去年下半年，各地樓市限購繼續(xu)松綁，信(xin)貸政策持(chi)續(xu)松動(dong)，房(fang)(fang)企為消化庫存普遍(bian)以(yi)價換量。以(yi)上(shang)因素共(gong)同推(tui)動(dong)12月樓市回暖，70個大中城市房(fang)(fang)價環比(bi)降幅繼續(xu)收(shou)窄，新建商品房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量再(zai)創新高，一(yi)線城市“量價齊升”。

年(nian)末翹尾因素(su)會不(bu)會帶動今年(nian)樓(lou)市繼續反彈(dan)，成為焦(jiao)點(dian)。專家(jia)預(yu)測，進入2015年(nian)，房(fang)地產市場(chang)(chang)將延(yan)續當前寬松(song)的政策環境，市場(chang)(chang)預(yu)期將繼續好轉，一季度價格下(xia)降(jiang)城市數量或繼續減少。而(er)樓(lou)市調控將進一步(bu)弱(ruo)化(hua)行政管控，充分(fen)發揮市場(chang)(chang)作用，最大限度地改善居民實際住房(fang)條件。

1月18日(ri)，國家統計局(ju)公布(bu)的70個大中城市住(zhu)(zhu)宅銷售價格情況顯示，去年12月，房價環比總體(ti)降幅繼續收窄，新(xin)(xin)建商品住(zhu)(zhu)宅成交(jiao)量再創年內(nei)新(xin)(xin)高，其(qi)中一線城市成交(jiao)量與(yu)價格全面回(hui)升。

2014年(nian)，隨(sui)著住房投(tou)資投(tou)機全(quan)面(mian)退潮，商品住宅首次(ci)進入過剩局面(mian)，大(da)中城(cheng)市(shi)(shi)房價由全(quan)線上漲到普遍(bian)下(xia)跌。那么，年(nian)末翹尾是否預示著2015年(nian)樓市(shi)(shi)將全(quan)面(mian)回(hui)暖呢？

一(yi)問去年年底樓(lou)市為何回暖

限購政(zheng)策退(tui)出，銀行信貸寬松，房(fang)企(qi)傾(qing)向以價(jia)換量

“受前期信貸政策調整、央行[微(wei)博]降(jiang)息、年底開發商為消化庫存加(jia)大(da)推盤力度等(deng)多重因素影(ying)響，去年12月新建商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)量環比增長近9%，再創(chuang)年內(nei)新高，房價環比降(jiang)幅也繼(ji)續收(shou)窄(zhai)。”在(zai)國家(jia)統計局(ju)城市(shi)司高級統計師劉建偉看(kan)來，12月70個大(da)中城市(shi)樓(lou)市(shi)最顯(xian)著(zhu)的特(te)征就是房價環比降(jiang)幅繼(ji)續收(shou)窄(zhai)，一線城市(shi)成(cheng)交(jiao)活躍。

與11月(yue)相(xiang)比，12月(yue)新建商(shang)品(pin)住(zhu)宅和二手住(zhu)宅價格綜合平均(jun)(jun)降幅(fu)分(fen)別為0.2%和0.3%，均(jun)(jun)比11月(yue)份收窄0.2個(ge)百分(fen)點；降幅(fu)比上(shang)(shang)月(yue)收窄的城市(shi)分(fen)別有48個(ge)和36個(ge)，占比都超(chao)過了(le)(le)一半(ban)；環(huan)比上(shang)(shang)漲的城市(shi)分(fen)別有1個(ge)和8個(ge)，分(fen)別比11月(yue)份增加(jia)了(le)(le)1個(ge)和2個(ge)。

樓(lou)市(shi)回暖受益于(yu)第四季度(du)樓(lou)市(shi)限購松綁(bang)、銀行信(xin)貸松綁(bang)等眾多提振政策，更是房地產企業(ye)去(qu)庫(ku)存策略的結果。“12月，房企的推(tui)盤(pan)促(cu)銷(xiao)心態(tai)依然不減(jian)，供應量依然處于(yu)高峰。”鏈家地產[微博]研究(jiu)部張旭分析，年末房企為完成年度(du)銷(xiao)售任(ren)務，以價換(huan)量還(huan)是主(zhu)要策略，市(shi)場的整體走勢以平穩為主(zhu)。“高庫(ku)存下房企不具備調高售價的動力(li)。”

不過，樓(lou)(lou)市分(fen)化依然(ran)明顯(xian)。同(tong)一城市不同(tong)樓(lou)(lou)盤(pan)冷熱不均。以北京為例(li)，12月，低(di)端樓(lou)(lou)盤(pan)，特別是(shi)均價低(di)于2萬(wan)元/平方米(mi)的樓(lou)(lou)盤(pan)，成(cheng)(cheng)交量明顯(xian)增加，約(yue)占純商品(pin)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交的一半；而5萬(wan)元以上(shang)的高端市場依然(ran)差強人意。

不同區域、不同城(cheng)市也(ye)冷熱不均(jun)。12月(yue)，一線城(cheng)市房(fang)價(jia)整體(ti)平均(jun)上(shang)漲(zhang)，新建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅和二(er)手住(zhu)(zhu)宅價(jia)格環比平均(jun)漲(zhang)幅分別為0.1%和0.4%。4個(ge)一線城(cheng)市新建(jian)商品住(zhu)(zhu)宅成交套數環比增長均(jun)在15%以上(shang)，遠高于全(quan)國(guo)平均(jun)水平。而(er)二(er)、三線城(cheng)市房(fang)價(jia)仍然下降，只是降幅緩(huan)慢收窄。

“一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)二(er)手房(fang)價格出(chu)現自(zi)6月(yue)下跌以(yi)來的首(shou)次全(quan)部上(shang)漲，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)的價格止跌回升跡(ji)(ji)象明顯。”張旭表示，10月(yue)起，在(zai)房(fang)貸(dai)新政以(yi)及降(jiang)息(xi)等各類政策(ce)的支(zhi)撐下，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)開始筑底，11至12月(yue)市(shi)場(chang)呈現出(chu)反(fan)彈跡(ji)(ji)象。年底在(zai)降(jiang)息(xi)、公積金(jin)貸(dai)款調整(zheng)等寬松化政策(ce)的支(zhi)撐下，市(shi)場(chang)需(xu)求得到明顯釋放(fang)。在(zai)成(cheng)交(jiao)上(shang)漲的支(zhi)撐下，價格下跌速度也明顯放(fang)緩，甚至止降(jiang)。