每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記(ji)者 沈(shen)溦 浙江攝影報道     

每經(jing)記者 沈(shen)溦 浙江攝影(ying)報道(dao)

面朝大海，春暖花開，對(dui)于居住者(zhe)而(er)言，擁(yong)有一套臨(lin)海度假房(fang)是個不(bu)錯的(de)選擇。然(ran)而(er)，近幾年海南、山東、浙江等旅(lv)游資源豐富的(de)地(di)區，卻開始出現(xian)旅(lv)游地(di)產項目空置問題。

浙(zhe)江(jiang)舟(zhou)山是著名的海(hai)島休(xiu)閑旅游度(du)假(jia)勝(sheng)地(di)，經(jing)歷前幾年的房地(di)產投(tou)資熱潮(chao)后，如今隱憂漸(jian)漸(jian)顯露(lu)。日前，一處位于(yu)舟(zhou)山市岱山縣(xian)的海(hai)島度(du)假(jia)村項目被曝面臨爛尾風險。

近(jin)日，《每日經濟新聞》記者(zhe)實地(di)采(cai)訪后(hou)發現，該(gai)項目名(ming)稱為峰(feng)景灣海(hai)尚(shang)公館，早在2004年就已經拿地(di)開建(jian)。目前，項目一期已正常交付，剩余近(jin)20萬平方米(mi)的(de)在建(jian)工程因為開發商破(po)產面臨爛尾。

浙江大學管理學院(yuan)休閑管理研究所所長王婉飛認為，旅(lv)游地(di)(di)產項目的(de)(de)開發需(xu)要(yao)前瞻性(xing)，但又不能有一(yi)步到位的(de)(de)思想，在(zai)市場(chang)低(di)迷(mi)的(de)(de)情況下，需(xu)要(yao)有規劃的(de)(de)開發思路。業內人士認為，純(chun)粹的(de)(de)住宅式旅(lv)游地(di)(di)產已經(jing)走到盡頭(tou)，改造現有的(de)(de)旅(lv)游地(di)(di)產，使旅(lv)游和地(di)(di)產相結合，采用分時租(zu)賃(lin)、電商(shang)渠道等(deng)也是較為可行的(de)(de)方式。

三輪重整(zheng)未找到接盤方/

被曝出現(xian)爛尾(wei)風(feng)險(xian)的項目，位于風(feng)景宜(yi)人的岱山(shan)本(ben)島客運碼頭東側(ce)山(shan)外山(shan)島上(shang)，占(zhan)地(di)800余畝，規劃戶數1280多(duo)戶，項目有(you)多(duo)層、聯排、小戶型高層公(gong)(gong)寓(yu)，總(zong)建筑面(mian)積(ji)達(da)33萬平方米。推介宣傳還(huan)稱(cheng)：“峰(feng)景灣海尚公(gong)(gong)館(guan)將規劃建設國際豪華游艇(ting)俱(ju)樂部、五星級休假酒店、時尚商業街區(qu)、山(shan)林公(gong)(gong)園、地(di)質公(gong)(gong)園等各(ge)項高端配套。”

1月9日，記者來到項(xiang)目(mu)(mu)現場，該項(xiang)目(mu)(mu)離本(ben)島僅(jin)幾十(shi)米，中間(jian)有橋相連，距碼(ma)頭步(bu)行十(shi)分鐘左右過橋往西，是目(mu)(mu)前已(yi)交(jiao)房入住的小區一期。由于正值(zhi)冬季，小區內人流稀少，最西端(duan)的兩幢高層(ceng)至今未有人員入住。

小島東側和(he)南側是在建爛尾樓，其中有20幢左(zuo)右公寓樓已封(feng)頂，不少樓房外(wai)層的鋼架(jia)尚未拆除，此外(wai)還(huan)有大約30幢以(yi)上的排(pai)樓。岱山(shan)本(ben)地一位(wei)房地產(chan)人(ren)士告訴記者，項目(mu)負債額度可能達10億以(yi)上，要(yao)找接盤方困難極大。岱山(shan)住建局相關人(ren)士表示，目(mu)前債務具體額度還(huan)沒有完全統(tong)計清楚，但確實數額巨(ju)大。

浙江省(sheng)岱山(shan)縣住(zhu)房(fang)保障和房(fang)產(chan)(chan)管理局(ju)局(ju)長方蓮對《每日經濟新聞(wen)》記者表示，目(mu)前，峰景(jing)灣(wan)項(xiang)目(mu)的(de)開(kai)發(fa)公司(si)三林(lin)房(fang)產(chan)(chan)已于2013年申請破(po)產(chan)(chan)，并在(zai)2014年發(fa)布了三輪破(po)產(chan)(chan)重整公告，至今(jin)未找到(dao)接(jie)盤者。三林(lin)地產(chan)(chan)在(zai)銷售和開(kai)發(fa)過程中的(de)決策失(shi)誤(wu)，可能(neng)是項(xiang)目(mu)失(shi)敗(bai)的(de)主要原因。

一份編號(hao)為(wei)(2013)舟岱商破字第2-2號(hao)的岱山縣人民法(fa)院公(gong)(gong)(gong)告顯示(shi)：法(fa)院根據萬嘉旅游開發有限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)的申請，于2013年7月16日裁定(ding)(ding)受理該公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)破產重(zhong)(zhong)整一案，并指(zhi)定(ding)(ding)該公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)清算組為(wei)管理人。法(fa)院于2014年8月18日裁定(ding)(ding)宣告該公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)重(zhong)(zhong)整。

公告稱該公司(si)位于(yu)浙江省舟山群島新區岱山峰景灣獨(du)立島嶼，原項目規(gui)劃為(wei)賓(bin)館、商品住宅(zhai) （含別墅），屬于(yu)旅游(you)房地產(chan)，主要資產(chan)為(wei)可出(chu)售170余套商品房，建(jian)筑面(mian)積(ji)為(wei)19.34萬(wan)(wan)平(ping)方米的在建(jian)工程，面(mian)積(ji)為(wei)23.9795萬(wan)(wan)平(ping)方米的國有土(tu)地使用權(quan)。據介紹，目前經過三輪轉讓公告，價格由47620萬(wan)(wan)元降到38500萬(wan)(wan)元，但至(zhi)今沒有找到接盤(pan)方。

據了解(jie)，峰景灣項目的開(kai)(kai)發商萬嘉(jia)旅游開(kai)(kai)發有(you)限公(gong)司(si)隸屬于(yu)寧波(bo)企業三林控股集團有(you)限公(gong)司(si)。資(zi)料顯(xian)示，該公(gong)司(si)成(cheng)立于(yu)2005年，以休假小鎮為(wei)核心業務，注(zhu)冊(ce)資(zi)本為(wei)1億元。

房企熱衷旅游地產投(tou)資/

方蓮表示，在(zai)峰景灣項目(mu)(mu)開發過程中，主要問(wen)題(ti)還是(shi)銷售經驗不(bu)足(zu)，“在(zai)二期開發之前，政府方面其(qi)實已經察覺(jue)到項目(mu)(mu)資金可能存在(zai)問(wen)題(ti)，并進行相(xiang)關詢問(wen)，也沒有提前頒發預售證，但最終項目(mu)(mu)還是(shi)不(bu)得(de)不(bu)停(ting)止。”

實際上，旅(lv)游(you)業一(yi)直以(yi)來(lai)都是舟山(shan)(shan)的(de)支柱產業，隨著跨海大橋的(de)開(kai)通，以(yi)及舟山(shan)(shan)海洋(yang)旅(lv)游(you)試驗區推進，舟山(shan)(shan)旅(lv)游(you)地產開(kai)發投資強勁(jing)，舟山(shan)(shan)旅(lv)游(you)地產主要(yao)分布于(yu)朱(zhu)家尖、桃花島和岱山(shan)(shan)秀山(shan)(shan)島等(deng)旅(lv)游(you)資源豐富的(de)區域(yu)。

《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)發現，舟山(shan)目(mu)前最為火熱的是旅(lv)游(you)度(du)假(jia)地產(chan)和(he)旅(lv)游(you)住宅地產(chan)，主要類型為旅(lv)游(you)賓(bin)館、度(du)假(jia)村(cun)、產(chan)權式酒店和(he)旅(lv)游(you)區低密度(du)住宅。僅(jin)在岱山(shan)縣的秀(xiu)山(shan)島一隅，就匯聚(ju)了東方(fang)蜜月城(cheng)堡、蓬萊閣、秀(xiu)山(shan)灣(wan)度(du)假(jia)村(cun)、金(jin)沙灣(wan)雅墅(shu)等多家旅(lv)游(you)地產(chan)項(xiang)目(mu)。

舟(zhou)山市2010年10月12日出(chu)臺的 《關于(yu)進一步加(jia)強我市房(fang)(fang)地(di)產市場調控加(jia)快(kuai)推進住(zhu)房(fang)(fang)保障工作的若干意(yi)(yi)見(jian)》明確，“自本《意(yi)(yi)見(jian)》發布之日起，除(chu)旅游房(fang)(fang)產外(wai)，暫定本市及市外(wai)居民家庭只能在(zai)本市新購1套商品住(zhu)房(fang)(fang) （含存量住(zhu)房(fang)(fang)）”，該《意(yi)(yi)見(jian)》把旅游房(fang)(fang)產排除(chu)在(zai)“限購令”外(wai)。

對于旅游地(di)(di)產市場(chang)，目(mu)前最(zui)大的風險是項(xiang)目(mu)的市場(chang)前景(jing)難以估計(ji)。和普通住宅不同，旅游地(di)(di)產的主要(yao)營(ying)銷(xiao)渠道(dao)往(wang)往(wang)不在項(xiang)目(mu)當地(di)(di)。以舟(zhou)山(shan)的樓盤為例，寧波(bo)、上海、杭州及浙江各省市等(deng)地(di)(di)都可能(neng)成為房(fang)地(di)(di)產項(xiang)目(mu)的推廣(guang)地(di)(di)。

方蓮告訴記者(zhe)，岱(dai)山在售(shou)的旅游(you)地(di)產(chan)項目(mu)(mu)中，目(mu)(mu)標客戶主要指(zhi)向寧(ning)波(bo)、上海等地(di)，在2014年(nian)(nian)上海房地(di)產(chan)春季展示(shi)會上，岱(dai)山縣的多個旅游(you)地(di)產(chan)項目(mu)(mu)就以(yi)組團方式參展。她同時也(ye)承認(ren)，從2014年(nian)(nian)以(yi)來，受大環境影響，“投資旅游(you)地(di)產(chan)的人群不多，銷售(shou)業績平平。”

就峰景灣海(hai)尚公館項目(mu)，方蓮稱，在提出的前期(qi)規劃中，整個(ge)峰景灣項目(mu)還是(shi)比較(jiao)被看好的，“其中一(yi)期(qi)開發(fa)的多層(ceng)住宅(zhai)項目(mu)定(ding)價(jia)比較(jiao)合理，賣得也(ye)比較(jiao)好，吸(xi)引了(le)不少寧波、上海(hai)等地的客戶(hu)購買(mai)，但是(shi)另外兩幢高層(ceng)建筑定(ding)價(jia)5000元每平(ping)方米，比當時岱山的房價(jia)高出三(san)分(fen)之一(yi)。銷售不佳(jia)的同(tong)時，開發(fa)商又(you)貿(mao)然決定(ding)將剩(sheng)余近20萬平(ping)方米項目(mu)同(tong)時動工，最終因(yin)為資金問題破(po)產。”

旅游(you)地產開(kai)發需謹慎(shen)規(gui)劃/

據舟(zhou)山統計(ji)局數據顯示，2014年舟(zhou)山房地產市(shi)場(chang)銷(xiao)售成績平(ping)(ping)平(ping)(ping)。2014年11月(yue)份，舟(zhou)山市(shi)商品(pin)房銷(xiao)售面(mian)積(ji)9.24萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，下降(jiang)50.8%；1~11月(yue)，商品(pin)房銷(xiao)售面(mian)積(ji)為76.07萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，同比下降(jiang)22.6%，降(jiang)幅比前三季度擴大6.4個(ge)百分(fen)點。

與此(ci)同(tong)時，當地(di)(di)的(de)房地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)持續(xu)快速增(zeng)(zeng)長。2014年11月(yue)份，全市房地(di)(di)產(chan)開(kai)發投(tou)資(zi)(zi)20.15億元，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長103.9%。1~11月(yue)，舟山市房地(di)(di)產(chan)開(kai)發投(tou)資(zi)(zi)210.74億元，增(zeng)(zeng)長60.0%,增(zeng)(zeng)幅比(bi)前(qian)三季度提高5.8個百點；房屋竣工面積為121.99萬平方米，增(zeng)(zeng)長30.7%。

王婉(wan)飛(fei)教授表(biao)示，旅游休閑地(di)產(chan)的發展主要受(shou)到資(zi)(zi)源、資(zi)(zi)金(jin)、市(shi)場等要素影響，從旅游資(zi)(zi)源來(lai)說，舟(zhou)山(shan)屬于長三(san)角地(di)區少(shao)有的集海濱度假和佛教旅游于一體(ti)的旅游勝地(di)，隨著舟(zhou)山(shan)海洋新區的建設，開發商的資(zi)(zi)金(jin)投入意愿也在增強(qiang)。

“旅游地產的(de)(de)開發(fa)需要一個先導性眼光，不(bu)能因為近期市(shi)場(chang)低迷而停滯，度假旅游的(de)(de)需求是大的(de)(de)發(fa)展趨勢，政府需要有長期的(de)(de)發(fa)展規(gui)劃，也許(xu)可(ke)以從農家樂(le)、休閑(xian)民(min)居這樣(yang)的(de)(de)基(ji)本休閑(xian)項目開始，慢慢發(fa)展到(dao)(dao)更高端的(de)(de)旅游休閑(xian)項目，切忌有一步到(dao)(dao)位的(de)(de)思想，避免(mian)出現過(guo)快開發(fa)。”

針對國內一些(xie)城(cheng)市旅游(you)地產(chan)出現(xian)的(de)“高空置率(lv)”問(wen)(wen)題(ti)(ti)，國際旅游(you)地產(chan)專評委副主任林峰認為，純粹的(de)住宅式(shi)旅游(you)地產(chan)已經走(zou)到(dao)了盡頭。要解決目(mu)前的(de)高空置率(lv)問(wen)(wen)題(ti)(ti)，必須將旅游(you)地產(chan)功能化，使旅游(you)和地產(chan)相(xiang)結合(he)。

仲量聯行華南(nan)區戰略咨詢部總監(jian)招錫祥(xiang)日前稱，旅游地(di)產(chan)(chan)未來的主(zhu)要(yao)發展模式(shi)主(zhu)要(yao)有資源+主(zhu)題酒店、養生(sheng)地(di)產(chan)(chan)和文(wen)化產(chan)(chan)業與地(di)產(chan)(chan)結(jie)合三種，開發商可以根據自身項(xiang)目的地(di)理位置、地(di)域特點、自然資源、歷史文(wen)化等(deng)條(tiao)件和詳細精準的前期規劃，選(xuan)擇適合項(xiang)目的發展模式(shi)。