每經編輯｜每經實習記者(zhe) 林(lin)東岳 發自上海(hai)    

每(mei)經實習記(ji)者(zhe) 林東岳 發自上海

如今的(de)(de)(de)房(fang)地產行(xing)業已經進入(ru)(ru)大(da)(da)鱷爭食的(de)(de)(de)時代，中小房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)生(sheng)存境遇愈發艱難。隨著行(xing)業集聚程度(du)的(de)(de)(de)進一步深入(ru)(ru)，相對(dui)于規模越(yue)做越(yue)大(da)(da)的(de)(de)(de)大(da)(da)型房(fang)企(qi)，中小房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)處境可謂(wei)“凄涼”，對(dui)外(wai)，在拿(na)地、銷售等(deng)方面要面臨大(da)(da)房(fang)企(qi)的(de)(de)(de)激烈(lie)競爭，對(dui)內，融資、轉型等(deng)都(dou)將面臨更為嚴峻的(de)(de)(de)挑戰。

雖然2014年(nian)底(di)市場出(chu)現翹尾行情，但是從(cong)2014年(nian)全(quan)(quan)年(nian)市場表現來看，房(fang)(fang)地產行業的境況顯(xian)然已經大不如從(cong)前(qian)，全(quan)(quan)國商品房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)額全(quan)(quan)年(nian)同比降幅(fu)(fu)近8%，銷售(shou)(shou)均價同比跌幅(fu)(fu)近5%。與(yu)此同時(shi)，大型房(fang)(fang)企(qi)的市場份額卻在不斷增加，50強房(fang)(fang)企(qi)的銷售(shou)(shou)額門檻已經高達140億元。對諸多中小(xiao)房(fang)(fang)企(qi)而(er)言，繼續尋求規模擴張極有可(ke)能(neng)碰壁(bi)而(er)亡(wang)，如何在夾縫中謀求生(sheng)存空間，已經成為這(zhe)些企(qi)業不得不思考的命(ming)題(ti)。

中小(xiao)房企(qi)生(sheng)存環境越(yue)來越(yue)難(nan)

來(lai)自中國指(zhi)數(shu)研究院的(de)統計數(shu)據(ju)顯示，從銷(xiao)售(shou)業(ye)(ye)績(ji)分布來(lai)看，銷(xiao)售(shou)額超(chao)過(guo)百億的(de)房企(qi)(qi)出(chu)現清晰的(de)斷(duan)層，綠地(di)、萬科等(deng)七家千億級企(qi)(qi)業(ye)(ye)銷(xiao)售(shou)規模(mo)繼續擴大(da)，12家企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)銷(xiao)售(shou)規模(mo)在300億~1000億元，與第一集團之間拉開了500億元的(de)銷(xiao)售(shou)差距，而100億~300億元的(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)則多達61家，競(jing)爭(zheng)異常激(ji)烈(lie)。

億(yi)翰智庫上(shang)市(shi)房企(qi)(qi)研究(jiu)中心(xin)副主(zhu)任張(zhang)化東在(zai)接(jie)受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示(shi)，百億(yi)企(qi)(qi)業(ye)陣(zhen)營之(zhi)間的(de)(de)(de)分化正(zheng)在(zai)拉大，規(gui)模房企(qi)(qi)的(de)(de)(de)規(gui)模越做越大，強者恒強的(de)(de)(de)趨勢愈發明顯，銷售額100億(yi)~300億(yi)元的(de)(de)(de)房企(qi)(qi)，很多是從(cong)區域市(shi)場(chang)走向(xiang)全國布局的(de)(de)(de)房企(qi)(qi)，抵抗(kang)市(shi)場(chang)波動風險的(de)(de)(de)能力(li)有限(xian)，未(wei)來也(ye)存在(zai)不少變(bian)數。

新城控股(gu)副總裁歐陽(yang)捷表示，7家千億房企的(de)(de)銷(xiao)售(shou)額占全國商品房銷(xiao)售(shou)總額的(de)(de)七分之一(yi)，過(guo)去(qu)5年(nian)(nian)它們的(de)(de)平均復合(he)(he)增(zeng)長速度(du)達到(dao)34.7%，由于房地產行業(ye)進入(ru)平穩發展期，未來增(zeng)長率按照過(guo)去(qu)5年(nian)(nian)的(de)(de)復合(he)(he)增(zeng)長率的(de)(de)一(yi)半計(ji)算，到(dao)2026年(nian)(nian)它們將(jiang)會(hui)占領整個(ge)市場，屆時(shi)預計(ji)會(hui)有(you)90%的(de)(de)房企將(jiang)會(hui)消失。

除近80家銷售額(e)達到(dao)百億(yi)的(de)房(fang)企(qi)以外，全年(nian)銷售額(e)在100億(yi)元以下的(de)小房(fang)企(qi)更是不(bu)計其數，這(zhe)些企(qi)業(ye)的(de)市場關注(zhu)度低，不(bu)少(shao)都(dou)是偏安一隅，無(wu)力(li)向外擴張，在市場行(xing)情(qing)下行(xing)的(de)背景(jing)之(zhi)下，生存形(xing)勢(shi)更為艱難。

由于金融(rong)機構(gou)為了(le)(le)控制投資(zi)(zi)風險，中(zhong)小房(fang)企(qi)很難獲(huo)得(de)開發(fa)(fa)貸，信(xin)托(tuo)等其(qi)他(ta)融(rong)資(zi)(zi)渠道的(de)成本又居高(gao)(gao)(gao)不下，中(zhong)小房(fang)企(qi)沒了(le)(le)“救命錢”，與大企(qi)業在(zai)土地市場的(de)拼搶顯得(de)不堪一擊，這就導致了(le)(le)一系列連鎖惡化(hua)反應。在(zai)市場低迷時期，中(zhong)小房(fang)企(qi)銷售策略并不占優勢，去化(hua)難度加大，資(zi)(zi)金匱(kui)乏(fa)拿不到(dao)可以(yi)開發(fa)(fa)的(de)土地，項目運作陷(xian)入停頓(dun)，就將面臨(lin)資(zi)(zi)金鏈崩盤(pan)的(de)高(gao)(gao)(gao)風險。張化(hua)東表示，中(zhong)小房(fang)企(qi)最主要(yao)的(de)生存壓力，正(zheng)是來自高(gao)(gao)(gao)昂的(de)融(rong)資(zi)(zi)成本和嚴重的(de)人才流失。

中小房企需盡早轉型

在規模房(fang)企越做越大，平臺優勢遙遙領先的情況下，中小房(fang)企不(bu)得不(bu)在細分市場中找尋(xun)一線生機，提升產(chan)品性(xing)價比(bi)和專注差異化產(chan)品或許才是出(chu)路。

歐(ou)陽捷認為，在規模房企(qi)越做越大的(de)情況下(xia)，那些“小(xiao)而美”的(de)企(qi)業并非(fei)不可(ke)能(neng)出現。如果中小(xiao)房企(qi)可(ke)以瞄準細分市(shi)場，憑(ping)借(jie)精(jing)準的(de)定位和精(jing)良(liang)的(de)品質(zhi)，在區域市(shi)場獲(huo)得擁躉并非(fei)絕無可(ke)能(neng)。但是，由于這樣(yang)的(de)樓盤要求突出質(zhi)量(liang)和性價比(bi)，因此利潤(run)空間比(bi)較有限，沒有利潤(run)積累(lei)就無從談及擴(kuo)張，這樣(yang)的(de)房企(qi)可(ke)能(neng)今后也只能(neng)過過“小(xiao)日子”了。

張化東更是表(biao)示，這些(xie)公(gong)司(si)談不上(shang)區域深耕(geng)，以后可能只(zhi)(zhi)是做城市深耕(geng)，甚至(zhi)手上(shang)只(zhi)(zhi)有幾(ji)個(ge)項(xiang)目，與(yu)當(dang)地的政府(fu)、金融機構處理(li)好(hao)關系，控(kong)制成本(ben)，把這幾(ji)個(ge)項(xiang)目做到極(ji)致才可能是出路。

這(zhe)也意味著，今(jin)后房(fang)地產市(shi)場的(de)格局將會是(shi)，龍頭房(fang)企占據主流(liu)市(shi)場，中小房(fang)企只能(neng)在(zai)大企業沒有涉及的(de)“夾縫”中，尋找轉型的(de)可(ke)能(neng)性。

中小(xiao)企(qi)業機會在(zai)于創新

中小(xiao)(xiao)房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)的(de)轉(zhuan)型迫在眉(mei)睫，但(dan)步伐(fa)卻已(yi)經落后(hou)于大型房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)。而中小(xiao)(xiao)房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)作為(wei)市場的(de)跟隨者，往往缺乏大膽變革的(de)決心(xin)和實力，轉(zhuan)型的(de)最佳時機(ji)或許(xu)已(yi)經錯過。張(zhang)化東認為(wei)，房地產行業(ye)(ye)是(shi)大象才能起舞(wu)，眼下房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)的(de)各種創(chuang)(chuang)新業(ye)(ye)務未來(lai)能有多少價值(zhi)還不得而知，中小(xiao)(xiao)房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)如果也想(xiang)通過創(chuang)(chuang)新業(ye)(ye)務分一杯羹，轉(zhuan)型之路將會非常(chang)艱難，畢竟中小(xiao)(xiao)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)創(chuang)(chuang)新能力和承受風險的(de)能力都不如大企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)，盡管花樣年做出了估值(zhi)極高(gao)的(de)彩生活，但(dan)類似房企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)卻非常(chang)少見。

一位業內人士告訴記者，中小房企(qi)的(de)表現受(shou)市場波(bo)動(dong)的(de)影響更為顯著，由于房企(qi)規模化發展的(de)空間已經比較(jiao)狹窄，成長型房企(qi)的(de)規模擴張會受(shou)到(dao)制約，其在資本市場的(de)表現并不會特(te)別(bie)樂(le)觀。

不(bu)過，這并不(bu)意(yi)味著(zhu)中小房企完全沒有生存下來的機會(hui)。歐陽捷認(ren)為，跑馬(ma)圈地的時(shi)代已經過去，創新(xin)業務的發展漸成趨勢，中國的城鎮化之路還有二三十年可以走(zou)，如(ru)果中小房企能抓住市(shi)場機遇，覓得一線生機也不(bu)是沒有可能。