每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 楊(yang)羚強 發自上海    

每(mei)經(jing)記(ji)者 楊羚強 發自上海

盡管行業利潤(run)(run)下滑和規(gui)模增(zeng)速放慢，但對開發商來說，提(ti)升(sheng)利潤(run)(run)的空間和手段并不少，只(zhi)要(yao)能夠堅持創新，高投資回報率(lv)的時代，依然有希(xi)望實(shi)現。

開發商凈利潤率可能降至4%？

億翰智(zhi)庫首席研(yan)究員陳嘯天說，由(you)于房價快(kuai)速下跌，而(er)地價并沒有(you)出現回調，因此房地產行(xing)業的(de)整(zheng)體利潤率有(you)進一步惡化(hua)的(de)趨勢(shi)。他(ta)表(biao)示，有(you)個(ge)別企業曾透(tou)露，如果(guo)不(bu)做稅(shui)務籌劃(hua)，2015年的(de)凈利潤率很可能降至4%以下。與此同時(shi)，開發商提升凈資產收益(yi)率的(de)有(you)效手段(duan)——高周轉，目(mu)前的(de)效果(guo)卻(que)非常不(bu)理想。絕大部分企業銷售(shou)規(gui)模增速都沒有(you)超過(guo)30%，這(zhe)使得行(xing)業整(zheng)體凈資產回報(bao)率較此前有(you)一定程度的(de)下滑(hua)。

在這樣的環境下，開發商要從資本市(shi)場(chang)直接融資，給股(gu)東更好的回報，就只(zhi)有(you)尋找其他出路。

克(ke)而瑞信息集(ji)團研究中心副總監林波以萬(wan)(wan)科(ke)為例(li)，給出(chu)(chu)了(le)一(yi)個方向(xiang)。據他介紹(shao)，選擇小(xiao)股操(cao)盤的(de)萬(wan)(wan)科(ke)，在2014年三(san)季度的(de)凈資產(chan)收益率的(de)變動情況，比(bi)其他開(kai)發商略好一(yi)些，可(ke)以看出(chu)(chu)小(xiao)股操(cao)盤對萬(wan)(wan)科(ke)凈資產(chan)收益率的(de)貢(gong)獻。

但也有(you)很多(duo)行業人士告訴 《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者，小(xiao)(xiao)股(gu)操(cao)盤、代建等(deng)模(mo)式，由于(yu)可以獲得品牌輸出、管理費等(deng)額外收益，因此收益率確實要比(bi)一般(ban)開(kai)發商高一些(xie)。但是，由于(yu)代建和小(xiao)(xiao)股(gu)操(cao)盤的(de)(de)(de)(de)收費都比(bi)較高，中小(xiao)(xiao)房(fang)企(qi)愿意接受代建和小(xiao)(xiao)股(gu)操(cao)盤的(de)(de)(de)(de)規模(mo)并不大，在這樣的(de)(de)(de)(de)背景(jing)下，小(xiao)(xiao)股(gu)操(cao)盤和代建等(deng)模(mo)式，對(dui)企(qi)業的(de)(de)(de)(de)凈資產(chan)收益的(de)(de)(de)(de)提升(sheng)能力非常有(you)限。

除(chu)了(le)小股操(cao)盤和(he)代(dai)建以外，房(fang)地(di)(di)產業(ye)(ye)界還選擇學習(xi)彩(cai)生活模(mo)式，期望通過(guo)服(fu)(fu)務，來提高公(gong)司的盈利能力。億翰智(zhi)庫選取(qu)了(le)幾家典型的服(fu)(fu)務性企(qi)(qi)業(ye)(ye)的財務數(shu)據，和(he)代(dai)表性的開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的財務數(shu)據，包括中介(jie)代(dai)理(li)領域(yu)的世聯行、社區服(fu)(fu)務領域(yu)的彩(cai)生活和(he)金融服(fu)(fu)務領域(yu)的諾亞財富等三家代(dai)表性地(di)(di)產類服(fu)(fu)務機(ji)構，與開發(fa)領域(yu)的萬科、保利、招商、碧(bi)桂園和(he)恒(heng)大五(wu)家，數(shu)據表明，主(zhu)攻(gong)地(di)(di)產服(fu)(fu)務的企(qi)(qi)業(ye)(ye)毛利率與凈資產收益率普遍領先于(yu)傳(chuan)統開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)。

此前，海通證(zheng)券(quan)也發(fa)表(biao)了類似(si)的看(kan)法(fa)，認為(wei)房企有(you)機會通過提供消費(fei)者增值(zhi)服務來提升(sheng)公司(si)的毛(mao)利和凈資產收益率。

世茂集團(tuan)副總裁蔡雪梅更(geng)提出，將房屋作為一個互聯網(wang)平臺的(de)設想，接入(ru)(ru)理財、保險、旅游產品、裝修家居等不同業務，通過(guo)和這類相(xiang)關消(xiao)費的(de)連接和植入(ru)(ru)，勢必產生增值(zhi)的(de)客戶收益。通過(guo)這種方(fang)式來(lai)提升房地產企業未來(lai)的(de)利(li)潤率和盈利(li)能(neng)力(li)。

成本控制已(yi)成當(dang)務之急

在積極通過增加附加服(fu)務提(ti)升毛(mao)利率的同時，開發商們也不斷探索降低成(cheng)本，提(ti)高凈資產收益率的可(ke)能性。

林波說(shuo)，目前(qian)開發商的土地、人工等諸多成本都很難控制，唯一有機會節省的就(jiu)是財(cai)務成本。

平安信托一(yi)位內(nei)部人士透露，此前有很多房(fang)企曾和他們討(tao)論，利(li)用房(fang)地(di)產眾籌開發的(de)方式(shi)降(jiang)低融(rong)資成本，但這一(yi)方式(shi)最終沒有獲得實質(zhi)推進。其中一(yi)個重(zhong)要原因(yin)是，住建部有明確規定，禁止開發商在未取得預售(shou)許可證的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)以任何(he)形式(shi)向(xiang)客戶(hu)收取資金。

但這并不(bu)意(yi)味著房企無法有(you)效降低融資(zi)成(cheng)本(ben)。上海一些外貿進(jin)口公(gong)司的銷售人(ren)員介紹說，目前利(li)用信用證貸款融資(zi)是獲(huo)取低息融資(zi)的一種(zhong)方式，據了(le)解，也有(you)房企涉(she)足上述(shu)領域，只(zhi)不(bu)過具體規模尚不(bu)得而(er)知。

如果說(shuo)，降低融(rong)資成本的做法有打(da)擦邊球的嫌疑(yi)，那么通(tong)過境外市場發行(xing)(xing)優先票據，或者(zhe)獲得銀行(xing)(xing)組合貸款等方式，已經(jing)成為很(hen)多企(qi)業(ye)的主導(dao)方式。

旭輝地(di)產去年上(shang)半年正是通過降(jiang)低(di)負債比(bi)例(li)的方法(fa)，獲得了(le)香港市場的認(ren)可，其平(ping)均財務融資成本(ben)也因此降(jiang)低(di)至上(shang)市以來的最(zui)低(di)水平(ping)。

除了融資成(cheng)本以外，降(jiang)低建筑成(cheng)本是一種途徑，但這些手段能(neng)不能(neng)徹底提高(gao)房(fang)企的凈資產收益率還有待進一步檢驗。可以肯定的是，開發(fa)商將(jiang)在今年進一步集約(yue)管理，通過對成(cheng)本的精細(xi)控(kong)制提高(gao)收益。