每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發(fa)自北京(jing)

房企“一哥”之(zhi)爭落下帷(wei)幕。日(ri)前(qian)，萬科公布了(le)2014年全年的(de)銷(xiao)售(shou)數(shu)據為(wei)2151億元，低(di)于(yu)綠地集團，位列(lie)第二。雖(sui)然在業績上稍(shao)遜綠地，但是2014年萬科的(de)表現并不差，完成(cheng)了(le)2000億元的(de)回款目(mu)標。

相比于萬(wan)(wan)科的(de)業(ye)績(ji)，市(shi)場更關(guan)注的(de)是(shi)(shi)，進(jin)入轉型關(guan)鍵時期的(de)萬(wan)(wan)科，特別(bie)是(shi)(shi)換帥(shuai)之后(hou)的(de)萬(wan)(wan)科商(shang)(shang)用(yong)地產，會有哪些新(xin)的(de)發展(zhan)思路(lu)。《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者從萬(wan)(wan)科集團(tuan)了解到(dao)，2015年萬(wan)(wan)科預計在(zai)全國有10個商(shang)(shang)用(yong)項目計劃開業(ye)，包括購物中心、社(she)區商(shang)(shang)業(ye)、酒店等。

將建獨立商管公司/

1月5日，萬科發布(bu)公告稱，2014年全年，萬科累計實現銷(xiao)售面積1806.4萬平方米，銷(xiao)售金額人民幣2151.3億(yi)元，分別比2013年同(tong)期(qi)增長21.1%和(he)25.9%。

對此，萬科集團總(zong)裁郁亮表示，萬科將堅定不移地推動(dong)公司(si)的(de)轉型，即使在(zai)短期(qi)內需要(yao)付(fu)出一定的(de)代價。在(zai)重新(xin)審(shen)視傳統業(ye)務的(de)同時，還將尋找更多新(xin)機會(hui)，豐富“城市配(pei)套(tao)服務商”的(de)內涵。

轉型，似乎已經成為了房(fang)地(di)產行(xing)業的(de)常態。對于早(zao)已開啟轉型通道的(de)萬科來(lai)說，在(zai)2014年底(di)進行(xing)了新(xin)一(yi)輪的(de)高(gao)管調整(zheng)之后，轉型也進入(ru)了關鍵期。

2014年12月(yue)10日，接任毛大慶負責萬科(ke)集(ji)團(tuan)商(shang)(shang)用地(di)產(chan)的(de)丁(ding)(ding)長峰，在(zai)(zai)其個(ge)人微信上透露，未來萬科(ke)將在(zai)(zai)現(xian)有(you)的(de)集(ji)團(tuan)商(shang)(shang)業(ye)管理(li)部(bu)之外(wai)，再設立一間獨立的(de)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)管理(li)公(gong)司。丁(ding)(ding)長峰表示(shi)，萬科(ke)的(de)非住(zhu)宅部(bu)分資(zi)產(chan)已(yi)有(you)2000億元(yuan)左右的(de)規模，雖然是城市公(gong)司在(zai)(zai)運(yun)作，但(dan)集(ji)團(tuan)要轉型，必須(xu)投入更多資(zi)源和精力進行規劃和管理(li)。

丁(ding)長峰還指出，萬科全國已開(kai)業和(he)(he)在(zai)建(jian)的購物中(zhong)心已有(you)25個之多，計劃(hua)新成(cheng)立一(yi)間獨立的公司對該(gai)部分資產進行管(guan)理(li)和(he)(he)運營，萬科的商用品牌應該(gai)獲得相稱的位置和(he)(he)名聲(sheng)。

丁長峰表示，“這副擔子很重(zhong)，未來三(san)年(nian)是萬科實現轉型的(de)關鍵時(shi)期，需要新思維新體系。”

《每日經濟新聞》記者從(cong)萬科(ke)集(ji)團(tuan)了解到，2015年萬科(ke)預計(ji)(ji)有10個商(shang)用項目計(ji)(ji)劃(hua)開業(ye)，包括購物中心(xin)、社區(qu)商(shang)業(ye)、酒店(dian)等(deng)，主(zhu)要分(fen)布在(zai)北(bei)京、上海、廣州、東莞、武漢、長沙等(deng)城市。此外，在(zai)一二線城市還有部分(fen)辦公物業(ye)計(ji)(ji)劃(hua)推出。

萬科(ke)集團(tuan)相關人士(shi)對記者表(biao)示(shi)，“2014年萬科(ke)商業(ye)物業(ye)的整體投資占比不(bu)超過15%，2015年也會根據(ju)具體的投資情況而定。”

不再關注規模/

從目前萬科商業物業的發展路(lu)線來(lai)看，社(she)區商業成為重點突圍的方向。

據《每日經(jing)濟新聞》記者了解(jie)，目前北京(jing)萬科(ke)社區(qu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)深化 “3+3+3”發(fa)展(zhan)戰略，發(fa)布“生活廣場”、“新五街”、“鄰里中心(xin)”三(san)條產品線(xian)，打造 “第五食堂(tang)”、“BRUNO咖啡(fei)面包坊”、“薩(sa)尼童玩”三(san)條自(zi)營(ying)業(ye)(ye)務線(xian)，整合 “招商(shang)(shang)代理”、“戰略同盟”、“自(zi)營(ying)業(ye)(ye)態”三(san)條資源線(xian)。

此外(wai)，北(bei)京(jing)萬科社(she)區(qu)商業計劃每年至少開(kai)業一(yi)個生活廣場(chang)，兩(liang)個新(xin)(xin)五街和(he)三個鄰里中心，還(huan)將根據客戶需求(qiu)推出外(wai)賣(mai)、寵物托管、遠程洗車(che)等服務，將互(hu)聯網(wang)思維和(he)社(she)區(qu)O2O結合，打造新(xin)(xin)時代線上(shang)線下協同發展的新(xin)(xin)型智(zhi)慧社(she)區(qu)。

“社(she)(she)(she)區養(yang)(yang)老(lao)(lao)中心作為城市配(pei)套的重要組成部(bu)分(fen)，北京萬科已初步選定10個(ge)項目(mu)(mu)做社(she)(she)(she)區養(yang)(yang)老(lao)(lao)中心布局，”北京萬科相(xiang)關人士對《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者表示(shi)，今年萬科將在(zai)北京市建8個(ge)項目(mu)(mu)，總面積達9萬平(ping)方米(mi)，提供近3000張(zhang)床(chuang)位。這是(shi)北京萬科養(yang)(yang)老(lao)(lao)服(fu)務業務的第一(yi)階段(duan)規劃(hua)，未來計劃(hua)每(mei)個(ge)新(xin)項目(mu)(mu)都有一(yi)幢社(she)(she)(she)區養(yang)(yang)老(lao)(lao)中心。

談及“白銀(yin)時代”的萬科，毛大慶(qing)表示，“我們不(bu)再(zai)單純地盯著住宅銷售(shou)，開(kai)(kai)始關注辦(ban)公、養老(lao)甚(shen)至醫療產(chan)業與市場，并開(kai)(kai)始研究產(chan)業園模(mo)式等。”

加速輕資產運作/

得(de)益于此(ci)前(qian)在凱德的經驗，毛大慶此(ci)前(qian)操盤(pan)下的萬科商用(yong)物業(ye)在輕資(zi)產(chan)運作(zuo)方面也做(zuo)了(le)很多(duo)嘗試。

《每日經濟新聞》記者從北京萬(wan)科(ke)(ke)了解(jie)到，12月5日，萬(wan)科(ke)(ke)集團首個(ge)購物中心金隅萬(wan)科(ke)(ke)廣(guang)場(chang)交(jiao)割工作(zuo)(zuo)正式(shi)完(wan)成。這標志著萬(wan)科(ke)(ke)在“輕資產、重運營”模式(shi)下(xia)，完(wan)整操作(zuo)(zuo)了商(shang)用(yong)業務(wu)全生命周期鏈(lian)條，從開(kai)發、開(kai)業、經營直到最終(zhong)的輕資產運作(zuo)(zuo)。

值得(de)注意的(de)是，12月30日，萬(wan)(wan)科(ke)集(ji)團與東方藏山(shan)資產管理(li)公司(si)合(he)作(zuo)的(de)第(di)一個社(she)區(qu)商業基金(jin)項目于(yu)長陽半島落地，這也是萬(wan)(wan)科(ke)首次與基金(jin)實現資產包層面的(de)合(he)作(zuo)嘗試。

“此次(ci)與東方(fang)藏山(shan)的(de)(de)合作(zuo)，從操(cao)作(zuo)模(mo)式上，橫跨四個城市、包括五(wu)個項目(mu)，涉及股(gu)權轉(zhuan)讓、資產(chan)交(jiao)(jiao)易等(deng)多種交(jiao)(jiao)易方(fang)式。”萬(wan)科方(fang)面(mian)回應，這一合作(zuo)不僅成(cheng)功實現資產(chan)增值(zhi)，讓現金提前(qian)回流，還(huan)引入了(le)重要的(de)(de)合作(zuo)伙(huo)伴，與萬(wan)科共(gong)同進行商業項目(mu)的(de)(de)經營管理，并獲得(de)持續穩定的(de)(de)收益。

在設立商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產管(guan)理公司之前，萬(wan)科(ke)形成了(le)輕資產的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)管(guan)理模式(shi)。包括萬(wan)科(ke)將深圳龍崗區(qu)中心商(shang)(shang)場80%股(gu)權 （包括若干臨街(jie)商(shang)(shang)鋪(pu)及停車位(wei)），出(chu)售給(gei)(gei)香(xiang)港(gang)最大(da)的(de)房地(di)產投資信托基(ji)金領匯房產基(ji)金；把9個商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)80%的(de)股(gu)權出(chu)讓給(gei)(gei)凱(kai)雷投資集(ji)團有限公司等(deng)。

萬(wan)科(ke)總(zong)裁郁(yu)亮此(ci)前公(gong)開表(biao)示，認同商業地產輕(qing)資產運營，但未(wei)來十年，傳統住宅業務仍然是萬(wan)科(ke)的重中之(zhi)重，占(zhan)比超過五成。

“輕資產是萬科(ke)應對 ‘白銀時(shi)代’轉型的一種(zhong)舉措，商(shang)業地產投資周期長(chang)，資金占用大，運營能(neng)力(li)要求高，萬科(ke)將(jiang)繼(ji)續與各類機構探索合(he)作模式(shi)，著力(li)提高自身商(shang)業操盤的能(neng)力(li)。”萬科(ke)集團相關人士對《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，未來也將(jiang)孵化出一批符合(he)資本市場回(hui)報要求以及滿(man)足商(shang)家消費(fei)者需求的項目。