每經記者 盧曦 發自上海

在(zai)《每日經濟新聞》記者(zhe)報道了邯鄲(dan)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)商，由于無法(fa)獲(huo)得銀(yin)行貸款，只能通過民間融(rong)資(zi)(zi)補充房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)金，造成還本付(fu)息困難、開發商跑路、集(ji)資(zi)(zi)戶陷(xian)入恐慌等一系(xi)列問題后，沒有能力(li)從銀(yin)行、信托以及其他(ta)金融(rong)機(ji)構融(rong)資(zi)(zi)的房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)商，正遇(yu)到了更為嚴(yan)峻的考驗。被(bei)一些(xie)地(di)產(chan)(chan)企業認為是“救命(ming)稻草”的房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)基金，也在(zai)今年遭遇(yu)融(rong)資(zi)(zi)規模大幅下(xia)降，進(jin)而影響到房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)私募(mu)基金對開發行業的支持力(li)度。

清科研究中心(xin)近(jin)日(ri)發布的一(yi)份報告顯示，2014年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)整(zheng)個私募房地產基金僅完成接(jie)近(jin)44億美金的基金募集。而(er)2013年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)這(zhe)一(yi)數據為106.7億美元，如果(guo)下半年(nian)(nian)(nian)情(qing)況沒有(you)明顯改善，今年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)可(ke)能出現負(fu)增(zeng)長。

基金募集(ji)數量腰斬一半

私(si)募房地產(chan)基(ji)金的(de)起落與房地產(chan)環境步調幾乎一致，在樓市紅火(huo)的(de)2012年到(dao)2013年，基(ji)金也出(chu)現了爆(bao)發式增長，2014年的(de)情況(kuang)出(chu)現轉折。

數據顯示，2012年，國(guo)內私(si)募房地產基(ji)金(jin)(jin)募集數量(liang)為94只(zhi)，2013年，募集數量(liang)突增至(zhi)132只(zhi)，2014年上半(ban)年，募集數量(liang)為47只(zhi)，未及(ji)去年的一(yi)半(ban)。基(ji)金(jin)(jin)在投資(zi)方面(mian)步調與融資(zi)一(yi)致。報告得出結論認為：“房地產市場涼風襲來(lai)，地產基(ji)金(jin)(jin)受影響明顯。”

全聯房(fang)地產商會聶梅(mei)生認(ren)為，目(mu)前房(fang)地產形勢依然嚴峻(jun)，可能會持續(xu)到(dao)2016年。房(fang)地產市場高位盤整，各(ge)項指標漲幅下(xia)跌(die)。在這樣的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，向(xiang)來回避風(feng)險、追逐安全的(de)資本(ben)也會避開風(feng)險較大(da)的(de)領域。

私募房地(di)產基金(jin)在歐美國(guo)家已經是(shi)較為成熟的(de)(de)模式，美國(guo)的(de)(de)黑石(shi)、漢斯、鐵獅門(men)等公司在全球范圍內(nei)以(yi)這(zhe)種(zhong)模式發展，并已進(jin)入中國(guo)。中國(guo)國(guo)內(nei)也有復星集團牽頭的(de)(de)星浩資(zi)本等私募房地(di)產基金(jin)，在國(guo)內(nei)投資(zi)開發。但在房地(di)產行業遭遇調(diao)整的(de)(de)階段(duan)，基金(jin)的(de)(de)發展也伴隨著各種(zhong)不和諧的(de)(de)聲音。

衛民(min)不動產(chan)蔡為民(min)告(gao)訴記者，由于市場行情不好，今年(nian)下半年(nian)，私(si)募房地產(chan)基(ji)金(jin)不能實(shi)現剛性兌付的情況會(hui)較(jiao)多(duo)地出(chu)現。基(ji)金(jin)承諾的收益率(lv)很可能得不到實(shi)現。

基金融(rong)資渠(qu)道有(you)待拓寬

即使是(shi)在最為(wei)紅火的2013年(nian)(nian)，房地(di)產私募基金(jin)106.7億美元的總規模對(dui)全行業來說只能(neng)算杯水車薪，中國融資(zi)渠道的狹窄(zhai)也是(shi)造(zao)成今年(nian)(nian)基金(jin)融資(zi)不順利的原(yuan)因之一。

清科研究報告稱，在美國私(si)募(mu)房地產基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)的資金(jin)(jin)(jin)(jin)來(lai)(lai)源中很大一部(bu)分來(lai)(lai)自機構(gou)投資者(zhe)。保險基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)、養(yang)老基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)等機構(gou)投資者(zhe)能(neng)夠為(wei)私(si)募(mu)房地產基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)提(ti)供穩(wen)定的資金(jin)(jin)(jin)(jin)。

克而瑞(rui)研究總(zong)監薛(xue)建雄告訴(su)記(ji)者(zhe)，在中(zhong)國，很多私募(mu)房地(di)產基金(jin)的來源(yuan)(yuan)是開(kai)發商的上下游(you)伙伴，如(ru)建材、設備供應商等(deng)，投資人的來源(yuan)(yuan)還(huan)比較狹窄。

目前中國對于部分大型機構投(tou)資(zi)(zi)者投(tou)資(zi)(zi)房地產(chan)(chan)(chan)行業(ye)是(shi)限制的(de)(de)。目前，可以直接參(can)與(yu)房地產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)的(de)(de)機構投(tou)資(zi)(zi)者主要是(shi)信(xin)托公司(si)和國外產(chan)(chan)(chan)業(ye)投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)，而券(quan)商、證券(quan)投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)、保險公司(si)、社保基金(jin)等則只(zhi)能通過投(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)本市場(chang)(chang)的(de)(de)方式間接參(can)與(yu)。

對(dui)(dui)于房(fang)地產(chan)(chan)這(zhe)種資產(chan)(chan)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資，西方市(shi)場中(zhong)投(tou)(tou)資者除了可(ke)以購買物業進(jin)行直接投(tou)(tou)資，還(huan)可(ke)對(dui)(dui)行業相(xiang)關(guan)的(de)(de)(de)股票、債(zhai)券、基金(jin)、信(xin)托等進(jin)行間接投(tou)(tou)資。中(zhong)國的(de)(de)(de)金(jin)融市(shi)場目前對(dui)(dui)房(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)間接配置并未(wei)提供較大的(de)(de)(de)支持(chi)。一方面，房(fang)地產(chan)(chan)企業上市(shi)和(he)增發(fa)受限；另一方面，企業債(zhai)券市(shi)場的(de)(de)(de)欠發(fa)達；此外，如 REITs、貸(dai)款支持(chi)債(zhai)券等結構或風險特(te)殊(shu)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)缺失。

世邦魏理仕執行(xing)董(dong)事杜日生告訴(su)記者，一些超高(gao)層寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)開發商在(zai)遇到資金壓(ya)力時(shi)考(kao)慮分(fen)層出售寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)，這對整座寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)維護(hu)不利。在(zai)這種(zhong)情況下引入REITS能夠幫助開發商更(geng)好地解決資金難題，保證寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)(lou)在(zai)持有的(de)狀態下進行(xing)更(geng)好的(de)維護(hu)。