每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 查道坤 發自(zi)南京    

每經記者 查道坤 發(fa)自(zi)南京

日前，杭州(zhou)、上(shang)海(hai)等多地(di)(di)均發生了城市核心區域商業地(di)(di)產大(da)規(gui)模撤離現(xian)(xian)象，在(zai)上(shang)海(hai)這一現(xian)(xian)象更是已經存在(zai)很長(chang)一段時(shi)間。而同處(chu)于長(chang)三角(jiao)的南(nan)京(jing)商業地(di)(di)產情況，比杭州(zhou)和上(shang)海(hai)的情況相對健(jian)康(kang)，并未出現(xian)(xian)商業地(di)(di)產大(da)規(gui)模撤離的情況，但是已經趨于飽和態勢。

數(shu)據顯示，目(mu)(mu)前南京規劃建(jian)設的城(cheng)市綜(zong)合體超過50家，總體量達到100萬平方(fang)米(mi)以上的就有7家，各個板(ban)塊均有綜(zong)合體項目(mu)(mu)在建(jian)或醞釀建(jian)設。

據(ju)南(nan)京網(wang)尚研究機構統計數(shu)據(ju)顯示(shi)，目前南(nan)京頂級(ji)寫字(zi)樓的平均空置(zhi)率為(wei)5.2%，甲(jia)級(ji)寫字(zi)樓空置(zhi)率為(wei)3.2%，全市(shi)辦公產(chan)品平均空置(zhi)率約(yue)4.3%，比去年(nian)第(di)四季(ji)度提(ti)高了2.1個百分點。雖然空置(zhi)率數(shu)據(ju)略漲(zhang)，但(dan)從國際(ji)通行(xing)標(biao)準(zhun)看，還算(suan)在相對合理的范圍之內。

商業地產趨于飽和

今年2月，蘇(su)州(zhou)出臺了被稱為最嚴厲(li)的(de)(de)商業地產(chan)(chan)新政，要(yao)求新開發的(de)(de)商業地產(chan)(chan)30%不能出售，以此抑制蘇(su)州(zhou)商業地產(chan)(chan)的(de)(de)過快發展。不僅是蘇(su)州(zhou)，南京商業地產(chan)(chan)同樣面(mian)(mian)臨產(chan)(chan)業過剩、同質化競爭加劇的(de)(de)局面(mian)(mian)。

據(ju)《每日經濟新(xin)聞》記者了(le)解(jie)，備受關注的南京(jing)建(jian)鄴區金澳(ao)國際中心將(jiang)于今(jin)年(nian)開(kai)業，同時建(jian)鄴區全年(nian)僅續建(jian)的城(cheng)市綜合體項(xiang)目就超過6個(ge)，另(ling)有(you)8個(ge)規(gui)劃為商貿服務區的地(di)塊(kuai)，今(jin)年(nian)將(jiang)正式(shi)啟動(dong)招(zhao)商。

資(zi)料顯示，與金奧(ao)國際中(zhong)心合作的(de)上海盈石資(zi)產管理(li)有限(xian)公司(si)，曾經成功運營(ying)過芳匯廣(guang)場、豫城時尚等上海知(zhi)名(ming)的(de)一站式購(gou)物(wu)中(zhong)心。此次即(ji)將開(kai)業的(de)金奧(ao)國際中(zhong)心總建筑(zhu)面積超過20萬(wan)平方米，由主塔樓、豪華公寓(yu)和購(gou)物(wu)中(zhong)心三部分組成。其中(zhong)，購(gou)物(wu)中(zhong)心約6萬(wan)平方米，主打輕奢路線(xian)。

據記者(zhe)了(le)解(jie)，建(jian)鄴區(qu)(qu)(qu)今年續建(jian)的(de)6個城市綜合體(ti)項(xiang)目包含涵碧樓、金鷹天地(di)(di)廣場、奧體(ti)蘇寧廣場等。此外，江(jiang)東商貿區(qu)(qu)(qu)1號地(di)(di)塊(kuai)、15號地(di)(di)塊(kuai)、江(jiang)心洲夾(jia)江(jiang)大(da)橋上游地(di)(di)塊(kuai)等8個規劃為商貿服務區(qu)(qu)(qu)的(de)地(di)(di)塊(kuai)，今年也將正式啟動招商。“未(wei)來幾年，建(jian)鄴區(qu)(qu)(qu)的(de)城市綜合體(ti)將為更多老百姓(xing)帶(dai)來便利的(de)一(yi)站式體(ti)驗消費。”南京建(jian)鄴區(qu)(qu)(qu)商務局副(fu)局長(chang)張道武表示。

據記者了解(jie)，去年南京(jing)主城范圍內共(gong)有(you)(you)5家商業項目開(kai)門(men)迎客，今年將至少新增8家。此外(wai)，位(wei)于南京(jing)南站板塊的(de)除(chu)了有(you)(you)明發商業廣(guang)場之(zhi)外(wai)，萬(wan)科還將在該區域建設(she)城市綜合體。資料顯(xian)示(shi)，萬(wan)科九都(dou)薈總建筑面積接近20萬(wan)平方米，是一(yi)個(ge)包括住宅、商業和辦公(gong)的(de)綜合體地產項目。

數據(ju)顯示，目(mu)前南京(jing)規劃建(jian)設的城市綜合體(ti)(ti)超過(guo)50家(jia)，總體(ti)(ti)量達(da)到100萬(wan)平方米以(yi)上的就有7家(jia)，各個板(ban)塊均有綜合體(ti)(ti)項(xiang)目(mu)在建(jian)或醞(yun)釀建(jian)設。

以河(he)西板塊為例，中(zhong)泰國(guo)(guo)際廣(guang)場、蘇寧睿城、奧體蘇寧廣(guang)場、雨(yu)潤國(guo)(guo)際廣(guang)場和金鷹天地等(deng)項目已建成使用(yong)，但(dan)是由于(yu)競爭激烈，一(yi)些實力較弱的綜合體項目，問題已經(jing)暴(bao)露出來。

中(zhong)泰(tai)國際(ji)(ji)廣場(chang)(chang)在去年(nian)3月就被曝出(chu)由于人氣差(cha)、經(jing)營情況(kuang)(kuang)不好，已經(jing)人去樓空。“中(zhong)泰(tai)國際(ji)(ji)廣場(chang)(chang)僅是(shi)一個縮影，隨著在建(jian)綜合體的不斷(duan)入市，競爭(zheng)進一步加劇(ju)，類(lei)似中(zhong)泰(tai)國際(ji)(ji)廣場(chang)(chang)的情況(kuang)(kuang)將會(hui)不斷(duan)出(chu)現。”南京本地一家開發商營銷部的負(fu)責(ze)人蘇經(jing)理對《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表示。

而按(an)照《蘇南規劃(hua)》中(zhong)“加強南京(jing)河(he)(he)西(xi)國(guo)際(ji)商(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)(wu)中(zhong)心建設(she)(she)”的總體(ti)要求，建鄴區(qu)近年來(lai)大(da)力(li)發展商(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)(wu)商(shang)(shang)(shang)(shang)貿，一批城(cheng)市(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)(wu)綜(zong)合體(ti)和文化綜(zong)合體(ti)紛(fen)紛(fen)拔地而起——除了河(he)(he)西(xi)CBD一期、二期已經投用和在建的雨潤、新(xin)地、金奧、德基、新(xin)鴻基等商(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)(wu)商(shang)(shang)(shang)(shang)貿樓宇(yu)，亞洲單體(ti)面積最(zui)大(da)的商(shang)(shang)(shang)(shang)業項(xiang)目金鷹世界(jie)、南京(jing)首個(ge)七星(xing)級(ji)酒(jiu)店(dian)涵碧樓等多個(ge)大(da)型城(cheng)市(shi)綜(zong)合體(ti)正(zheng)在緊張建設(she)(she)，河(he)(he)西(xi)南部魚嘴國(guo)際(ji)商(shang)(shang)(shang)(shang)務(wu)(wu)區(qu)長三角地標性樓宇(yu)方案(an)完成(cheng)了初步設(she)(she)計。預計到(dao)2016年，建鄴區(qu)的城(cheng)市(shi)綜(zong)合體(ti)面積相當(dang)于兩個(ge)新(xin)街口。

空置率處于合理范圍

面對(dui)如(ru)(ru)此巨量(liang)的商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產，素有“中(zhong)華第一商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)圈(quan)”的南(nan)京新(xin)(xin)街(jie)(jie)口商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產運行(xing)得如(ru)(ru)何？《每日經濟新(xin)(xin)聞》記(ji)者走訪了(le)新(xin)(xin)街(jie)(jie)口多(duo)個商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)后(hou)發現，雖然受(shou)到電商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)的沖擊，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)戶(hu)的人流(liu)量(liang)出現下降，但是(shi)新(xin)(xin)街(jie)(jie)口商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)在運行(xing)的商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)戶(hu)，整(zheng)體(ti)呈現較為健康(kang)。

南京中央(yang)商場一位(wei)徐姓商戶對記者(zhe)說，“雖(sui)然(ran)租(zu)金(jin)(jin)有(you)一定程(cheng)度的(de)上漲，但是每天的(de)人流量和銷售(shou)收入還(huan)比較正常，還(huan)沒(mei)有(you)出現支(zhi)不(bu)起(qi)租(zu)金(jin)(jin)的(de)情況。”

除(chu)了大型(xing)商(shang)鋪，新街口(kou)沿(yan)線(xian)的(de)個(ge)體(ti)商(shang)戶也(ye)表示還未(wei)到因為租金上漲(zhang)，關門歇(xie)業的(de)地步。

但是，并非所有商(shang)戶都能接受租(zu)金(jin)上(shang)漲壓(ya)力。今(jin)年1月，位于新(xin)街口商(shang)圈的地下商(shang)場時尚萊迪商(shang)城就因為部分萊迪業主不滿房租(zu)上(shang)漲，要求(qiu)商(shang)場降低房租(zu)，而(er)選擇(ze)關門抗議(yi)。

據(ju)南京(jing)網尚(shang)房(fang)地產研究機構統計數據(ju)顯(xian)示，當下全南京(jing)寫(xie)字樓成(cheng)交均價(jia)為(wei)17283元(yuan)/平方米，同(tong)比去(qu)年增長13.5%；而辦公租賃市場的價(jia)格則是3.9元(yuan)/平方米/天，同(tong)比增長8.3%。

雖然價格和租(zu)金走高(gao)，但是由于此類產品市場的(de)不(bu)限購與不(bu)限貸的(de)特點，使得很多手有閑錢的(de)人，紛紛將目光鎖(suo)定這一類市場，結果(guo)是有辦公產品在(zai)售的(de)項目，一直都是高(gao)歌猛進。

而據(ju)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)了解，江寧(ning)萬達(da)廣場憑借這兩(liang)年的(de)發(fa)展，其寫(xie)字(zi)樓(lou)產品(pin)租金(jin)已升值13%，但是因(yin)為(wei)河西(xi)(xi)和(he)江寧(ning)已成為(wei)南京城市化重心的(de)西(xi)(xi)進與南移的(de)目標，這兩(liang)大板塊(kuai)逐漸成為(wei)辦公商(shang)(shang)務(wu)人(ren)群(qun)的(de)新(xin)寵，商(shang)(shang)鋪的(de)出租率較高。

空(kong)置(zhi)率(lv)是(shi)檢驗(yan)商業地(di)產(chan)是(shi)否飽和與健康的關鍵依(yi)據。據南京(jing)網尚(shang)研究機構統計數據顯示，目前南京(jing)頂級寫字樓空(kong)置(zhi)率(lv)平均(jun)為5.2%，甲級寫字樓空(kong)置(zhi)率(lv)為3.2%，全(quan)市平均(jun)辦公(gong)產(chan)品空(kong)置(zhi)率(lv)約(yue)4.3%，對比去年第四(si)季度提(ti)高了2.1個百(bai)分(fen)點。

空置率數(shu)據對比去年略(lve)漲(zhang)，但從國際通(tong)行慣例來(lai)看，還在相對合理范圍之(zhi)內。對比北上廣等一線城市，南(nan)京的市場狀況(kuang)還算良好，呈現剛(gang)剛(gang)起步的特征。

對于(yu)南京商業(ye)地產(chan)穩定在(zai)(zai)(zai)安全的區域之間，房地產(chan)行業(ye)專(zhuan)家(jia)張建初(chu)對《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者說，這與第(di)三產(chan)業(ye)在(zai)(zai)(zai)南京市場(chang)中(zhong)占據較(jiao)(jiao)大(da)的比重很有(you)關(guan)系，“尤其(qi)在(zai)(zai)(zai)河西(xi)和江寧，近兩年很多企業(ye)都(dou)深耕這兩大(da)板塊。譬如，河西(xi)的萬達廣場(chang)和新(xin)地中(zhong)心一期(qi)等項目，入住(zhu)率幾乎是100%，企業(ye)愿意選擇品質(zhi)樓盤進(jin)駐，從而給項目帶來較(jiao)(jiao)低的空置。”

張建初還(huan)表示(shi)，南京(jing)之所以(yi)辦公(gong)產品價格和租金逐日(ri)攀(pan)升(sheng)、空置率企穩，除了與辦公(gong)市場的需求(qiu)量(liang)上(shang)升(sheng)之外，主要還(huan)與目(mu)前市場的供(gong)應(ying)量(liang)不豐盈有關，“對比住(zhu)宅市場的過量(liang)庫(ku)存(cun)，辦公(gong)產品的市場容量(liang)呈僧多粥(zhou)少，2014年(nian)(nian)從年(nian)(nian)初到現在，南京(jing)商(shang)業(ye)(ye)地產推(tui)盤(pan)節奏緩慢，上(shang)市房源(yuan)屈指可數，市場銷(xiao)售基本都是老(lao)項目(mu)的銷(xiao)售帶動的，在這種情況下，南京(jing)商(shang)業(ye)(ye)地產自然(ran)會(hui)保(bao)持(chi)一個健(jian)康(kang)趨勢。”