每經編(bian)輯｜葉檀(tan)     

每經評論員 葉檀

限購是為(wei)了給房地產購買力(li)加鎖，現在房地產市場處于膠著期，應該逐步(bu)放手(shou)，讓市場自己說話。

6月(yue)26日，經過來回(hui)磨合，呼(hu)和浩(hao)特(te)房地產開(kai)發監督(du)管理處正(zheng)式(shi)發布文(wen)件，全文(wen)回(hui)避了“取消限(xian)(xian)購(gou)”幾個字，但不再對購(gou)房人的房屋(wu)套數(shu)進行查詢，意味著徹底放(fang)開(kai)限(xian)(xian)購(gou)。至此，呼(hu)和浩(hao)特(te)放(fang)開(kai)限(xian)(xian)購(gou)，成為全國首個正(zheng)式(shi)發文(wen)確定(ding)放(fang)開(kai)限(xian)(xian)購(gou)的城(cheng)市。

雖然很多城市(shi)表示羨慕，希望能夠(gou)取得真(zhen)經，但呼和浩(hao)(hao)特(te)(te)應該屬于特(te)(te)例(li)。據上海易居房地產(chan)(chan)研究院(yuan)研究快報統計，2013年35個(ge)大中(zhong)城市(shi)商(shang)品住(zhu)宅現貨的庫存去(qu)化周期中(zhong)，呼和浩(hao)(hao)特(te)(te)存銷比數值(zhi)為37，在(zai)35個(ge)城市(shi)中(zhong)名列榜首(shou)。呼和浩(hao)(hao)特(te)(te)房地產(chan)(chan)市(shi)場與煤炭、貨幣緊密相連，現在(zai)行業下行所以特(te)(te)事(shi)特(te)(te)辦，否則(ze)呼和浩(hao)(hao)特(te)(te)可能成為另一個(ge)鄂(e)爾多斯。

與其(qi)羞羞答答欲(yu)拒還迎，不(bu)如直接把限購清出武器庫(ku)，限購應該永遠取消，不(bu)要再進入市(shi)場(chang)。

限(xian)購(gou)行(xing)政(zheng)色彩過濃，扭(niu)曲了(le)市場信號。市場化之前中國(guo)之所以用(yong)貨幣加票據的方式統治市場，是因為商品極(ji)其短(duan)缺，想買(mai)也買(mai)不到，不得不用(yong)戶籍、行(xing)政(zheng)級別等(deng)方式，限(xian)制國(guo)民的消(xiao)費量(liang)。這種計劃經濟思路的結果(guo)已經明確，不僅不能消(xiao)除(chu)短(duan)缺，還讓短(duan)缺經濟進一步加劇。

房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)限購是因為市(shi)(shi)場(chang)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)需求量(liang)一度(du)過大(da)(da)(da)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)有泡(pao)沫化傾向(xiang)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)資產(chan)增值導致貧富差距擴大(da)(da)(da)，民怨(yuan)漸起，大(da)(da)(da)中城市(shi)(shi)的房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)限購可謂不得已而為之。現在房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)趨冷，繼續維持限購政策，意義(yi)不大(da)(da)(da)。

房地產市場限購究竟起到什么作用，沒有定量分析。

2010年4月，房(fang)地產過熱時推出限購(gou)政策(ce)，到2012年8月銷量(liang)(liang)大(da)幅反(fan)彈(dan)。房(fang)地產經(jing)歷了(le)低谷之(zhi)后的(de)高峰，此(ci)時往(wang)往(wang)伴隨(sui)著其他政策(ce)的(de)出臺(tai)，如貨(huo)幣發行(xing)量(liang)(liang)下(xia)降(jiang)限貸，擬(ni)定(ding)推出不(bu)(bu)(bu)動(dong)產登(deng)記條例等；或者伴隨(sui)著經(jing)濟(ji)趨勢的(de)變(bian)化，如2008年金融危機之(zhi)后實體經(jing)濟(ji)一度大(da)幅下(xia)行(xing)，此(ci)時成(cheng)交量(liang)(liang)的(de)下(xia)降(jiang)到底反(fan)映貨(huo)幣下(xia)降(jiang)的(de)變(bian)化，還是反(fan)映未來稅收改變(bian)的(de)預期，難以分(fen)清。就像一鍋(guo)中藥，哪味(wei)藥真正治好了(le)病，不(bu)(bu)(bu)清楚。2011年樓(lou)市(shi)價格、成(cheng)交量(liang)(liang)下(xia)降(jiang)，2012年樓(lou)市(shi)反(fan)彈(dan)，同樣實行(xing)房(fang)地產限購(gou)，市(shi)場反(fan)映大(da)不(bu)(bu)(bu)相同，與貨(huo)幣政策(ce)、財政刺激政策(ce)有密切(qie)聯系。

國際(ji)成熟(shu)市場同樣也是(shi)如此。隨著外地富裕移民(min)購房(fang)的(de)(de)(de)增加，貨(huo)幣與人口同步(bu)流入(ru)，倫敦房(fang)價(jia)躥升(sheng)。據報道，倫敦房(fang)價(jia)今年(nian)(nian)(nian)二季度創(chuang)出1987年(nian)(nian)(nian)以來(lai)最(zui)大漲幅，同比(bi)上漲26%，比(bi)2007年(nian)(nian)(nian)創(chuang)下的(de)(de)(de)高點高出30%。此時(shi)能夠做的(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)讓英國央行(xing)減少房(fang)貸，降低杠桿率，絕不(bu)是(shi)對來(lai)自(zi)俄羅斯(si)、中(zhong)東、中(zhong)國的(de)(de)(de)富豪(hao)們的(de)(de)(de)購買力(li)大加限(xian)制(zhi)。

一(yi)腳踩(cai)貨幣(bi)油門(men)、一(yi)腳踩(cai)限購(gou)剎車，頭(tou)頂熱腳底冷，市場不知所以準得病(bing)。正確的做法(fa)是(shi)順應市場走向進行微調(diao)，如(ru)對(dui)房(fang)(fang)貸、稅(shui)收(shou)等進行調(diao)整，實(shi)際(ji)上我們也是(shi)走的這(zhe)條路，現(xian)在(zai)(zai)對(dui)房(fang)(fang)貸已(yi)經有些許放松(song)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)預期一(yi)直(zhi)籠罩在(zai)(zai)購(gou)房(fang)(fang)者頭(tou)頂。與其放松(song)房(fang)(fang)貸防止(zhi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)崩盤，不如(ru)直(zhi)接取消限購(gou)，通過資產(chan)(chan)轉(zhuan)移與升(sheng)值貶值實(shi)現(xian)隱性稅(shui)收(shou)，購(gou)房(fang)(fang)者愿意承擔未來貨幣(bi)與稅(shui)收(shou)風險，何樂而不為？

取消限購將遭遇巨大的(de)輿論(lun)反彈，希望看到(dao)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場崩(beng)潰的(de)人(ren)們，會伸出憤怒的(de)毒(du)牙(ya)。但改革總是如(ru)(ru)此，如(ru)(ru)果(guo)全國房(fang)地(di)產(chan)都如(ru)(ru)鄂爾多(duo)斯，這些希望零成本接盤(pan)的(de)人(ren)，有(you)很大一(yi)部分將失去工作與薪酬，樓市(shi)(shi)崩(beng)盤(pan)讓經濟下滑，最受苦的(de)不(bu)是已經作了資產(chan)配置(zhi)的(de)富裕人(ren)群，而是以房(fang)地(di)產(chan)為(wei)財(cai)富主要儲藏形(xing)式的(de)中(zhong)等收(shou)入人(ren)群與低收(shou)入群體(ti)。

取消(xiao)限購(gou)，明確房貸趨勢，推出不動產登記最終改(gai)革房產稅，照樣能夠讓市場理智，不損害效率，而且(qie)更(geng)公平。