每(mei)經編(bian)輯｜盧曦發自上海(hai)    

每經記(ji)者(zhe) 盧曦 發(fa)自上海

去(qu)年(nian)底，星浩資本(ben)部分(fen)投資人(ren)提出，擔心公司不能兌現承諾的收(shou)益率，在業(ye)內(nei)引(yin)起不小震(zhen)動(dong)。縱觀全行業(ye)，房(fang)地(di)產私募基(ji)金收(shou)益率兌現情況如何？

對(dui)中(zhong)國房地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)來說(shuo)，“缺錢”是常態(tai)。業(ye)內目前(qian)(qian)規模(mo)(mo)龐大且相(xiang)對(dui)成熟的募資模(mo)(mo)式是房地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)。房地(di)(di)產(chan)(chan)私(si)(si)募模(mo)(mo)式起(qi)步時間較晚，進入中(zhong)國的美國私(si)(si)募發(fa)展穩健(jian)但收益(yi)率低(di)、規模(mo)(mo)小(xiao)。中(zhong)國本(ben)土房地(di)(di)產(chan)(chan)私(si)(si)募經歷(li)了前(qian)(qian)幾年的紅火后，隨(sui)著市場的轉冷(leng)，漸漸出現收益(yi)率達(da)不到承諾甚至(zhi)違(wei)約的情況。對(dui)此，業(ye)內觀察(cha)人士認為，地(di)(di)產(chan)(chan)私(si)(si)募仍(reng)須回歸(gui)本(ben)源，修煉內功，發(fa)現好項目、提(ti)高運營水平才是根本(ben)發(fa)展之(zhi)道。

星(xing)浩被曝收益未達預期

星浩資本(ben)無疑是地產私募(mu)領域近年來最受關(guan)注的企(qi)業之(zhi)一(yi)，但也(ye)被(bei)曝出收益無法達到預期的現象。

資料顯示(shi)，星浩資本旗下基(ji)金的(de)投資人包括復星、阿里巴巴、易居(ju)、蘇寧(ning)電器(qi)、巨人集(ji)團(tuan)、均瑤集(ji)團(tuan)、華(hua)誼兄弟、涌金集(ji)團(tuan)、新光集(ji)團(tuan)等數十家知名民企。星浩資本也曾被(bei)稱為市場(chang)化運作下中國規模(mo)最(zui)大(da)的(de)房地產私募基(ji)金之(zhi)一。

其中，星(xing)浩資本(ben) “星(xing)光耀基金I期”募集(ji)規(gui)模達37億元人(ren)民幣，杠桿融資后可投(tou)資金額超過70億元，目標市(shi)(shi)場為(wei)二線城市(shi)(shi)和(he)長三(san)(san)角三(san)(san)線城市(shi)(shi)，2011年3月(yue)封閉(bi)，2011年8月(yue)完成全部投(tou)資。投(tou)資組合包(bao)括三(san)(san)個綜合體：大(da)連CBD、哈爾濱CBD、南通CBD。

I期(qi)和II期(qi)分(fen)別募資37億(yi)(yi)(yi)元(yuan)和19億(yi)(yi)(yi)元(yuan)后(hou)，2013年中(zhong)星(xing)浩推出星(xing)光耀地產(chan)開(kai)發(fa)基(ji)金(jin)III期(qi)。按照計(ji)劃，III期(qi)將于2014年12月31日(ri)完成封閉，總(zong)募資規模(mo)將達(da)到49億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，包括3類(lei)產(chan)品(pin)——在基(ji)金(jin)融資總(zong)量(liang)中(zhong)占比22%的(de)(de)股權類(lei)產(chan)品(pin)，占33%的(de)(de)夾層，44%的(de)(de)債權以及1%的(de)(de)GP（基(ji)金(jin)管理者(zhe)）出資。

事實上，星(xing)光耀基(ji)金(jin)(jin)的前兩(liang)期(qi)都是當(dang)年募(mu)集，當(dang)年封閉(bi)，第(di)三期(qi)基(ji)金(jin)(jin)的募(mu)集時間卻超(chao)過了一年。募(mu)集周期(qi)的延長，未免讓人將其與星(xing)光耀已發行基(ji)金(jin)(jin)的收益未達預期(qi)產生聯想(xiang)。

去年(nian)底，星(xing)浩資本的一部分有限合伙(huo)人提(ti)出，星(xing)浩在(zai)最初(chu)募集路演時承(cheng)諾(nuo)五(wu)年(nian)三倍、年(nian)化收益(yi)(yi)35%。但隨(sui)著(zhu)時間的推移(yi)，在(zai)2013年(nian)底，突然提(ti)出將(jiang)預期收益(yi)(yi)率(lv)減半，令有限合伙(huo)人感到(dao)不滿(man)。

對于(yu)投資(zi)人擔(dan)憂的(de)(de)收益率(lv)(lv)降低問(wen)題，《每日經濟新(xin)聞》記者致電(dian)星浩資(zi)本相(xiang)關負責人，對方表示，“星光(guang)耀基金I期”的(de)(de)周期是“5+1”模式，即要在5年之后才開始(shi)退(tui)出。2013年底時提出的(de)(de)16.3%收益率(lv)(lv)只(zhi)是公(gong)司按(an)照當下市(shi)場行情做(zuo)出的(de)(de)估算，由于(yu)退(tui)出期遠遠未到，并不能(neng)認為基金的(de)(de)回報(bao)率(lv)(lv)出了問(wen)題。

星(xing)浩資本遇到的情況只是(shi)行業(ye)的一個縮影，在中(zhong)國(guo)發展歷(li)史尚短的地(di)產(chan)私募模式面臨著(zhu)不(bu)少(shao)成(cheng)長的煩(fan)惱。

高收益率“放衛星”

房地產(chan)(chan)私募基(ji)(ji)(ji)金(jin)被認為是接盤(pan)大型商業地產(chan)(chan)項目最理想的路徑(jing)之一。記者了解到，在房地產(chan)(chan)行情下滑的情況下，房地產(chan)(chan)開發的風險(xian)可能提升，但基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司(si)所能給出的投資(zi)收益率卻(que)并(bing)沒(mei)有隨著風險(xian)的增(zeng)長而(er)上升，這或許是影響(xiang)基(ji)(ji)(ji)金(jin)募集的最主要因素。

此前(qian)，《每日經濟新聞》記(ji)者也曾報道，凱銀投資有(you)限公(gong)司為德(de)信地產杭州項目——德(de)信北海公(gong)館募(mu)集的股權投資基(ji)金，最終收益(yi)率未(wei)能(neng)達到預期。

造成這(zhe)些股權私募基金(jin)收益無法達成的原因有很多，其中之一便(bian)是因為承諾的收益率放(fang)了“衛星”。

美(mei)國漢斯地產公(gong)司中國區高級副總裁JimMorrison坦言，目前部(bu)分境(jing)內私募(mu)基(ji)(ji)金的高回(hui)(hui)報(bao)是很(hen)難做到的。當(dang)然不排除有(you)基(ji)(ji)金會(hui)采用更高的投資杠桿來實現承(cheng)諾的回(hui)(hui)報(bao)，但是能達到這種回(hui)(hui)報(bao)率的私募(mu)基(ji)(ji)金數量非(fei)常少(shao)。

對上述高(gao)收(shou)益(yi)率(lv)的股權(quan)(quan)私募(mu)基金來(lai)說，之所以要(yao)對外承諾很(hen)難(nan)達(da)到(dao)的收(shou)益(yi)率(lv)，和目前的資金使用(yong)成本高(gao)有關。受利率(lv)市場化影響，募(mu)集資金的成本越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)，部分固定收(shou)益(yi)率(lv)的債權(quan)(quan)基金都(dou)能(neng)達(da)到(dao)13%以上。在這樣的情況下(xia)，那些股權(quan)(quan)私募(mu)基金如(ru)果不以較高(gao)的預期收(shou)益(yi)募(mu)資，就(jiu)很(hen)難(nan)達(da)到(dao)期望的資金規模(mo)。

克(ke)而瑞(rui)研(yan)究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，目(mu)前國內(nei)很多房(fang)地(di)產私(si)募基金都面臨達不到當初收益(yi)率承諾的問題。究其原因，主要是這些私(si)募的掌舵人(ren)多為(wei)營銷出身，對(dui)房(fang)地(di)產某(mou)一方面熟悉，但不能(neng)全盤考量，造成承諾的時候有(you)些 “信口開河”。再加(jia)上(shang)房(fang)地(di)產市場波動較(jiao)大(da)，利(li)潤降(jiang)低后(hou)，收益(yi)率下滑是必然(ran)結果。對(dui)于投資(zi)人(ren)來說，要更加(jia)謹慎地(di)選擇，要仔細考察(cha)基金的團(tuan)隊是職業經理(li)人(ren)還是有(you)過成功獨立(li)開發經驗的企業家(jia)。

某香(xiang)港知(zhi)名開發企業市場經理(li)告訴記者，2014年已經在(zai)業內聽說(shuo)一(yi)些違約的(de)案例，還(huan)有一(yi)些到期(qi)不讓(rang)投資人(ren)退出的(de)問題浮現。從(cong)規模上看，地(di)產(chan)私募仍然比較小，遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)落(luo)后于地(di)產(chan)信托。

私募運營是關鍵

薛建雄告(gao)訴(su) 《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)，漢斯、鐵獅(shi)門等公司(si)在美國已經有了漫長(chang)的經驗積累，在中國他們基數(shu)還很低，承諾(nuo)的收益率也(ye)不高，因而發展比較平穩。他們在中國主要募集人民(min)幣基金(jin)，投資者(zhe)都來自中國國內。

除了(le)星浩等(deng)曝光度高的(de)企業(ye)之外，國內還有(you)一(yi)些(xie)規模更(geng)小的(de)房地(di)產基金，他們的(de)投資人來自(zi)于 “朋友(you)圈”，一(yi)些(xie)相熟的(de)企業(ye)家分別出(chu)錢組(zu)成(cheng)基金，展(zhan)開(kai)收(shou)購(gou)再出(chu)售獲(huo)利(li)。他們的(de)收(shou)益率在2010年能(neng)達到20%～30%，隨著(zhu)房地(di)產行業(ye)的(de)成(cheng)熟，房價上漲(zhang)趨緩，收(shou)益率降(jiang)到目前的(de)15%。

“歸根結底，水平是要靠練出來的。”薛(xue)建(jian)雄(xiong)說，只有在(zai)房地產行業摸爬滾(gun)打，具備成功經驗的私募才有能力保證(zheng)高(gao)收益率(lv)。

某房地(di)產咨詢公司負責人向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者表示(shi)，自(zi)己的(de)公司就(jiu)曾(ceng)服務(wu)過國內的(de)房地(di)產私募(mu)(mu)(mu)基金(jin)。經(jing)過觀察他(ta)認(ren)為，房地(di)產私募(mu)(mu)(mu)要(yao)提(ti)高收益(yi)率，需要(yao)明確(que)的(de)是，他(ta)們(men)工作的(de)重點不應該是基金(jin)的(de)募(mu)(mu)(mu)集，而(er)是運營。不要(yao)沉迷(mi)于金(jin)融杠桿等技術手段，而(er)要(yao)想辦法讓自(zi)己收購(gou)的(de)項目更具獨特性。

專業度得到提(ti)升后(hou)，私募(mu)更能識別好的項目，才能從根本上保(bao)證高收(shou)(shou)益。對(dui)于投資人來(lai)說，要認識到在目前的行情下，超過15%的收(shou)(shou)益率(lv)已經(jing)不算差了(le)。在投資時機的選擇上要注(zhu)意(yi)周期，基金的項目是在拿地階段還是臨近收(shou)(shou)房(fang)階段，這些都對(dui)收(shou)(shou)益率(lv)有很大(da)影響。