每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記(ji)(ji)者(zhe) 唐強 實習記(ji)(ji)者(zhe) 柳川    

每經記者(zhe) 唐(tang)強 實習(xi)記者(zhe) 柳川

2010年，萬(wan)科(ke)A（000002，收盤價為8.15元）年度銷售額突(tu)破千億大關(guan)。僅(jin)僅(jin)4年之后，公司半年的銷售額就(jiu)已(yi)經突(tu)破千億元。

萬科今日(ri)披露的6月份銷(xiao)售(shou)及(ji)近期新增項目情況簡報 （以下(xia)簡稱簡報）顯示，今年(nian)上半(ban)年(nian)，公司累計實(shi)現銷(xiao)售(shou)面積821.2萬平(ping)方米，銷(xiao)售(shou)金額1009.1億元，同比分(fen)別(bie)增長14.6%、20.6%。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者注意到(dao)，萬科(ke)的“小股操盤”模式從醞釀(niang)已轉化(hua)為實(shi)踐，公司6月兩(liang)個新(xin)增項目均放棄(qi)了(le)控股權。

上(shang)半(ban)年(nian)銷(xiao)售(shou)1009億元(yuan)

簡報顯示，今年(nian)6月份萬科實(shi)現(xian)銷(xiao)售(shou)面積(ji)174.0萬平(ping)方米，銷(xiao)售(shou)金(jin)額193.9億(yi)元；今年(nian)上(shang)半年(nian)，公(gong)司(si)累(lei)計實(shi)現(xian)銷(xiao)售(shou)面積(ji)821.2萬平(ping)方米，銷(xiao)售(shou)金(jin)額1009.1億(yi)元。2011年(nian)~2013年(nian)，公(gong)司(si)上(shang)半年(nian)銷(xiao)售(shou)金(jin)額分別為656.5億(yi)元、625.4億(yi)元和(he)836.7億(yi)元。

萬(wan)科(ke)快速增(zeng)長的銷售金額與(yu)當前房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的主(zhu)流輿論形成(cheng)了鮮明對比。今(jin)年以來(lai)，關于房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的悲觀(guan)言論連篇累(lei)牘，但從(cong)上市(shi)公司披露的銷售數(shu)據來(lai)看，大型房(fang)(fang)企在房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)整體(ti)下(xia)滑(hua)的境況下(xia)仍得以逆(ni)勢增(zeng)長。

據研究機(ji)構億(yi)(yi)翰智庫統(tong)計，萬科上(shang)半年(nian)千億(yi)(yi)元(yuan)的銷(xiao)售額(e)穩居(ju)行業(ye)第(di)一，緊(jin)隨其后的綠地(di)、恒大、保(bao)利、碧(bi)桂園、中海等傳統(tong)標桿(gan)房企(qi)半年(nian)銷(xiao)售也都突破500億(yi)(yi)元(yuan)。此外，上(shang)半年(nian)銷(xiao)售額(e)過百億(yi)(yi)的房企(qi)數量(liang)達到22家(jia)，排名前30的企(qi)業(ye)中三分(fen)之(zhi)二業(ye)績同(tong)比增長，增幅均達到兩位數。

衛民(min)不(bu)動產(chan)房地產(chan)專家(jia)告訴(su)《每(mei)日經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)，今年(nian)(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)(nian)龍頭房企數(shu)據表(biao)現不(bu)錯，主要原因(yin)在于去(qu)年(nian)(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)(nian)已經積(ji)累(lei)了不(bu)少項目(mu)，在今年(nian)(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)(nian)獲得(de)貸款的情況(kuang)下(xia)，這些積(ji)累(lei)的項目(mu)成(cheng)功(gong)轉化為銷售額。

中信建投最新研報指出，2014年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)萬科(ke)(ke)繼續一枝(zhi)獨秀，成為(wei)國內首家半(ban)年(nian)業績破千(qian)億的房企。但(dan)刨去萬科(ke)(ke)，其余(yu)6家千(qian)億級房企競爭加劇，戰略(lve)先導的特征體現(xian)更(geng)為(wei)明(ming)顯。上(shang)半(ban)年(nian)半(ban)數以(yi)上(shang)企業的目標完成率在(zai)四(si)成以(yi)上(shang)，但(dan)仍有部(bu)分(fen)房企目標完成率在(zai)三成以(yi)下，下半(ban)年(nian)部(bu)分(fen)房企存(cun)在(zai)不得不調整銷售目標的可能(neng)性(xing)。

中(zhong)信建投(tou)預測，下(xia)半年(nian)將會有(you)更多房企加入削價促銷的(de)行列，從而(er)帶動整個(ge)市場的(de)價格(ge)調整，“鈍刀割肉”的(de)格(ge)局(ju)仍將延續。另(ling)外，需要關注的(de)還有(you)銷售(shou)回款(kuan)問(wen)題，對于去年(nian)以來投(tou)資力度明(ming)顯增(zeng)長(chang)的(de)企業(ye)而(er)言，銷售(shou)回款(kuan)不(bu)暢將對未來的(de)經(jing)營產生較大(da)的(de)不(bu)確定性(xing)。

兩新添項目持股僅兩成

值得一提的(de)是，簡(jian)報披露(lu)，萬(wan)(wan)科6月份新(xin)增加3個“小股操盤”項(xiang)目，分(fen)別是上海奉賢申通地(di)鐵項(xiang)目，凈(jing)用地(di)面積(ji)約4.39萬(wan)(wan)平方米(mi)；廊(lang)坊2013-148（2號(hao)地(di)塊）項(xiang)目，凈(jing)用地(di)面積(ji)3.82萬(wan)(wan)平方米(mi)；廣州(zhou)知識(shi)城(cheng)項(xiang)目，凈(jing)用地(di)面積(ji)約25.93萬(wan)(wan)平方米(mi)。

今(jin)年以來，萬科在經營(ying)上正逐步轉向更(geng)安全、效率更(geng)高的(de)(de)輕(qing)資產(chan)領域，并開始積(ji)極嘗試“小股(gu)(gu)操盤”模式(shi)。簡(jian)單(dan)來說，就是萬科通(tong)過輸(shu)出管理和(he)品牌，擺脫業績增長對股(gu)(gu)權融(rong)資的(de)(de)依(yi)賴，提高為股(gu)(gu)東創造回報的(de)(de)能力。

國泰君安研報指(zhi)出(chu)，“小股操盤(pan)”有望成為萬科品(pin)牌價(jia)值“變現(xian)”的(de)新方式，通過(guo)提取管理(li)費和超額獎勵(li)提成，其實質(zhi)就是實現(xian)品(pin)牌輸(shu)出(chu)，攫(jue)取品(pin)牌和管理(li)的(de)“超額利潤”。

實際上，自萬科鐵(tie)獅門項(xiang)目以(yi)來(lai)，萬科的(de)“小股操(cao)盤(pan)”的(de)項(xiang)目運作(zuo)越來(lai)越多。

《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到，2014年1月~5月期間(jian)，萬科(ke)(ke)公告(gao)共計披露18個新增項(xiang)目(mu)，但在所有(you)項(xiang)目(mu)中，萬科(ke)(ke)均握有(you)絕(jue)對的控股權。而在上述(shu)6月新增的3個項(xiang)目(mu)中，萬科(ke)(ke)分別擁(yong)有(you)的權益僅(jin)為(wei)20%、50%和20.4%。