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每經(jing)記者(zhe) 尚(shang)希 發(fa)自北(bei)京

風(feng)險控制能(neng)力是(shi)考驗(yan)地產基金(jin)運營的(de)(de)最關鍵(jian)因素。在這方面，萬通對(dui)立體城市的(de)(de)投資基金(jin)的(de)(de)風(feng)控措施(shi)值得同行借(jie)鑒。

立(li)體城(cheng)(cheng)市(shi)這樣大體量的(de)(de)項目，早在2011年，萬通聯手(shou)多家(jia)機構發行了(le)規(gui)模為18億(yi)元的(de)(de)立(li)體之(zhi)城(cheng)(cheng)發展基(ji)金(jin)，而這只(zhi)基(ji)金(jin)也正值到期兌付(fu)之(zhi)時。首個立(li)體城(cheng)(cheng)市(shi)與地產基(ji)金(jin)合作的(de)(de)成功(gong)與否(fou)也將直接影響接下來萬通計(ji)劃打造的(de)(de)多個立(li)體城(cheng)(cheng)市(shi)項目。

對(dui)于這筆(bi)基金的(de)最新狀況，北(bei)京萬(wan)通立體之城投資有限公司(si)總經(jing)理郝杰斌7月3日在(zai)接受 《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者采訪(fang)時(shi)(shi)表示，目前該基金的(de)部分A類投資已經(jing)按照投資合伙協議(yi)的(de)要求(qiu)，在(zai)約定(ding)的(de)時(shi)(shi)間內完成了兌付，接下來B類投資者仍然是基金合伙人。

“立體城市項目進入了快速(su)建設和發展期，我們也將用之后(hou)項目運作中產生的收(shou)益為基金投資人(ren)帶來(lai)預期甚至超(chao)出(chu)預期的優(you)良收(shou)益。”郝杰斌對此說道。

立體(ti)城的“輕資產”運營模式(shi)

“輕(qing)資(zi)產”模式(shi)一(yi)直是(shi)萬(wan)通地產提出要堅(jian)持的發(fa)展方向，來自萬(wan)通方面的解釋稱，所謂“輕(qing)資(zi)產”，便(bian)是(shi)從公(gong)司在拿地前夕就引入(ru)戰略合作伙(huo)伴，實現股權(quan)合作，共同(tong)開發(fa)。這樣既可以降低自有資(zi)金的投入(ru)，同(tong)時還可以轉讓(rang)大部分股權(quan)，并(bing)享受(shou)土地溢價。

萬通地產(chan)(chan)主(zhu)管商用物業(ye)的副總經理汪慶(qing)宏此前(qian)表示，萬通地產(chan)(chan)正(zheng)在籌(chou)建萬通房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發股(gu)權投(tou)(tou)資基金(jin)，主(zhu)要投(tou)(tou)資于房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)目的開(kai)發階段，投(tou)(tou)資項(xiang)目多位(wei)于國內(nei)一二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)，部分(fen)三線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)高流動性的項(xiang)目也在范圍之內(nei)。

以基(ji)金為核心的(de)(de)“輕資產”模式已經逐漸覆蓋了萬通(tong)地產現有的(de)(de)全部商(shang)用物業(ye)。但(dan)對(dui)于體(ti)量較(jiao)小的(de)(de)項目(mu)來說，開發(fa)周期可控(kong)，回款速(su)度(du)自然也較(jiao)快(kuai)，基(ji)金的(de)(de)引入無(wu)疑會進(jin)一步優化資金狀況。真正考驗其(qi)運作能力(li)的(de)(de)是周期較(jiao)長的(de)(de)大體(ti)量項目(mu)，最具代表性(xing)的(de)(de)則(ze)是萬通(tong)立體(ti)城(cheng)市。

按照馮(feng)侖(lun)最(zui)初的設想，立體城市(shi)(shi)的建造(zao)地被劃(hua)定在廊坊、西安、溫州(zhou)等城市(shi)(shi)。目(mu)前，位于西咸的立體城市(shi)(shi)項目(mu)已于2013年7月26日(ri)正式開(kai)工。

財經(jing)評論員劉(liu)艷在接受(shou)《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時表示，萬通(tong)最大的優(you)勢(shi)便是多只基金同時運作，“不(bu)排除通(tong)過(guo)時間或資金的錯配，來實(shi)現集團化作戰。”

“特別是在像立體城市這樣的大型(xing)綜合性項(xiang)目(mu)當中(zhong)，如果采用傳統的垂直一體化的投(tou)資模式，很容易造成(cheng)運(yun)作效(xiao)率低、開發周期(qi)更長，從而(er)帶來較大的項(xiang)目(mu)投(tou)資風險。”郝杰斌告(gao)訴記者，在美(mei)國，通常一個超大型(xing)項(xiang)目(mu)都(dou)會有6~8個不同的專業(ye)基金參與，立體城市項(xiang)目(mu)也在嘗試這種模式和機制。

風控考驗(yan)基金運作能力

以分散性的(de)基(ji)金合伙制構建的(de)立體城市的(de)金融格局(ju)，在多位行業人(ren)士看來，萬通的(de)做法具(ju)有(you)借鑒意義，但(dan)關鍵(jian)是一(yi)旦出現銷售放緩、不可控(kong)(kong)的(de)政策調控(kong)(kong)因素(su)時，怎樣降低開發商(shang)及(ji)基(ji)金投資(zi)方的(de)項(xiang)目(mu)風險。

以西南某(mou)城市的立體(ti)城市為(wei)例，此前(qian)有分析文章指出，該產品發行時，在(zai)風控方面設計(ji)了4道關口。

首先是鎖定緊密的(de)合(he)作(zuo)伙伴，合(he)作(zuo)伙伴在2014年對項(xiang)目貢獻的(de)銷售金額超(chao)過14億元(yuan)，用以支(zhi)付(fu)A類（信托(tuo)計劃）本息。其次是B類投資人(ren)(ren)和(he)戰略(lve)投資人(ren)(ren)，共9億元(yuan)作(zuo)為劣(lie)后（劣(lie)后受益(yi)人(ren)(ren)一(yi)般與優(you)先受益(yi)人(ren)(ren)相較，指的(de)是信托(tuo)公司發(fa)行的(de)結構化信托(tuo)產(chan)品(pin)，在同一(yi)款(kuan)產(chan)品(pin)中，優(you)先受益(yi)人(ren)(ren)分(fen)享較低(di)的(de)收益(yi)率，承(cheng)擔(dan)(dan)較小的(de)風險(xian)，而劣(lie)后受益(yi)人(ren)(ren)則(ze)承(cheng)擔(dan)(dan)高風險(xian)獲(huo)得高收益(yi)。）；再根(gen)據進度(du)安排，預(yu)計3年左右完成所有土地的(de)轉讓(rang)和(he)二級開發(fa)商(shang)的(de)進入；最后則(ze)是本息不足(zu)(zu)時(shi)，由GP(萬通(tong)、新(xin)希望)負責(ze)安排資金補足(zu)(zu)。

“對于(yu)我(wo)們企業來(lai)說，面(mian)對的(de)(de)最大風險包括金融體制的(de)(de)適應和人才儲備的(de)(de)不足。”郝杰斌直言(yan)。

此(ci)外，房地產政(zheng)策調控無疑也是目前地產基金(jin)遇(yu)到的(de)(de)主要風險。對(dui)此(ci)，郝杰斌表示，雖(sui)然(ran)已經有(you)相應(ying)的(de)(de)預案(an)來(lai)應(ying)對(dui)，但唯(wei)一能(neng)夠解決系(xi)統(tong)風險的(de)(de)辦法應(ying)該是加(jia)強(qiang)企(qi)業管理和項目運作的(de)(de)效(xiao)率。

據(ju)其透露，目前(qian)萬通立體(ti)城市基金的(de)決策委員會(hui)由馮侖、劉永好(hao)和陳宏三人(ren)組成(cheng)，“經(jing)過多(duo)次的(de)經(jing)濟周期，他們對系(xi)統風險的(de)評判和預估能力(li)應該(gai)很強，而基金的(de)決策委員會(hui)和咨詢(xun)委員會(hui)是幫(bang)助(zhu)基金運(yun)作團隊更好(hao)防范風險的(de)一個屏(ping)障(zhang)。”

“基金是很(hen)重(zhong)要(yao)的角(jiao)色，帶有(you)股權性質，風險共擔利益共存，并非簡單的借貸關系。在贖(shu)回的環節肯定會設立一些第二或(huo)第三方案，比如達到臨界(jie)值怎么處理。”劉艷說道(dao)。

劉艷指出(chu)，目前國(guo)內(nei)房地產(chan)基金(jin)面臨的(de)問題是規模小，對項目的(de)預判和風險控(kong)制(zhi)能力(li)差，開發商(shang)對基金(jin)的(de)理解和運用不(bu)到位(wei)，投(tou)資(zi)文化不(bu)成(cheng)熟等(deng)因素，都制(zhi)約(yue)著地產(chan)基金(jin)的(de)發展(zhan)。“嚴(yan)格意義上(shang)，基金(jin)無法直接改變中(zhong)國(guo)目前房地產(chan)融資(zi)格局，大部(bu)分企(qi)業還是借助于銀行(xing)。但就萬通來說，如果單(dan)成(cheng)立一(yi)只基金(jin)，成(cheng)本也是很高的(de)，其意義在于探索一(yi)種以立體城(cheng)市(shi)為(wei)實例的(de)地產(chan)基金(jin)規模化運作模式。”