每經編輯｜每經記者 區家彥 發自(zi)廣(guang)州    

每經(jing)記者 區家(jia)彥 發自廣州

自(zi)2010年起出現(xian)爆發式增長的房地產(chan)基(ji)金，今年將迎來第(di)一道坎(kan)。

隨著今年(nian)以來房地產市(shi)場(chang)持續下行，給房地產基(ji)金帶來巨大的兌付壓力。但《每日經(jing)濟新聞》記者調查發現，經(jing)過數年(nian)野蠻成長，越來越多的大型(xing)地產私募基(ji)金公(gong)司建立了多重風(feng)險控制(zhi)體系，包括股(gu)權質押、全程(cheng)財務監控、母公(gong)司擔保等。

新城控(kong)股高(gao)級(ji)副總裁(cai)歐陽捷向《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示，雖(sui)然今年(nian)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)降溫會給不少房(fang)地(di)產(chan)基金帶來壓力，甚至可能出(chu)現局部(bu)的兌付危機，但整個行業出(chu)現系統性危機的可能性比較(jiao)小，優質的房(fang)地(di)產(chan)基金反而有望借助此(ci)次調控(kong)脫(tuo)穎(ying)而出(chu)。

部分風控要求(qiu)高于信托

日(ri)前(qian)，位于(yu)廣州南(nan)沙(sha)區的(de)住宅項(xiang)目南(nan)沙(sha)一(yi)品完成了(le)項(xiang)目交(jiao)(jiao)接，項(xiang)目實際控制人(ren)從(cong)廣東(dong)創鴻集團換成中山(shan)市通(tong)大房(fang)地產有限(xian)公司，主導此次交(jiao)(jiao)易的(de)正是項(xiang)目的(de)合作基金德信資本(ben)。

南沙一品是(shi)廣(guang)東創鴻集(ji)團(tuan)在南沙打造的一個(ge)(ge)綜合體項目，2013年創鴻集(ji)團(tuan)與德(de)信(xin)資(zi)(zi)本(ben)合作推出德(de)信(xin)·創鴻房地(di)產投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金，基(ji)金總募集(ji)規模為(wei)3億元，基(ji)準投(tou)資(zi)(zi)日為(wei)2013年8月28日，投(tou)資(zi)(zi)期限(xian)為(wei)24個(ge)(ge)月。

然而(er)，去年11月，創鴻集團有限公司董事(shi)長黃鴻明因涉嫌行賄被(bei)廣東省人(ren)民檢察院依法刑事(shi)拘留，受此(ci)影響(xiang)，當時(shi)在(zai)售的(de)南沙一品隨后停止項目的(de)所有宣傳。

突如其(qi)來的(de)危機，正(zheng)是考驗基金(jin)風(feng)控能(neng)力的(de)機會(hui)。根(gen)據雙方的(de)合作(zuo)協議，基金(jin)直接(jie)持有(you)項(xiang)目公(gong)司100%股權(quan)，項(xiang)目公(gong)司公(gong)章、財務章、銀行賬(zhang)戶等均由基金(jin)管理(li)人德信(xin)資本監管，即基金(jin)方擁有(you)對(dui)標(biao)的(de)項(xiang)目的(de)獨立(li)開發權(quan)、處(chu)置權(quan)。為此，德信(xin)資本與項(xiang)目方多(duo)次(ci)交鋒，最(zui)終說服其(qi)引入戰(zhan)略投資方對(dui)項(xiang)目做整(zheng)體并購。

德(de)信(xin)資(zi)本董事長陳義(yi)楓告訴記(ji)者，經過反復甄選，德(de)信(xin)資(zi)本挑選了中(zhong)山市通大(da)集團作(zuo)為項目(mu)的(de)并(bing)購合作(zuo)方。6月(yue)上(shang)旬，通大(da)集團順利完成項目(mu)交(jiao)接，并(bing)重新(xin)派遣施工隊推(tui)進項目(mu)的(de)順利開展(zhan)，德(de)信(xin)·創鴻房(fang)(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)基金更名為德(de)信(xin)·通大(da)南(nan)沙房(fang)(fang)地產(chan)項目(mu)投(tou)資(zi)基金，最終化解了潛在的(de)危機(ji)。

德信資本南沙(sha)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的案例(li)并非孤例(li)。歐陽捷告訴記者，“根據(ju)我所(suo)接觸的情況看，地產基(ji)金的風(feng)(feng)控(kong)能力(li)并不像(xiang)外界所(suo)想象的那么(me)差”。他說，大多(duo)數(shu)地產私募(mu)基(ji)金在投資前會(hui)對(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進行詳細評估，對(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)公(gong)(gong)司擁有絕(jue)(jue)對(dui)控(kong)股權(quan)，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的開發(fa)過程(cheng)中會(hui)派駐管理團(tuan)隊(dui)進行全(quan)程(cheng)監控(kong)，財務章、法人(ren)章由基(ji)金公(gong)(gong)司親自管理，銷售回(hui)款中絕(jue)(jue)大部分由基(ji)金支(zhi)配(pei)，這些措施杜絕(jue)(jue)了大多(duo)數(shu)內部風(feng)(feng)險(xian)的發(fa)生(sheng)。

陳(chen)義(yi)楓向記者表(biao)示，地產基(ji)金(jin)的募資門檻(jian)看似(si)比信(xin)托(tuo)公司低(di)，但不能就簡單認為地產基(ji)金(jin)的風險一定比信(xin)托(tuo)公司高(gao)。地產基(ji)金(jin)對(dui)于風控(kong)的要求，某些方面(mian)甚至(zhi)高(gao)于信(xin)托(tuo)和其他金(jin)融機構。

系統性(xing)風(feng)險發生概率小

不(bu)可否認，市場轉冷是否會(hui)導致(zhi)房地產基(ji)金陷入兌付(fu)危機成為業界關注的(de)焦(jiao)點。

歐陽捷認(ren)為，房地產基金行(xing)業(ye)也許(xu)會(hui)出現局部的(de)(de)(de)兌付危(wei)(wei)機，但是行(xing)業(ye)出現系統(tong)性風險的(de)(de)(de)可能性很小。一(yi)(yi)方(fang)面，雖然房地產市(shi)場(chang)較(jiao)去年(nian)出現明(ming)顯下滑，但如果(guo)與前幾(ji)年(nian)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)狀況(kuang)比較(jiao)其(qi)實(shi)并(bing)不(bu)差；另(ling)一(yi)(yi)方(fang)面，主(zhu)流房企(qi)業(ye)績大(da)多(duo)數仍然在(zai)(zai)增長或者(zhe)持平(ping)，銷(xiao)售大(da)幅衰退的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)極少(shao)，這(zhe)說明(ming)在(zai)(zai)行(xing)業(ye)內占主(zhu)導地位的(de)(de)(de)大(da)型(xing)房企(qi)并(bing)不(bu)存在(zai)(zai)生存危(wei)(wei)機，由于(yu)這(zhe)些房企(qi)普遍擁有自己的(de)(de)(de)房地產基金，這(zhe)批地產基金從目前來看并(bing)不(bu)存在(zai)(zai)危(wei)(wei)機。

不過，與(yu)大(da)型(xing)房企相比，由于(yu)大(da)量的中(zhong)小型(xing)房企缺乏(fa)融資(zi)渠道(dao)，所以(yi)局部風險可能出現(xian)在這類型(xing)房地產基金上。

陳義(yi)楓透露，如果項目出現滯銷，基金擁有(you)決(jue)定權(quan)，要求開發商降價銷售(shou)，盡快回籠資金以保(bao)障投資者利(li)益(yi)。

歐陽(yang)捷表(biao)示，即便(bian)是(shi)中小型(xing)房(fang)企(qi)出現經營危(wei)機，它(ta)們也可以(yi)通過向主流房(fang)企(qi)出售(shou)項(xiang)目甚(shen)至公(gong)司(si)股權(quan)完成“自(zi)救”，這是(shi)地(di)產基(ji)金(jin)(jin)樂于(yu)看到的(de)(de)。歐陽(yang)捷說，“相較于(yu)牌(pai)照類(lei)金(jin)(jin)融機構，地(di)產基(ji)金(jin)(jin)行業沒有(you)嚴格的(de)(de)準入門檻，所以(yi)目前可謂是(shi)魚龍(long)混雜(za)。但在(zai)這次的(de)(de)市場洗禮下,優秀的(de)(de)地(di)產私(si)募基(ji)金(jin)(jin)有(you)望脫穎而出，真正危(wei)險的(de)(de)應該那些規模較小、缺乏有(you)效(xiao)風控制度的(de)(de)機構”。