每經(jing)記者 尚希 發自北(bei)京(jing)

風(feng)險(xian)控制能力是考驗(yan)地產基金運營的(de)最關鍵因素。在這方面，萬通(tong)對(dui)立體(ti)城市的(de)投資基金的(de)風(feng)控措施值得同行借鑒。

立(li)體(ti)(ti)城(cheng)市這樣大(da)體(ti)(ti)量的(de)項目，早在2011年，萬(wan)(wan)通聯手多家機構發行(xing)了規模為(wei)18億元的(de)立(li)體(ti)(ti)之城(cheng)發展基金，而這只基金也(ye)正(zheng)值到(dao)期兌付(fu)之時。首個立(li)體(ti)(ti)城(cheng)市與地產基金合作(zuo)的(de)成功與否也(ye)將直(zhi)接影響(xiang)接下(xia)來萬(wan)(wan)通計劃打(da)造的(de)多個立(li)體(ti)(ti)城(cheng)市項目。

對于這筆(bi)基金(jin)的最(zui)新狀況，北京萬通(tong)立體之(zhi)城投資(zi)有(you)限公司總(zong)經理郝杰斌(bin)7月3日(ri)在接受(shou) 《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，目前該基金(jin)的部(bu)分A類(lei)投資(zi)已經按照投資(zi)合伙協議的要求，在約定的時(shi)間內完成了兌付，接下來B類(lei)投資(zi)者(zhe)(zhe)仍然(ran)是基金(jin)合伙人。

“立體城市項(xiang)目進入了快速建(jian)設和發展期，我們也(ye)將用(yong)之(zhi)后項(xiang)目運作中(zhong)產生的收益為基(ji)金投(tou)資人(ren)帶來預期甚(shen)至超出(chu)預期的優良收益。”郝杰斌對此說道。

立體城的“輕資產(chan)”運營模式

“輕資產”模式一(yi)直(zhi)是(shi)萬通地產提出要堅持的(de)發(fa)展方(fang)(fang)向，來(lai)自(zi)萬通方(fang)(fang)面的(de)解釋稱，所謂“輕資產”，便是(shi)從(cong)公(gong)司在拿地前(qian)夕就引入(ru)戰略合作(zuo)伙伴，實現股權(quan)合作(zuo)，共同(tong)開發(fa)。這樣既可以(yi)降低自(zi)有(you)資金的(de)投入(ru)，同(tong)時還(huan)可以(yi)轉讓大部(bu)分股權(quan)，并(bing)享受土地溢價。

萬(wan)通地(di)產主管商用物業的副(fu)總(zong)經理汪慶宏此前表示，萬(wan)通地(di)產正在(zai)籌建萬(wan)通房地(di)產開(kai)發(fa)股(gu)權投資(zi)(zi)基金，主要投資(zi)(zi)于房地(di)產項目的開(kai)發(fa)階段，投資(zi)(zi)項目多位于國內(nei)一二(er)線城市，部(bu)分三線城市高流動性的項目也(ye)在(zai)范圍之內(nei)。

以(yi)基金(jin)(jin)為核心的(de)“輕資(zi)產”模式已經逐漸覆蓋了(le)萬(wan)通地產現(xian)有的(de)全部商用物業(ye)。但對于體(ti)量較小的(de)項(xiang)目來說，開發(fa)周(zhou)(zhou)期(qi)可控，回款速度自(zi)然(ran)也較快，基金(jin)(jin)的(de)引入無(wu)疑會進一步(bu)優化資(zi)金(jin)(jin)狀(zhuang)況。真正考驗其(qi)運作(zuo)能力的(de)是周(zhou)(zhou)期(qi)較長的(de)大體(ti)量項(xiang)目，最具(ju)代表性的(de)則是萬(wan)通立(li)體(ti)城市(shi)。

按照馮侖最(zui)初的設(she)想，立體城(cheng)市(shi)(shi)的建造(zao)地被劃定在廊坊、西(xi)安、溫州等(deng)城(cheng)市(shi)(shi)。目前，位于(yu)西(xi)咸的立體城(cheng)市(shi)(shi)項目已于(yu)2013年7月26日正式開工。

財(cai)經評論員劉艷(yan)在接受《每日經濟(ji)新聞》記者采(cai)訪時表示(shi)，萬通最(zui)大(da)的優(you)勢便(bian)是多只基(ji)金(jin)同時運作(zuo)，“不(bu)排除通過時間(jian)或資(zi)金(jin)的錯配(pei)，來(lai)實現集團(tuan)化作(zuo)戰。”

“特(te)別是(shi)在像立體城(cheng)市(shi)這(zhe)樣(yang)的(de)大型(xing)綜合性(xing)項目(mu)當中，如果采用傳統的(de)垂直一體化的(de)投資(zi)(zi)模(mo)式(shi)(shi)，很容易造成(cheng)運(yun)作效率低(di)、開發周(zhou)期(qi)更長，從而帶來較大的(de)項目(mu)投資(zi)(zi)風險。”郝杰斌告(gao)訴記(ji)者，在美(mei)國，通常(chang)一個(ge)超大型(xing)項目(mu)都會有(you)6~8個(ge)不同(tong)的(de)專業基(ji)金參與，立體城(cheng)市(shi)項目(mu)也在嘗試(shi)這(zhe)種模(mo)式(shi)(shi)和機制。

風控(kong)考(kao)驗基金運作能(neng)力

以(yi)分散性的(de)(de)基金合(he)伙制構建(jian)的(de)(de)立(li)體城市的(de)(de)金融(rong)格局，在多位(wei)行業人士看來，萬(wan)通的(de)(de)做法具有(you)借(jie)鑒意(yi)義，但關鍵是(shi)一旦出(chu)現銷(xiao)售放緩、不可控的(de)(de)政策調控因素(su)時，怎樣降(jiang)低(di)開發商及(ji)基金投資方的(de)(de)項目風險。

以西南某(mou)城市的立體城市為例，此(ci)前有分(fen)析文章(zhang)指出，該產品發行(xing)時，在(zai)風控方面設(she)計了4道關(guan)口。

首先(xian)是(shi)鎖定緊密的(de)(de)(de)合(he)作(zuo)伙伴(ban)，合(he)作(zuo)伙伴(ban)在2014年(nian)對項目貢獻的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)金額超過(guo)14億(yi)元，用(yong)以(yi)支付A類（信托計(ji)劃）本息。其次是(shi)B類投(tou)資人(ren)(ren)(ren)和戰略投(tou)資人(ren)(ren)(ren)，共9億(yi)元作(zuo)為劣(lie)后(hou)（劣(lie)后(hou)受(shou)益(yi)(yi)(yi)人(ren)(ren)(ren)一般與優(you)(you)先(xian)受(shou)益(yi)(yi)(yi)人(ren)(ren)(ren)相較，指(zhi)的(de)(de)(de)是(shi)信托公司發行的(de)(de)(de)結構(gou)化信托產品(pin)，在同(tong)一款產品(pin)中，優(you)(you)先(xian)受(shou)益(yi)(yi)(yi)人(ren)(ren)(ren)分享較低的(de)(de)(de)收益(yi)(yi)(yi)率(lv)，承擔(dan)較小的(de)(de)(de)風險，而劣(lie)后(hou)受(shou)益(yi)(yi)(yi)人(ren)(ren)(ren)則承擔(dan)高(gao)風險獲得高(gao)收益(yi)(yi)(yi)。）；再根據進(jin)(jin)度安(an)排，預(yu)計(ji)3年(nian)左右(you)完成所有土地的(de)(de)(de)轉讓和二級開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)進(jin)(jin)入；最后(hou)則是(shi)本息不足時(shi)，由GP(萬通、新(xin)希望)負責安(an)排資金補足。

“對于(yu)我們企業(ye)來說，面對的最大風險包括(kuo)金融體制(zhi)的適應和人才儲備的不足。”郝杰(jie)斌(bin)直言。

此(ci)外，房(fang)地(di)產政策調(diao)控(kong)無疑也是(shi)(shi)目前地(di)產基金遇到的(de)主要風(feng)險。對(dui)此(ci)，郝杰斌表(biao)示，雖然已經有相應(ying)的(de)預案(an)來應(ying)對(dui)，但唯(wei)一能夠解決(jue)系統風(feng)險的(de)辦法(fa)應(ying)該是(shi)(shi)加強企(qi)業管理和項目運(yun)作的(de)效(xiao)率。

據其透(tou)露(lu)，目前萬(wan)通立體城(cheng)市基金的(de)決策委員會(hui)由馮侖、劉永好和陳宏三人組(zu)成，“經(jing)過(guo)多次的(de)經(jing)濟周期，他們對系(xi)統風險(xian)的(de)評判和預估(gu)能力(li)應該很強，而(er)基金的(de)決策委員會(hui)和咨詢委員會(hui)是幫助(zhu)基金運作團(tuan)隊更好防(fang)范風險(xian)的(de)一個屏障。”

“基金是很(hen)重要的角色(se)，帶有股權性(xing)質，風(feng)險共擔利益共存，并(bing)非簡單(dan)的借貸關(guan)系。在贖回的環節肯定(ding)會(hui)設立一(yi)些第(di)二或第(di)三方案，比如達到臨界值(zhi)怎么處理。”劉艷說(shuo)道。

劉艷(yan)指(zhi)出(chu)，目(mu)前(qian)國(guo)內房地(di)產基(ji)(ji)(ji)金面(mian)臨的問題是(shi)(shi)規模(mo)小，對項目(mu)的預(yu)判和風險控制能力(li)差，開發(fa)商(shang)對基(ji)(ji)(ji)金的理解和運用不(bu)到(dao)位，投資文化不(bu)成熟(shu)等因素(su)，都制約著(zhu)地(di)產基(ji)(ji)(ji)金的發(fa)展。“嚴格意(yi)義上，基(ji)(ji)(ji)金無(wu)法直接改變中國(guo)目(mu)前(qian)房地(di)產融(rong)資格局，大部分企業還是(shi)(shi)借助(zhu)于銀行。但就萬通來說，如(ru)果單成立(li)一(yi)(yi)只基(ji)(ji)(ji)金，成本也(ye)是(shi)(shi)很高的，其意(yi)義在于探索一(yi)(yi)種以(yi)立(li)體城(cheng)市為實例的地(di)產基(ji)(ji)(ji)金規模(mo)化運作模(mo)式。”