每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂(le) 發(fa)自成都

重慶“摩幫”巨頭(tou)之一(yi)(yi)的隆(long)鑫控股在房地(di)(di)產業務上(shang)可(ke)謂一(yi)(yi)波三(san)折，一(yi)(yi)直被業內看好的渝派(pai)房企代表之一(yi)(yi)隆(long)鑫地(di)(di)產，其(qi)赴港(gang)上(shang)市(shi)事宜至(zhi)今杳無音訊，內部高層(ceng)去年底(di)至(zhi)今年初變動頻(pin)繁，而戰略布點的核心城市(shi)也遇(yu)到挫折。

近期(qi)坊間傳出(chu)，隆(long)鑫(xin)地產(chan)去(qu)年底首次(ci)布局上海(hai)時拿下的嘉定(ding)和青浦兩(liang)宗(zong)土地，已分(fen)別(bie)被(bei)新城(cheng)地產(chan)（900950）與鑫(xin)苑（中國）置業有限公(gong)司（以下簡稱鑫(xin)苑中國）收購。業內甚至(zhi)猜測，上海(hai)樓市(shi)行情低迷(mi)，這可能是隆(long)鑫(xin)地產(chan)要收縮戰線。

昨日（7月3日），隆鑫地(di)產營銷管理部(bu)部(bu)長李(li)旭東在接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時(shi)回應稱(cheng)，公司當初進(jin)駐上(shang)海有點倉促，地(di)塊限制性條件也較多，測算盈利(li)未達(da)預期，但未來(lai)還會繼續在上(shang)海拿地(di)，全國化(hua)戰略仍在擴張(zhang)。

不過，隨著(zhu)“隆(long)鑫系(xi)”旗下公司(si)瀚華金(jin)控(kong)（03903，HK）赴港成功上市，隆(long)鑫控(kong)股(gu)實控(kong)人涂建(jian)華已掌控(kong)隆(long)鑫通(tong)用（603766，SH）、豐華股(gu)份（600615，SH）以及(ji)重慶最(zui)大民營(ying)資本運(yun)(yun)作平臺渝商集團，其也(ye)曾(ceng)公開(kai)表示試圖以資本運(yun)(yun)營(ying)來實現企業規模幾何(he)級增長。外界不禁擔憂其地產業務是否會被邊緣化？

熟(shu)悉隆鑫地產的一位前員(yuan)工也透露，公(gong)司(si)旅(lv)游地產開(kai)發(fa)不順利，股權已(yi)大(da)部分轉手(shou)給了合作(zuo)伙伴(ban)重慶新城開(kai)發(fa)公(gong)司(si)（以下簡(jian)稱重慶新城）。不過，李旭(xu)東(dong)予以否認。

“賣(mai)(mai)地(di)(di)比不賣(mai)(mai)地(di)(di)劃算”

去(qu)年(nian)年(nian)底(di)，首(shou)次進入上海市場(chang)的(de)隆(long)鑫(xin)(xin)地(di)(di)產，以高溢(yi)價在滬連拿兩幅土地(di)(di)。然而在不到(dao)半年(nian)的(de)時間里，隆(long)鑫(xin)(xin)地(di)(di)產就將兩幅地(di)(di)塊(kuai)先后轉賣，全身退(tui)出(chu)上海市場(chang)。不禁讓(rang)人猜測其中用意。

“在利(li)潤導向下，賣地比(bi)不賣地更劃算(suan)。”李旭東對記(ji)者(zhe)說(shuo)，由(you)于隆(long)鑫(xin)地產此前在上海拿地比(bi)較倉促，而這(zhe)兩塊土地的開發有很多限制，經測算(suan)利(li)潤率(lv)不達公司預期(qi)，所以(yi)決定轉讓。

德佑地產統計(ji)數據顯示，初(chu)次涉足(zu)上(shang)海的(de)隆鑫(xin)地產于(yu)去年12月(yue)連(lian)續摘(zhai)得嘉定(ding)區和青浦區兩幅(fu)地塊，其(qi)中嘉定(ding)地塊總價(jia)3.17億元，成交樓(lou)板價(jia)5032元，溢價(jia)率(lv)為6%；而青浦地塊總價(jia)9.14億元，成交樓(lou)板價(jia)14526元/平方米，溢價(jia)率(lv)高(gao)達(da)123.6%。

“上(shang)(shang)海(hai)房(fang)地(di)產市(shi)場的門檻較(jiao)高，不熟悉上(shang)(shang)海(hai)市(shi)場的企(qi)業進來很難有優(you)勢。”上(shang)(shang)海(hai)同策房(fang)地(di)產咨詢(xun)總監張宏偉對(dui)記者表示，加(jia)之今年(nian)的市(shi)場相對(dui)低迷，上(shang)(shang)半(ban)年(nian)一手商品(pin)住宅市(shi)場無論(lun)同比、環比跌幅都(dou)已超過三成。

早在(zai)今年(nian)3月(yue)份，隆鑫地(di)產就以低于競拍(pai)價(jia)(jia)的(de)(de)價(jia)(jia)格，將青浦區新城(cheng)(cheng)一站土地(di)項目以13000元/平方米左(zuo)右的(de)(de)樓板價(jia)(jia)轉讓，坊間傳言接手者為鑫苑(yuan)（中國）。4月(yue)，江(jiang)蘇(su)新城(cheng)(cheng)地(di)產股份有(you)限(xian)公司發(fa)布公告，其(qi)全資子(zi)公司上海新城(cheng)(cheng)創(chuang)域(yu)房地(di)產有(you)限(xian)公司以4.66億元，受讓隆鑫地(di)產持有(you)的(de)(de)嘉定工業區土地(di)項目。

德佑地產分析(xi)師趙葆根認(ren)為(wei)，隆鑫地產去年(nian)獲取的兩(liang)幅地塊(kuai)中，青(qing)浦(pu)地塊(kuai)的成交價格(ge)明(ming)顯(xian)偏高。今(jin)年(nian)以來(lai)，青(qing)浦(pu)新(xin)城地區一手商品住宅均價為(wei)2.04萬元(yuan)，顯(xian)然青(qing)浦(pu)地塊(kuai)1.45萬元(yuan)的成交樓板價給其未來(lai)的盈利(li)帶來(lai)了(le)一定的隱患。

“隆鑫地產轉讓(rang)土(tu)地除了盈利空間狹(xia)小外，更重要的(de)(de)原因可能(neng)在(zai)于資金(jin)鏈的(de)(de)問題(ti)。”趙(zhao)葆根說，上海市一手商品住宅房的(de)(de)成(cheng)交均價又創下了2.64萬(wan)元的(de)(de)歷史(shi)新高(gao)，已觸碰消(xiao)費(fei)者心(xin)理(li)底線，購房者觀望氣氛濃重。當這(zhe)些地塊反而(er)成(cheng)為負擔時，最終的(de)(de)轉售也在(zai)情理(li)之中。

地產業(ye)務(wu)被(bei)隆鑫邊緣化？

按照(zhao)隆鑫地產(chan)官網的(de)介紹(shao)，早在2004年，隆鑫控(kong)股就成立了隆鑫地產(chan)集團，次年4盤聯動，一舉躋(ji)身重慶房企TOP50前10強。隨后兩年，隆鑫地產(chan)向四川加速擴張，拉(la)開了全國化戰略擴張序幕。2008年，隆鑫地產(chan)資本金(jin)增至10億元，開工面積(ji)首(shou)破(po)百萬平方米。

“比(bi)起一般的開發(fa)企(qi)業，隆鑫(xin)地(di)產要強得多。”重(zhong)慶大學房地(di)產MBA教育中心一位資深教授告訴記者(zhe)，包括隆鑫(xin)、金科、協信、龍湖，前些年這幾家在(zai)重(zhong)慶是(shi)叫得最響(xiang)的品(pin)牌，但隨(sui)著外來品(pin)牌的沖(chong)擊，本(ben)地(di)房企(qi)市場空間遭(zao)受擠(ji)壓，危機感加大。

2012年(nian)11月(yue)至去年(nian)6月(yue)，隆(long)鑫地(di)產前(qian)董事(shi)長劉(liu)衛(wei)、前(qian)總裁(cai)劉(liu)杰(jie)先后(hou)離職。另外(wai)，《每日經濟(ji)新聞》記者注意到，副(fu)總裁(cai)級別及(ji)中層干部(bu)也多有(you)變(bian)動。

重慶業(ye)內揣測(ce)，隆鑫地產(chan)可能遇到(dao)了(le)業(ye)務發展(zhan)困境，尤其是加(jia)碼旅(lv)游地產(chan)開發，投資量(liang)大(da)，回報期長，占(zhan)用資金多，影響了(le)公司業(ye)績。

此后(hou)，久未出山的“隆(long)鑫系”的實際控制人涂建華親自掛帥，擔任(ren)隆(long)鑫地(di)產董事(shi)長兼總裁。在其掌舵(duo)之下，隆(long)鑫地(di)產加速全國化擴張，包括(kuo)拿(na)下上(shang)海前述兩(liang)宗土(tu)地(di)。

令(ling)人意外的是，據豐華(hua)股份去年年報(bao)顯示，涂(tu)建華(hua)已于今年2月14日(ri)辭去了隆鑫地產董(dong)事、董(dong)事長(chang)職務。

而前(qian)述隆(long)(long)鑫(xin)地產(chan)前(qian)員工透露，公司與重慶新城有過合(he)作，但旅游地產(chan)賣得不太好(hao)，重慶新城老板(ban)高曉東(dong)也有意進軍地產(chan)，今(jin)年春節傳言隆(long)(long)鑫(xin)地產(chan)股權(quan)要(yao)轉讓(rang)，其實就是涂老板(ban)要(yao)把他(ta)在隆(long)(long)鑫(xin)地產(chan)的股權(quan)賣給高曉東(dong)。

對于這一說法，李旭東回應稱(cheng)，只(zhi)要公司的牌子(zi)還是隆鑫的牌子(zi)，那么隆鑫地產就不會有(you)大(da)的變動。

《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者查閱工商資(zi)料發(fa)現，隆鑫地產現任法人代表為高(gao)曉東，其同時還(huan)是重慶新(xin)城的董事(shi)長。而(er)重慶新(xin)城是一家具有深厚重慶地方國資(zi)背(bei)景的房企(qi)。

另外(wai)，重慶業內不愿具名的(de)資深人士表示，涂(tu)建(jian)華現在的(de)主要精力集中在金(jin)融(rong)構架的(de)打造(zao)上。前(qian)述資深教授也提(ti)到(dao)，涂(tu)建(jian)華這個人運作金(jin)融(rong)很(hen)厲(li)害。

今年5月底，隆鑫控股掌控渝商(shang)集(ji)團，晉身為第一(yi)大股東。涂建華曾公開表示，股權變更后(hou)的渝商(shang)集(ji)團，仍是(shi)重慶最大的民營資(zi)本投融(rong)平臺，也是(shi)未來重慶國有資(zi)本與民營資(zi)本結合(he)的首(shou)選平臺。不久后(hou)，瀚華金控赴港(gang)上(shang)市，凈(jing)募資(zi)超過17億港(gang)元，而真正推動其上(shang)市的幕后(hou)神秘人正是(shi)涂建華。

如(ru)今，在隆(long)鑫控(kong)股官網上，“戰(zhan)略升級”已(yi)明確(que)成為(wei)公司(si)新的發展動向。那么，伴隨著這種升級，地產(chan)板(ban)塊是否(fou)如(ru)外界所猜測的會被(bei)邊緣(yuan)化？

不過，李旭東透露，他們(men)的發展戰略并未收縮(suo)，而(er)是在業務上開始集(ji)中資源優勢，目前(qian)已經在北京等地(di)看(kan)項目，還是一些(xie)有(you)較高(gao)利潤(run)率的大項目。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）