覆巢之下，安有完卵。在(zai)樓(lou)(lou)市堅挺的一線城市，房地產企業的資(zi)金(jin)風險也開始暴露(lu)。近日，上海嘉定(ding)悅合國際廣場項(xiang)目(mu)資(zi)金(jin)鏈(lian)斷裂被迫停工，由(you)于(yu)開發(fa)商(shang)存在(zai)借貸糾紛，該項(xiang)目(mu)已被法院查封。此前(qian)，杭州、蘇(su)州等地已經(jing)出現過數起開發(fa)商(shang)資(zi)金(jin)鏈(lian)斷裂、樓(lou)(lou)盤無法按期交付(fu)的案例(li)，房企資(zi)金(jin)鏈(lian)危機(ji)呈現出蔓延態勢(shi)。業內(nei)人士指出，未來(lai)融資(zi)困難、銷(xiao)售不暢的中(zhong)小房企或(huo)處于(yu)更(geng)加危險的境(jing)地，相關金(jin)融機(ji)構(gou)的風險也在(zai)積聚，部分開發(fa)商(shang)可能加大(da)促銷(xiao)力(li)度以解資(zi)金(jin)之渴(ke)。

在繁華的上海市嘉定區曹安商(shang)圈(quan)，悅合國際廣(guang)場因(yin)為開發(fa)商(shang)資金鏈斷裂、債務糾紛而停工(gong)，在建項目已被法(fa)院查封，開發(fa)商(shang)正在尋找接盤方。

上海開發商資金鏈斷裂

上海(hai)市(shi)嘉定區曹安(an)商(shang)圈，林立(li)著數(shu)家超大(da)型批(pi)發(fa)商(shang)場(chang)，來往(wang)的貨車(che)絡繹不(bu)絕，一派(pai)繁忙景象。然而身處(chu)繁華地段(duan)的悅(yue)合國際廣場(chang)項目(mu)卻(que)因為(wei)開發(fa)商(shang)資金(jin)鏈斷(duan)裂，延遲交房半年，已經停工達一個月，并(bing)拖(tuo)累(lei)多家金(jin)融機構深陷其(qi)中。

悅合國際廣場(chang)已(yi)經(jing)被上海市閔行(xing)區人(ren)民法(fa)院以財產保(bao)全的(de)名義正式查(cha)封(feng)，同時被徐匯(hui)區人(ren)民法(fa)院以執行(xing)需要的(de)名義輪候查(cha)封(feng)。由于在建工程已(yi)被法(fa)院查(cha)封(feng)，無法(fa)進(jin)行(xing)預售登記，在開發(fa)商將(jiang)資(zi)金(jin)窟窿補(bu)上之前(qian)，該(gai)項(xiang)目已(yi)不允許銷售。

悅合國際廣場項(xiang)(xiang)目(mu)的開發商為上海悅合置業有限公(gong)司，該項(xiang)(xiang)目(mu)由一(yi)(yi)幢甲級寫字樓、三幢LOFT公(gong)寓、一(yi)(yi)幢綜(zong)合商業樓構成，總建筑(zhu)面積(ji)達22萬(wan)平(ping)(ping)方米，可(ke)售面積(ji)為15.6萬(wan)平(ping)(ping)方米，尚(shang)有約(yue)一(yi)(yi)半面積(ji)未售出。

“公(gong)司正和(he)一家(jia)央企談判，希望央企能(neng)夠接(jie)盤(pan)。和(he)其他地產公(gong)司也(ye)在談，找(zhao)到接(jie)盤(pan)者(zhe)才能(neng)盡快復(fu)工。”日前，中國(guo)證(zheng)券報(bao)記者(zhe)從(cong)上(shang)海(hai)嘉定悅合國(guo)際廣場項目的銷(xiao)售人員處得到如(ru)上(shang)回(hui)答。“只(zhi)需3億(yi)至4億(yi)的資金進來，工程(cheng)就能(neng)夠完(wan)工。”

悅合(he)置業(ye)的(de)股東為(wei)(wei)上(shang)海(hai)(hai)合(he)鯨(jing)投資(zi)(zi)管理(li)有限公(gong)司和上(shang)海(hai)(hai)寧(ning)佰(bai)投資(zi)(zi)管理(li)有限公(gong)司，分別持(chi)有76%股權和24%股權。悅和置業(ye)與上(shang)海(hai)(hai)寧(ning)佰(bai)的(de)法定代表人同(tong)為(wei)(wei)相迪龍(long)。有知情人士表示，相迪龍(long)實際控(kong)制的(de)關聯公(gong)司有十余(yu)家，這些公(gong)司之(zhi)間(jian)存(cun)在(zai)大(da)量(liang)相互擔(dan)保、相互借貸關系(xi)(xi)。悅合(he)國際廣場在(zai)建(jian)工程(cheng)(cheng)被(bei)查封(feng)主要因(yin)悅合(he)置業(ye)與多(duo)家銀(yin)行(xing)(xing)之(zhi)間(jian)的(de)債(zhai)務糾紛(fen)導致(zhi)。悅合(he)國際廣場部分在(zai)建(jian)工程(cheng)(cheng)的(de)抵押權人為(wei)(wei)浦發銀(yin)行(xing)(xing)（600000）閔(min)行(xing)(xing)支行(xing)(xing)，債(zhai)權數額為(wei)(wei)2.4億元。另有資(zi)(zi)料表明，建(jian)設銀(yin)行(xing)(xing)（601939）、寧(ning)波(bo)銀(yin)行(xing)(xing)（002142）和悅合(he)置業(ye)之(zhi)間(jian)也存(cun)在(zai)不同(tong)形式的(de)債(zhai)權債(zhai)務關系(xi)(xi)。

在上海出(chu)現開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)資(zi)金(jin)鏈斷裂案例之前，國內其他地區已出(chu)現開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)資(zi)金(jin)鏈斷裂、工(gong)程(cheng)(cheng)停(ting)工(gong)爛尾，甚至開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)跑路(lu)的情況。長沙市岳(yue)麓區的九(jiu)龍(long)領仕匯項目三期(qi)，封(feng)頂(ding)后已停(ting)工(gong)超(chao)過一個月(yue)，該項目開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)湖南省九(jiu)龍(long)房地產開(kai)(kai)發(fa)(fa)有限公(gong)司(si)因資(zi)金(jin)陷入困(kun)難，拖欠施(shi)工(gong)方(fang)湖南麟(lin)輝建設集(ji)團有限公(gong)司(si)數千萬元工(gong)程(cheng)(cheng)款，導(dao)致(zhi)工(gong)程(cheng)(cheng)停(ting)工(gong)。目前，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)正(zheng)在向(xiang)資(zi)金(jin)實力雄厚的企業(ye)尋求融資(zi)或合作。

位(wei)于杭州(zhou)的(de)商品房項(xiang)(xiang)目(mu)田逸之星一期原本應該于去(qu)年(nian)年(nian)底交(jiao)付，由于開(kai)發商浙(zhe)江(jiang)中(zhong)鐵(tie)(tie)拖欠施工(gong)方中(zhong)豪建(jian)設工(gong)程(cheng)款，工(gong)程(cheng)自(zi)去(qu)年(nian)6月停工(gong)。浙(zhe)江(jiang)中(zhong)鐵(tie)(tie)屬于地(di)方國企(qi)改制后轉型的(de)民(min)營房地(di)產企(qi)業，法定代表人為張(zhang)偉強。浙(zhe)江(jiang)中(zhong)鐵(tie)(tie)一直使用高杠桿騰挪項(xiang)(xiang)目(mu)，目(mu)前公司已被中(zhong)豪建(jian)設起訴，法院已經對20余套底層商鋪(pu)進(jin)行(xing)財產保全。此外，還有多筆民(min)間(jian)借(jie)款未歸(gui)還，多家債主(zhu)將張(zhang)偉強和浙(zhe)江(jiang)中(zhong)鐵(tie)(tie)告上法庭。在借(jie)貸利(li)滾利(li)的(de)情(qing)況下，浙(zhe)江(jiang)中(zhong)鐵(tie)(tie)困難重重。

在(zai)(zai)房地(di)產(chan)(chan)繁榮時期大(da)肆擴(kuo)張、過度借貸的(de)開發(fa)商，正在(zai)(zai)面臨后續融資(zi)艱難、資(zi)金回籠(long)不暢帶來(lai)的(de)危(wei)機。今年3月份，寧(ning)波奉(feng)化最大(da)房企(qi)興潤置業出現(xian)資(zi)金鏈(lian)斷(duan)裂，資(zi)不抵債(zhai)，總負(fu)債(zhai)35億(yi)多(duo)元(yuan)，企(qi)業資(zi)產(chan)(chan)總額在(zai)(zai)27億(yi)至30億(yi)元(yuan)，實際虧空5億(yi)至8億(yi)元(yuan)。5月初，全國(guo)百強房企(qi)光耀地(di)產(chan)(chan)因債(zhai)務危(wei)機，瀕臨破產(chan)(chan)，波及到多(duo)家銀行、信托和(he)類信托計劃。

房地產信托風險積聚

上海悅(yue)合國際廣場(chang)的(de)股(gu)(gu)東上海寧(ning)佰(bai)還參股(gu)(gu)投資了杭州(zhou)的(de)昊(hao)元之江時代中(zhong)心，銷售也不順暢(chang)。而中(zhong)航信(xin)托曾經分三期(qi)發(fa)行過天啟308號(hao)昊(hao)元置業結(jie)構化集合資金信(xin)托計劃(查詢信(xin)托產品)，共募資6.9億元，其中(zhong)第一期(qi)將于2014年(nian)10月30日到(dao)期(qi)。

近(jin)來，房(fang)地產信托(tuo)因為地產項目(mu)陷(xian)入(ru)險(xian)境而“踩雷(lei)”者不斷增(zeng)多。由(you)蘇州(zhou)榮辰(chen)置(zhi)業發展有(you)限公司發行的一款“山(shan)東信托(tuo)-平(ping)(ping)江(jiang)生活廣場(chang)單一資(zi)金信托(tuo)計劃(hua)”原定(ding)于(yu)2013年8月份到期，但今年5月初傳出信托(tuo)計劃(hua)未能足額兌付本息(xi)的消息(xi)。榮辰(chen)置(zhi)業承接了蘇州(zhou)火車站周邊“平(ping)(ping)江(jiang)生活廣場(chang)”定(ding)銷(xiao)房(fang)項目(mu)的開發建設，由(you)于(yu)該項目(mu)商鋪只(zhi)能對劃(hua)定(ding)的特(te)定(ding)人群銷(xiao)售，而這部分人群對銷(xiao)售價格不滿意，使得項目(mu)銷(xiao)售停(ting)滯，資(zi)金無法回(hui)籠。

陷(xian)入債務危機而(er)瀕于破產(chan)(chan)的光(guang)耀地產(chan)(chan)，一度令眾多(duo)銀行、基(ji)金(jin)公司和信托公司成(cheng)為驚弓之(zhi)鳥(niao)(niao)。財(cai)(cai)通(tong)基(ji)金(jin)子公司上(shang)海(hai)財(cai)(cai)通(tong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)管理有限公司曾在(zai)2013年(nian)12月17日和30日分別發(fa)行的兩期(qi)光(guang)耀揚州(zhou)(zhou).全球(qiu)候鳥(niao)(niao)度假地資(zi)(zi)管計劃，募(mu)集(ji)資(zi)(zi)金(jin)共計2.5億元，用于光(guang)耀集(ji)團揚州(zhou)(zhou)全球(qiu)候鳥(niao)(niao)度假地項目(mu)開發(fa)建設。在(zai)光(guang)耀地產(chan)(chan)爆(bao)出資(zi)(zi)金(jin)危機后，市場對于財(cai)(cai)通(tong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的兌(dui)付能力產(chan)(chan)生(sheng)質疑，目(mu)前財(cai)(cai)通(tong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)選(xuan)擇通(tong)過資(zi)(zi)產(chan)(chan)處置(zhi)變現，用拍賣項目(mu)土(tu)地和項目(mu)公司股權的方式追回本(ben)金(jin)和預(yu)期(qi)收益，事件有望得到解(jie)決(jue)。

多家(jia)信(xin)托(tuo)公(gong)司也曾(ceng)通(tong)過(guo)信(xin)托(tuo)產(chan)品向光(guang)(guang)耀(yao)(yao)地產(chan)輸(shu)血。華澳.長昊1號-光(guang)(guang)耀(yao)(yao)股權收益權流動化(hua)信(xin)托(tuo)、中誠(cheng)信(xin)托(tuo).深圳(zhen)光(guang)(guang)耀(yao)(yao)集合資金信(xin)托(tuo)、五礦(kuang)信(xin)托(tuo).惠(hui)州(zhou)山水名(ming)人花(hua)園貸(dai)款(kuan)集合資金信(xin)托(tuo)先后(hou)為光(guang)(guang)耀(yao)(yao)地產(chan)提(ti)供(gong)8億(yi)元、1.9億(yi)元、2.44億(yi)元資金，幸運的是(shi)在光(guang)(guang)耀(yao)(yao)地產(chan)爆出危機之后(hou)，華澳、中誠(cheng)、五礦(kuang)信(xin)托(tuo)全(quan)身而退，有的選擇提(ti)前(qian)清盤。

隨著(zhu)地產(chan)項目銷售和融資(zi)環境發(fa)生巨(ju)變，信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公(gong)司(si)(si)與地產(chan)公(gong)司(si)(si)之間訴(su)訟集中爆(bao)發(fa)。2013年11月，新(xin)華信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)發(fa)行的山東火炬置業有(you)限公(gong)司(si)(si)貸款集合資(zi)金信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃因違約(yue)，進(jin)入司(si)(si)法訴(su)訟程序；2013年11月，四川信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)因與融資(zi)方的借(jie)款糾紛(fen)，將旗(qi)下信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃合作方嵊泗(si)縣洋城錦都(dou)置業訴(su)至法庭。2014年，新(xin)華信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)陷入與上(shang)海高遠置業的信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)糾紛(fen)中；由(you)于開發(fa)的榮(rong)豐休閑購物中心(xin)銷售不(bu)暢，五礦信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)起訴(su)上(shang)海榮(rong)騰(teng)置業追討(tao)4億元的債務；四川信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)起訴(su)上(shang)海森澤(ze)房地產(chan)有(you)限公(gong)司(si)(si)，追討(tao)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)尾(wei)款。

業內(nei)人士表示，大部分房(fang)地產信(xin)托投資(zi)項(xiang)目(mu)是由于(yu)(yu)融(rong)(rong)資(zi)方受(shou)(shou)到房(fang)地產市場(chang)銷售(shou)低(di)迷影(ying)響(xiang)，項(xiang)目(mu)出(chu)(chu)售(shou)或(huo)出(chu)(chu)租嚴(yan)重低(di)于(yu)(yu)預期造成回(hui)款困難；同時銀行(xing)借貸、資(zi)本(ben)市場(chang)、海(hai)外市場(chang)等融(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道受(shou)(shou)阻。各種因(yin)素疊加導致融(rong)(rong)資(zi)方違約(yue)，從而出(chu)(chu)現(xian)信(xin)托兌付(fu)風險。

雖(sui)然之(zhi)前信托(tuo)公司對(dui)產品有剛性兌付(fu)的(de)“潛規(gui)則(ze)”，但近幾年房(fang)(fang)地產信托(tuo)大發展，管(guan)理的(de)資產規(gui)模或已超出(chu)信托(tuo)能夠剛性兌付(fu)的(de)能力。用益信托(tuo)統計(ji)數(shu)據顯示，僅集合類房(fang)(fang)地產信托(tuo)今年預計(ji)到期規(gui)模為(wei)1780.06億元(yuan)，其中一(yi)季度(du)368.48億元(yuan)、二季度(du)439.15億元(yuan)、三(san)季度(du)444.61億元(yuan)、四(si)季度(du)527.82億元(yuan)。

高杠桿房企或臨險境

在銷售(shou)下(xia)滑、融資(zi)(zi)收緊的(de)背景下(xia)，之前過度擴張、融資(zi)(zi)杠桿較(jiao)高的(de)開發商(shang)正迎(ying)來“寒(han)冬”。國家統計(ji)局數據顯示，今年前5個月(yue)，房地產開發企業到位資(zi)(zi)金為(wei)46728億(yi)元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)3.6%，增(zeng)速(su)比前四個月(yue)回落0.9個百分點。其(qi)中，國內貸款9379億(yi)元(yuan)，增(zeng)長(chang)16.5%；利用外資(zi)(zi)150億(yi)元(yuan)，下(xia)降(jiang)24.5%；自籌資(zi)(zi)金18222億(yi)元(yuan)，增(zeng)長(chang)9.8%；其(qi)他資(zi)(zi)金18977億(yi)元(yuan)，下(xia)降(jiang)6.4%。

中原地產市場(chang)研究部選擇了23家在(zai)A股上市的大型房企財務指(zhi)標進行分析，今年一(yi)季(ji)度(du)這23家房企平均資產負債率(lv)(lv)達到了77%的歷史(shi)高(gao)點。剔除預收賬款后(hou)，這23家房企的實際資產負債率(lv)(lv)達55%，僅次于2008年三季(ji)度(du)56%的歷史(shi)峰值水平。

中原地(di)產還選取了10家(jia)標桿(gan)房企(qi)進行(xing)統計。今(jin)年前5個(ge)月(yue)(yue)，這10家(jia)標桿(gan)房企(qi)共(gong)計融(rong)(rong)(rong)(rong)資600.97億元，相(xiang)當于去年全年融(rong)(rong)(rong)(rong)資金(jin)(jin)額(e)(e)的(de)46%，其中海外(wai)融(rong)(rong)(rong)(rong)資436.17億元，占融(rong)(rong)(rong)(rong)資總(zong)額(e)(e)的(de)72.6%，而國內融(rong)(rong)(rong)(rong)資占比僅為27.4%。其中5月(yue)(yue)份，這10家(jia)標桿(gan)房企(qi)共(gong)計融(rong)(rong)(rong)(rong)資31.50億元，環(huan)比大幅回(hui)落(luo)73.3%，融(rong)(rong)(rong)(rong)資金(jin)(jin)額(e)(e)已連續(xu)3個(ge)月(yue)(yue)回(hui)落(luo)，創下近11個(ge)月(yue)(yue)以來新(xin)低。

“中國房(fang)(fang)地(di)產行業，越來越成為(wei)大佬們的(de)游(you)戲(xi)，‘小魚小蝦(xia)’生存(cun)環境(jing)惡(e)化。”上海易(yi)居房(fang)(fang)地(di)產研究院副院長(chang)楊紅旭表(biao)示(shi)，2014年上半(ban)年，在低迷的(de)市(shi)場條件下，龍頭房(fang)(fang)企(qi)的(de)表(biao)現強于中小房(fang)(fang)企(qi)，房(fang)(fang)企(qi)銷售前(qian)十名的(de)銷售金額(e)(e)集(ji)(ji)中度，從2013年的(de)14.6%上升至18.6%。從今年三季度開始至明年，信(xin)貸還款趨(qu)增，尤其是(shi)信(xin)托(tuo)集(ji)(ji)中到期。當前(qian)，每年新增房(fang)(fang)地(di)產信(xin)托(tuo)金額(e)(e)已超開發貸。最危險(xian)的(de)開發商是(shi)少數信(xin)托(tuo)融資量大、去年購地(di)兇猛(meng)的(de)中型(xing)房(fang)(fang)企(qi)，他們或面臨較大的(de)資金壓力。

業(ye)(ye)內人士表示(shi)，目前存在(zai)資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)風險的(de)房企(qi)主要(yao)有(you)以下幾種：一是最(zui)近(jin)幾年才(cai)開始大舉進軍房地產領域的(de)企(qi)業(ye)(ye)，從拿地到建房再(zai)到銷售的(de)過程需要(yao)不斷投(tou)入資(zi)金(jin)；二是一些(xie)主要(yao)從事鋼貿、煤礦等行業(ye)(ye)的(de)企(qi)業(ye)(ye)，在(zai)利(li)潤較(jiao)高時投(tou)身(shen)房地產，資(zi)金(jin)來(lai)源有(you)保(bao)障(zhang)，但現在(zai)這些(xie)企(qi)業(ye)(ye)的(de)主營業(ye)(ye)務不景氣，對(dui)房地產的(de)資(zi)金(jin)產生(sheng)很大影響；三是一些(xie)對(dui)銀行貸款(kuan)依賴(lai)程度高的(de)中小型(xing)房企(qi)，在(zai)銀行信貸支持力度減弱的(de)情況下，面臨資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)的(de)風險。

中原地產(chan)市(shi)場研究部總監張(zhang)大(da)偉表(biao)示，2013年非理性(xing)擴張(zhang)帶來(lai)的是高(gao)負債，房(fang)企(qi)將加速賣(mai)項(xiang)目(mu)以解資金之(zhi)渴，化解資金鏈(lian)風險，尤其是資金沉淀時間較長、收益不明顯或短(duan)期難開工的項(xiang)目(mu)將是房(fang)企(qi)售賣(mai)的主要目(mu)標。