每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記(ji)者(zhe) 胡健(jian) 發自北京    

每經記者 胡(hu)健 發自北京

2014年上(shang)半年最后(hou)一個月房價跌幅在擴大。

日前，中(zhong)國(guo)指(zhi)數研(yan)究(jiu)院發布的(de)6月(yue)(yue)份百城房(fang)價指(zhi)數顯示，當月(yue)(yue)全國(guo)100個城市(shi)新建住宅平(ping)均價格為10923元/平(ping)方米，環比(bi)上(shang)月(yue)(yue)下(xia)跌(die)0.5%，連續第2個月(yue)(yue)下(xia)跌(die)，跌(die)幅擴大0.18個百分點(dian)。

中(zhong)原地產研(yan)究總監(jian)張大(da)偉告(gao)訴《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者，5月(yue)份部分城市以價(jia)換量，成(cheng)交量上漲(zhang)后消(xiao)化了部分需求(qiu)，6月(yue)全(quan)國樓市整(zheng)體成(cheng)交量十分低(di)迷，目前(qian)依然需要價(jia)格(ge)下調來撬動需求(qiu)入市。

多位業內人士指出，下半年樓(lou)市保(bao)持低迷(mi)的(de)概率較(jiao)大(da)。

房價環比連跌兩月/

繼5月出(chu)現今年首次環比下跌后，6月百城房(fang)價延(yan)續了這一局面。

從(cong)漲(zhang)(zhang)跌城(cheng)市(shi)(shi)個(ge)(ge)數來看，29個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)環(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)，71個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)環(huan)比(bi)(bi)下跌。與上(shang)(shang)月(yue)相比(bi)(bi)，本月(yue)價格環(huan)比(bi)(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)數量減少8個(ge)(ge)，其中(zhong)漲(zhang)(zhang)幅在1%以上(shang)(shang)的(de)有(you)7個(ge)(ge)，與上(shang)(shang)月(yue)持平。

中指院報告顯示，6月(yue)價格環(huan)比下跌(die)(die)的(de)城(cheng)市數(shu)量較上月(yue)增加(jia)9個(ge)，其中跌(die)(die)幅(fu)在1%以(yi)上的(de)有35個(ge)，較上月(yue)增加(jia)5個(ge)。跌(die)(die)幅(fu)居(ju)前三位的(de)城(cheng)市依(yi)次(ci)是：溫(wen)州、常熟及包頭(tou)，其中溫(wen)州和常熟跌(die)(die)幅(fu)在4%以(yi)上。

對北京(jing)、上(shang)海(hai)等十大城市的(de)全(quan)樣本(ben)調查(cha)數據顯示，2014年(nian)6月(yue)(yue)十大城市住宅均價為19517元/平(ping)方米，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌(die)0.45%，為連(lian)續第(di)2個月(yue)(yue)下(xia)跌(die)，下(xia)跌(die)城市增加至(zhi)9個。具(ju)體來看(kan)，僅上(shang)海(hai)環(huan)(huan)比(bi)上(shang)漲，漲幅為0.25%；其他城市環(huan)(huan)比(bi)均有所下(xia)跌(die)，杭州環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌(die)2.06%，跌(die)幅最大。

在環比房價迎來下跌(die)的同(tong)時，百(bai)城房價中的同(tong)比漲(zhang)幅也有縮窄。與去年同(tong)月(yue)相比上漲(zhang)6.48%，漲(zhang)幅較上月(yue)縮小1.36個百(bai)分點，為連續第6個月(yue)縮小。

此外，新房降價(jia)目前(qian)在很多城市(shi)屢(lv)見不(bu)鮮。據搜(sou)房網數據監控中心(xin)統計，近一個月以來(lai)，廣州全(quan)市(shi)有60個樓盤(pan)(pan)報價(jia)下降，占廣州全(quan)市(shi)在售樓盤(pan)(pan)兩成，最(zui)高降價(jia)幅度達33.33%。

北京(jing)也呈現類似態勢，北京(jing)6月中下旬入市的兩個普(pu)通(tong)住宅(zhai)項(xiang)目保利·羅蘭香谷及京(jing)西·金泰麗灣開盤價(jia)格均(jun)為(wei)26000元/平方米(mi)左右，兩項(xiang)目定價(jia)與周邊在售(shou)項(xiang)目相比均(jun)屬低價(jia)。

新入市樓盤以及在售(shou)新盤價格之所以下(xia)降，與成交低迷直接相關。

中原地(di)產研(yan)究(jiu)中心統(tong)計數據顯(xian)示：6月，全國主要的54個(ge)城市合計簽約住宅套數為(wei)170232套，這一(yi)成(cheng)交(jiao)量是最近數月來(lai)的最低(di)點，同比(bi)跌幅高達30%。

張大偉對 《每日經濟(ji)新聞》記者表示，二(er)(er)線(xian)(xian)城市目前依然是(shi)成交量跌幅比(bi)較大的(de)區域，整(zheng)體看，后期二(er)(er)線(xian)(xian)城市依然可(ke)能(neng)出現(xian)明顯的(de)以(yi)價換量。

一線城市表現(xian)其實(shi)同樣低迷。鏈家(jia)地產研(yan)究(jiu)部分析師張旭告訴記者，截至目前，北京市純商品住宅成交(jiao)量已連續六周(zhou)維(wei)持在千套(tao)以下的低位。而6月以來，其單(dan)周(zhou)平(ping)均成交(jiao)更是(shi)不足800套(tao)。

降價潮或將延續/

上半年房價(jia)堅挺幾個月后，最終出現(xian)掉頭向下態(tai)勢，今年樓市已(yi)經進入(ru)下半場(chang)，這一態(tai)勢短期內恐怕難以扭轉(zhuan)。

據(ju)亞豪機構統計，7月北京預計開盤的剛需項(xiang)目(mu)中(zhong)，有17個(ge)項(xiang)目(mu)已給出定價(jia)(jia)，其中(zhong)9個(ge)項(xiang)目(mu)以平價(jia)(jia)或(huo)低于市場預期(qi)價(jia)(jia)格入市，占(zhan)比超五成。

據統計，位于通州區域的華業東方玫瑰(gui)，5月(yue)中旬入市時(shi)項(xiang)目均(jun)價(jia)為24000元/平(ping)方米，而其7月(yue)新入市的樓棟整體報(bao)價(jia)已調至23000元/平(ping)方米。

張(zhang)旭(xu)分析說，截至(zhi)目(mu)前(qian)，上半(ban)(ban)年(nian)(nian)新增期房項目(mu)的供(gong)(gong)應(ying)量已(yi)經大(da)幅超(chao)過往年(nian)(nian)，如果(guo)下(xia)半(ban)(ban)年(nian)(nian)市(shi)場(chang)沒有明顯(xian)好(hao)轉，這些供(gong)(gong)應(ying)將(jiang)逐漸(jian)轉變為較為明顯(xian)的庫存壓力。他判斷(duan)，“隨著市(shi)場(chang)的持續冷(leng)淡(dan)，成交量低(di)下(xia)，資金(jin)回籠周(zhou)期長(chang)，價格下(xia)調的壓力將(jiang)越來越大(da)。尤(you)其是對于自住房供(gong)(gong)應(ying)密集的五環外區(qu)域(yu)項目(mu)，價格或將(jiang)率(lv)先下(xia)行。”

中原(yuan)地產報告還(huan)顯(xian)示，從剔除預(yu)收賬款后的(de)實際資產負債率指(zhi)標來看(kan)，今年一(yi)季度(du)(du)，23家A股上市房(fang)企實際資產負債率達到(dao)55%，僅次于2008年三季度(du)(du)的(de)歷史峰值水平，房(fang)企償債壓力不(bu)容小覷。

本次樓市(shi)調整(zheng)源(yuan)于市(shi)場(chang)自身規(gui)律作用，這(zhe)與以往有所不同(tong)。6月4日(ri)住建部(bu)再次重申了雙向調控(kong)(kong)、分類指導的(de)(de)調控(kong)(kong)基調，并(bing)且(qie)表示對房地產市(shi)場(chang)的(de)(de)調控(kong)(kong)始(shi)終要堅持保護消費需求(qiu)、遏制投(tou)資需求(qiu)的(de)(de)原(yuan)則。

中(zhong)指(zhi)院報告稱(cheng)，從中(zhong)央近來表(biao)態可看(kan)出，“不打壓、不刺激”、“尊重(zhong)市(shi)場規律(lv)對(dui)房(fang)地產市(shi)場調整的(de)作用”以(yi)及“加強市(shi)場監控、做好應對(dui)方案”等，將成為下一(yi)階段(duan)房(fang)地產市(shi)場調控政策的(de)基(ji)本(ben)口(kou)徑。

報告說，隨著前幾年供應(ying)土地逐漸進入上(shang)市(shi)推(tui)盤周期，同時多數企(qi)業(ye)上(shang)半年業(ye)績壓(ya)力較大(da)或將促進下(xia)半年企(qi)業(ye)推(tui)盤增(zeng)加，市(shi)場供應(ying)將有所增(zeng)加。供大(da)于求的狀(zhuang)況將導致(zhi)“去庫存(cun)”仍是下(xia)半年主基調。

中指院預(yu)計，全國房價(jia)將(jiang)在波動中延續階段性下行(xing)趨向，不(bu)同(tong)城市將(jiang)繼(ji)續分化，庫存持續高位、去化周期長的城市房價(jia)下行(xing)壓力(li)較大(da)。