每經編輯｜陳小雨

每經記者 區家彥 發自廣州

昨日(ri)（6月30日(ri)），由花樣年控股分(fen)拆的彩生活（01778，HK）在香港聯交所(suo)掛牌，與近年來多數新晉內(nei)房股上市開(kai)盤即破發不同，彩生活上市首日(ri)大(da)漲21.69%，公司估值遠高于部分(fen)內(nei)房股。

輝立(li)證券房地產(chan)(chan)分(fen)析師陳耕(geng)在接受(shou)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者采訪(fang)時表(biao)示(shi)，房地產(chan)(chan)行業原有粗放(fang)的增長(chang)模式(shi)難以為繼，挖掘需求、服(fu)務(wu)業主成為房企業績(ji)新(xin)的增長(chang)點，彩生活上(shang)市受(shou)到追捧(peng)或意味著(zhu)新(xin)服(fu)務(wu)、輕資產(chan)(chan)代表(biao)著(zhu)地產(chan)(chan)行業新(xin)的方向。

彩生活(huo)(huo)此次發售(shou)(shou)價定為每股(gu)3.78港元，扣除全球發售(shou)(shou)應付的包銷費(fei)用(yong)、傭金及(ji)估計開(kai)(kai)支后，彩生活(huo)(huo)所得款項(xiang)凈額約為8.481億港元。其中，國際(ji)發售(shou)(shou)股(gu)份獲(huo)適度超(chao)額認購，香港公開(kai)(kai)發售(shou)(shou)股(gu)份獲(huo)超(chao)4倍認購。

截至昨日收盤，彩生活收報于4.6港元(yuan)/股，漲幅(fu)為21.69%，成為香港資本(ben)市場近年來掛牌(pai)首(shou)日走勢最強勁的(de)內地(di)房地(di)產(chan)股票。

事實上(shang)，受到(dao)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場下(xia)行的影(ying)響，今年(nian)以來多家內地(di)房企謀求赴港上(shang)市(shi)(shi)(shi)均遭冷落。6月(yue)26日(ri)，眾安房產(chan)(00672，HK)宣布，其分拆上(shang)市(shi)(shi)(shi)的中國新城市(shi)(shi)(shi)(01321，HK)由于(yu)未(wei)能獲得(de)足(zu)(zu)額認(ren)購，最終發(fa)售價(jia)定于(yu)1.30港元/股(gu)，不僅遠低于(yu)招股(gu)價(jia)下(xia)限2.12港元/股(gu)，上(shang)市(shi)(shi)(shi)日(ri)期(qi)也(ye)由原定的6月(yue)27日(ri)延后至7月(yue)10日(ri)。方興地(di)產(chan)分拆旗下(xia)酒店業務上(shang)市(shi)(shi)(shi)的金茂投資（06139，HK）由于(yu)公開發(fa)售股(gu)份(fen)未(wei)獲足(zu)(zu)額認(ren)購，發(fa)行價(jia)最終定在招股(gu)價(jia)下(xia)限5.35港元/股(gu)，公司發(fa)行市(shi)(shi)(shi)值較物業賬面凈(jing)值大幅折讓65%。

陳耕(geng)表示，隨著房地產(chan)市場容量進(jin)入頂峰，未來開發規模勢必出(chu)現回落(luo)，房企要(yao)尋求可持續性增長，數(shu)量巨大的(de)(de)業主群是他們擁(yong)有的(de)(de)最(zui)寶(bao)貴財富(fu)。彩生(sheng)活的(de)(de)估值之所以(yi)能(neng)顯著高出(chu)傳統(tong)地產(chan)股(gu)，恰恰是由于其(qi)商業模式是基(ji)于業主，且具(ju)備新服務、輕(qing)資產(chan)運營的(de)(de)核心優(you)勢，智能(neng)化(hua)和網(wang)絡化(hua)的(de)(de)運營有助于投(tou)資者給出(chu)更高的(de)(de)估值水平，這也(ye)成了公司股(gu)價最(zui)大的(de)(de)催化(hua)動力(li)。

世聯行(xing)董(dong)事長陳勁(jing)松此(ci)前表(biao)示，隨著(zhu)房地產行(xing)業進入“下半場”，重資產的傳統開發模(mo)式將面臨更大風險，隨之而來的是行(xing)業將進入服(fu)務時代。

記者注(zhu)意(yi)到，越來(lai)越多的房企巨頭加碼社(she)區服(fu)務，欲(yu)尋找下一個增長點(dian)。繼今年提出向城(cheng)(cheng)市(shi)配套服(fu)務商(shang)轉型后，萬(wan)科(ke)于(yu)(yu)6月9日與百度簽訂戰略合作(zuo)伙(huo)伴，基于(yu)(yu)移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技(ji)術將(jiang)在萬(wan)科(ke)“城(cheng)(cheng)市(shi)配套服(fu)務商(shang)”平臺(tai)上(shang)的經濟主體(ti)消費行為中(zhong)得(de)到應用。卓越地(di)產也于(yu)(yu)日前推(tui)出“E+商(shang)務”平臺(tai)，試圖(tu)在社(she)區服(fu)務的藍(lan)海中(zhong)分一杯羹。

但不可忽(hu)視的(de)(de)是，目前物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)商的(de)(de)主營收(shou)入(ru)仍主要依賴(lai)于傳統(tong)的(de)(de)物(wu)業(ye)管理(li)業(ye)務(wu)(wu)(wu)，通(tong)過挖(wa)掘業(ye)主需(xu)求(qiu)的(de)(de)增(zeng)值服務(wu)(wu)(wu)貢獻依然(ran)很(hen)低。以彩生(sheng)活為例，2013年(nian)公司在(zai)物(wu)業(ye)管理(li)與工程服務(wu)(wu)(wu)兩塊傳統(tong)業(ye)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)收(shou)入(ru)占整體收(shou)入(ru)超80%。

陳(chen)耕坦言，盡管彩生(sheng)活在社區資(zi)產運營等(deng)方面取(qu)得一定突破，但未來(lai)的核(he)心增(zeng)長(chang)點增(zeng)值服務(wu)仍處于起步階段，要成為公(gong)司主要收入來(lai)源(yuan)尚需時日。