□深圳(zhen)市房地產研究中(zhong)心 李宇嘉

保監會(hui)日前表示，自2014年7月1日至2016年6月30日，在(zai)(zai)北京、上海、廣(guang)州(zhou)和武漢(han)開展住房(fang)反向抵押養老保險試點(dian)。這意味著“以房(fang)養老”在(zai)(zai)我國正式落地。

從今年3月(yue)份發(fa)布征求(qiu)意(yi)見(jian)稿，到(dao)6月(yue)份正式(shi)實施，其間不過(guo)3個(ge)(ge)月(yue)的(de)時間。但在(zai)(zai)征求(qiu)意(yi)見(jian)稿發(fa)布之時，過(guo)半網友和(he)(he)專家學者(zhe)反對。在(zai)(zai)社(she)會各界反對聲音如潮的(de)情況下，政府(fu)毅然推進“以房養老(lao)(lao)”落地，想必(bi)是對這一養老(lao)(lao)形(xing)式(shi)有著(zhu)更全(quan)盤的(de)考慮。值(zhi)得注意(yi)的(de)是，上(shang)(shang)述四個(ge)(ge)試點(dian)城(cheng)市(shi)都是人(ren)(ren)口(kou)老(lao)(lao)齡化(hua)非常嚴重(zhong)的(de)城(cheng)市(shi)，如北(bei)京和(he)(he)上(shang)(shang)海60歲以上(shang)(shang)的(de)老(lao)(lao)人(ren)(ren)占戶籍人(ren)(ren)口(kou)的(de)比例在(zai)(zai)20%左右，超過(guo)全(quan)國平均(jun)水平近10個(ge)(ge)百分點(dian)，武漢和(he)(he)廣(guang)州也類似。在(zai)(zai)這幾個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)率(lv)先試點(dian)，折(zhe)射(she)出(chu)我國老(lao)(lao)齡化(hua)面臨(lin)著(zhu)幾個(ge)(ge)亟待解決(jue)的(de)問題。

首先(xian)(xian)是未富先(xian)(xian)老問題。我國在(zai)1999年(nian)進入老齡(ling)化(hua)時，人均(jun)GDP不(bu)足1000美元，而發達(da)國家進入老齡(ling)化(hua)社會，人均(jun)GDP在(zai)1萬(wan)美元以(yi)(yi)上。2015年(nian)，我國勞動人口(kou)(kou)達(da)到最高峰后，人口(kou)(kou)老齡(ling)化(hua)開(kai)始加劇，到2025年(nian)，65歲以(yi)(yi)上的人口(kou)(kou)占比會達(da)到13%。

人口未富先老(lao)，而(er)現有的(de)養老(lao)保(bao)障(zhang)(zhang)儲備卻捉(zhuo)襟見肘。根(gen)據中國(guo)(guo)社會科學研究院(yuan)世界社會保(bao)障(zhang)(zhang)中心(xin)研究數據，中國(guo)(guo)職工(gong)的(de)養老(lao)儲備指(zhi)數中，78%均來自保(bao)障(zhang)(zhang)率低第(di)(di)一支(zhi)柱——公(gong)共養老(lao)金，即強制性的(de)社會保(bao)險(xian)，而(er)本應發(fa)揮支(zhi)柱作用的(de)第(di)(di)二、第(di)(di)三(san)支(zhi)柱(企(qi)業年(nian)金、團體養老(lao)保(bao)險(xian)計劃和商業保(bao)險(xian))發(fa)展嚴重(zhong)不足。

結果就(jiu)是，養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)資金壓力正在空前逼近(jin)。勞動人(ren)口減(jian)少(shao)、老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)齡化人(ren)口增加，一(yi)方(fang)面加劇(ju)“空賬”和“欠(qian)賬”的(de)問題，另一(yi)方(fang)面，人(ren)口紅利衰減(jian)驅動經濟下(xia)滑，加劇(ju)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)金的(de)給付(fu)壓力。不(bu)久的(de)未來(lai)，在“雙獨”夫妻(qi)退休(xiu)后，養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)形勢將更嚴峻，他們一(yi)邊考慮自(zi)己的(de)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)，一(yi)邊考慮四個老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)人(ren)的(de)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)，壓力之(zhi)大不(bu)說(shuo)，養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)(lao)效果也(ye)不(bu)彰。

因此，在嚴峻的(de)養(yang)(yang)老形勢下，之所以選(xuan)中“以房(fang)(fang)(fang)養(yang)(yang)老”，就(jiu)是(shi)看中了住房(fang)(fang)(fang)的(de)養(yang)(yang)老功能。一般來說，社會保(bao)(bao)障(zhang)越不完(wan)善的(de)國家，住房(fang)(fang)(fang)替代社會保(bao)(bao)障(zhang)的(de)功能就(jiu)越突出。即(ji)使是(shi)社會保(bao)(bao)障(zhang)非常健(jian)全的(de)美(mei)國，老百姓(xing)靠房(fang)(fang)(fang)子來養(yang)(yang)老也是(shi)普遍現(xian)象。據美(mei)國金融消費者保(bao)(bao)護(hu)局2012年的(de)數據，美(mei)國超過一半的(de)62歲以上(shang)老人全部資產(chan)的(de)55%是(shi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)，靠房(fang)(fang)(fang)子養(yang)(yang)老很普遍，形式多樣(yang)。

住(zhu)房(fang)的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)功(gong)能(neng)在(zai)我(wo)國(guo)更突出，我(wo)國(guo)傳統的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)模式(shi)——居家養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)和(he)“養(yang)兒(er)防老(lao)(lao)(lao)(lao)、房(fang)產(chan)傳兒(er)”，體現(xian)了住(zhu)房(fang)的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)功(gong)能(neng)。另(ling)外，我(wo)國(guo)城(cheng)鎮(zhen)居民(min)80%的(de)財產(chan)是房(fang)地產(chan)，城(cheng)鎮(zhen)居民(min)之所以熱衷于買房(fang)，一個非常重要原因就在(zai)于社會保障不(bu)健(jian)全(quan)，未(wei)來(lai)在(zai)教育、醫療和(he)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)等方面的(de)支出不(bu)確(que)定性很(hen)大，買房(fang)就變相等于抵御(yu)未(wei)來(lai)的(de)不(bu)確(que)定性。因此，未(wei)來(lai)現(xian)實可行且有(you)效的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)模式(shi)，就是挖掘住(zhu)房(fang)的(de)養(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)功(gong)能(neng)。

如果既能(neng)居住(zhu)在(zai)(zai)自己的房子(zi)里(li)，又能(neng)享受保險機構定期返還(huan)的養(yang)老(lao)(lao)金、子(zi)女(nv)無(wu)法提供的護(hu)理服務(wu)，還(huan)能(neng)減輕子(zi)女(nv)的壓力，對(dui)于失(shi)獨或(huo)失(shi)能(neng)老(lao)(lao)人(ren)(ren)、“雙獨”老(lao)(lao)人(ren)(ren)、子(zi)女(nv)無(wu)暇照(zhao)顧的老(lao)(lao)人(ren)(ren)來(lai)說，在(zai)(zai)自己和子(zi)女(nv)意(yi)愿的情(qing)況下(xia)，選擇“以房養(yang)老(lao)(lao)”的模式，何樂而不為？數據顯(xian)示，2013年(nian)我國失(shi)能(neng)老(lao)(lao)人(ren)(ren)達(da)到3600萬(wan)，高齡老(lao)(lao)人(ren)(ren)(80歲以上)達(da)到2200萬(wan)，空(kong)巢老(lao)(lao)人(ren)(ren)將(jiang)近(jin)1億(yi)。這些老(lao)(lao)年(nian)人(ren)(ren)的養(yang)老(lao)(lao)需求，無(wu)論(lun)從經濟(ji)上、情(qing)感上、護(hu)理服務(wu)上，都是(shi)傳統(tong)的養(yang)老(lao)(lao)模式所無(wu)法實現的。

“以(yi)房(fang)養老(lao)(lao)(lao)”是(shi)一(yi)種現實(shi)的選擇(ze)，也(ye)是(shi)一(yi)種自愿的選擇(ze)，關(guan)鍵看產(chan)(chan)品(pin)(pin)如(ru)何(he)設計。比如(ru)，通過打通養老(lao)(lao)(lao)產(chan)(chan)業鏈(lian)條上游的醫療護理保(bao)(bao)險、中游的養老(lao)(lao)(lao)地產(chan)(chan)、下游的養老(lao)(lao)(lao)醫學和護理等，保(bao)(bao)險機構可以(yi)獲得(de)(de)更多的增值(zhi)服務。因此(ci)，保(bao)(bao)險機構可以(yi)將(jiang)“以(yi)房(fang)養老(lao)(lao)(lao)”定位為(wei)不(bu)盈(ying)利(li)或(huo)微利(li)的產(chan)(chan)品(pin)(pin)。此(ci)外，為(wei)迎合(he)“房(fang)產(chan)(chan)傳兒”的傳統，可探索到期后子(zi)女優先(xian)回購，以(yi)及(ji)選擇(ze)非參(can)與型為(wei)導(dao)向(xiang)的產(chan)(chan)品(pin)(pin)供給，即保(bao)(bao)險公司不(bu)參(can)與分享(xiang)房(fang)產(chan)(chan)增值(zhi)收益(yi)，抵押房(fang)產(chan)(chan)價值(zhi)增長全部歸屬于(yu)投保(bao)(bao)人(ren)(ren)等。如(ru)果本著養老(lao)(lao)(lao)服務的基本取向(xiang)，而(er)不(bu)是(shi)以(yi)養老(lao)(lao)(lao)之(zhi)名賺取老(lao)(lao)(lao)年人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)價值(zhi)，這(zhe)一(yi)產(chan)(chan)品(pin)(pin)應該能夠獲得(de)(de)老(lao)(lao)(lao)百姓(xing)的認同。對樓市而(er)言，“以(yi)房(fang)養老(lao)(lao)(lao)”是(shi)存量住(zhu)房(fang)流(liu)動起來(lai)的途(tu)徑之(zhi)一(yi)，不(bu)僅能讓(rang)住(zhu)房(fang)資源(yuan)最(zui)大限度地利(li)用(yong)起來(lai)，而(er)且(qie)房(fang)產(chan)(chan)向(xiang)金融機構流(liu)動，還有利(li)于(yu)探索住(zhu)房(fang)資產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)，分散集中在銀行的風險，對于(yu)緩解我國樓市下行的系統性風險不(bu)無裨益(yi)。