每經(jing)(jing)編輯｜每經(jing)(jing)記者 楊羚(ling)強 發(fa)自上海    

每經記(ji)者 楊(yang)羚強 發自上海

1994年(nian)(nian)我國出(chu)臺《城市房(fang)(fang)地產管(guan)理法》，建立商(shang)品房(fang)(fang)預(yu)售許可制度，這(zhe)項制度距今已實施近20年(nian)(nian)。盡管(guan)屢(lv)有(you)存(cun)廢之爭，各地也一直在提高房(fang)(fang)屋預(yu)售的(de)門(men)檻，但并(bing)沒有(you)改(gai)革或(huo)取消(xiao)這(zhe)一制度。然(ran)而，上海5月30日出(chu)讓的(de)一幅位于城市核心位置的(de)地塊，卻讓業(ye)界看到了未來國家變(bian)革這(zhe)項制度的(de)可能性(xing)。

德(de)佑地產提供給(gei) 《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)的上(shang)述地塊的預(yu)出讓合(he)同顯(xian)示，地塊內建(jian)成房屋未來(lai)不(bu)得預(yu)售(shou)(shou)(shou)，須以全裝(zhuang)修現(xian)(xian)房銷售(shou)(shou)(shou)。世聯行(xing)華東(dong)區域總經理袁鴻昌說，期房轉現(xian)(xian)房銷售(shou)(shou)(shou)，反映(ying)了行(xing)業未來(lai)的發展(zhan)方向，不(bu)僅會令房屋質(zhi)量變得更有保證(zheng)，也將(jiang)進一(yi)步汰弱留(liu)強，使市場份額更為集中。

首次規定全裝修現房銷售/

被要求以全(quan)裝修現房銷售的這一地(di)塊位于上海市中心黃浦(pu)區(qu)的原世博會浦(pu)西(xi)場館附(fu)近，南(nan)面緊鄰黃浦(pu)江(jiang)濱江(jiang)綠(lv)化帶，名為(wei)“黃浦(pu)區(qu)五(wu)里橋街道104街坊39/1宗地(di)塊”，出(chu)讓面積(ji)6885.2平方(fang)米，容(rong)積(ji)率(lv)1.4，出(chu)讓底價3.55億元(yuan)，為(wei)純宅地(di)地(di)塊，起始樓板價高達3.68萬元(yuan)/平方(fang)米。

除了規定住宅(zhai)面(mian)(mian)積(ji)必須100％全(quan)裝修，且現房銷售外，這一地塊還規定要按照(zhao)該建(jian)設(she)項目住宅(zhai)建(jian)筑總面(mian)(mian)積(ji)30％的比例配建(jian)保障性住房。

這些規定，在(zai)(zai)一定程(cheng)度(du)上增加了企(qi)業的(de)開(kai)發成本(ben)。德佑地(di)產研究部(bu)總監陸騎麟(lin)說，附近區域的(de)新房目(mu)前銷售價格在(zai)(zai)7萬(wan)元/平方米左右。這一地(di)塊如果加工程(cheng)造價、融資成本(ben)、稅費以及配建(jian)30％保障(zhang)房的(de)成本(ben)，可(ke)能就要與周邊的(de)房價接近。

根據土地(di)(di)預(yu)出(chu)讓合同，這(zhe)一(yi)(yi)地(di)(di)塊在(zai)正(zheng)式(shi)交付一(yi)(yi)年內(nei)要開(kai)工(gong)，開(kai)工(gong)后三年內(nei)要竣工(gong)。這(zhe)意味(wei)著上述現房(fang)的最晚(wan)銷(xiao)售時間會是在(zai)4年后。

袁鴻昌說，這(zhe)將(jiang)對開發(fa)商(shang)的資(zi)金(jin)(jin)(jin)周(zhou)轉(zhuan)產(chan)生比較大的影響。根據世聯行此前(qian)的調查，商(shang)品(pin)房的預售(shou)款要占(zhan)整個開發(fa)資(zi)金(jin)(jin)(jin)來源的45％，銀行貸款則(ze)占(zhan)46％，地產(chan)信(xin)托、基(ji)金(jin)(jin)(jin)等(deng)只占(zhan)開發(fa)資(zi)金(jin)(jin)(jin)的9％。在這(zhe)個背景下，可(ke)以預見開發(fa)商(shang)的資(zi)金(jin)(jin)(jin)壓力。

也許(xu)正(zheng)是(shi)因為上述(shu)原因，上海(hai)才(cai)選擇在這(zhe)樣一幅小(xiao)面積(ji)的迷你地(di)(di)塊上“試水(shui)”商品住宅現房(fang)銷售。陸騎麟(lin)說(shuo)，上述(shu)地(di)(di)塊面積(ji)較目前出讓的很(hen)多(duo)住宅地(di)(di)塊都要小(xiao)，而(er)且總價也不高(gao)，對開發商的自(zi)有(you)資金占用有(you)限。

根據上海業界人(ren)士的介紹，掛(gua)牌出讓的商(shang)品住(zhu)宅用(yong)地，規定必須(xu)以(yi)現房銷售，這還是第(di)一次。

提高(gao)門檻還是政策信號？/

盡(jin)管僅是個案，但多位房(fang)地產行業人士認(ren)為(wei)(wei)，這可能會成為(wei)(wei)商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售改革的趨(qu)勢。

克而(er)瑞研究總(zong)監薛建(jian)雄說(shuo)，實施新(xin)房的(de)(de)現房銷(xiao)售是(shi)和(he)(he)歐美接軌，對(dui)房地(di)(di)產行業(ye)長遠發(fa)(fa)展來說(shuo)是(shi)福(fu)音。之前在開發(fa)(fa)商比(bi)較(jiao)弱的(de)(de)情況(kuang)下，為(wei)了促進(jin)行業(ye)發(fa)(fa)展，政(zheng)府(fu)允(yun)許預售。開發(fa)(fa)商在房子沒建(jian)好的(de)(de)情況(kuang)下就銷(xiao)售房屋，房屋的(de)(de)質量保(bao)障(zhang)和(he)(he)安全完全靠政(zheng)府(fu)監管，實際上是(shi)把風險(xian)和(he)(he)責任(ren)轉嫁(jia)給(gei)地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)。在未(wei)來，這部分責任(ren)和(he)(he)風險(xian)將重新(xin)由開發(fa)(fa)商承擔。

袁鴻昌進一步指出(chu)，現房(fang)(fang)銷售將(jiang)成為未來(lai)趨(qu)勢(shi)。它不(bu)(bu)僅(jin)能夠(gou)最大限度地規(gui)避“爛(lan)尾樓(lou)”風(feng)險，也使(shi)得(de)(de)更(geng)多的開(kai)發商為了多賣房(fang)(fang)子提升房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)。由于現房(fang)(fang)銷售將(jiang)加大開(kai)發商的資金周轉(zhuan)壓力，會(hui)使(shi)得(de)(de)行(xing)業的洗(xi)牌(pai)加速。那種只賺不(bu)(bu)賠的時代會(hui)就(jiu)此結束。只有(you)(you)能提供更(geng)高質(zhi)量(liang)產品的企業，才有(you)(you)可能贏得(de)(de)未來(lai)。

不(bu)過，也有(you)人不(bu)贊同這種直接取消商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)的(de)改革(ge)思路。對海外房(fang)(fang)地產(chan)有(you)深入研究的(de)房(fang)(fang)地產(chan)專家蔡為民就認為，應該效仿歐美的(de)商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)規定，在合同簽署(shu)時，同意(yi)購(gou)房(fang)(fang)者按照房(fang)(fang)屋(wu)的(de)施工進度支付購(gou)房(fang)(fang)款。

據(ju) 《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)了(le)解，歐美等國(guo)規(gui)定(ding)的購(gou)房(fang)(fang)(fang)款支(zhi)付時(shi)間節(jie)點多(duo)達十(shi)(shi)三個(ge)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)在這十(shi)(shi)三個(ge)時(shi)間節(jie)點上如果對房(fang)(fang)(fang)屋的施(shi)工質(zhi)量不(bu)滿(man)意，都可以(yi)按照合同規(gui)定(ding)要求退還購(gou)房(fang)(fang)(fang)款。蔡(cai)為(wei)民認為(wei)，由于購(gou)房(fang)(fang)(fang)按揭貸款要到正(zheng)式交付后(hou)才會發(fa)放，保(bao)障了(le)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)的權力(li)，同時(shi)也令(ling)開發(fa)商更為(wei)安心(xin)地蓋好房(fang)(fang)(fang)子。

浦東(dong)改革與發展研(yan)(yan)(yan)究院(yuan)房(fang)地產(chan)(chan)經濟(ji)研(yan)(yan)(yan)究中(zhong)心主任李(li)戰軍認為(wei)，期房(fang)取(qu)消銷售的可能性不(bu)大。因為(wei)這樣(yang)會(hui)使供應(ying)量變小，老(lao)百姓(xing)更(geng)買不(bu)起房(fang)子。長期研(yan)(yan)(yan)究房(fang)地產(chan)(chan)政策(ce)，并為(wei)有關部(bu)門制定政策(ce)提(ti)供建議的上海易居房(fang)地產(chan)(chan)研(yan)(yan)(yan)究院(yuan)副院(yuan)長楊(yang)紅(hong)旭說，商品(pin)房(fang)預售政策(ce)，中(zhong)央不(bu)會(hui)變化(hua)，上海也(ye)不(bu)會(hui)率(lv)先變化(hua)。克而瑞上海機構(gou)總(zong)經理李(li)振宇則表示，這幅地塊(kuai)的現房(fang)銷售規定，應(ying)該更(geng)多是為(wei)了提(ti)高門檻。