中冶置(zhi)業表(biao)示，若按掛牌底(di)價(jia)成交，預(yu)計(ji)此(ci)次轉讓(rang)的(de)7個子公司股權(quan)可獲(huo)得凈利潤(run)約為1.55 億元(yuan)，加之此(ci)前交易獲(huo)得的(de)凈利潤(run)，總計(ji)收(shou)益或將不足5億元(yuan)

1號(hao)地(di)分(fen)多塊(kuai)轉讓，2號(hao)地(di)遭政府收回，3號(hao)地(di)自己開發，這就是中冶置業曾耗資256億元拿下(xia)的(de)南京下(xia)關巨無霸地(di)王項目的(de)命運(yun)。

拆(chai)遷艱難，體量巨大(da)，開發周(zhou)期(qi)過長致(zhi)使(shi)中(zhong)冶置業從(cong)2010年9月(yue)份拿地至今無(wu)(wu)實質性開發進展，中(zhong)冶置業的資金鏈也因(yin)此始終無(wu)(wu)法解壓。

無奈之下(xia)(xia)，中(zhong)(zhong)冶(ye)置業(ye)開(kai)始全面整(zheng)理南京下(xia)(xia)關(guan)地塊的轉讓和開(kai)發事宜，時至(zhi)今(jin)日(ri)(ri)，根據中(zhong)(zhong)冶(ye)置業(ye)母公司中(zhong)(zhong)國(guo)中(zhong)(zhong)冶(ye)公告顯(xian)示(shi)，南京下(xia)(xia)關(guan)項目1號地于2014年(nian)3月(yue)11日(ri)(ri)以29.7億元(yuan)轉讓三(san)筆資產，總計(ji)獲得(de)(de)凈(jing)(jing)利(li)(li)潤2.64億元(yuan)，2014年(nian)5月(yue)30日(ri)(ri)以25.39億元(yuan)轉讓一筆資產，獲得(de)(de)凈(jing)(jing)利(li)(li)潤約0.82億元(yuan)。

由此可(ke)見，中(zhong)冶置(zhi)業今(jin)年(nian)肢解1號(hao)地轉讓(rang)子公司股權(quan)后，目(mu)前獲得(de)的收益僅為3.46億元。根據其公告統(tong)計，若7個子公司股權(quan)按照評估(gu)底價(jia)轉讓(rang)，獲得(de)的凈利(li)潤約為4.19億元。

龍湖抄底接盤

5月29日晚間，中國中冶(ye)發布轉讓子公(gong)司(si)股(gu)權以及債務公(gong)告(gao)，根據其(qi)公(gong)告(gao)內容顯示(shi)，中冶(ye)置(zhi)業將轉讓擁有1號地(di)(di)地(di)(di)塊的(de)7個子公(gong)司(si)的(de)剩余股(gu)權，標(biao)的(de)評(ping)估(gu)值總(zong)計約(yue)為72.17億(yi)元，最小標(biao)的(de)評(ping)估(gu)值為6億(yi)元，最大為25.39億(yi)元。

同時，中國(guo)中冶表(biao)示，全資(zi)子(zi)公司中冶置業此次若以(yi)評估后的(de)標(biao)的(de)對(dui)應股權(quan)價(jia)(jia)值(zhi)及債權(quan)價(jia)(jia)值(zhi)作為掛牌底(di)價(jia)(jia)成(cheng)交，預(yu)計可獲得凈利潤約為人(ren)民幣 1.55 億元(yuan)（未(wei)經審(shen)計）。

一天后(hou)，5月30日(ri)晚間，中(zhong)(zhong)國(guo)中(zhong)(zhong)冶(ye)再次(ci)發布公告稱(cheng)，中(zhong)(zhong)冶(ye)置業(ye)將(jiang)把南(nan)京金(jin)名城(cheng)置業(ye)有限公司(si)（以(yi)(yi)下簡稱(cheng)“金(jin)名城(cheng)置業(ye)”）100%股權以(yi)(yi)約(yue)(yue)25.39億(yi)元價格轉讓給北京龍湖(hu)中(zhong)(zhong)佰(bai)置業(ye)有限公司(si)（簡稱(cheng)“龍湖(hu)置業(ye)”，為(wei)龍湖(hu)地產子公司(si)）。中(zhong)(zhong)國(guo)中(zhong)(zhong)冶(ye)稱(cheng)，預計從此次(ci)交易中(zhong)(zhong)獲得凈利潤約(yue)(yue)0.82億(yi)元。

值得注意的(de)(de)是(shi)(shi)，公告顯(xian)示，龍湖地產(chan)接(jie)盤(pan)的(de)(de)金名城置業(ye)的(de)(de)資產(chan)就是(shi)(shi)6塊(kuai)地，面積4.5萬多(duo)平方米，規劃建筑面積達到了38.3萬多(duo)平方米，規劃用地性(xing)質為商辦混合(he)用地和住宅用地。

以此計算(suan)，龍湖地(di)產所拿地(di)塊平均(jun)(jun)樓(lou)面價僅為6527元/平方(fang)米(mi)，而中冶置業2010年9月份拿下的(de)1號地(di)的(de)平均(jun)(jun)樓(lou)面地(di)價為5929元/平方(fang)米(mi)。

近(jin)(jin)4年時間過去了，南(nan)京(jing)的房(fang)價一路高歌，即使是(shi)今年房(fang)地產(chan)市(shi)場普遍預期不(bu)好(hao)的大勢下，南(nan)京(jing)的房(fang)價依然(ran)堅(jian)挺，但中冶(ye)置(zhi)業手握土地近(jin)(jin)4年時間卻(que)無實質性開發，更沒有房(fang)源銷售(shou)入(ru)市(shi)，甚(shen)至甩賣項目(mu)后，部分地塊每平方米升值空間僅600元(yuan)左右。

事實(shi)(shi)上(shang)，《證(zheng)券日報》記者曾實(shi)(shi)地走訪過該(gai)項目，其區(qu)位優(you)勢(shi)非(fei)常明顯(xian)，位于南京中軸線(xian)延長線(xian)上(shang)，臨江岸線(xian)非(fei)常長，無論是(shi)商(shang)業還(huan)是(shi)住宅規劃(hua)都將是(shi)高(gao)端產品。此外，下關區(qu)規劃(hua)為鼓樓區(qu)后，該(gai)區(qu)域房價上(shang)漲勢(shi)頭更(geng)為明顯(xian)。

《證(zheng)券日報》記(ji)者從南(nan)京鏈家地(di)產(chan)處獲(huo)悉(xi)，該區(qu)域內二手房售價(jia)目(mu)前動輒超過(guo)(guo)1.8萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)，區(qu)域內緊鄰的(de)世茂外灘新城項目(mu)為學(xue)區(qu)房，售價(jia)目(mu)前普遍超過(guo)(guo)2.3萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)，而區(qu)域內3.5萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)的(de)房子亦不少。

鑒于(yu)此(ci)，龍湖(hu)地產(chan)此(ci)次接盤可(ke)(ke)謂抄底(di)進駐南(nan)京市場，而其(qi)未來(lai)盈(ying)利(li)(li)空間也(ye)可(ke)(ke)見一斑。反觀之，中(zhong)冶置(zhi)業耗資(zi)121億(yi)元(yuan)摘得1號(hao)地，手(shou)握土地近4年時間，即(ji)使(shi)以開發(fa)貸款利(li)(li)率計算，其(qi)資(zi)金成本就達數十億(yi)元(yuan)，盡管轉(zhuan)讓獲(huo)得了凈利(li)(li)潤，但其(qi)開發(fa)損失之重仍(reng)較為可(ke)(ke)觀。

賺取巨額利潤夢碎

實(shi)際(ji)上(shang)，2010年9月(yue)19日，中冶置業(ye)與南京(jing)市下關區(qu)(qu)國有(you)資產投資發(fa)展有(you)限公(gong)司(si)合資成(cheng)立的臨江公(gong)司(si)，以總價200.43億元拿下南京(jing)下關區(qu)(qu)濱江1號和3號地塊。

其中，下(xia)關(guan)區濱(bin)江(jiang)江(jiang)邊路(lu)以西為1號(hao)地(di)(di)塊，規(gui)劃用地(di)(di)性質為商業、住(zhu)宅混合用地(di)(di)，總建(jian)筑面(mian)積達到204.77萬(wan)平方米(mi)，最(zui)終以底價(jia)(jia)121.41億元成交(jiao)，折算(suan)樓面(mian)價(jia)(jia)5929元/平方米(mi)；而下(xia)關(guan)濱(bin)江(jiang)江(jiang)邊路(lu)以西為3號(hao)地(di)(di)塊，規(gui)劃用地(di)(di)性質為商業、文娛(yu)、住(zhu)宅混合，總建(jian)筑面(mian)積為95.42萬(wan)平方米(mi)，最(zui)后也以底價(jia)(jia)78.93億元成交(jiao)，折算(suan)樓面(mian)價(jia)(jia)8272元/平方米(mi)。

值得注意(yi)的(de)是(shi)，2012年11月(yue)30日(ri)，中冶置業又(you)以56.2億(yi)元拍下2號地(di)(di)塊(kuai)。此(ci)后，3幅地(di)(di)塊(kuai)連成一體，總地(di)(di)面(mian)積(ji)達到236萬平方(fang)米，土地(di)(di)出讓金超256億(yi)元，成為總價最高(gao)的(de)全國地(di)(di)王(wang)。

然而，巨(ju)無(wu)(wu)霸地(di)王的(de)運(yun)氣相當不好，不但1號地(di)和3號地(di)遲(chi)遲(chi)無(wu)(wu)法動工，中冶置業資金(jin)被套牢。后來(lai)2號地(di)塊(kuai)(kuai)被政府收回，無(wu)(wu)奈之下，中冶置業稱將(jiang)精力(li)放(fang)在(zai)3號地(di)塊(kuai)(kuai)中，逐步(bu)退(tui)出1號地(di)塊(kuai)(kuai)的(de)開發。

此后，1號(hao)地塊接(jie)連被(bei)轉讓(rang)。《證(zheng)券日(ri)報》記者根據其公告(gao)統計(ji)(ji)，今年以來，目(mu)(mu)前已經成功轉讓(rang)資(zi)產4筆，總計(ji)(ji)約(yue)55億元，獲(huo)得凈利潤(run)為3.46億元，目(mu)(mu)前還(huan)有標的評估值35億元左右的資(zi)產等待轉讓(rang)。

值得(de)一提的是，根(gen)據中國中冶公告估算，若按掛牌(pai)底價成交，這7個子公司的股權轉(zhuan)(zhuan)讓額約(yue)為102億元，而(er)5月29日公布的此次轉(zhuan)(zhuan)讓的剩余(yu)6個子公司股權還可獲得(de)凈(jing)利(li)潤(run)約(yue)0.73億元。換言之，中冶置業今年肢解1號地相繼(ji)多次轉(zhuan)(zhuan)讓后，其(qi)獲得(de)的凈(jing)利(li)潤(run)或將(jiang)僅為4.19億元。

更(geng)為值(zhi)得(de)注意的是，1號地此(ci)前在2011年(nian)曾發(fa)生過一(yi)筆股權(quan)(quan)轉(zhuan)讓交(jiao)易。《證券日(ri)報》記者在北(bei)交(jiao)所成交(jiao)公(gong)示中發(fa)現，2011年(nian)12月5日(ri)，中冶置業(ye)在北(bei)京產(chan)權(quan)(quan)交(jiao)易所將南京長(chang)江國際航運(yun)中心開(kai)發(fa)建設有限公(gong)司(si)100%股權(quan)(quan)及10.8億(yi)(yi)元(yuan)債權(quan)(quan)以18.4億(yi)(yi)元(yuan)掛牌(pai)轉(zhuan)讓，并(bing)要求(qiu)受讓方(fang)向(xiang)旗下(xia)子公(gong)司(si)南京正濱房地產(chan)開(kai)發(fa)有限公(gong)司(si)支付14.38億(yi)(yi)元(yuan)代建款，下(xia)關(guan)區(qu)國企(qi)南京外(wai)灘投資發(fa)展控(kong)股集團最后接(jie)盤。

彼時，中(zhong)(zhong)冶置業將1號地塊中(zhong)(zhong)的具備部分開工(gong)要(yao)求(qiu)的子項目通(tong)過(guo)轉讓(rang)、代建等方式，從南京方面(mian)回籠(long)現金及貸款(kuan)約32.76億元。不過(guo)，記者并未在中(zhong)(zhong)國中(zhong)(zhong)冶的公告(gao)中(zhong)(zhong)發(fa)現此筆轉讓(rang)交易(yi)和收益情況。

事實(shi)上(shang)，中冶置(zhi)業(ye)鐘(zhong)情于該地王并不無道理(li)，據悉(xi)，僅測算體量最小的(de)2號地，其(qi)(qi)利潤(run)就將高達(da)80億元(yuan)，其(qi)(qi)吸引(yin)力可見(jian)一斑。

“中(zhong)冶(ye)(ye)置(zhi)業(ye)(ye)輸(shu)在(zai)拆遷(qian)問題上(shang)，因(yin)為拆遷(qian)艱難，中(zhong)冶(ye)(ye)置(zhi)業(ye)(ye)近4年時間內都無法(fa)進行實質(zhi)性動工，200億元的(de)資金(jin)無法(fa)流動，因(yin)而陷入了資金(jin)困局，賺(zhuan)得巨額(e)利潤的(de)意圖徹底(di)幻(huan)滅。”有熟悉中(zhong)冶(ye)(ye)置(zhi)業(ye)(ye)人士向《證券日(ri)報》記者透露，中(zhong)冶(ye)(ye)置(zhi)業(ye)(ye)甩賣(mai)1號地(di)后，將(jiang)資金(jin)投入其他(ta)城(cheng)市的(de)項(xiang)目，其布局將(jiang)更為合理，利于其發展。

對此，中冶(ye)置(zhi)(zhi)業也(ye)表示(shi)，此次交易所得款項(xiang)擬用于補充營運資金(jin)及(ji)中冶(ye)置(zhi)(zhi)業其它房地產項(xiang)目的開發(fa)。同時，交易完(wan)成后將增加公司現金(jin)流入，減(jian)少應收(shou)賬(zhang)款，降低帶息負債(zhai)規(gui)模。

然而，巨無霸地(di)塊交給一(yi)家企(qi)業開(kai)發(fa)已然證(zheng)明是一(yi)個錯誤，但1號(hao)地(di)被分拆的如此零碎，其也(ye)將不利于整體規劃設(she)計能夠(gou)按照預(yu)期推(tui)進(jin)。（記者 王麗新）

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