每經編輯｜張(zhang)敬偉     

◎張敬偉

夏天即(ji)將來(lai)臨(lin)，樓(lou)市(shi)卻傳來(lai)陣陣涼意。輿論場也(ye)(ye)彌(mi)漫著(zhu)“拐點論”、“下跌說”甚至“崩盤論”。中(zhong)國樓(lou)市(shi)數年持續高溫，歷經(jing)多輪(lun)宏觀調控。筆者認為，看中(zhong)國樓(lou)市(shi)，不能光看市(shi)場杠桿，也(ye)(ye)不適用“熱極必冷”的辯(bian)證邏輯(ji)，而是結合了樓(lou)市(shi)背(bei)后的多元利益博弈。

參(can)透這(zhe)一玄機的(de)，除了像任志強(qiang)這(zhe)樣的(de)地產大佬，也有(you)旁觀者(zhe)清(qing)的(de)外國(guo)(guo)智(zhi)(zhi)庫。例(li)如美國(guo)(guo)智(zhi)(zhi)庫-彼得森研究所近日發(fa)布(bu)研報，縱(zong)使(shi)房價(jia)下跌50%，中國(guo)(guo)商業(ye)銀行(xing)仍可以進行(xing)相對常態化(hua)運營。

這家智庫(ku)以金(jin)融安(an)全來論(lun)述(shu)中國樓市(shi)和(he)銀行(xing)信貸的(de)(de)關系(xi)，卻參透了銀行(xing)、政府與(yu)地產商相互依存的(de)(de)利益關系(xi)。眾所周知，樓市(shi)高(gao)價(jia)，主要是地價(jia)畸高(gao)推升所致，看看多年來雀躍(yue)市(shi)場的(de)(de)“地王”們，以及每(mei)年的(de)(de)“土地財政”數(shu)據(ju)，即可(ke)一(yi)窺中國樓市(shi)的(de)(de)秘(mi)密所在。

開(kai)發商(shang)奉獻了土地財政(zheng)(zheng)，供養了商(shang)業銀(yin)行，邏輯(ji)上似(si)乎如(ru)此。但真正(zheng)的(de)埋單(dan)者是投資者，最(zui)安(an)全最(zui)悲催的(de)是被樓市(shi)套牢的(de)“房(fang)奴”們。因而(er)，中國(guo)樓市(shi)的(de)沉浮看似(si)政(zheng)(zheng)府、銀(yin)行和開(kai)發商(shang)在前(qian)臺激情演繹(yi)，實質上卻是政(zheng)(zheng)府、銀(yin)行和購房(fang)者的(de)“三(san)國(guo)演義”。

地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)賣地(di)(di)，獲(huo)得土(tu)地(di)(di)財政(zheng)；公眾被(bei)拆遷失(shi)地(di)(di)，不(bu)僅補(bu)償(chang)掛一漏萬，而且購(gou)(gou)房(fang)(fang)還(huan)要(yao)(yao)補(bu)差(cha)價；購(gou)(gou)房(fang)(fang)人買房(fang)(fang)，不(bu)僅要(yao)(yao)交給開發商(shang)(shang)預付款(kuan)，還(huan)要(yao)(yao)貸款(kuan)月供銀(yin)(yin)行(xing)……因而，開發商(shang)(shang)購(gou)(gou)地(di)(di)款(kuan)、賣房(fang)(fang)款(kuan)來(lai)(lai)源有(you)二(er)：一是來(lai)(lai)自(zi)(zi)銀(yin)(yin)行(xing)，一是來(lai)(lai)自(zi)(zi)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者——而銀(yin)(yin)行(xing)信貸，歸根(gen)結底(di)來(lai)(lai)自(zi)(zi)公眾儲蓄。銀(yin)(yin)行(xing)利潤源自(zi)(zi)存貸利差(cha)，開發商(shang)(shang)也是用兩只“白手套”分別從銀(yin)(yin)行(xing)借款(kuan)和(he)購(gou)(gou)房(fang)(fang)者收(shou)錢(qian)。所以，購(gou)(gou)房(fang)(fang)者和(he)廣大儲戶構(gou)成(cheng)了中(zhong)國樓(lou)(lou)市(shi)的終極俸養者，政(zheng)府(fu)、銀(yin)(yin)行(xing)與(yu)開發商(shang)(shang)皆(jie)是穩賺不(bu)賠的利潤“棲居(ju)者”。當然(ran)，有(you)的開發商(shang)(shang)胃口太大，也從地(di)(di)下金融管(guan)道融資，資金鏈(lian)斷(duan)跑路，留下斷(duan)壁殘垣(yuan)，但這種風(feng)險在中(zhong)國樓(lou)(lou)市(shi)尚屬(shu)零星(xing)現象，且不(bu)說由(you)政(zheng)府(fu)和(he)銀(yin)(yin)行(xing)托底(di)，即使政(zheng)府(fu)與(yu)銀(yin)(yin)行(xing)不(bu)管(guan)不(bu)問，政(zheng)府(fu)已經拿到(dao)高(gao)企的賣地(di)(di)錢(qian)，銀(yin)(yin)行(xing)對這點損失(shi)亦可承受，最起碼還(huan)有(you)爛尾樓(lou)(lou)作(zuo)為抵(di)押物進行(xing)二(er)次易主再賺一筆。最終苦了的還(huan)是購(gou)(gou)房(fang)(fang)者，尤其是那些(xie)被(bei)套牢(lao)的房(fang)(fang)奴。

中(zhong)國樓市(shi)(shi)縱然崩盤也(ye)傷及不(bu)到銀行(xing)，更不(bu)會引發美歐日市(shi)(shi)場那樣的(de)金融危機(ji)——根本原因在于(yu)中(zhong)國的(de)購房(fang)者以及老百(bai)姓，消化和承擔(dan)了(le)本不(bu)應由(you)自己承擔(dan)的(de)市(shi)(shi)場代價，用自己源源不(bu)斷的(de)儲蓄和毫(hao)不(bu)含糊的(de)還貸誠(cheng)信(xin)，給中(zhong)國商業銀行(xing)固(gu)本穩基(ji)，消解了(le)由(you)樓市(shi)(shi)傳導(dao)過來的(de)風險要素。

這就是(shi)中國(guo)樓市(shi)的玄機所在，市(shi)場杠桿是(shi)失(shi)(shi)效的，利益博弈是(shi)失(shi)(shi)衡的。這也決定了當前中國(guo)樓市(shi)的“寒冷”并不真實，至(zhi)多是(shi)寒蟬效應(ying)。但中國(guo)樓市(shi)必(bi)須要(yao)回到常態化(hua)的健康軌道上來，從政(zheng)府到銀行(xing)再到開發(fa)商，必(bi)須按(an)照(zhao)市(shi)場規律辦(ban)事，承擔市(shi)場風(feng)險，而不是(shi)將風(feng)險轉移到公眾身上。

（作者為察(cha)哈(ha)爾學會研(yan)究員）