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每經記者 區家彥 發自廣州

受持續多年(nian)的(de)(de)房地(di)產調控和緊縮的(de)(de)貨(huo)幣政策影響，越來(lai)越多的(de)(de)中小(xiao)型房企陷入資金(jin)困(kun)局。

近日，惠(hui)州房地產(chan)(chan)市場(chang)的老(lao)大——深圳光耀地產(chan)(chan)被曝項目資金出現問題，在惠(hui)州的多個樓盤(pan)無法按時(shi)交付，引發業主維(wei)權(quan)。

光耀地(di)產相關負責人在(zai)接受《每日經(jing)濟新聞》記者采(cai)(cai)訪(fang)時承認(ren)，公司存在(zai)資(zi)金鏈緊繃和多個項目延遲交房的事實。記者經(jing)過多方采(cai)(cai)訪(fang)發現，光耀地(di)產出現上(shang)述情況，與公司長(chang)期依(yi)賴高(gao)息(xi)融資(zi)及深陷三四線(xian)城市(shi)市(shi)場不無關系(xi)。

新城控股高級副(fu)總(zong)裁歐(ou)陽捷向(xiang)記者表(biao)示(shi)，在(zai)這(zhe)一輪房地產市(shi)場(chang)分(fen)化(hua)以及(ji)信(xin)貸緊縮(suo)的環境下，房地產行業集中度將快速上升。

多項目逾期交樓遭維權/

“按照合同要求，開發(fa)商需要在2013年底向(xiang)業(ye)(ye)主(zhu)交付13～18棟物業(ye)(ye)，涉及業(ye)(ye)主(zhu)近(jin)千余戶。但幾經拖延，開發(fa)商在樓房(fang)未達(da)收樓標準(zhun)的情況下卻強(qiang)發(fa)收樓通知，強(qiang)收物業(ye)(ye)管理(li)費，逾(yu)期交樓不承擔(dan)違約(yue)賠償(chang)”，一位(wei)光(guang)耀荷(he)蘭(lan)小(xiao)城(cheng)業(ye)(ye)主(zhu)向(xiang)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示。

《每日經濟新聞》記者(zhe)了解到(dao)，光耀地產位于惠(hui)州的三個(ge)項(xiang)目：荷蘭小城、翡(fei)儷(li)港(gang)、馬克住區沒法按時交樓。

在(zai)(zai)搜(sou)房(fang)網的光耀翡儷港業(ye)主(zhu)論(lun)壇(tan)上，有(you)網友表示(shi)，由于(yu)(yu)在(zai)(zai)去(qu)年逾期交樓(lou)，光耀地(di)產在(zai)(zai)今年1月(yue)3日曾經發布《致歉函(han)》，開發商在(zai)(zai)該函(han)中稱因受異常天氣(qi)影響，導致施工進展有(you)所遲(chi)緩，并(bing)承諾將于(yu)(yu)2014年4月(yue)30日前交付房(fang)屋，如今項目卻處于(yu)(yu)停工狀態，交樓(lou)時間仍未定奪。

此外(wai)，令(ling)部分業主不(bu)解的(de)是，自己購買(mai)的(de)房(fang)子在(zai)還沒交樓(lou)(lou)的(de)情況下被法院(yuan)查封。上述(shu)業主透露，光耀荷蘭小城23～24樓(lou)(lou)共(gong)計32套房(fang)在(zai)已經網簽購房(fang)合同的(de)情況下，仍處(chu)于(yu)被法院(yuan)查封的(de)狀態。

光耀地產相關負責(ze)人(ren)在接(jie)受《每(mei)(mei)日經濟新(xin)聞》記者采訪時表示，公司(si)(si)在惠州的(de)少數樓(lou)(lou)盤存在延遲交(jiao)樓(lou)(lou)的(de)情況，公司(si)(si)已經協調多(duo)(duo)方(fang)資源，加快施工進度，確保業(ye)主的(de)利益。同時，公司(si)(si)已經與(yu)(yu)延遲交(jiao)樓(lou)(lou)項(xiang)目的(de)業(ye)主進行多(duo)(duo)次溝通(tong)，交(jiao)樓(lou)(lou)時間、賠(pei)償等(deng)方(fang)面(mian)的(de)節點與(yu)(yu)措施已經出臺，且已經通(tong)知到每(mei)(mei)一位業(ye)主。但是，對于(yu)部分物業(ye)為何(he)被法院查封，光耀地產并沒有作出回應。

根據《南方都市報》報道，惠州(zhou)市相關(guan)政府部門已召(zhao)開光(guang)耀項(xiang)目問題協調(diao)會(hui)，主要進行光(guang)耀相關(guan)項(xiang)目的業主維權協調(diao)、商討(tao)解(jie)決方案等(deng)工作。

高速擴張(zhang)下(xia)的(de)資(zi)金困局/

資料(liao)顯示(shi)，深圳(zhen)光耀地產集團創立于2002年，是深圳(zhen)眾望投資集團下屬企(qi)業(ye)(ye)，借助惠州的地理優(you)勢，以(yi)房地產開發業(ye)(ye)務為主。

多(duo)年激進式擴張的背后(hou)，光耀地產資金需求越來越大。正(zheng)因如此，公(gong)司一直(zhi)謀(mou)求上市以拓寬融資渠道，但至今仍無法實現。

據《南(nan)方都市(shi)報》報道，光耀地(di)產于2012年3月(yue)向家(jia)(jia)住(zhu)揭陽(yang)市(shi)榕(rong)城區的張某借款1.2億元，到期未償還被后者(zhe)起訴，敗(bai)訴后揭陽(yang)中(zhong)院(yuan)執行(xing)法官發現，光耀地(di)產沒有足夠財產履行(xing)還款義務，因此將其(qi)錄入人民銀行(xing)征信系統。記(ji)者(zhe)發現，公司由于失(shi)信已被列入國家(jia)(jia)失(shi)信名單。

因此，銀行也(ye)對(dui)光(guang)(guang)耀地(di)產關閉了借貸之門。光(guang)(guang)耀地(di)產只能(neng)通過信托甚至(zhi)民間借貸獲取高息貸款。

一位(wei)曾經與光耀地產合作的(de)(de)金(jin)融公司內部人(ren)士向記(ji)者透露，光耀地產的(de)(de)融資風格一直很激進，公司長期依(yi)賴于民間(jian)借貸(dai)，月均利息有(you)的(de)(de)高達3％～4％，一旦銷售回款出現問題，很容易(yi)受(shou)困(kun)。

據人民網報道，光耀地產位于天(tian)(tian)津團泊湖的項(xiang)目去年(nian)底(di)向韓亞銀行申請一筆(bi)8500萬元半年(nian)期貸(dai)款，年(nian)利率21.6%，利息每月支(zhi)付，但目前(qian)天(tian)(tian)津項(xiang)目已經被(bei)司法凍結了。

此外，深(shen)圳新(xin)都(dou)酒店股份(fen)有限公(gong)司(si)（*ST新(xin)都(dou)）于(yu)5月6日(ri)發布公(gong)告(gao)，公(gong)司(si)董事(shi)長兼(jian)總經理袁克(ke)儉(jian)正式提出(chu)辭職(zhi)，導火索(suo)正是(shi)由于(yu)*ST新(xin)都(dou)為光(guang)耀(yao)地產一筆借款(kuan)提供擔保，但此事(shi)既未經公(gong)司(si)決策程序(xu)，事(shi)后亦未披露(lu)。

“經過幾年的調(diao)控，公(gong)(gong)司在(zai)資(zi)金(jin)層(ceng)面存(cun)在(zai)一定的壓力(li)，但目(mu)(mu)前(qian)公(gong)(gong)司的融資(zi)渠道(dao)暢(chang)通，合作銀(yin)行也(ye)在(zai)力(li)挺光(guang)耀(yao)，公(gong)(gong)司有信(xin)心(xin)度過目(mu)(mu)前(qian)的困難階段，網傳光(guang)耀(yao)瀕臨停業(ye)或已經停業(ye)消息不(bu)實”，上述(shu)光(guang)耀(yao)地產相關(guan)負責人表示。

中小房企困境的縮影/

一邊是(shi)高息舉債，另一邊是(shi)深陷(xian)三(san)四線城市(shi)“泥潭”，光耀地產的資(zi)金問題是(shi)中小型(xing)房企困(kun)境(jing)的縮影。

資料顯示，自2010年起(qi)，光(guang)耀集團開始(shi)布局(ju)長三角、珠三角和(he)環(huan)渤海(hai)區域，目前已布局(ju)了(le)惠州、深(shen)圳、杭州、天(tian)津、東莞等11個城(cheng)市(shi)，總開發面積超過200萬平方米，儲備用地近800萬平方米。

記者發現，公司(si)在售項目60％集(ji)中(zhong)在惠州(zhou)，其(qi)新進駐的(de)(de)部分二(er)線城(cheng)市如杭州(zhou)、天津等(deng)同樣以投資性需求為(wei)主導(dao)，導(dao)致光耀地(di)產的(de)(de)銷售狀況受宏觀(guan)調控的(de)(de)影響比(bi)一般開發商更大(da)。

“在過去幾年(nian)，惠州可謂是(shi)(shi)過度投資(zi)程度最嚴重的(de)三(san)線城(cheng)市(shi)之一(yi)(yi)，這(zhe)個市(shi)場未來(lai)仍(reng)需(xu)要相當(dang)長的(de)一(yi)(yi)段(duan)時(shi)間去庫存(cun)。杭(hang)州與天津也是(shi)(shi)這(zhe)兩年(nian)庫存(cun)量較高的(de)二線城(cheng)市(shi)。可以預見的(de)是(shi)(shi)，這(zhe)些城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)未來(lai)仍(reng)存(cun)在較大的(de)市(shi)場壓(ya)力”，克而瑞(rui)研究中心分析師朱一(yi)(yi)鳴告訴記者。

中原地(di)產市場總監張大偉(wei)認為，房地(di)產的(de)資金面已經由去年(nian)的(de)“豐水期”步入了“枯水期”。銷售回款(kuan)放(fang)緩(huan)后(hou)，很多高杠(gang)桿的(de)房企(qi)都可(ke)能會(hui)出現(xian)一定的(de)困難，特(te)別是中小型企(qi)業(ye)，立足三(san)四線城市的(de)房企(qi)。