每(mei)經(jing)編(bian)輯｜毛大慶 誤讀(du) 真相    

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5月1日，一(yi)份所謂的(de)網傳萬(wan)科執行副(fu)總裁毛大慶內部講話，給很多(duo)準備迎接“紅五月”的(de)開(kai)發商潑了一(yi)盆冷水。

上(shang)述(shu)名(ming)為 《毛大(da)慶：全國(guo)房地(di)產將下行(xing) 搞(gao)不懂北京(jing)樓市》的網絡文(wen)章，引用大(da)量數(shu)據顯示，目前房地(di)產行(xing)業去庫存化面(mian)臨(lin)巨(ju)大(da)壓力。

雖然萬(wan)科(ke)方面(mian)迅速澄清，堅稱仍然非常看好房地產(chan)行業，但依然無法消除一些市場(chang)人士對樓(lou)市基本面(mian)的(de)擔(dan)心。五一節后開市，招(zhao)、保、萬(wan)、金(jin)等地產(chan)龍頭股連(lian)續下(xia)挫。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者調查發現(xian)，樓(lou)市(shi)的實際(ji)情況也(ye)(ye)(ye)許并沒有(you)那么(me)悲觀(guan)：不(bu)僅(jin)高端(duan)市(shi)場未出現(xian)大規(gui)模拋售現(xian)象(xiang)，一些大型開發商的銀行貸款融資比重(zhong)也(ye)(ye)(ye)較去年有(you)所上升(sheng)，即便(bian)是最致命的庫存滯銷問題，也(ye)(ye)(ye)能夠在購房者信(xin)心恢(hui)復以后逐(zhu)漸化解。

《《《

高端市場

反腐成房地產最大調控(kong)？京高(gao)端盤未現拋售潮

每經(jing)記者 王杰 發自北京(jing)

網傳(chuan)文件中(zhong)稱，毛大慶認為(wei)反腐敗(bai)作為(wei)樓市(shi)的一個(ge)“擾亂因子”，對高端樓市(shi)的影響很大。

據鏈家地(di)產市場(chang)研究(jiu)部統計，2014年(nian)五一假期(qi)(5.1~5.3)，北京市二(er)手住宅網簽量僅為31套(tao)，比去年(nian)同期(qi)下降了(le)82%，為近6年(nian)來最低。

近日記者采訪了多家二手(shou)房中(zhong)介，工作人員表(biao)示，目前二手(shou)房掛牌價比去年下(xia)半年有所下(xia)降，但并未出現(xian)大規模拋售的現(xian)象(xiang)。

昨日有消(xiao)息稱(cheng)，5月7日，國土資(zi)源部(bu)辦公(gong)廳下發《關于在(zai)地籍管理(li)司加掛不動產登記局牌(pai)子的通(tong)知》，國土資(zi)源部(bu)不動產登記局正式掛牌(pai)成(cheng)立。

中國房(fang)(fang)地產(chan)學會(hui)(hui)副會(hui)(hui)長(chang)陳(chen)國強在接受記者采訪時(shi)表示(shi)，反(fan)腐跟目(mu)前政(zheng)府推進的(de)(de)不(bu)(bu)動產(chan)登記、特別是不(bu)(bu)同城市實(shi)現住房(fang)(fang)信息聯(lian)網，對于部分持有多套房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)官員來說(shuo)，會(hui)(hui)有一(yi)定(ding)影(ying)響，有些人可能(neng)會(hui)(hui)選擇拋售(shou)房(fang)(fang)產(chan)。但反(fan)腐對于房(fang)(fang)地產(chan)的(de)(de)影(ying)響沒法量化，不(bu)(bu)一(yi)定(ding)會(hui)(hui)帶(dai)動房(fang)(fang)價(jia)下跌。

反腐或影響高端物業需求/

上述網(wang)傳的(de)毛(mao)大慶在(zai)某(mou)內部活動上的(de)講(jiang)話稱，“萬科(ke)在(zai)北京(jing)的(de)高(gao)端樓盤，過去的(de)三周，僅(jin)接待(dai)檢察(cha)院(yuan)、紀檢委(wei)，就多達14~15次，一個(ge)樓盤配合調查如此密集(ji) （售(shou)價在(zai)4萬~5萬元(yuan)/平方米），其他開發商更貴的(de)樓盤不(bu)敢(gan)想象(xiang)是什么情況。”

隨后，萬科方(fang)面通過一份(fen)對總(zong)裁(cai)郁亮(liang)和毛大慶(qing)的(de)采訪作出回應(ying)。郁亮(liang)認為，從提(ti)示風險的(de)角(jiao)度，贊成網文(wen)中的(de)一些觀點，行業(ye)已經進入(ru)下半場，但行業(ye)發(fa)展的(de)空(kong)間仍(reng)然很大。

毛大慶則表示(shi)，他的(de)發言以提示(shi)風險為主，沒想到會有人將討(tao)論、問(wen)答(da)的(de)內容(rong)糅(rou)合在一(yi)(yi)起(qi)，再經(jing)過(guo)一(yi)(yi)些“標題黨”式的(de)轉(zhuan)載放大，有違他的(de)本意。

其實在上述毛大慶(qing)內部講(jiang)話之前，萬科董事會主席王石也對(dui)反(fan)腐(fu)作過相關表態(tai)。據(ju)中國之聲《央廣(guang)新聞》報道(dao)，王石曾(ceng)表示(shi)，對(dui)于房地產(chan)行(xing)業(ye)來講(jiang)，最(zui)大的調控(kong)就(jiu)是反(fan)腐(fu)，反(fan)腐(fu)以后(hou)高檔房子(zi)的需求立刻就(jiu)減(jian)少了(le)。

王石認(ren)為，腐(fu)敗行(xing)為在房地產行(xing)業比較明顯(xian)。“反(fan)(fan)腐(fu)本身就(jiu)是制止不正當交(jiao)易，包括幕(mu)后交(jiao)易和灰(hui)色收入，反(fan)(fan)腐(fu)把這些(xie)非剛性(xing)需求的購買力(li)抑(yi)制了，特別(bie)是對于(yu)高端房子的需求，一部分虛(xu)高的房價也就(jiu)被(bei)抑(yi)制住了。”

對于開(kai)發(fa)商而言，反腐風暴不僅(jin)客觀(guan)上(shang)減少(shao)了(le)(le)一部分潛在置(zhi)業需求(qiu)，間接增大了(le)(le)開(kai)發(fa)商工作成本，更重(zhong)(zhong)要(yao)的(de)是加重(zhong)(zhong)了(le)(le)市(shi)場對于持有高端樓盤的(de)猶豫(yu)心理。

在易居研究院研究員嚴(yan)躍進看來，反腐(fu)的(de)初衷并不是(shi)為了調控房價，但持續(xu)的(de)反腐(fu)工作客觀上起到了控制投機(ji)、抑制房價過快上漲(zhang)的(de)調控效果。

他表示，目前國(guo)家對于(yu)反(fan)腐的力度(du)不(bu)斷加大，一定程度(du)上(shang)震懾了部(bu)分(fen)擁有多套房產的官(guan)員。不(bu)過他也提醒，目前整個樓市在(zai)降溫，所以很難區(qu)分(fen)正常的物業拋售(shou)和部(bu)分(fen)官(guan)員的套現(xian)行(xing)為，在(zai)量化指(zhi)標上(shang)很難統計(ji)。

未現(xian)大規(gui)模拋售現(xian)象/

昨日，國(guo)土資(zi)源部官方微(wei)博消息稱(cheng)，5月7日，國(guo)土資(zi)源部辦公廳下發《關(guan)于在地(di)(di)籍(ji)管(guan)理司加(jia)(jia)掛不動(dong)產登(deng)(deng)記(ji)(ji)局牌(pai)(pai)子的通知》，在國(guo)土資(zi)源部地(di)(di)籍(ji)管(guan)理司加(jia)(jia)掛不動(dong)產登(deng)(deng)記(ji)(ji)局牌(pai)(pai)子，承擔指(zhi)導監(jian)督全國(guo)土地(di)(di)登(deng)(deng)記(ji)(ji)、房屋(wu)登(deng)(deng)記(ji)(ji)、林地(di)(di)登(deng)(deng)記(ji)(ji)、草原登(deng)(deng)記(ji)(ji)、海(hai)域登(deng)(deng)記(ji)(ji)等不動(dong)產登(deng)(deng)記(ji)(ji)工作的職責。

嚴躍進表示，在目前不動產登記制(zhi)度沒有完善(shan)的(de)情況下(xia)，高端住宅的(de)私密性，往往使得內部(bu)(bu)的(de)產權人(ren)、使用人(ren)等不為監(jian)管(guan)部(bu)(bu)門所獲知，這使得部(bu)(bu)分人(ren)有了空子可鉆。

他指出(chu)，一般而(er)言(yan)，部分(fen)企業為了討好(hao)一些官員，會或(huo)明或(huo)暗地拿(na)房(fang)產來賄賂(lu)。從(cong)(cong)明的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)度看(kan)，就是(shi)承諾給予住房(fang)，從(cong)(cong)而(er)獲得各(ge)類商業審批(pi)的(de)(de)(de)便利；從(cong)(cong)暗的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)度看(kan)，就是(shi)對此類住房(fang)以低于市場同類物(wu)業的(de)(de)(de)價格進行出(chu)售。所以從(cong)(cong)房(fang)產拋(pao)售的(de)(de)(de)角(jiao)(jiao)度而(er)言(yan)，高端物(wu)業的(de)(de)(de)價格最有可(ke)能出(chu)現(xian)松動。

北京中原地(di)產(chan)數據統計顯(xian)示，5月第一周，北京二手(shou)房成(cheng)交價格也延(yan)續了前4月的調整跡象，二手(shou)房價格調整逐漸加速。中原地(di)產(chan)分析師張大偉稱，“成(cheng)交量已經(jing)連跌(die)3個月，價格自(zi)然就該松動。二手(shou)房因為受到(dao)信貸等(deng)收緊的影響(xiang)更大，所以(yi)在本輪(lun)市場調整中反(fan)應(ying)最早。”

但鏈家(jia)地產市場研究部張旭表(biao)示(shi)，至少(shao)從數據上看(kan)，一沒有(you)(you)新增房(fang)源大(da)幅增加，二沒有(you)(you)看(kan)到掛牌價有(you)(you)大(da)幅回落。中原(yuan)監測(ce)數據顯示(shi)，4月份6個重點城市二手(shou)住宅成(cheng)交總量較3月縮減約一成(cheng)。

一(yi)(yi)家高端樓盤銷售代理的高管透露，官員財產登(deng)記(ji)已屢次被提及(ji)，以(yi)前可能(neng)已經(jing)有(you)(you)一(yi)(yi)部分官員將房(fang)(fang)(fang)產變現了(le)，也有(you)(you)一(yi)(yi)部分轉(zhuan)移了(le)，現在對(dui)二(er)手房(fang)(fang)(fang)市場沒(mei)什(shen)么(me)影響，但(dan)對(dui)新購(gou)房(fang)(fang)(fang)方面有(you)(you)一(yi)(yi)定影響。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)致電一家大型房產(chan)中介(jie)，相(xiang)關負責人稱，“有拋售現象，但不(bu)確(que)定業主(zhu)身份(fen)。”該中介(jie)的一位業務人員告(gao)訴記者(zhe)，現在(zai)很多業主(zhu)報價(jia)(jia)都在(zai)下(xia)調(diao)，280平方米的戶型，報價(jia)(jia)1550萬元，但是1500萬元就能買下(xia)。

去年9月(yue)，備受關注(zhu)的(de)北京農(nong)展館地塊被融創集團以21億(yi)元(yuan)的(de)總價，外(wai)加異地建設27.8萬(wan)平(ping)方米(mi)醫院(yuan)面積的(de)條(tiao)件獲得，實際(ji)成交總價為43.24億(yi)元(yuan)，折合樓面價7.31萬(wan)元(yuan)/平(ping)米(mi)。因此，該區域受到(dao)廣(guang)泛關注(zhu)。

農展館區域(yu)一位房(fang)產(chan)中介人員表示，該區域(yu)的(de)老式二(er)手(shou)房(fang)在42000~45000元(yuan)/平方米，目前(qian)在售的(de)一套房(fang)，業主(zhu)報(bao)價38000元(yuan)/平方米。

從(cong)鏈(lian)家地產監(jian)測到的房(fang)價(jia)(jia)指數(shu)來看，自1月(yue)以來，北京二手房(fang)掛牌價(jia)(jia)持續下(xia)調。其中，4月(yue)下(xia)調幅(fu)度最大，為2.2%，降價(jia)(jia)房(fang)源(yuan)(yuan)占比逐漸(jian)擴大。4月(yue)份，87%的房(fang)源(yuan)(yuan)都對掛牌價(jia)(jia)進(jin)行了下(xia)調。

但記者走訪了北(bei)京通州新城(cheng)多家中(zhong)介，工作人員均表示(shi)目前未出現大規模拋售現象。

不過嚴躍(yue)進也表(biao)示，監督(du)房產領(ling)域(yu)的(de)腐(fu)敗(bai)現象(xiang)，可以從部(bu)分高端物(wu)業(ye)、富人區(qu)等層面入手。但(dan)高端物(wu)業(ye)本(ben)身是(shi)市場所需要的(de)，打擊腐(fu)敗(bai)不等同于打擊高端物(wu)業(ye)，否則(ze)會影響高端物(wu)業(ye)的(de)投資積極性。

機(ji)構統計數據顯示，今(jin)年北京只有(you)(you)五礦萬(wan)科如園(yuan)、紫辰院、福熙(xi)大道等5個定價超5過萬(wan)元的項目(mu)上(shang)市。截至目(mu)前，5個項目(mu)的平均簽(qian)約率只有(you)(you)44%。