每(mei)經(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)記者 區家彥 發自(zi)廣州(zhou)    

每經記者 區家彥 發自廣(guang)州

“今年的銀(yin)(yin)行特別有(you)意思，我在(zai)一(yi)季度拜訪了20多個行長，發(fa)現今年銀(yin)(yin)行基本上沒任務(wu)，一(yi)季度房貸(dai)沒任務(wu)，以前都是有(you)任務(wu)的……而且(qie)一(yi)些銀(yin)(yin)行成立了一(yi)個部門，里面(mian)的人是做過(guo)房地產開發(fa)的人。”這是毛大慶講話中的一(yi)段話，內容的核心是今年銀(yin)(yin)行對(dui)房地產行業的融資包括開發(fa)貸(dai)和(he)住(zhu)房按(an)揭(jie)貸(dai)款都在(zai)收緊，似乎銀(yin)(yin)行非常(chang)不看好(hao)地產業務(wu)。

然而，《每日經濟新聞》記者發現，包括萬科、金地等已經公布一季(ji)報的(de)大(da)型(xing)房企，借款規(gui)模(mo)均(jun)較前一年有大(da)幅增長(chang)。克而瑞對100家重點(dian)監測房企融資(zi)的(de)統計研究顯示，銀行貸款是(shi)房企融資(zi)的(de)主要途徑，融資(zi)規(gui)模(mo)占比達到57%，遠高于去年同期35%的(de)占比。

禮德財富CEO洪凱彬告訴記(ji)者，在銀(yin)根緊縮的(de)大背(bei)景下，銀(yin)行傾向于將有限的(de)貸款資源進一步向主流房企(qi)傾斜，大房企(qi)并(bing)沒有資金斷裂(lie)的(de)隱(yin)憂，但(dan)融資成本的(de)上漲(zhang)將進一步侵蝕不斷縮小的(de)利潤空間。此外，大量小型房企(qi)只(zhi)能尋(xun)求民間高(gao)利貸、信(xin)托融資甚至P2P網貸，生存環境愈加(jia)惡劣。

貸款向主流房(fang)企(qi)進(jin)一步(bu)傾斜

“如果(guo)把開發貸款(kuan)、住(zhu)房按揭以及(ji)房地產供應(ying)鏈(lian)金融(rong)計算在(zai)內，房地產類貸款(kuan)在(zai)銀(yin)行(xing)總貸款(kuan)規模占比已經達到很(hen)高的(de)(de)水平，部分股份制銀(yin)行(xing)甚(shen)至達到40%~50%，銀(yin)行(xing)本身就(jiu)有(you)降(jiang)低地產類貸款(kuan)占比的(de)(de)沖動”，洪(hong)凱彬表示，隨著房地產市場風險逐(zhu)漸在(zai)三(san)、四線(xian)城市暴露，銀(yin)行(xing)在(zai)挑(tiao)選客戶的(de)(de)時候更為(wei)謹(jin)慎，大型房企較(jiao)以往更受歡迎(ying)，有(you)限(xian)的(de)(de)貸款(kuan)資源向(xiang)主流(liu)房企進(jin)一步傾斜。

央行此前公布的金(jin)融統(tong)計數據顯示，今年(nian)第一季(ji)度(du)，人民(min)幣(bi)貸款新增加(jia)3.01萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，較(jiao)去年(nian)同(tong)(tong)期多(duo)增加(jia)2592億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，但同(tong)(tong)期社會融資規(gui)模為人民(min)幣(bi)5.6萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，較(jiao)上(shang)年(nian)同(tong)(tong)期減少(shao)5612億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

克而(er)瑞的研究(jiu)報告(gao)認為，社(she)會融(rong)(rong)資(zi)(zi)之(zhi)所以出(chu)現大(da)幅縮水(shui)，一(yi)方(fang)面是(shi)由于(yu)總(zong)體經濟(ji)下滑，信貸信用風險增大(da)，導(dao)致(zhi)信貸需求(qiu)(qiu)在一(yi)月集中釋(shi)放之(zhi)后減弱；另一(yi)方(fang)面，社(she)會融(rong)(rong)資(zi)(zi)被央行(xing)有(you)效控制，導(dao)致(zhi)地產商的融(rong)(rong)資(zi)(zi)成本增加，對(dui)購房(fang)者的貸款需求(qiu)(qiu)亦形成壓力。

然而，主流房企從銀行(xing)獲取貸款(kuan)的(de)(de)規(gui)(gui)模(mo)“不降反增”。克而瑞(rui)的(de)(de)研究(jiu)數據顯(xian)示，今年4月，100家重點監(jian)測房企融(rong)資總規(gui)(gui)模(mo)達(da)323.38億元人(ren)民幣，同比上升143%。其(qi)中，銀行(xing)貸款(kuan)是融(rong)資的(de)(de)主要途徑，融(rong)資規(gui)(gui)模(mo)占比達(da)到57%，遠高于去年同期35%的(de)(de)占比。

擁有多(duo)年商(shang)業(ye)銀行(xing)(xing)從業(ye)經驗的洪(hong)凱彬告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，從去年下半年起，越來越多(duo)的銀行(xing)(xing)察覺(jue)到(dao)房地(di)(di)產(chan)市場隱藏的風險，并(bing)從今年開始統一收緊房地(di)(di)產(chan)類貸款，銷售規模(mo)較(jiao)小以(yi)及主要布局在三(san)、四線城市的房企已(yi)經被銀行(xing)(xing)擋在門外(wai)。

記者(zhe)查閱數家上市(shi)房企的(de)一季報發(fa)現，大型房企的(de)借(jie)款規模(mo)出(chu)現明顯(xian)增(zeng)長(chang)。其中，萬(wan)科、保(bao)利地產、金地集團一季度長(chang)期借(jie)款分別(bie)較(jiao)去年(nian)末增(zeng)加71億元(yuan)(yuan)、156億元(yuan)(yuan)、57億元(yuan)(yuan)，環(huan)比增(zeng)加19.3%、20%、33%，保(bao)利地產與(yu)金地集團的(de)短(duan)期借(jie)款更是大幅(fu)飆(biao)升88%與(yu)96%。這足(zu)以印證萬(wan)科總裁郁亮的(de)判(pan)斷，緊縮的(de)信貸環(huan)境對于(yu)龍頭房企反而(er)更有利。

“前(qian)幾(ji)天我才跟一(yi)家銀行(xing)(xing)行(xing)(xing)長交流(liu)，現在(zai)銀行(xing)(xing)發放開(kai)(kai)發貸款(kuan)的(de)目標客(ke)戶(hu)(hu)幾(ji)乎都集中在(zai)全(quan)國百強企(qi)(qi)業(ye)，這批企(qi)(qi)業(ye)獲取貸款(kuan)的(de)條件(jian)仍然較為寬松”，新城(cheng)控(kong)股高級副(fu)總裁歐陽捷(jie)告訴記者，對于百強以外的(de)房企(qi)(qi)而言(yan)，銀行(xing)(xing)會根據不(bu)同(tong)的(de)項目評估決定(ding)是(shi)否放款(kuan)，考量的(de)因素包(bao)括土地價(jia)格、目標客(ke)戶(hu)(hu)、開(kai)(kai)發進度甚至(zhi)降價(jia)可(ke)能(neng)(neng)性，企(qi)(qi)業(ye)若(ruo)沒有較大的(de)規模，并且(qie)地段并不(bu)優越的(de)項目，要想成(cheng)功獲取開(kai)(kai)發貸款(kuan)基本不(bu)可(ke)能(neng)(neng)。

即(ji)便能順利(li)獲得貸(dai)款，融資(zi)成(cheng)本的(de)(de)(de)上漲難免對利(li)潤造成(cheng)侵蝕。洪凱彬(bin)表示，由于國內利(li)率市場(chang)化進(jin)度加速，余(yu)額(e)寶等理財產(chan)品的(de)(de)(de)井噴引(yin)發(fa)社會資(zi)金(jin)成(cheng)本不斷上漲，即(ji)便是(shi)大房(fang)企(qi)，開發(fa)貸(dai)款的(de)(de)(de)利(li)息成(cheng)本普遍(bian)要較基準利(li)率上浮20%~30%，加上繁瑣的(de)(de)(de)審批(pi)程序降(jiang)低(di)了資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)有效利(li)用率，最終(zhong)依然將(jiang)侵蝕企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)利(li)潤空間(jian)。

部分(fen)中(zhong)小(xiao)地產商融資更難

洪凱彬告訴記者(zhe)，民間(jian)高利貸(dai)與信(xin)托融資是中小房企為數不多的(de)(de)(de)融資渠道，前者(zhe)的(de)(de)(de)月均(jun)利息(xi)高達3%~4%，過高的(de)(de)(de)利息(xi)成本(ben)導致(zhi)企業往往只(zhi)能(neng)用于應付(fu)短(duan)期(qi)資金周(zhou)轉，后者(zhe)的(de)(de)(de)年化資金成本(ben)約在(zai)18%~20%，盡管低(di)于民間(jian)高利貸(dai)，但(dan)在(zai)房地產行業利潤下滑的(de)(de)(de)大趨(qu)勢下，足以吞噬企業的(de)(de)(de)利潤。

歐陽(yang)捷告訴記者，由于大型房(fang)企(qi)(qi)(qi)融資渠道暢通，對信托(tuo)的依(yi)賴程度極低，這(zhe)些(xie)企(qi)(qi)(qi)業傾向于盡快歸還信托(tuo)借(jie)款，以(yi)新(xin)城(cheng)控股為(wei)例，其信托(tuo)借(jie)款接(jie)近償(chang)清。但很多中小(xiao)型房(fang)企(qi)(qi)(qi)被迫加大了信托(tuo)的融資力(li)度，如(ru)果市場出現明(ming)顯波(bo)動，未來房(fang)地產信托(tuo)難(nan)以(yi)避(bi)免兌付危機。

除此之外，目前炙手可熱(re)的P2P網貸(dai)也逐漸受到中小(xiao)型房企重視。現正從(cong)事P2P網貸(dai)的洪凱(kai)彬向記者透露(lu)，越來越多(duo)小(xiao)型房企已(yi)經(jing)瞄上P2P網貸(dai)，資金(jin)需求缺(que)口(kou)普遍在(zai)5000萬~2億(yi)元左右。

洪凱彬(bin)告訴記者，有部分(fen)中小型房(fang)企試圖通(tong)過(guo)P2P網(wang)(wang)貸(dai)(dai)公司(si)，甚至通(tong)過(guo)關聯公司(si)組建P2P網(wang)(wang)貸(dai)(dai)平臺(tai)獲取融(rong)資(zi)。但從目前的情況來看，由于大多(duo)數企業資(zi)金(jin)狀況不佳(jia)，且抵押物多(duo)數地處三、四線(xian)城市(shi)，大多(duo)數P2P網(wang)(wang)貸(dai)(dai)公司(si)對于房(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)款并(bing)不感興趣。

更值得擔憂的是，個人住房(fang)按揭貸款(kuan)有(you)進(jin)一步收(shou)緊的勢頭。

洪凱彬認為(wei)，在(zai)以往，房(fang)貸(dai)對(dui)于銀行而言是(shi)“低(di)風(feng)險低(di)收益(yi)”的業務(wu)，但隨著今年以來(lai)各地房(fang)地產市場出現調整(zheng)，對(dui)于銀行而言，房(fang)貸(dai)不僅利潤低(di)，且風(feng)險系數(shu)提高。因此在(zai)未來(lai)一段(duan)時間(jian)內，銀行收緊個人住房(fang)按揭業務(wu)的趨勢(shi)不會改變。

“房(fang)貸(dai)的(de)(de)(de)收(shou)緊(jin)，對(dui)于(yu)主流房(fang)企而言(yan)最大的(de)(de)(de)影響(xiang)在于(yu)放(fang)緩(huan)了資(zi)金回流的(de)(de)(de)速(su)度(du)，但由于(yu)這些企業(ye)(ye)(ye)與(yu)銀(yin)行往往有深入的(de)(de)(de)合作，銀(yin)行的(de)(de)(de)房(fang)貸(dai)業(ye)(ye)(ye)務(wu)也必然會優先滿足主流房(fang)企的(de)(de)(de)需求”，歐陽捷告訴記(ji)者，對(dui)于(yu)大多數銀(yin)行看(kan)不上的(de)(de)(de)中(zhong)小型房(fang)企而言(yan)，房(fang)貸(dai)收(shou)緊(jin)將進一步加大它(ta)們在信(xin)托等高息融資(zi)渠道的(de)(de)(de)兌付(fu)壓力。可(ke)以(yi)預見的(de)(de)(de)是，信(xin)貸(dai)緊(jin)縮將導致房(fang)地產企業(ye)(ye)(ye)加速(su)分化(hua)，未來將有更多中(zhong)小型房(fang)企退出市(shi)場，行業(ye)(ye)(ye)集中(zhong)度(du)有可(ke)能更快得到提高。