每經(jing)(jing)編輯(ji)｜每經(jing)(jing)記者 楊羚強 發自(zi)上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“現在購(gou)買北京(jing)房子的所謂剛需，有很多人(ren)需要動用一家三(san)代人(ren)的儲(chu)蓄作首付，再將大(da)部(bu)分月(yue)收(shou)入還貸。”在網傳(chuan)的毛大(da)慶(qing)內部(bu)講話六個月(yue)前，一家全國性房企的品牌負責(ze)人(ren)就(jiu)在和(he) 《每(mei)日經濟新聞》記者的聊天中，提出對一線城市的地價和(he)房價上漲過快的擔心。

不(bu)僅是北京、上海，很多城市(shi)(shi)(shi)都因為(wei)商品住宅庫存遠超今年一季度以(yi)來的銷(xiao)售，引發市(shi)(shi)(shi)場的擔憂。整個一季度，除(chu)了(le)少數城市(shi)(shi)(shi)外，多數一二(er)三線城市(shi)(shi)(shi)成交量都大(da)幅下滑，各地政府的救市(shi)(shi)(shi)聲音不(bu)斷。

然(ran)而，除(chu)了(le)萬科外，多數房企對后市(shi)(shi)的(de)判斷(duan)仍然(ran)比較(jiao)樂(le)觀(guan)。多家房企一季報數據(ju)顯(xian)示(shi)，其花在商品和服務購買(mai)的(de)資金，較(jiao)上一年都(dou)有大幅度(du)增長。來自克(ke)而瑞的(de)統(tong)計則進一步顯(xian)示(shi)，除(chu)了(le)4月份(fen)外，整個一季度(du)開發商在土地(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)活(huo)躍程度(du)仍然(ran)好于去年同期。

一(yi)(yi)方(fang)面(mian)是(shi)庫存(cun)的商(shang)品住宅(zhai)遠超需求，另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)是(shi)企(qi)業(ye)仍然在增加(jia)拿地(di)的支出，看似矛盾的現象(xiang)背后，卻有(you)一(yi)(yi)個合理的邏(luo)輯。一(yi)(yi)位業(ye)內人士認為這是(shi)一(yi)(yi)場(chang)賭局(ju)，很(hen)多開(kai)發商(shang)都知(zhi)道房(fang)價繼續上行的概率非常(chang)小，但是(shi)他們都存(cun)在僥幸心理：萬一(yi)(yi)贏了，可以賺一(yi)(yi)大把。更何況賭局(ju)的“埋單者”絕不是(shi)開(kai)發商(shang)的老板，而是(shi)正在給他們買(mai)地(di)提供 “彈(dan)藥”的各類金融機構。

開發(fa)、買地支出(chu)仍增長/

雖然克而瑞(rui)等多家機(ji)構的數(shu)據(ju)顯示(shi)，今年一季度(du)(du)(du)(du)全(quan)國多數(shu)城市的房地產銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積和(he)(he)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)金(jin)(jin)額(e)(e)出現(xian)大幅度(du)(du)(du)(du)“雙降”，但是(shi)，眾多的房地產開發商并(bing)沒有因為(wei)(wei)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)額(e)(e)和(he)(he)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積的下滑，而減少在購買土地和(he)(he)項(xiang)目(mu)開發上(shang)的資金(jin)(jin)支(zhi)出。以(yi)金(jin)(jin)地集團為(wei)(wei)例，公(gong)司(si)一季度(du)(du)(du)(du)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積57.7萬平方米、金(jin)(jin)額(e)(e)77.1億元(yuan)，同(tong)(tong)比分(fen)別下降11.8%和(he)(he)10.8%，其合并(bing)現(xian)金(jin)(jin)流量(liang)表顯示(shi)，一季度(du)(du)(du)(du)購買商品、接受勞務支(zhi)付的現(xian)金(jin)(jin)支(zhi)出高達104.29億，而上(shang)一年同(tong)(tong)期公(gong)司(si)上(shang)述(shu)支(zhi)出為(wei)(wei)45.76億元(yuan)。

在一般情(qing)況下，房(fang)地產企業購買商品、接受(shou)勞務的(de)(de)(de)(de)支出(chu)，多用(yong)于(yu)土(tu)地購買、工程(cheng)施(shi)工等方面(mian)。因此，現金流量表的(de)(de)(de)(de)上述數據(ju)，通常是觀察企業對市場的(de)(de)(de)(de)判斷的(de)(de)(de)(de)一個重要參考指標(biao)。

事實上，在(zai)銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)(ji)(ji)和銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)(jin)額(e)均下滑的(de)(de)(de)情況下，金(jin)(jin)地(di)(di)并不是(shi)唯一一家(jia)增加經(jing)營開支的(de)(de)(de)房地(di)(di)產企業。同(tong)樣在(zai)一季(ji)度(du)(du)出現(xian)銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)(ji)(ji)和銷(xiao)售(shou)(shou)金(jin)(jin)額(e)下滑現(xian)象的(de)(de)(de)保利地(di)(di)產，一季(ji)度(du)(du)在(zai)購(gou)買商(shang)品、接受(shou)(shou)勞務的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)(jin)支出項上也增長了(le)(le)25億元(yuan)左右，公司一季(ji)度(du)(du)的(de)(de)(de)新(xin)開工面積(ji)(ji)(ji)更是(shi)增長了(le)(le)32.12%，新(xin)增土地(di)(di)儲備的(de)(de)(de)建筑面積(ji)(ji)(ji)比當期簽約的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)(ji)(ji)多(duo)出150多(duo)萬平(ping)方米。“招保萬金(jin)(jin)”中的(de)(de)(de)另一家(jia)企業招商(shang)地(di)(di)產，一季(ji)度(du)(du)購(gou)買商(shang)品、接受(shou)(shou)勞務支付的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)(jin)支出甚至(zhi)比去(qu)年同(tong)期增長了(le)(le)一倍(bei)多(duo)。

在現(xian)金(jin)流量表的上述會計科目(mu)中，支出最(zui)(zui)多的莫過于去(qu)年(nian)擴(kuo)張最(zui)(zui)激(ji)進的泰禾集(ji)團。公司(si)今(jin)年(nian)一季度的支出增(zeng)長了342.82%。

在龍頭企業(ye)中，唯有萬科的支出是減(jian)少(shao)的，去年(nian)同(tong)期上述(shu)會計科目的資(zi)金流(liu)出量達到320.88億元，而今年(nian)這一數(shu)字只有249億元。

克而(er)瑞(rui)信息集(ji)團(tuan)研究中心總經理孟(meng)音說，事(shi)實上(shang)，今年(nian)一季(ji)度各家(jia)地(di)產企業仍然在土地(di)市場上(shang)斥巨資拿地(di)，土地(di)市場的熱(re)情(qing)直到今年(nian)4月才開(kai)始正式(shi)消退。來自國家(jia)統計(ji)局的信息顯示，在商品住宅銷售面積(ji)下降(jiang)5.7%的情(qing)況下，房地(di)產開(kai)發(fa)企業的土地(di)購置面積(ji)同比(bi)下降(jiang)只有2.3%。

賭局：房(fang)價仍(reng)然(ran)會漲/

在解(jie)釋(shi)公司(si)一(yi)季度(du)高價拿地的(de)原因時，一(yi)家房地產企業的(de)品牌經理引(yin)述(shu)該公司(si)董(dong)事長在業績(ji)發布會(hui)上的(de)話說，“如(ru)果今年國家GDP增幅(fu)能達到(dao)7%、8%，那(nei)么(me)北京(jing)的(de)房價漲幅(fu)有希望(wang)至少保(bao)證在10%。”顯然，該公司(si)對市場(chang)的(de)前景還(huan)是非常有信心的(de)。

泰(tai)禾集團總裁助(zhu)理沈力(li)男在解釋公司一季度在北(bei)京(jing)大(da)舉拿地的原因(yin)時(shi)表示，北(bei)京(jing)房(fang)地產市場的供(gong)應相對(dui)于(yu)市場的潛在需求，依然供(gong)給不(bu)足(zu)。在這樣的背景下，北(bei)京(jing)市場仍會(hui)有不(bu)錯的機會(hui)。

孟(meng)(meng)音也認(ren)為(wei)，目前(qian)北京、上(shang)海等城市，供應量絕非遠(yuan)遠(yuan)超過(guo)需(xu)求，造成(cheng)目前(qian)高庫存的主(zhu)要原因(yin)(yin)是(shi)(shi)需(xu)求的萎(wei)縮。而(er)導致需(xu)求迅(xun)速萎(wei)縮的原因(yin)(yin)有兩個：一(yi)是(shi)(shi)住房(fang)(fang)按揭貸款利率持(chi)續升高，導致一(yi)部分購買(mai)需(xu)求因(yin)(yin)為(wei)利率上(shang)漲(zhang)難(nan)以承受房(fang)(fang)價；另一(yi)原因(yin)(yin)則是(shi)(shi)市場普遍看跌房(fang)(fang)價。購房(fang)(fang)者因(yin)(yin)為(wei)信心不足從而(er)推(tui)遲入市。孟(meng)(meng)音認(ren)為(wei)，第二個因(yin)(yin)素是(shi)(shi)造成(cheng)一(yi)季度(du)銷售低迷的主(zhu)要原因(yin)(yin)。

過去十年間，多次樓市宏(hong)觀調控都(dou)曾造(zao)成(cheng)市場在短時間內迅速低迷(mi)。但隨著時間的推移，市場的看(kan)法發生變化，成(cheng)交量又能迅速反彈。

開發商們顯(xian)然注意到了(le)這一現(xian)象。《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者發現(xian)，一季度房(fang)地產商普遍通過追加借款來(lai)提升公司的(de)“御寒”能力。

睿信致成管(guan)理(li)咨詢(xun)公司合伙人薛迥(jiong)文說，包(bao)括(kuo)保(bao)險(xian)資(zi)金、地(di)下(xia)私募在內的多類資(zi)金正在流入房地(di)產(chan)，這使得(de)開發商(shang)在銷售(shou)不(bu)暢的情況下(xia)，依然能保(bao)證資(zi)金充(chong)裕。

投資人的風險：為輸家買單/

隨著(zhu)此前(qian)房價不(bu)斷攀升，開發商的(de)(de)風險(xian)正在不(bu)斷增加。“對于這一點，開發商看得很清楚。他們(men)(men)之所以敢這樣做，是因為(wei)他們(men)(men)早已經把賺到的(de)(de)轉移出了房地產業。最終(zhong)承擔風險(xian)的(de)(de)，并不(bu)是開發商的(de)(de)老板。”薛迥文說。

如果不(bu)(bu)是開發商自己，那(nei)么誰將為市場供應過(guo)剩和房(fang)價下(xia)跌(die)“埋單”？答(da)案非常明(ming)確，那(nei)些正在為地產業(ye)源源不(bu)(bu)斷輸(shu)送(song)資(zi)(zi)金(jin)的金(jin)融資(zi)(zi)本(ben)。

其中風險(xian)最大的，也許是那些承諾過(guo)高(gao)回報預(yu)期的地產私募(mu)(mu)和(he)信托借(jie)款。加上發行成本(ben)，房地產私募(mu)(mu)、信托的平均借(jie)款融資成本(ben)一度高(gao)達15%甚至更多。

高(gao)額的(de)(de)投資回報，使(shi)這些融資工具(ju)習慣于在(zai)房(fang)地產行業的(de)(de)高(gao)風險領域尋找新(xin)的(de)(de)投資機會。而這些領域之所以能夠(gou)達到如(ru)此高(gao)的(de)(de)回報率，通(tong)常是因(yin)為銀行等對(dui)風控(kong)有更(geng)高(gao)要求的(de)(de)部門已經不愿意將錢借給房(fang)企了。

漢(han)斯集團亞太區高級執行董事杰(jie)姆(mu)斯·莫瑞森(sen)坦言(yan)，目前(qian)部(bu)分(fen)境內私募(mu)基(ji)金的(de)高回(hui)報(bao)是很難(nan)做到(dao)的(de)。當然(ran)不排除有基(ji)金會采(cai)用更高的(de)投資(zi)杠桿來實現承諾(nuo)的(de)回(hui)報(bao)。但通常情況下，這將帶(dai)給投資(zi)者更大的(de)風險。

而在薛迥文眼(yan)里，追逐高回報的地產(chan)私募或者信(xin)托為高風險的房地產(chan)開發投資行為“埋單(dan)”的概率(lv)正在增加。事實上，此前已(yi)經有(you)信(xin)托因為信(xin)托借款項(xiang)目的逾(yu)期(qi)違約而不得不選擇剛性兌付(fu)。

不(bu)過，遭遇了庫存滯銷壓(ya)力的房地產(chan)業(ye)仍然有很(hen)多機會(hui)。正(zheng)如萬科總裁郁亮在公開力挺毛(mao)大慶時(shi)所說，“不(bu)動產(chan)精(jing)細(xi)化才剛剛開始(shi)”。無論是(shi)住宅客戶(hu)，還是(shi)消費地產(chan)、產(chan)業(ye)地產(chan)的客戶(hu)，需求和以前都會(hui)有不(bu)同，原有存量的不(bu)動產(chan)難以滿(man)足(zu)他(ta)們(men)的需求，無論是(shi)拆除(chu)重建，還是(shi)進行(xing)功能改造(zao)，都會(hui)帶(dai)來機會(hui)。只是(shi)客戶(hu)的需求會(hui)越(yue)來越(yue)精(jing)細(xi)化，不(bu)只是(shi)面(mian)積(ji)越(yue)來越(yue)大這么(me)簡單。

有(you)能(neng)力把(ba)握這些(xie)機會的(de)(de)(de)企業將成為行業中的(de)(de)(de)領(ling)先者，他們(men)所掌握的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)優勢仍然被認(ren)為是企業的(de)(de)(de)高度機密。而《每(mei)(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者通過(guo)2014價值地(di)產總評榜(bang)組委會提供(gong)的(de)(de)(de)線索，了(le)解到行業領(ling)先者不(bu)用(yong)擔(dan)心(xin)高庫存的(de)(de)(de)秘(mi)(mi)密。在未來的(de)(de)(de)兩到三個(ge)月時間里，《每(mei)(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》將逐步公開這些(xie)秘(mi)(mi)密，幫助(zhu)投(tou)資者找到那些(xie)在房地(di)產產能(neng)過(guo)剩的(de)(de)(de)大環境下(xia)，不(bu)用(yong)降(jiang)價依然可以有(you)不(bu)錯(cuo)銷售表(biao)現的(de)(de)(de)明星企業。