近期，銅(tong)陵、南寧、天(tian)津濱海(hai)新區、杭州蕭山(shan)區、無錫等地(di)陸續給(gei)樓市“松綁”。專家表示，未來更多二三四線城市有可能跟進。

上海易居房(fang)地產研究院副院長楊紅旭認為，從政策(ce)環境(jing)和宏觀(guan)經濟情況分(fen)析，部(bu)分(fen)城市(shi)放松政策(ce)，或者說適(shi)度“救市(shi)”被默許。今年政府工作(zuo)報(bao)告中提出“針對(dui)不同城市(shi)情況分(fen)類(lei)調控(kong)”，也即所謂的(de)“分(fen)類(lei)調控(kong)”、“雙向調控(kong)”：樓(lou)市(shi)熱的(de)城市(shi)，實行緊縮式調控(kong)。而上述(shu)“松綁”的(de)城市(shi)都(dou)屬于樓(lou)市(shi)冷的(de)城市(shi)。

這些(xie)地(di)(di)方政府出臺的(de)相關政策(ce)會(hui)在一定(ding)程度上促進樓市成交量(liang)的(de)回升(sheng)。從房地(di)(di)產開發企(qi)業角度來(lai)看，相關地(di)(di)區房企(qi)將抓住(zhu)機(ji)會(hui)加速跑(pao)量(liang)，降低(di)庫存風(feng)險。

部分二三四線城市(shi)(shi)(shi)供應量大、庫存高企是(shi)(shi)(shi)不(bu)爭的(de)事實，在經(jing)歷了(le)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)快(kuai)速增長的(de)市(shi)(shi)(shi)場環境后，市(shi)(shi)(shi)場調(diao)整必定會到來。此前(qian)2005年(nian)(nian)(nian)(nian)、2008年(nian)(nian)(nian)(nian)、2011年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)調(diao)整都有導(dao)火(huo)索(suo)。2005年(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)中央政(zheng)府(fu)首次對樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)進行調(diao)控，2008年(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)國際(ji)金(jin)融(rong)危機(ji)，2011年(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)限購政(zheng)策(ce)全面施(shi)行。過往的(de)市(shi)(shi)(shi)場周期走勢表明，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)也是(shi)(shi)(shi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)調(diao)整年(nian)(nian)(nian)(nian)。自年(nian)(nian)(nian)(nian)初以來，銀(yin)行對房地產(chan)開發貸(dai)、個(ge)人住房按揭貸(dai)款都全面收(shou)緊，導(dao)致不(bu)少房企資(zi)金(jin)鏈偏緊，個(ge)人購房需求受抑制，這是(shi)(shi)(shi)引(yin)發今年(nian)(nian)(nian)(nian)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)調(diao)整的(de)重要(yao)原因(yin)。

從(cong)以往經驗看，每次樓(lou)市調(diao)整期基(ji)本在9-12個(ge)月左右(you)，今年的調(diao)整從(cong)春節(jie)過(guo)后的2月開始起算(suan)已歷時(shi)(shi)3個(ge)月，才(cai)剛剛進(jin)入(ru)調(diao)整發展期，還未到最艱(jian)難的時(shi)(shi)刻(ke)。

易(yi)居(ju)(中國)控股有限公司執行(xing)總裁丁(ding)祖昱認(ren)為，今年的調整預計最長不(bu)超過1年，力(li)度上也不(bu)會特別大，企業大可不(bu)必特別悲觀。但考慮到(dao)整體住宅市場容(rong)量基本到(dao)頂，不(bu)要(yao)寄希(xi)望(wang)于經歷此番調整之后，再像從(cong)前數次一樣，引來(lai)量價齊升的紅火光景。

這意(yi)味著房企(qi)必(bi)須(xu)“謹慎樂觀、積極應對”。從推(tui)貨方(fang)面來說，在已出臺(tai)“救市(shi)(shi)”的(de)城市(shi)(shi)或區域，必(bi)須(xu)加快周(zhou)轉、加速跑量(liang)、減少(shao)庫存，一(yi)些尾盤項目甚至可低(di)價促銷；而沒有出臺(tai)政(zheng)策的(de)城市(shi)(shi)，若(ruo)庫存量(liang)大(da)、市(shi)(shi)場(chang)觀望情(qing)緒(xu)不減，房企(qi)更應該密切關注(zhu)市(shi)(shi)場(chang)走勢(shi)和政(zheng)策變(bian)動，做好銷售策略調整(zheng)的(de)準備。

在開工(gong)(gong)(gong)量(liang)和(he)工(gong)(gong)(gong)程進度方面，房(fang)企應該減(jian)少開工(gong)(gong)(gong)量(liang)，延緩部分工(gong)(gong)(gong)程進度。項(xiang)目(mu)一(yi)旦開工(gong)(gong)(gong)就沒有回(hui)頭(tou)路(lu)。在市場情況沒有好轉的時候，沒有開工(gong)(gong)(gong)的項(xiang)目(mu)盡量(liang)不要盲目(mu)開工(gong)(gong)(gong)，審(shen)慎研判后續走勢。而已開工(gong)(gong)(gong)的項(xiang)目(mu)，若(ruo)現(xian)金流(liu)比較(jiao)充裕(yu)的話(hua)，可以適(shi)當(dang)延緩工(gong)(gong)(gong)程進度，減(jian)少存貨積(ji)壓(ya)。

在拿地方面，房企更要頭腦清醒，有必要調低年(nian)度購地計劃。目前，需求端(duan)已出現明(ming)顯降(jiang)(jiang)溫，這(zhe)會逐步傳導到(dao)供(gong)給端(duan)——土(tu)地市(shi)(shi)(shi)場。盡管一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)和部分二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土(tu)地成(cheng)交金額仍(reng)在增長，但(dan)土(tu)地市(shi)(shi)(shi)場已經在逐步降(jiang)(jiang)溫。因此，房企在市(shi)(shi)(shi)場調整期(qi)的應對(dui)方法之(zhi)一(yi)就是(shi)避免高價拿地、減少購地成(cheng)本(ben)。

客觀來講，房(fang)地(di)產市場(chang)已經走過了“輕(qing)輕(qing)松松誰(shui)都能賺(zhuan)錢”的時(shi)代，但行(xing)業發展的空間仍然很(hen)大。中(zhong)國的城市化還遠(yuan)未結(jie)束，2013年中(zhong)國城市化率為53.7%，到2020年將達到60%，城市人口還將繼續增加。此外，中(zhong)國的經濟(ji)轉型、不(bu)動(dong)產精(jing)細化才剛剛開始。這些(xie)都是房(fang)地(di)產發展的有利(li)條件。

未來，房企需要告別粗放(fang)式發展，改變(bian)房價單(dan)邊上漲的慣性思(si)維，關注市場風險和(he)行業變(bian)化，提供高品(pin)質的產品(pin)和(he)專業化的服務，這才能不被市場淘汰。