每(mei)經(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)記者 彭斐 發自(zi)山東    

每(mei)經記者 彭斐(fei) 發(fa)自山東(dong)

如論資排輩(bei)，偏安山東的舒斯貝(bei)爾，充其量(liang)只能(neng)算中(zhong)小房企，但(dan)在剛性兌(dui)付的壓力(li)下，其與信托(tuo)公司的種(zhong)種(zhong)糾(jiu)葛，一直廣受業內高度關注。

今(jin)年(nian)5月，房地產信托(tuo)再迎兌(dui)付高峰(feng)。因未能(neng)按期償(chang)付一(yi)款(kuan)信托(tuo)產品，舒斯(si)貝爾(er)系被迫走上“拍賣席”。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)注意到(dao)，自2012年以來，因資(zi)金鏈緊(jin)張，與舒斯貝爾有關(guan)的多個信托項目陷(xian)入兌(dui)付危機，涉及中信信托、中航信托、昆侖信托等(deng)。一位房(fang)地(di)產(chan)(chan)人士向記(ji)者(zhe)表(biao)示，舒斯貝爾只(zhi)是(shi)青島本地(di)的一個典(dian)型案例，就全(quan)國范圍(wei)而言，今年房(fang)地(di)產(chan)(chan)信托到(dao)期比較(jiao)多，兌(dui)付壓(ya)力會愈加明顯(xian)。

券商研(yan)報顯示，2014年房地(di)產信托到(dao)(dao)期量(liang)約6335億元，月度分(fen)布上，到(dao)(dao)期高(gao)峰在一季度和5月，5月到(dao)(dao)期量(liang)在全(quan)年中占比(bi)達(da)20%，約1267億元。

禍起信托違約/

如(ru)不出意外，5月7日上(shang)午10時，舒(shu)斯貝(bei)爾系的資產(chan)將再次走上(shang) “拍(pai)賣席”，其旗下(xia)的又一塊土(tu)地使用(yong)權，將進(jin)行司(si)法拍(pai)賣。

江西匯通(tong)拍(pai)(pai)賣(mai)有限公司(si) （以下(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)江西匯通(tong)）在4月17日的(de)(de)公告中提及，青島(dao)舒(shu)斯(si)貝爾(er)(er)建設發展有限公司(si)（以下(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)青島(dao)舒(shu)斯(si)貝爾(er)(er)）位于青島(dao)即墨市華山鎮的(de)(de)七(qi)宗共計587736平方米（約882畝(mu)）土地使(shi)用權，將于5月7日拍(pai)(pai)賣(mai)。另一(yi)標的(de)(de)是青島(dao)安(an)都商貿有限公司(si) （以下(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)青島(dao)安(an)都商貿）持(chi)有的(de)(de)青島(dao)國(guo)際(ji)高(gao)爾(er)(er)夫俱樂部(bu)有限公司(si) （以下(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)青島(dao)國(guo)際(ji)高(gao)爾(er)(er)夫）43%股權，拍(pai)(pai)賣(mai)參考價3億元。

5月5日，江西匯通方面向《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者證實，原定(ding)于4月28日舉行的青島國際高(gao)爾夫(fu)43%股(gu)權拍賣會，并未如期(qi)舉行，具體拍賣時(shi)間(jian)另(ling)行通知。

上述兩起資產拍賣(mai)的起因是青(qing)島安(an)都(dou)商貿未能按期償付一款信(xin)托(tuo)產品——中航信(xin)托(tuo)·天啟182號青(qing)島高爾夫股權(quan)收(shou)益權(quan)集合資金信(xin)托(tuo)計(ji)劃 （以下(xia)簡稱天啟182號）。該信(xin)托(tuo)產品募集資金總額3.5億元，信(xin)托(tuo)資金用于(yu)受讓青(qing)島安(an)都(dou)商貿合法所有(you)的青(qing)島國(guo)際高爾夫43%股權(quan)的收(shou)益權(quan)。

知情(qing)人(ren)士(shi)透露(lu)，信(xin)托資(zi)金(jin)并未如期償付(fu)，正(zheng)是(shi)此次拍賣的導火索，根源則在于青(qing)島舒斯貝爾以及(ji)與其有關聯(lian)的青(qing)島安都商貿資(zi)金(jin)鏈斷裂。

對(dui)于(yu)所涉及青(qing)島國際(ji)高爾夫43%股權的(de)拍賣(mai)，《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者多(duo)次致(zhi)電青(qing)島安都商貿，但電話(hua)一直(zhi)無人(ren)接(jie)聽(ting)。

而總部位于山(shan)東(dong)日照的(de)(de)舒斯(si)貝(bei)爾（中國(guo)）辦(ban)公(gong)室人士承認，青(qing)島舒斯(si)貝(bei)爾為其在青(qing)島的(de)(de)分(fen)公(gong)司。但關于前(qian)述公(gong)告涉(she)及的(de)(de)標的(de)(de)問題，該人士不(bu)予置評。

蹊蹺的(de)是(shi)，舒(shu)(shu)斯貝爾（中國(guo)）方面向記者(zhe)提供的(de)青(qing)島(dao)舒(shu)(shu)斯貝爾電話號碼，與青(qing)島(dao)安都(dou)商貿的(de)公開電話一致。

據官網介(jie)紹，舒斯貝(bei)(bei)爾(er)（中國）成立(li)于1988年，是(shi)舒斯貝(bei)(bei)爾(er)集團(tuan)的(de)全資(zi)(zi)子公司(si)(si)，后(hou)者(zhe)是(shi)澳大利亞(ya)跨國公司(si)(si)，以國際(ji)貿(mao)易和房地(di)產投資(zi)(zi)開發(fa)為主。但一(yi)位青島(dao)地(di)產界人士(shi)透露(lu)，舒斯貝(bei)(bei)爾(er)名(ming)義上是(shi)外資(zi)(zi)公司(si)(si)，但這家公司(si)(si)發(fa)家于山東青島(dao)、日照(zhao)地(di)區，實際(ji)控制人是(shi)齊氏家族(zu)，核(he)心人物為齊凌湘、齊曉香、金明。

此前(qian)，有接觸過舒斯貝爾(er)(er)的PE人(ren)(ren)士向(xiang)記者表示:“齊凌湘持有外籍護(hu)照，和金(jin)明(ming)是夫婦。”而在“天啟182號”的信用增級一欄寫道，“安(an)都(dou)商貿實際控制人(ren)(ren)齊凌湘、金(jin)明(ming)承擔個人(ren)(ren)無限(xian)責任擔保”。種種跡象表明(ming)，青島(dao)(dao)舒斯貝爾(er)(er)與青島(dao)(dao)安(an)都(dou)商貿存(cun)在千(qian)絲萬(wan)縷的關系。

拍賣席上的常客/

對于5月7日將(jiang)被拍賣的882畝土地，青島舒斯貝爾此前的規劃(hua)是(shi)投資一別墅項目(mu)——云鼎山城(cheng)住(zhu)宅。

公開資料顯示，云鼎山城項目(mu)總投(tou)資5億元，規劃(hua)總建筑面積約561448.2平方(fang)米，將建設128座3F低層(ceng)住宅以及(ji)眾(zhong)多多層(ceng)、高層(ceng)建筑。按照(zhao)青島舒斯(si)貝爾方(fang)面此前(qian)披(pi)露的規劃(hua)，該(gai)項目(mu)應在2012年(nian)9月開工建設，并于2016年(nian)9月投(tou)入使(shi)用。

不過，一(yi)位曾到項(xiang)目所在(zai)地調研的人士向《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)稱，自(zi)2012年進行環評后，云(yun)鼎山城(cheng)項(xiang)目便(bian)陷入停頓(dun)狀態，至今未能(neng)動工。

在(zai)青島(dao)本地一位地產界人(ren)士看來，青島(dao)舒(shu)斯貝爾為舒(shu)斯貝爾系的一家企業，標榜(bang)為跨國公司的舒(shu)斯貝爾，雖在(zai)青島(dao)、日照曾涉獵多個房地產項目，卻鮮(xian)有成功開發的案(an)例(li)。

記者注意到，作為舒斯貝爾（中國）的(de)核心(xin)運(yun)營項(xiang)目，位于日照大學城(cheng)的(de)西班牙(ya)公館項(xiang)目，原計(ji)劃入駐時間為2013年，但至今仍在(zai)施工(gong)。

記(ji)者在西班(ban)牙公館(guan)售樓處獲悉，因開發商資金鏈(lian)問題，在項目所包含的26棟樓房(fang)中(zhong)，目前只有(you)(you)5棟完成交房(fang)，仍有(you)(you)部分項目正在施工。

在一位房地產(chan)(chan)業(ye)內人(ren)士看來，從資(zi)金構成上，開(kai)發商多依賴(lai)銀行、信托等外(wai)部資(zi)金，建設(she)周期過長，無疑將影(ying)響到(dao)開(kai)發企(qi)業(ye)的回款，由此產(chan)(chan)生的違約壓力在所難(nan)免。

事實上，自(zi)萬科、萬達、中鐵等大佬(lao)進入后(hou)，在(zai)青(qing)島地產界排位并不靠前的舒斯貝爾(er)，卻(que)因屢此走上“拍賣席”，知名(ming)度大增。

2010年8月，中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)·舒斯貝(bei)爾(er)信(xin)(xin)托(tuo)項目(mu)發行成立，期限2.5年，預期年化收益率9%~13%，優先(xian)級份額為(wei)5億(yi)(yi)元。根(gen)據(ju)信(xin)(xin)托(tuo)合(he)同(tong)，青(qing)島舒斯貝(bei)爾(er)將位于(yu)青(qing)島黃(huang)(huang)島區的“黃(huang)(huang)島鳳凰灣綜(zong)合(he)項目(mu)”和“溫泉住宅項目(mu)”兩宗(zong)地塊使用權作為(wei)抵押，當(dang)時的評(ping)估價(jia)為(wei)12.7億(yi)(yi)元。

然而(er)，就(jiu)在該信托(tuo)項(xiang)目成(cheng)立半(ban)年后(hou)，中信信托(tuo)以(yi)融資方舒斯貝爾挪用資金(jin)為由，向法(fa)院(yuan)申請抵押物公證(zheng)并(bing)執(zhi)行查封。

自(zi)2011年(nian)8月18日(ri)起，青島舒(shu)斯(si)貝爾(er)位(wei)于黃島區的200畝(mu)土地使用權，即被山東高院查(cha)封，查(cha)封期兩(liang)年(nian)。此后的2012年(nian)8月24日(ri)，中(zhong)信(xin)信(xin)托·舒(shu)斯(si)貝爾(er)信(xin)托項(xiang)目到(dao)期時，該(gai)項(xiang)目并未真正動(dong)工，融資方(fang)舒(shu)斯(si)貝爾(er)未能按(an)期還(huan)本付息，中(zhong)信(xin)信(xin)托隨即啟動(dong)追償程序。

之后(hou)，中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)通過(guo)司法途(tu)徑申請拍賣(mai) “黃(huang)島(dao)鳳凰(huang)灣(wan)綜合項目”和“溫泉住宅項目”兩宗地塊使用權(quan)。

不過，上述地塊于2013年(nian)1月8日首次(ci)(ci)(ci)拍(pai)賣(mai)時悉數流拍(pai)。此(ci)后，因舒斯貝爾(er)質疑中(zhong)信信托賤賣(mai)標的資產，第(di)二次(ci)(ci)(ci)拍(pai)賣(mai)也最終被迫暫停(ting)。在(zai)2013年(nian)5月初(chu)的第(di)三次(ci)(ci)(ci)拍(pai)賣(mai)中(zhong)，中(zhong)信信托得以(yi)(yi)回籠4億(yi)(yi)資金(jin)，基本覆(fu)蓋項目本金(jin)。5月24日，第(di)三次(ci)(ci)(ci)流拍(pai)的地塊，終于在(zai)第(di)四(si)次(ci)(ci)(ci)拍(pai)賣(mai)中(zhong)以(yi)(yi)折價(jia)20%的底價(jia)（2.5億(yi)(yi)元）拍(pai)出。

根據雙方信托(tuo)合同約定，中(zhong)信信托(tuo)至少需要(yao)6.125億元進(jin)行(xing)項目還本(ben)付息。而在經歷(li)四(si)次拍賣后，中(zhong)信信托(tuo)得以全身(shen)而退。

其(qi)(qi)實(shi)，中(zhong)信(xin)信(xin)托并不是唯一(yi)一(yi)家卷(juan)入的金融機構，自2010年以來，舒(shu)斯貝爾(er)及(ji)關聯企(qi)業(ye)曾借道多家信(xin)托公(gong)司(si)融資，中(zhong)航信(xin)托、昆侖(lun)信(xin)托、新(xin)時代信(xin)托等均(jun)與其(qi)(qi)有過合(he)作。

地(di)產信托迎兌付高峰/

即使頭頂跨國公司光環，偏安一隅(yu)的舒斯貝爾，在青島(dao)房地產(chan)圈甚至都排不上座次。不過(guo)，能把多(duo)家信托公司拉下水(shui)的舒斯貝爾，儼然已是業(ye)內(nei)“名角”。

據《每日經濟新聞》記(ji)者多(duo)方了解，舒斯(si)貝爾通過(guo)母子公(gong)(gong)司和關聯公(gong)(gong)司之間相互擔保、股權質押等方式向(xiang)信托“圈錢”十幾(ji)億元。不(bu)過(guo)，《中國房(fang)地產報》在2013年(nian)的報道(dao)中曾指出，自2010年(nian)以來，舒斯(si)貝爾并沒(mei)有在國內進行(xing)過(guo)正式的項目開發(fa)。

值得注(zhu)意(yi)的是，在山東當(dang)地房地產圈內，亦有舒(shu)斯貝爾將大量(liang)資金轉移海外的質疑。

對此，記者昨日嘗試(shi)聯(lian)系(xi)包括金明在內的多位舒斯貝爾系(xi)公司管理人(ren)員(yuan)，但均未得到正面回復。

在(zai)前(qian)述青島地產界人士看來，舒斯(si)貝爾系公司2010年以來雖多次(ci)借(jie)道信托(tuo)，獲取開發資金，但原本游刃有余的融資財技(ji)，在(zai)房地產政策收緊之(zhi)后(hou)，風(feng)險還是逐漸顯(xian)現(xian)。

“在剛性兌付(fu)的(de)壓力下，如(ru)信托(tuo)產品到(dao)期不能兌付(fu)，出現重大違約，信托(tuo)公司也(ye)要擔責。”山東一位(wei)PE人士認(ren)為。

某大型信(xin)托公司人(ren)士近期指出，去年不(bu)少“中”字頭(tou)信(xin)托公司已經(jing)提(ti)前兌付(fu)了很多房地產信(xin)托，而接手資金一(yi)部(bu)(bu)分來自(zi)于銀(yin)行(xing)，另一(yi)部(bu)(bu)分來自(zi)資管項目(mu)。

上述PE人(ren)士稱(cheng)，“今年房(fang)地產信托到(dao)期(qi)比較多，兌付壓(ya)力較大，可能會(hui)出現一(yi)些到(dao)期(qi)不能兌付的現象。”

據(ju)海通證券不(bu)完全(quan)統計，從2012年8月(yue)到今(jin)年初(chu)，全(quan)國至少有16個信托項目(mu)面臨(lin)兌付壓力(li)。涉事(shi)企(qi)業(ye)以規(gui)模(mo)不(bu)大的(de)民營企(qi)業(ye)為(wei)主，10個項目(mu)與房(fang)地產相關。

據海通證券測算，2014年房(fang)地(di)產(chan)信托(tuo)到期量約為(wei)6335億元，其中5月份(fen)到期量在全年中占(zhan)比達到20%左右。

上述青島房(fang)地產界人(ren)士認(ren)為，就融資(zi)主(zhu)體實(shi)力而言，在(zai)房(fang)地產回款速率低、資(zi)金鏈緊(jin)繃(beng)的情(qing)況下(xia)，中小(xiao)型開發商融資(zi)難(nan)度(du)更(geng)大，其參與的信托項目更(geng)容易出現兌(dui)付風(feng)險(xian)。

也有信(xin)托公司人(ren)士(shi)認為，部分信(xin)托公司在房地產領域(yu)過于激進，留下(xia)了后遺癥，導致信(xin)托計(ji)劃兌(dui)付困難。