每經編輯｜每經記(ji)者 尚希(xi) 發自北京    

每經記者 尚希(xi) 發自北京

5月1日，一篇(pian)名為《毛(mao)大(da)慶(qing)：全國房地產將下行(xing) 搞(gao)不(bu)懂北京樓市》的(de)文(wen)章(zhang)在(zai)網絡上瘋傳(chuan)，深入的(de)分析(xi)以及翔實(shi)(shi)的(de)數(shu)據意(yi)在(zai)反映(ying)目前(qian)真實(shi)(shi)的(de)房產市場現(xian)狀(zhuang)，內容令人震驚。但文(wen)章(zhang)被傳(chuan)出當(dang)日傍晚，萬科(ke)(ke)發表(biao)聲明(ming)稱(cheng)，文(wen)中(zhong)信息不(bu)代表(biao)萬科(ke)(ke)公司(si)和毛(mao)大(da)慶(qing)個人觀點。

“這里面(mian)有(you)兩點比(bi)較明顯不(bu)是(shi)他說的(de)，一個是(shi)對政府的(de)態度；其次(ci)是(shi)對北京(jing)市場(chang)的(de)分析，毛總做了這么多(duo)年的(de)北京(jing)市場(chang)，不(bu)存在說看不(bu)懂(dong)。”昨日(ri)（5月(yue)4日(ri)），北京(jing)萬科相關人士在接受 《每日(ri)經濟新聞》記者采(cai)訪(fang)時證實，毛大慶(qing)的(de)確參加了建(jian)策沙龍(long)，但網上(shang)流傳的(de)發言稿中部分內容并不(bu)屬(shu)實。

被視為(wei)(wei)房地產行(xing)業風向標(biao)的(de)萬科，其(qi)現(xian)(xian)狀體現(xian)(xian)了行(xing)業的(de)整體生存狀態。進入(ru)2014年(nian)，萬科交出的(de)一季報成績并不優(you)異——截至3月31日，萬科實(shi)現(xian)(xian)營(ying)業收入(ru)94.97億元，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)跌32.16%；同(tong)時，歸屬于(yu)上市公司股(gu)東的(de)凈利潤12年(nian)來首次出現(xian)(xian)同(tong)比(bi)下(xia)(xia)滑(hua)，為(wei)(wei)15.3億元，跌5.23%，這一指標(biao)的(de)下(xia)(xia)滑(hua)，被視為(wei)(wei)房地產行(xing)業進入(ru)拐(guai)點(dian)。

萬科稱部分內容系偽造

5月1日，微信朋友圈中(zhong)，萬科執行(xing)副總裁毛(mao)大慶(qing)近萬字的(de)發言(yan)讓市(shi)場(chang)風聲鶴唳(li)。《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者注(zhu)意到，這篇文(wen)章中(zhong)，毛(mao)大慶(qing)的(de)發言(yan)核心內容為三點(dian)：內地反(fan)腐(fu)對于(yu)高端市(shi)場(chang)的(de)影響、部分城市(shi)的(de)供(gong)應(ying)過剩、銀行(xing)資金面收緊。發言(yan)中(zhong)引用(yong)了大量(liang)的(de)數據以及城市(shi)案例，信息量(liang)極大。

作為房產龍頭的高(gao)管，毛大慶的“看空論”對市場的影響力不(bu)言而喻(yu)。但在文章(zhang)被流傳不(bu)到24個小時(shi)(shi)的時(shi)(shi)間，萬(wan)科方面(mian)緊(jin)急發布聲明稱，該(gai)文章(zhang)內容不(bu)是由活(huo)動(dong)主辦方和(he)萬(wan)科公(gong)(gong)司(si)提供。文中信(xin)息不(bu)代表萬(wan)科公(gong)(gong)司(si)和(he)毛大慶個人觀(guan)點，如果有采訪需求，請聯(lian)系北(bei)京公(gong)(gong)司(si)品牌部。

隨后(hou)，原住建部政策研究中心主任陳淮發布微博稱，“網傳萬科毛總一個內部沙龍發言，這會(hui)(hui)恰(qia)為我主持。在我印(yin)象中，毛總所講關鍵點(dian)(dian)，一是(shi)市(shi)場價格有(you)點(dian)(dian)敏感，二是(shi)不同(tong)城(cheng)(cheng)市(shi)出現分化，三是(shi)有(you)些城(cheng)(cheng)市(shi)盲目擴(kuo)張。并(bing)無超出近(jin)期市(shi)場議(yi)論的夸張之(zhi)語(yu)。既然(ran)有(you)參與者不珍惜此(ci)交流機會(hui)(hui)，再不會(hui)(hui)有(you)這沙龍了。”

“這(zhe)原本是(shi)內部(bu)會議，受邀參加大(da)多是(shi)房企高(gao)層、行業分析機構領導也有政府(fu)部(bu)分的一些高(gao)層，大(da)家也都會比較(jiao)坦誠地去交(jiao)流。”一位不愿具名的行業人士對記者表示。

昨日，記者聯(lian)系了(le)北(bei)(bei)(bei)京萬科相關人(ren)士，該(gai)人(ren)士表示，雖然毛總的確參(can)加了(le)這一(yi)沙龍，但是(shi)(shi)網絡(luo)上傳播的這篇文章中有一(yi)些內容并非是(shi)(shi)毛總的發言。“可以看到(dao)比較明顯的兩點(dian)，一(yi)個(ge)是(shi)(shi)對(dui)政府(fu)的態度，不(bu)管(guan)是(shi)(shi)萬科還(huan)是(shi)(shi)毛總都不(bu)會指(zhi)責(ze)政策荒謬；其次，毛總已經做了(le)很(hen)多(duo)年(nian)的北(bei)(bei)(bei)京市場(chang)，在之前接受(shou)大家的采(cai)訪中，對(dui)于市場(chang)的思路也很(hen)清晰，不(bu)存在說(shuo)看不(bu)懂(dong)北(bei)(bei)(bei)京市場(chang)。”

最近，北(bei)京萬科部分在售項(xiang)目銷售價格的下調引(yin)發了市場關(guan)注。此前萬科橙項(xiang)目號(hao)稱開盤(pan)“降3000元(yuan)”引(yin)起各方熱議，更有甚者將(jiang)其稱為(wei)北(bei)京樓市的“崩盤(pan)信號(hao)”。

而在(zai)上(shang)述發言中，記者看(kan)到文章中也(ye)提到這(zhe)樣的(de)(de)內(nei)容：“市場中90%以(yi)上(shang)還(huan)是(shi)(shi)剛性需求(qiu)，他們(men)的(de)(de)臨界(jie)點特別敏感。前(qian)段時間萬(wan)(wan)科(ke)(ke)在(zai)北(bei)京賣的(de)(de)房子(zi)（住總萬(wan)(wan)科(ke)(ke)聯(lian)合開發的(de)(de)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)橙項(xiang)目(mu)(mu)，單價2.2萬(wan)(wan)元(yuan)），在(zai)市場上(shang)引(yin)起軒然大(da)波(bo)，這(zhe)個項(xiang)目(mu)(mu)是(shi)(shi)被建委要(yao)(yao)求(qiu)價格合理一點，低一點，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)提出有(you)(you)股東、合作(zuo)伙(huo)伴(ban)，是(shi)(shi)否可以(yi)不賣，但建委仍然要(yao)(yao)求(qiu)賣，要(yao)(yao)求(qiu)我們(men)起帶頭(tou)作(zuo)用……萬(wan)(wan)科(ke)(ke)要(yao)(yao)帶頭(tou)降價了(le)……”現在(zai)市場的(de)(de)價格承(cheng)受(shou)空間和區間是(shi)(shi)非常(chang)明確的(de)(de)。“我們(men)（萬(wan)(wan)科(ke)(ke)）有(you)(you)一個建委批(pi)了(le)的(de)(de)賣3.6萬(wan)(wan)每平方米的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)，在(zai)北(bei)京亦莊，開盤后賣了(le)40%，后面的(de)(de)量就走得很慢很慢了(le)，大(da)家能看(kan)出，2.2萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)4小時銷售賣光，3.6萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)很慢。”

對于萬科接(jie)下(xia)來的定價策略，上述相關(guan)人士對《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者表示，會堅持響應政府的號召，根據政府的要求來確定價格(ge)。

萬科拿地速度未放緩

對此次事件，上(shang)(shang)述相(xiang)關(guan)人(ren)(ren)士指出(chu)，在萬(wan)科的(de)歷史上(shang)(shang)也(ye)曾遇到(dao)過相(xiang)似事件。早在2008年(nian)，一篇名為 《萬(wan)科集團主要(yao)負責(ze)人(ren)(ren)在松(song)山湖會議上(shang)(shang)的(de)講(jiang)話》的(de)文稿在網(wang)絡上(shang)(shang)流(liu)出(chu)，講(jiang)話中的(de)主要(yao)內容也(ye)涉及(ji)對于(yu)市場看空的(de)判斷(duan)，并稱要(yao)敢于(yu)降(jiang)價(jia)，勇于(yu)降(jiang)價(jia)……

萬(wan)科(ke)當(dang)年(nian)也(ye)曾發(fa)布澄(cheng)清聲(sheng)明稱該文稿系偽造，并(bing)報案意(yi)在通(tong)過法律途(tu)徑追究(jiu)有(you)關人員的(de)責任(ren)。時(shi)隔6年(nian)，萬(wan)科(ke)再(zai)次“中招”，但(dan)不同的(de)是(shi)此次并(bing)非(fei) “空穴來(lai)風(feng)”，萬(wan)科(ke)方面也(ye)證(zheng)實了此次會議的(de)真實性，只是(shi)強調部分(fen)內容(rong)并(bing)非(fei)出自毛大慶，而是(shi)有(you)所篡(cuan)改。

值得注意的(de)是，在這(zhe)篇文章中，對于庫(ku)存問(wen)題(ti)有較詳細(xi)的(de)分析——萬(wan)科以平均21個(ge)月(yue)作為風險警戒(jie)線，但(dan)目前包括無錫、寧波、杭州、上(shang)海(hai)、唐山等多個(ge)城市(shi)的(de)庫(ku)存已經遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)超過了(le)這(zhe)一警戒(jie)線。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)隨后(hou)翻(fan)閱(yue)了萬科(ke)一(yi)季度業績報告，第一(yi)季度公司實現(xian)開工面積為420萬平方(fang)米，占(zhan)全年(nian)新(xin)開工計劃的(de)比例為18.8%。隨著未來開工規模的(de)增加(jia)，預計公司全年(nian)實現(xian)的(de)開工面積會(hui)高于年(nian)初制(zhi)定的(de)計劃。期末，公司凈負債率(lv)為40.9%，持有現(xian)金375.3億(yi)元(yuan)。

在合并(bing)現(xian)金(jin)流量表中，購(gou)買商(shang)品(pin)、接受(shou)勞(lao)(lao)務(wu)(wu)(wu)支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)的(de)現(xian)金(jin)從去年同期的(de)320億(yi)(yi)元(yuan)下(xia)降為249億(yi)(yi)元(yuan)，同比減(jian)少(shao)了70億(yi)(yi)元(yuan)左右。而對比“招保(bao)萬金(jin)”中其(qi)他三家房企的(de)這(zhe)一數(shu)(shu)字，萬科(ke)一季度支(zhi)(zhi)(zhi)出有所(suo)減(jian)少(shao)。這(zhe)個數(shu)(shu)據實際反(fan)映公司購(gou)買商(shang)品(pin)、接受(shou)勞(lao)(lao)務(wu)(wu)(wu)實際支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)的(de)現(xian)金(jin)，包(bao)括本(ben)(ben)期購(gou)入(ru)商(shang)品(pin)、接受(shou)勞(lao)(lao)務(wu)(wu)(wu)支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)的(de)現(xian)金(jin)，以(yi)及本(ben)(ben)期支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)前期購(gou)入(ru)商(shang)品(pin)、接受(shou)勞(lao)(lao)務(wu)(wu)(wu)的(de)未付(fu)款項和本(ben)(ben)期預付(fu)款項、購(gou)買或接受(shou)小規(gui)模(mo)納(na)稅人所(suo)銷(xiao)售商(shang)品(pin)或提(ti)供的(de)勞(lao)(lao)務(wu)(wu)(wu)而支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)的(de)增值稅。

“但從單(dan)個(ge)季度(du)的指標(biao)下降還不(bu)能(neng)(neng)判(pan)斷萬科放緩開發進度(du)，整(zheng)個(ge)投資(zi)計劃的安排之前就已經確定，而去(qu)年(nian)購買商品(pin)服務的支(zhi)出(chu)很猛，光(guang)土地支(zhi)出(chu)就超過了2012年(nian)的一倍(bei)。這一季度(du)下降只能(neng)(neng)是(shi)說去(qu)年(nian)的基數比(bi)較高。”一位不(bu)愿具名的分析人士表(biao)示。

隨(sui)后，記者統計了萬科(ke)去(qu)年一季(ji)度(du)以及今(jin)年一季(ji)度(du)拿(na)地(di)支出的(de)對比，發現在(zai)土地(di)購買上(shang)萬科(ke)并未放緩。今(jin)年一季(ji)度(du)，萬科(ke)拿(na)下(xia)10宗地(di)塊，總(zong)建(jian)筑(zhu)面積為(wei)16.52萬平方米(mi)(mi)，總(zong)金額為(wei)83.46億元。而去(qu)年同期拿(na)下(xia)11宗地(di)塊，總(zong)建(jian)筑(zhu)面積17.58萬平方米(mi)(mi)，總(zong)金額為(wei)49.87億元。根據克而瑞統計數據，萬科(ke)去(qu)年一季(ji)度(du)的(de)平均樓面價(jia)(jia)為(wei)2835.79元/平方米(mi)(mi)，而今(jin)年一季(ji)度(du)為(wei)5050.47元/平方米(mi)(mi)。土地(di)價(jia)(jia)格的(de)上(shang)漲速度(du)十分明顯(xian)。

“并不能(neng)從毛(mao)大(da)(da)慶的講話中判斷出萬(wan)科(ke)(ke)會(hui)放緩開(kai)發腳(jiao)步，萬(wan)科(ke)(ke)需(xu)要大(da)(da)量拿地來支撐下(xia)半年的業績。”在分析人(ren)士(shi)看(kan)來，萬(wan)科(ke)(ke)一(yi)(yi)季(ji)度(du)凈利潤的下(xia)滑與其自身(shen)控(kong)制(zhi)結算節(jie)奏有(you)很大(da)(da)關系，“一(yi)(yi)個項(xiang)目(mu)交房從具備結算條件后(hou)通常可以(yi)(yi)調節(jie)半年時間，也就是說原本(ben)有(you)一(yi)(yi)些項(xiang)目(mu)可以(yi)(yi)放在一(yi)(yi)季(ji)度(du)結算但沒有(you)結算”，之(zhi)所(suo)以(yi)(yi)會(hui)放慢結算，與大(da)(da)股東(dong)華潤高層(ceng)更(geng)替以(yi)(yi)及內部推行的合(he)伙人(ren)制(zhi)度(du)有(you)關。