每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記(ji)者 區家彥 發自廣(guang)州    

每經記者 區家彥 發自廣州

隨(sui)著(zhu)一(yi)季度各地樓市陷入低谷，部分二、三線城市醞(yun)釀調(diao)整(zheng)限購(gou)政策。

南(nan)寧(ning)市房管局(ju)日(ri)前發(fa)(fa)文，根據《廣(guang)西(xi)(xi)壯族自(zi)治區人民(min)(min)政(zheng)府關于(yu)促進(jin)廣(guang)西(xi)(xi)北部灣經(jing)濟(ji)區開(kai)放(fang)開(kai)發(fa)(fa)的若干(gan)政(zheng)策(ce)規定》，結(jie)合《廣(guang)西(xi)(xi)北部灣經(jing)濟(ji)區同城化(hua)發(fa)(fa)展推進(jin)方案》精神，從2014年4月25日(ri)起，廣(guang)西(xi)(xi)北部灣經(jing)濟(ji)區內的北海、防城港、欽(qin)州、玉林、崇左市戶籍(ji)居民(min)(min)家庭(ting)可(ke)參照(zhao)南(nan)寧(ning)市戶籍(ji)居民(min)(min)家庭(ting)政(zheng)策(ce)在南(nan)寧(ning)市購房。這(zhe)意(yi)味著，上(shang)述五城居民(min)(min)在南(nan)寧(ning)“限(xian)購1套房”的緊箍咒得(de)以(yi)解(jie)除，這(zhe)也是(shi)第一份由官方正(zheng)式(shi)發(fa)(fa)布(bu)的住房限(xian)購政(zheng)策(ce)調整(zheng)文件。

備受(shou)期待的樓(lou)市“小(xiao)陽春”始終沒有(you)出現(xian)，市場壓力導致(zhi)越(yue)來越(yue)多(duo)的城市意欲加入“救市大軍(jun)”。

易居(ju)中(zhong)國執行總裁丁祖(zu)昱向《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，中(zhong)央政府(fu)提出“分類調控”，賦予地(di)方(fang)政府(fu)更多在樓市(shi)調控中(zhong)的主(zhu)導權，地(di)方(fang)政府(fu)“松綁限購”的意愿強烈(lie)，但當前(qian)的市(shi)場問題不能簡單(dan)地(di)歸因于限價(jia)，關鍵點是信貸趨(qu)緊與供求失(shi)衡(heng)，僅通(tong)過松綁限購帶來(lai)的市(shi)場作用(yong)或相(xiang)當有限。

將增加逾千(qian)萬可購房人口/

“有業界評(ping)論說這是地方(fang)政府打響(xiang)救市的(de)(de)第(di)一槍，我(wo)覺得這種說法(fa)有待商榷(que)，南寧的(de)(de)市場情況(kuang)并不算嚴峻，這次政策調控的(de)(de)力度也相(xiang)當有限”，中原地產首(shou)席(xi)分析師張大(da)偉向記者表(biao)示。

按照南寧市(shi)(shi)(shi)(shi)此前的(de)住房(fang)(fang)限(xian)購政策，對(dui)于已(yi)有一套(tao)住房(fang)(fang)的(de)本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)(ting)、能夠提供(gong)在本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)行政區域(yu)內累計(ji)一年以(yi)上(shang)納(na)稅(shui)證(zheng)明(ming)(ming)或社會保(bao)險繳納(na)證(zheng)明(ming)(ming)的(de)非本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)無(wu)住房(fang)(fang)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)(ting)，在本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)區范圍內限(xian)新購一套(tao)住房(fang)(fang)；對(dui)于擁(yong)有兩套(tao)及(ji)以(yi)上(shang)住房(fang)(fang)的(de)本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)(ting)、擁(yong)有一套(tao)及(ji)以(yi)上(shang)住房(fang)(fang)的(de)非本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)(ting)、無(wu)法提供(gong)在本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)行政區域(yu)內累計(ji)一年以(yi)上(shang)納(na)稅(shui)證(zheng)明(ming)(ming)或社會保(bao)險繳納(na)證(zheng)明(ming)(ming)的(de)非本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)(ting)，在本(ben)(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)區范圍內暫停向(xiang)其出(chu)售(shou)住房(fang)(fang)。

當(dang)地某(mou)中介人士告訴記者，南寧的限購(gou)范圍(wei)原本(ben)只在市區以(yi)內(nei)，而且執行力度并不嚴格，很多買家只需(xu)繳納幾千元即可消除購(gou)房記錄，這(zhe)次政策調整(zheng)對市場帶來的作用有限。

此外，與此前(qian)傳出松(song)綁限購政策的(de)(de)(de)溫(wen)州、杭州等城市(shi)(shi)相(xiang)比(bi)，南(nan)寧(ning)的(de)(de)(de)庫存(cun)(cun)狀況仍處(chu)于相(xiang)對合理(li)的(de)(de)(de)水平(ping)。克(ke)而(er)(er)瑞(rui)數據庫最(zui)新數據顯示，截至4月27日，廣西南(nan)寧(ning)的(de)(de)(de)商品房庫存(cun)(cun)為(wei)546萬平(ping)方米，合計(ji)48900套(tao)，而(er)(er)今(jin)年第一(yi)季度，南(nan)寧(ning)的(de)(de)(de)商品房成交面積為(wei)162萬平(ping)方米，按照一(yi)季度的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場消化能力，目前(qian)南(nan)寧(ning)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)商品房庫存(cun)(cun)去化周期約為(wei)13.5個(ge)月。

克而(er)瑞研究中心研究經理楊科(ke)偉認為(wei)，南寧“松(song)綁(bang)”限購并非由于庫存壓(ya)力(li)大而(er)急(ji)需去化，而(er)是(shi)與其所處的(de)北(bei)部(bu)灣(wan)經濟區特殊位置有關(guan)，作為(wei)全國第一個國際(ji)區域經濟合作區，必須要實現人口、資金等資源的(de)合理配置，并加(jia)快(kuai)經濟區熱度的(de)提升，因此此番調(diao)整(zheng)更(geng)注(zhu)重的(de)是(shi)去樓市調(diao)控行政化，推進(jin)北(bei)部(bu)灣(wan)經濟區域同城化發展(zhan)。

“當然，政策本身能起到(dao)‘繞道’限購令的作(zuo)用(yong)。”張大偉(wei)認(ren)為，南(nan)寧(ning)(ning)市人(ren)口(kou)(kou)約為666.16萬，預(yu)計在政策調整后納(na)入參照戶籍的五(wu)市人(ren)口(kou)(kou)總數(shu)超千(qian)萬，這意味著將為南(nan)寧(ning)(ning)增加超過(guo)千(qian)萬的可(ke)購房(fang)基礎人(ren)口(kou)(kou)，對于改善市場(chang)預(yu)期(qi)、促進成交還是有一定的幫助(zhu)。

限(xian)(xian)購(gou)“松(song)綁”刺激作用(yong)有限(xian)(xian)/

4月(yue)(yue)份即將結束，全(quan)國(guo)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)依然沒有出現回(hui)暖的(de)(de)跡象。中原地(di)產(chan)研究(jiu)中心統計數據顯(xian)示，截(jie)至4月(yue)(yue)27日(ri)，全(quan)國(guo)54個重點(dian)城市(shi)于(yu)4月(yue)(yue)份合(he)計住宅簽約(yue)17.25萬(wan)套，環比(bi)3月(yue)(yue)同(tong)期的(de)(de)18.37萬(wan)套下(xia)調了6.1%。同(tong)比(bi)2013年同(tong)期的(de)(de)23.3萬(wan)套下(xia)調幅(fu)度達到26%。這也是自去(qu)年12月(yue)(yue)以來，成交量連續4個月(yue)(yue)處(chu)于(yu)下(xia)調的(de)(de)趨勢。

在(zai)(zai)市(shi)場(chang)壓力下(xia)，包括(kuo)溫州、長沙、杭州在(zai)(zai)內的(de)多個城市(shi)限(xian)購(gou)“松綁”的(de)消息(xi)不脛而走。據《經(jing)濟參考報(bao)(bao)》報(bao)(bao)道，天(tian)津濱海新(xin)區(qu)正在(zai)(zai)積極研究、申報(bao)(bao)適合新(xin)區(qu)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)發展的(de)政策支持，爭取在(zai)(zai)差別化限(xian)購(gou)、共(gong)有產(chan)權(quan)模(mo)式購(gou)房政策等方(fang)(fang)面找到(dao)突破口。繼此前將落戶(hu)標(biao)準調整至60平方(fang)(fang)米后(hou)，市(shi)場(chang)盛傳(chuan)無錫將對144平方(fang)(fang)米以上商品(pin)房取消限(xian)購(gou)。杭州蕭山區(qu)也(ye)確認允許土地(di)競買保證金上限(xian)不超過1000萬元。

克而瑞的研究數據(ju)顯示，截至今年(nian)3月末，杭州、大連、天津、太原、青島、寧波、長(chang)春、沈(shen)陽、溫州等重(zhong)點(dian)二三線城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地消化周期在(zai)3年(nian)以上，這批高庫(ku)存城(cheng)市(shi)(shi)“救市(shi)(shi)”的意愿自然更強。

張大(da)偉預計，后續跟(gen)隨南寧出臺“救市(shi)(shi)”政(zheng)策(ce)(ce)(ce)的(de)城市(shi)(shi)將明(ming)顯增加，但由于(yu)二三(san)線城市(shi)(shi)戶籍政(zheng)策(ce)(ce)(ce)相對寬松，限購政(zheng)策(ce)(ce)(ce)松綁對市(shi)(shi)場(chang)的(de)刺(ci)激(ji)作(zuo)用有限，而(er)信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)的(de)調整對市(shi)(shi)場(chang)影響作(zuo)用更(geng)大(da)。

中原(yuan)集團研(yan)究(jiu)中心調研(yan)了17個一、二線城(cheng)(cheng)市發現，信貸并(bing)無松動現象(xiang)，其(qi)中北京、深圳、南昌等城(cheng)(cheng)市進一步趨緊，有更多銀行執行基(ji)準利(li)率再上浮或延長放(fang)款周期。

張大(da)偉(wei)認為，本輪(lun)市場(chang)成交下滑(hua)正是(shi)在信貸環境趨(qu)緊(jin)的背(bei)景之下，因此信貸政(zheng)策(ce)微調(diao)將(jiang)成為緩解市場(chang)趨(qu)冷的重(zhong)要(yao)作用力，如果未來監管部門能(neng)對房貸利率(lv)上(shang)浮作出適(shi)當上(shang)限要(yao)求，對二(er)套房首付款比例小幅下調(diao)以及提高公(gong)積金使用率(lv)，將(jiang)對市場(chang)中(zhong)長(chang)期平穩發展起到至關重(zhong)要(yao)的資金保障作用。