每經編(bian)輯｜每經記者 區家(jia)彥 發自廣州    

每經記(ji)者 區家彥 發自廣州(zhou)

誰也沒有想到，年初遭(zao)到資(zi)本(ben)市場(chang)拋棄的地產(chan)股，如今成為投資(zi)者眼中的“香(xiang)餑(bo)(bo)餑(bo)(bo)”。

繼生命人(ren)壽與安邦保險(xian)連(lian)續大手筆增(zeng)持(chi)金地集團（600383，SH）后，4月27日(ri)，“安邦系”旗下的和(he)諧健康保險(xian)股份有限公司(si)也(ye)宣(xuan)布對(dui)金融街(jie)（000402，SZ）舉牌。

國泰君安房地產分析師侯(hou)麗科告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，保(bao)險資(zi)金頻(pin)頻(pin)舉(ju)牌地產公(gong)司(si)，彰(zhang)顯其對低(di)估值、高盈利的地產板塊(kuai)的看好，預計險資(zi)后續仍有動作，股(gu)權分散、資(zi)質(zhi)好和被低(di)估的地產藍(lan)籌(chou)將成為他們的“狩獵(lie)”目標。

險資增持地產股

4月27日(ri)晚(wan)上，金(jin)融街(jie)發(fa)布公告，公司于(yu)2014年(nian)4月25日(ri)晚(wan)收到(dao)“安邦系(xi)”旗下的和諧健(jian)康險通知，其通過二級市場交易累計持(chi)有(you)公司股(gu)票(piao)已(yi)達1.51億股(gu)，占公司股(gu)權比例(li)超過5%。受險資“舉牌”消息的刺激，金(jin)融街(jie)股(gu)價于(yu)昨日(ri)（4月28日(ri)）以漲停收盤。

自去年(nian)(nian)以來，被生命(ming)人(ren)壽與(yu)安邦保險輪番增持(chi)(chi)的(de)金(jin)(jin)地(di)(di)集團更成為資本(ben)市(shi)場的(de)焦點。公司最(zui)新發布的(de)公告顯示，截(jie)至4月25日，生命(ming)人(ren)壽持(chi)(chi)有(you)(you)金(jin)(jin)地(di)(di)集團總股(gu)本(ben)達24.81%，安邦保險也持(chi)(chi)有(you)(you)15%，兩大(da)險資合共持(chi)(chi)有(you)(you)39.81%的(de)股(gu)權，成為金(jin)(jin)地(di)(di)集團前兩大(da)股(gu)東。截(jie)至昨日，金(jin)(jin)地(di)(di)集團股(gu)價收報于10.22元(yuan)/股(gu)，年(nian)(nian)內漲幅高達55%。

國泰君安發(fa)布的研究報(bao)告認為(wei)，險(xian)資之(zhi)所以(yi)大舉增(zeng)持地產(chan)股，一方(fang)面是由于從今(jin)年5月1日起，新(xin)的《保險(xian)資金運用管理(li)暫行辦法》開(kai)始實(shi)(shi)施，理(li)論上(shang)險(xian)資投資股票(piao)和股票(piao)基金比例可升(sheng)至(zhi)30%，而截至(zhi)2月末，該(gai)項(xiang)投資金額(e)比例僅(jin)為(wei)10.63%，資產(chan)質量好、估值低的地產(chan)藍籌(chou)自然獲得保險(xian)資金的青睞(lai)。另一方(fang)面，很(hen)多保險(xian)公司開(kai)始涉水養老地產(chan)，如果能控制地產(chan)公司有望實(shi)(shi)現(xian)更好的業務(wu)協(xie)同。

格雷投資(zi)研究總監兼副總經理馮立輝表示，雖(sui)然房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業頂(ding)峰期或將結束(shu)，行業前景遭看淡，但行業集(ji)中度仍(reng)在(zai)不斷提高(gao)，這意味著市場份(fen)額正在(zai)向大(da)型房(fang)企轉移(yi)，目前地(di)產(chan)(chan)藍籌(chou)股(gu)估(gu)值很低，因此買入地(di)產(chan)(chan)藍籌(chou)獲取長期穩定(ding)收(shou)益是保(bao)險資(zi)金大(da)舉建倉地(di)產(chan)(chan)股(gu)的(de)重要(yao)原(yuan)因。

“除此之(zhi)外，近年來(lai)越來(lai)越多保險機構通(tong)(tong)過投(tou)資(zi)商業(ye)地產以求獲得(de)穩定的(de)(de)租金收益，但與直接收購商業(ye)物業(ye)相比(bi)，通(tong)(tong)過二級市(shi)場收購股權顯然更(geng)便宜。”馮立輝告訴記者(zhe)，以金融(rong)街為例，公(gong)司目(mu)前持(chi)有68.2萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)的(de)(de)自(zi)持(chi)物業(ye)，其中(zhong)約45萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)位于北京核心區域，單價至(zhi)少(shao)為5萬(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)，物業(ye)市(shi)值(zhi)(zhi)在(zai)200億元(yuan)以上。相比(bi)之(zhi)下，通(tong)(tong)過買入現(xian)時公(gong)司市(shi)值(zhi)(zhi)尚不(bu)足200億元(yuan)的(de)(de)金融(rong)街股權，“曲線”獲取這些物業(ye)的(de)(de)投(tou)資(zi)收益顯然是更(geng)佳(jia)的(de)(de)選擇。

股權分散公(gong)司或成“獵(lie)物(wu)”

目前地產股估值(zhi)已降至(zhi)歷史最低水平，但房地產價格依然高企(qi)，這為險(xian)資提供了極好的介入(ru)機會(hui)。

以萬(wan)科為(wei)例，公司去(qu)(qu)年銷售額(e)達到1709億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，拿地(di)金(jin)額(e)超(chao)過939億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，截至去(qu)(qu)年末萬(wan)科持(chi)有的(de)貨幣資(zi)金(jin)高達443.6億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，但(dan)以昨日的(de)收盤(pan)價計算，萬(wan)科的(de)總市值僅(jin)為(wei)878億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。易居(ju)中國執(zhi)行總裁丁祖(zu)昱直(zhi)言，按照郁亮的(de)算法，300億(yi)(yi)(yi)元(yuan)就能成為(wei)萬(wan)科的(de)第(di)一大股東，如果這樣(yang)就能把(ba)全球第(di)一大的(de)房企控制下來，不失為(wei)一單(dan)非(fei)常劃算的(de)投資(zi)。

侯麗科表示，在接(jie)(jie)連“舉牌”金地集團(tuan)與(yu)金融街后，預計險資(zi)接(jie)(jie)下來仍有(you)“動(dong)作”，其中(zhong)，對于部分股權(quan)分散且(qie)資(zi)質(zhi)較好的地產公(gong)司而言，由于險資(zi)可以更容易獲得其實際控制權(quan)，并進行相應(ying)改組(zu)，從而獲得更好的業務協同，因(yin)此這(zhe)類公(gong)司最有(you)可能獲得險資(zi)的關注。

國泰(tai)君安的研究報告顯示，A股(gu)(gu)(gu)第一大股(gu)(gu)(gu)東持股(gu)(gu)(gu)比例在30%以(yi)下的地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)(gu)共有(you)(you)20家(jia)，包括萬(wan)科、金地(di)(di)(di)集(ji)團、華(hua)發股(gu)(gu)(gu)份、陽(yang)光城、蘇(su)寧環球、珠江實業(ye)(ye)等知名(ming)房企，這(zhe)其中共有(you)(you)16家(jia)地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)(gu)2014年預期市盈率低于10倍，這(zhe)批公司(si)有(you)(you)望成為險資(zi)的新“獵物”。此外，華(hua)夏幸福、首開股(gu)(gu)(gu)份、華(hua)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)目前險資(zi)持有(you)(you)比例已(yi)達5%及以(yi)上，預計未來繼續加倉可能性較大。

但值得(de)注(zhu)意(yi)(yi)的(de)是，險資(zi)的(de) “舉牌”并不意(yi)(yi)味著上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企現有管(guan)理層的(de)控制權(quan)會(hui)輕(qing)易(yi)旁落。馮(feng)立輝告訴記者(zhe)，即便(bian)是對(dui)(dui)上(shang)(shang)述股權(quan)分散型的(de)上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企，要(yao)(yao)取得(de)絕對(dui)(dui)話(hua)語(yu)權(quan)并非易(yi)事(shi)，以萬科(ke)為(wei)例(li)，公(gong)司管(guan)理層向(xiang)來以強勢(shi)著稱(cheng)，大股東(dong)華潤(run)集團財(cai)力(li)雄厚且與現任高管(guan)團隊關系密切，像華發股份(fen)、珠江實業等房(fang)企背(bei)后(hou)均擁有國資(zi)背(bei)景，要(yao)(yao)從(cong)其手上(shang)(shang)獲取掌控權(quan)相當(dang)困難(nan)。

“實際(ji)上，相對于(yu)保險公(gong)司5.5%的投資收(shou)(shou)益(yi)假設，投資地產股有望獲得遠高(gao)于(yu)此的收(shou)(shou)益(yi)率，因此我相信大多數保險公(gong)司最終(zhong)目的在(zai)于(yu)獲取(qu)長期投資收(shou)(shou)益(yi)。”馮立輝認為，部分(fen)險資也(ye)會嘗試通(tong)過(guo)在(zai)董事會獲取(qu)一定的話(hua)語權后，施壓要(yao)求管理層加大現(xian)金分(fen)紅，但取(qu)代現(xian)任(ren)管理層的可能性并不高(gao)。