每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記(ji)者 胡健 發(fa)自北京     

每(mei)經記(ji)者(zhe) 胡(hu)健 發(fa)自(zi)北京(jing)

國土(tu)資(zi)源部日前下(xia)發(fa) 《養老服(fu)務(wu)(wu)(wu)設施(shi)用(yong)地(di)指導意(yi)(yi)見》（以下(xia)簡(jian)稱《意(yi)(yi)見》），圍繞保障養老服(fu)務(wu)(wu)(wu)設施(shi)用(yong)地(di)供(gong)應、規(gui)范養老服(fu)務(wu)(wu)(wu)設施(shi)用(yong)地(di)開(kai)發(fa)利用(yong)管(guan)理(li)、大力支持養老服(fu)務(wu)(wu)(wu)業發(fa)展(zhan)，明(ming)確提(ti)出九條意(yi)(yi)見。

《意見》第(di)三條(tiao)明確規(gui)定(ding)，“新建養(yang)老機構服務設施用地(di)(di)的(de)，應根據(ju)城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)布(bu)局要求，統籌考慮，分(fen)期分(fen)階段納入國有建設用地(di)(di)供應計劃(hua)。”

上(shang)海易居房(fang)地(di)產(chan)研究院研究員(yuan)嚴躍進(jin)告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，國土資(zi)源部日前(qian)出臺(tai)養老(lao)用地(di)政策(ce)，直接(jie)對未來的(de)養老(lao)地(di)產(chan)開(kai)發產(chan)生(sheng)利好影響。有(you)保有(you)壓的(de)政策(ce)引導、公益性(xing)和市(shi)場化的(de)運作、城鄉(xiang)養老(lao)地(di)產(chan)聯動開(kai)發等模式(shi)，都能振(zhen)奮相關投資(zi)者。

會所(suo)等商業設(she)施用地未入列(lie)

去年,國務(wu)院發布《關(guan)于(yu)加快發展(zhan)養(yang)老服(fu)務(wu)業的若干意(yi)見》要求保障養(yang)老服(fu)務(wu)設施(shi)用地(di)供應,規范(fan)養(yang)老服(fu)務(wu)設施(shi)用地(di)開(kai)發利用管理(li)。

國土(tu)部(bu)(bu)最新的(de)《意見》首(shou)先明(ming)確界定了(le)養老服務設施用地(di)(di)范圍。明(ming)確專門為老年人提供生活照料、康復(fu)護理、托管等(deng)服務的(de)房屋(wu)和場地(di)(di)設施占(zhan)用土(tu)地(di)(di)，才可確定為養老服務設施用地(di)(di)。老年酒店、賓館、會所、商(shang)(shang)場、俱樂部(bu)(bu)等(deng)商(shang)(shang)業(ye)性設施占(zhan)用土(tu)地(di)(di)，不屬于(yu)此范圍。

《意(yi)見》同時明(ming)確，規劃(hua)為醫(yi)衛慈(ci)善(shan)用(yong)地(di)的土地(di)，方可布(bu)局養老服務設(she)施用(yong)地(di)，其(qi)他用(yong)地(di)中只能配套(tao)建設(she)養老服務設(she)施用(yong)房，并分攤相應的土地(di)面積(ji)。

嚴躍進(jin)分析說，政(zheng)策(ce)中明(ming)確了老年酒店等物(wu)業不屬(shu)于政(zheng)策(ce)“偏(pian)袒”的(de)(de)領(ling)域。過去很多開(kai)發(fa)商涉(she)足養(yang)(yang)老地產，本意是在規(gui)避繳納土(tu)地出(chu)讓金和(he)限購政(zheng)策(ce)的(de)(de)影響。此次(ci)將養(yang)(yang)老用(yong)地的(de)(de)政(zheng)策(ce)鼓勵范圍明(ming)確界定，規(gui)范未(wei)來房企(qi)的(de)(de)開(kai)發(fa)思路。

北京(jing)和深圳(zhen)等發達城市在此領域(yu)是率先“吃(chi)螃蟹”的城市。

北京早已出(chu)臺(tai)政(zheng)策明確(que)：由政(zheng)府投資(zi)建(jian)(jian)設(she)(she)的(de)養(yang)老(lao)機構(gou)和社(she)會(hui)資(zi)本投資(zi)建(jian)(jian)設(she)(she)的(de)非營(ying)利(li)性養(yang)老(lao)機構(gou)，今(jin)后將由政(zheng)府部門劃撥土地(di)，不需要繳納(na)土地(di)出(chu)讓金。而社(she)會(hui)資(zi)本投資(zi)建(jian)(jian)設(she)(she)的(de)營(ying)利(li)性養(yang)老(lao)機構(gou)，應(ying)在限定地(di)價、規定配套建(jian)(jian)設(she)(she)和提出(chu)管理要求的(de)基(ji)礎上，采用招拍掛等方式供地(di)。

2013年，北(bei)京還按照“計劃適度超前，有效引導預期”的原則，結合區(qu)縣和(he)相關(guan)部門提(ti)供的項目梳理，2013年計劃中首次(ci)單列養老設施用(yong)地(di)供地(di)計劃100公頃，加大民(min)生用(yong)地(di)供應(ying)。

今年4月10日，深圳掛(gua)牌(pai)出(chu)讓的(de)兩幅養老設施用地(di)，成為(wei)全國(guo)首例掛(gua)牌(pai)出(chu)讓的(de)養老設施用地(di)。盡管此前(qian)被(bei)認(ren)為(wei)對(dui)房企吸(xi)引力不大，但現場競價異(yi)常(chang)激烈。最終，兩幅地(di)塊成交價格共為(wei)6.28億(yi)元(yuan)，相比(bi)出(chu)讓底價1.085億(yi)，溢價4.78倍。

就(jiu)加強養(yang)(yang)老(lao)服(fu)務設(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)地(di)監管，《意見》規(gui)(gui)定(ding)：養(yang)(yang)老(lao)服(fu)務設(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)可整體(ti)轉讓和轉租，不得分割(ge)轉讓和轉租；不得改變(bian)規(gui)(gui)劃(hua)確定(ding)的土地(di)用(yong)途，否則依法收回建(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)；養(yang)(yang)老(lao)服(fu)務設(she)(she)施(shi)(shi)用(yong)地(di)內建(jian)設(she)(she)的居住(zhu)用(yong)房，可參照(zhao)公(gong)共租賃住(zhu)房，套型限(xian)定(ding)在40平方米以內；向符合養(yang)(yang)老(lao)申請條件的老(lao)年(nian)人出租老(lao)年(nian)公(gong)寓、宿舍等(deng)，期(qi)限(xian)一次最長不能(neng)超(chao)過5年(nian)。

以地促養老服務業發展

中(zhong)(zhong)國房地(di)產學會(hui)(hui)副會(hui)(hui)長陳(chen)國強告訴(su)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者，如果單(dan)靠政(zheng)府財政(zheng)資(zi)金和公辦養(yang)老機構去解(jie)決社(she)會(hui)(hui)養(yang)老顯然很難，民(min)營(ying)機構和社(she)會(hui)(hui)資(zi)本(ben)如何介入需要找到平衡點，其中(zhong)(zhong)一大掣肘便是土地(di)。

按照“十二五”規劃(hua)綱要提出(chu)的(de)目(mu)標(biao)，平均每千名老(lao)人擁有的(de)床(chuang)位數要達(da)到30張(zhang)。有業內人士預估，到2015年(nian)，全(quan)國(guo)養(yang)老(lao)床(chuang)位總數將達(da)660多(duo)萬張(zhang)，目(mu)前尚有280多(duo)萬張(zhang)缺口。按照每張(zhang)床(chuang)位需(xu)用(yong)面積30平方(fang)米(mi)計(ji)算，約需(xu)8400萬平方(fang)米(mi)的(de)建筑面積。

國土資源部(bu)土地利用(yong)管理司司長(chang)廖永林(lin)此前表(biao)示，目前一些(xie)公辦養(yang)老(lao)院能享(xiang)受(shou)的(de)政策(ce)(ce)支(zhi)持(chi)，民(min)營養(yang)老(lao)院享(xiang)受(shou)不到，還有(you)改(gai)進的(de)地方(fang)。只(zhi)要(yao)是符合城市規劃(hua)且(qie)確(que)實是從事(shi)養(yang)老(lao)事(shi)業(ye)的(de)民(min)辦養(yang)老(lao)機構，未來在用(yong)地方(fang)面也可能享(xiang)受(shou)到政策(ce)(ce)扶(fu)持(chi)。

《意(yi)見》與此相關(guan)的表述為：養老服(fu)務設(she)施用(yong)地(di)(di)應當(dang)納入(ru)國有建設(she)用(yong)地(di)(di)供應計劃(hua)(hua)。新(xin)建養老服(fu)務機構項目用(yong)地(di)(di)涉及新(xin)增(zeng)建設(she)用(yong)地(di)(di)，符合土地(di)(di)利用(yong)總(zong)體規劃(hua)(hua)和城(cheng)鄉規劃(hua)(hua)的，應當(dang)在土地(di)(di)利用(yong)年度計劃(hua)(hua)指標(biao)中優先予以安(an)排。

在(zai)供(gong)地(di)方(fang)式具體支持(chi)上，《意見》明確，養(yang)老(lao)主(zhu)(zhu)管部門認定的非營利性(xing)養(yang)老(lao)服務(wu)(wu)機構，其養(yang)老(lao)服務(wu)(wu)設(she)施用地(di)可(ke)采(cai)取劃撥供(gong)地(di)。營利性(xing)養(yang)老(lao)服務(wu)(wu)設(she)施用地(di)應當以(yi)租(zu)賃、出讓(rang)等有償(chang)方(fang)式供(gong)應，出讓(rang)年限最高不超過50年，原則上以(yi)租(zu)賃方(fang)式為主(zhu)(zhu)。

“鼓勵租賃的(de)(de)(de)方(fang)式來獲取養(yang)(yang)(yang)老(lao)服務設施用地，是對(dui)養(yang)(yang)(yang)老(lao)用地市場化運(yun)作下的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)創(chuang)新，這能直接降低(di)土地成本。”嚴躍進說，土地制度創(chuang)新優先，能打消各類涉(she)足養(yang)(yang)(yang)老(lao)地產的(de)(de)(de)顧慮，并優化養(yang)(yang)(yang)老(lao)企(qi)業的(de)(de)(de)財務結構和(he)現(xian)金(jin)流(liu)安(an)排。

國(guo)土部還鼓(gu)勵盤(pan)活存量用(yong)地用(yong)于養老(lao)服務設施建(jian)設，規定企事業(ye)單位、個人對城鎮現(xian)有(you)空閑廠房(fang)、學校、社區用(yong)房(fang)等(deng)進行(xing)改造和利用(yong)，興辦養老(lao)服務機構，經規劃批準臨時改變建(jian)筑(zhu)使用(yong)功能、從事非營(ying)(ying)利性(xing)(xing)養老(lao)服務且連續(xu)經營(ying)(ying)一年(nian)以(yi)上的(de)，五年(nian)內可(ke)不(bu)增(zeng)收(shou)土地年(nian)租金或土地收(shou)益差價，土地使用(yong)性(xing)(xing)質也可(ke)暫不(bu)作變更。

嚴躍進分析說，在一定的基礎上，免(mian)收土地(di)年租金或(huo)土地(di)收益(yi)差價，將降(jiang)低此類(lei)投資者的成本。社(she)會力量參(can)與(yu)養老地(di)產(chan)開發，利(li)好未來社(she)區養老模式的成熟(shu)。

此外，《意見》還明(ming)確(que)，農(nong)村集(ji)體經(jing)濟組織可(ke)依法(fa)使(shi)用(yong)本集(ji)體所(suo)有土地，為集(ji)體內(nei)部(bu)成員興辦(ban)(ban)非營利性養老服務設施。民間資(zi)本舉辦(ban)(ban)的非營利性養老機(ji)構(gou)與(yu)政府舉辦(ban)(ban)的養老機(ji)構(gou)可(ke)依法(fa)使(shi)用(yong)農(nong)民集(ji)體所(suo)有的土地。

嚴躍(yue)進分(fen)析說，這符合目前新型(xing)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)和(he)農村集(ji)體建設用地(di)入市的基本要求。部分(fen)城(cheng)鄉結合部的土地(di)，自然環境相(xiang)對優良，符合郊區養老的需求。土地(di)市場放松，能緩解老齡化(hua)帶(dai)來的壓力。