近期以(yi)來，樓(lou)盤(pan)降(jiang)價態(tai)勢在(zai)部分城(cheng)(cheng)市(shi)蔓延，房企(qi)破(po)產的(de)消息(xi)也不(bu)斷增多。自2011年9月(yue)以(yi)來，溫州(zhou)房價已(yi)連跌31個月(yue);去(qu)年上半年杭(hang)(hang)州(zhou)房價漲幅超過一二線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)平(ping)均水平(ping)，但(dan)當地政府(fu)隨即(ji)大(da)(da)規模(mo)供地，而部分盲(mang)目看好杭(hang)(hang)州(zhou)樓(lou)市(shi)的(de)房企(qi)陸續搶(qiang)地，地王頻出。不(bu)過，今(jin)年春(chun)節過后即(ji)有樓(lou)盤(pan)率先降(jiang)價促銷，樓(lou)市(shi)隨即(ji)降(jiang)溫;寧(ning)波(bo)奉化(hua)的(de)最(zui)大(da)(da)房企(qi)資(zi)不(bu)抵(di)債，破(po)產已(yi)幾(ji)無懸念。另外，海寧(ning)、陜西(xi)神(shen)木等(deng)少數地區，也傳(chuan)出項目停工、房企(qi)資(zi)金(jin)鏈告急的(de)消息(xi)。

筆者認為(wei)，中國(guo)(guo)房地產目前正在(zai)步入新的(de)(de)階段，部(bu)分開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)出現(xian)經營危局(ju)，類似奉化開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)資金(jin)鏈(lian)斷裂的(de)(de)案例，預(yu)計(ji)未來兩年(nian)(nian)(nian)將繼續增多(duo)。2002-2011年(nian)(nian)(nian)期間，雖然曾經歷(li)2008年(nian)(nian)(nian)下半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)短(duan)暫低迷，但這一(yi)(yi)階段的(de)(de)全國(guo)(guo)房地產市場堪稱(cheng)“黃金(jin)十年(nian)(nian)(nian)”。然而，從2011年(nian)(nian)(nian)下半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)開(kai)(kai)始，全國(guo)(guo)樓市告別“黃金(jin)十年(nian)(nian)(nian)”。主要表現(xian)有三(san)方面：一(yi)(yi)是行業利(li)潤率(lv)持續下滑，上市房企的(de)(de)整體(ti)毛利(li)率(lv)，已由(you)近50%下滑至35%左右，凈利(li)率(lv)更跌(die)至12%左右;二是少數地區房價大幅下跌(die)、泡(pao)沫破滅，樓市持續低迷，比如(ru)溫州和鄂爾多(duo)斯(si);三(san)是2012-2013年(nian)(nian)(nian)期間的(de)(de)一(yi)(yi)輪(lun)市場回暖，主要集中在(zai)一(yi)(yi)線和部(bu)分二線城市，而多(duo)數三(san)四線城市的(de)(de)市場表現(xian)遠不及2009-2010年(nian)(nian)(nian)期間。

在房地產行(xing)業與市場正在發(fa)生(sheng)巨變的(de)背景下，開發(fa)商必須調整完(wan)善企業戰略(lve)。根據(ju)筆者(zhe)的(de)經驗與理解，大型(xing)、中(zhong)型(xing)、小型(xing)房地產開發(fa)企業所面臨的(de)競爭境遇及應采取(qu)的(de)戰略(lve)，存在較大的(de)差別(bie)。

首先，對于大(da)型房(fang)企而(er)言。去(qu)年銷售額上千億元的(de)房(fang)企有(you)七家，包括萬(wan)科、綠地、萬(wan)達、保利、中(zhong)海、恒(heng)大(da)、碧桂園，另(ling)有(you)華潤(run)、世茂、綠城、融創超(chao)過(guo)500億元，超(chao)過(guo)300億的(de)共(gong)有(you)21家。業界(jie)對大(da)中(zhong)小(xiao)型房(fang)企的(de)區分(fen)并無嚴格標(biao)準，筆者暫且認為全國銷售金額排名(ming)前20位的(de)為大(da)型房(fang)企。

大型(xing)房(fang)企(qi)(qi)多已在全國布局，船大抗風浪，這是大型(xing)房(fang)企(qi)(qi)的優勢。但船大也難調頭(tou)，中國樓巿變化(hua)越(yue)來越(yue)快，呈現短周期變化(hua)節奏(zou)，而(er)大型(xing)房(fang)企(qi)(qi)管理系統復雜，決策流程與傳(chuan)遞(di)鏈較長。另外(wai)，大型(xing)房(fang)企(qi)(qi)雖(sui)然資金雄厚，可一(yi)旦在錯誤的方向發力(li)，很可能(neng)會出(chu)現“集團軍吃敗仗”的境(jing)況。

筆者(zhe)認為，從戰略上而言，大(da)型房企不(bu)宜將繼(ji)續(xu)擴大(da)規模、爭當行業老(lao)大(da)作為主要目標。未來十年(nian)，其競爭焦點應由求(qiu)快(kuai)轉(zhuan)向求(qiu)穩。如果僅分(fen)析銷售(shou)目標及預期(qi)，2014年(nian)綠(lv)地規模可(ke)能超(chao)過(guo)萬(wan)科(ke)(ke)，但萬(wan)科(ke)(ke)已經(jing)在淡化(hua)銷售(shou)增長指標，轉(zhuan)而不(bu)斷創(chuang)新商業模式。近年(nian)來，萬(wan)科(ke)(ke)的大(da)量項(xiang)目屬于合(he)作開發，在合(he)作項(xiang)目中不(bu)控(kong)股，但項(xiang)目仍然由萬(wan)科(ke)(ke)團隊(dui)操盤(pan)，使用萬(wan)科(ke)(ke)品牌和產(chan)品體系，共享萬(wan)科(ke)(ke)的信用資(zi)源(yuan)(yuan)和采購資(zi)源(yuan)(yuan)。與2012年(nian)相(xiang)比，2013年(nian)萬(wan)科(ke)(ke)的結算凈利潤率下(xia)降1.07個(ge)百分(fen)點，只有12.01%，修正凈資(zi)產(chan)收(shou)益率(ROE)依然達到19.66%，與2012年(nian)歷史(shi)高(gao)位(wei)持平。

其(qi)次，對中型房(fang)企(qi)(qi)(qi)而(er)言。事實(shi)上(shang)，中型房(fang)企(qi)(qi)(qi)已經嚴重分(fen)(fen)化，一(yi)(yi)部分(fen)(fen)傾(qing)向于守成，比如很(hen)多的地(di)方國(guo)企(qi)(qi)(qi)，以(yi)及創新乏力或者(zhe)遭遇(yu)(yu)瓶頸的民(min)營房(fang)企(qi)(qi)(qi);而(er)另外一(yi)(yi)部分(fen)(fen)房(fang)企(qi)(qi)(qi)則(ze)呈擴張勢態，尤其(qi)是年(nian)銷售金額幾十億至三百(bai)億之間的民(min)企(qi)(qi)(qi)，不(bu)斷向一(yi)(yi)二線中心城市進軍。這其(qi)中又以(yi)福建房(fang)企(qi)(qi)(qi)為(wei)典型，2013年(nian)在全國(guo)一(yi)(yi)二線土地(di)市場(chang)上(shang)非(fei)常活躍(yue)，這類房(fang)企(qi)(qi)(qi)容易誤判市場(chang)形勢，而(er)在市場(chang)降溫后(hou)遭遇(yu)(yu)困(kun)局。

筆者認為(wei)，中型房(fang)(fang)企(qi)的戰略選(xuan)擇，可分成兩(liang)種典(dian)型情況：一類屬于(yu)非主(zhu)流模(mo)式，房(fang)(fang)企(qi)已在(zai)某些(xie)領(ling)域積累(lei)一定經(jing)驗，形成一定特(te)色(se)，比如產業地產、商業地產、旅游地產。這類房(fang)(fang)企(qi)的戰略目標不應(ying)簡單設定為(wei)規模(mo)快(kuai)增，而是(shi)(shi)要強化產品和(he)經(jing)營(ying)特(te)色(se)，在(zai)部分地區和(he)局部領(ling)域，形成相(xiang)對壟斷(duan)優(you)勢。另一類則是(shi)(shi)主(zhu)流經(jing)營(ying)模(mo)式，仍應(ying)追求(qiu)規模(mo)增速(su)。只有(you)高周轉模(mo)式，才有(you)助于(yu)這類房(fang)(fang)企(qi)跨入大房(fang)(fang)企(qi)行列。

最后，對小(xiao)型房(fang)企而(er)言，目(mu)(mu)前全國(guo)20強房(fang)企銷售(shou)總金額在(zai)全國(guo)的(de)(de)比重，已(yi)由2011年的(de)(de)約15%，提升至2013年的(de)(de)18%。多(duo)數大型房(fang)企已(yi)在(zai)行業(ye)打拼十(shi)幾年，甚至二十(shi)多(duo)年，尤其是抓(zhua)住(zhu)了(le)行業(ye)“黃金十(shi)年”的(de)(de)機(ji)遇，而(er)一(yi)躍晉級“第一(yi)陣營”。目(mu)(mu)前全國(guo)房(fang)企格局大體已(yi)定，小(xiao)型房(fang)企要成長為大型房(fang)企的(de)(de)概率已(yi)經(jing)非(fei)常(chang)小(xiao)。與此(ci)同(tong)時，小(xiao)型房(fang)企生存境況越(yue)(yue)來越(yue)(yue)艱難，在(zai)項(xiang)目(mu)(mu)利潤率較(jiao)高(gao)的(de)(de)一(yi)二線(xian)城市，規模(mo)較(jiao)小(xiao)的(de)(de)房(fang)企已(yi)根(gen)本無力拿地。

對(dui)于(yu)具備(bei)一定實力(li)的小房(fang)企而(er)言，可重點(dian)考(kao)慮(lv)兩種戰略(lve)。一是在(zai)大中(zhong)型房(fang)企較少(shao)關注(zhu)的中(zhong)小城(cheng)鎮(zhen)，應(ying)依托本地(di)資源深耕小市場，防(fang)范風險(xian)，先求生(sheng)存，再謀發(fa)(fa)展(zhan)。而(er)跨地(di)區發(fa)(fa)展(zhan)要慎重，跨省發(fa)(fa)展(zhan)非(fei)良策;另一種戰略(lve)則(ze)是，應(ying)專(zhuan)注(zhu)在(zai)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)產業(ye)鏈的某(mou)個環節(jie)積累經驗、專(zhuan)注(zhu)專(zhuan)研，成為小而(er)精的企業(ye)。比如，城(cheng)中(zhong)村改造、新農村建(jian)設、小型商業(ye)項目等(deng)。