每經編輯｜每經記(ji)者(zhe) 區家(jia)彥 發自廣州     

每(mei)經記者 區家(jia)彥 發自廣州

廣州土地(di)市場(chang)似乎出現了寒意。

昨日（4月21日）下午(wu)，天(tian)河(he)油制氣(qi)廠“巨無霸”住宅地(di)塊正式拍賣，盡管地(di)塊在出讓前獲得多家大(da)型房(fang)企公(gong)開表態(tai)關(guan)注(zhu)，但僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)經過三輪(lun)競價(jia)便迅速成交(jiao)，1.4%的溢價(jia)率成為廣州近(jin)一年來(lai)最受(shou)“冷落”的明星(xing)級住宅地(di)塊。

多家研(yan)究機構(gou)的統計報告顯示，今年一季(ji)度一線城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)地市(shi)場異常火爆(bao)，土(tu)(tu)地出讓金更是創下(xia)同期歷史新(xin)高。但多位業(ye)內專家在接受 《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者采訪時表示，開發商資金鏈愈加緊張，拿地熱情的下(xia)降或將帶動(dong)一線城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)地市(shi)場景氣度見頂回落，全國土(tu)(tu)地市(shi)場或現整體性降溫。

廣州明星宅(zhai)地(di)開賣遇冷

據悉，本次(ci)出讓的(de)油制氣廠(chang)地(di)塊位(wei)于天河(he)區奧(ao)體中(zhong)心東部，用(yong)地(di)面(mian)積(ji)為(wei)29.59萬平方米(mi)(mi)，建(jian)筑面(mian)積(ji)不大于60.65萬平方米(mi)(mi)，為(wei)廣州近(jin)年來難得(de)一(yi)見的(de)中(zhong)心六區“巨無(wu)霸”住宅(zhai)用(yong)地(di)。

《每日經濟新(xin)(xin)聞(wen)》記者發現，天河油制(zhi)氣(qi)廠(chang)(chang)地(di)塊曾(ceng)于2011年(nian)掛牌出讓(rang)，當時的起拍(pai)價僅為5850元(yuan)/平(ping)方米(mi)，隨后(hou)地(di)塊中止出讓(rang)。三年(nian)后(hou)重新(xin)(xin)掛牌，天河油制(zhi)氣(qi)廠(chang)(chang)地(di)塊起拍(pai)價大(da)幅飆升至10000元(yuan)/平(ping)方米(mi)，拍(pai)賣總(zong)價高達60.65億元(yuan)。在拍(pai)賣會(hui)舉(ju)行前，包括(kuo)富力(li)地(di)產(chan)、敏(min)捷地(di)產(chan)、越(yue)秀地(di)產(chan)等廣州大(da)型(xing)房企均(jun)曾(ceng)透露對該地(di)塊感興趣(qu)。

然而，在昨日舉(ju)行的(de)拍賣(mai)會上，僅(jin)有由金融街(jie)與(yu)保利地產組成的(de)聯合體和廣州城投集團與(yu)珠江實業(ye)組成的(de)聯合體參與(yu)競拍，經(jing)過僅(jin)僅(jin)三輪舉(ju)牌，不到五分鐘(zhong)的(de)競價(jia)時(shi)間，天河油(you)制氣廠地塊以61.5億元由廣州城投聯合體奪得，溢價(jia)率僅(jin)為1.4%，樓面地價(jia)為10140元/平方米。

“在中(zhong)(zhong)心六區住宅用地(di)(di)賣(mai)(mai)少見少的(de)情況下，這(zhe)次的(de)拍(pai)賣(mai)(mai)結果實在令人意外”，中(zhong)(zhong)原地(di)(di)產項目(mu)部(bu)總(zong)經理(li)黃(huang)韜向(xiang)記者(zhe)表示，此(ci)次出讓的(de)油制氣(qi)廠(chang)地(di)(di)塊不僅(jin)地(di)(di)理(li)位(wei)置不俗，項目(mu)體量(liang)也足夠大，在目(mu)前周邊(bian)新房售價達到24000元(yuan)/平方(fang)米的(de)水平下，業界預計樓面地(di)(di)價最終將達到15000~20000元(yuan)/平方(fang)米，但最終成交價僅(jin)萬元(yuan)出頭(tou)。

事實(shi)上，就在(zai)兩個(ge)月(yue)前，廣州中心六(liu)區最大規模的 “舊改”項目——廣鋼(gang)新城(cheng)于2月(yue)21日(ri)正式出(chu)讓，萬科、保利等15家知名房(fang)企參與競拍，五宗地(di)(di)塊接連刷新區域地(di)(di)價記錄，溢價率在(zai)38%~66%之間，部分地(di)(di)塊成交均價貼近(jin)周邊商品房(fang)在(zai)售價格(ge)。

在(zai)黃韜看來(lai)，同為(wei)中心六區的(de)優質住宅(zhai)用地(di)，天河油制氣廠地(di)塊與廣鋼新城(cheng)最(zui)終出(chu)現(xian)“一冷一熱”的(de)拍賣結果，與市場(chang)出(chu)現(xian)轉向(xiang)的(de)跡象不(bu)無關系。

網易房(fang)產數據中心統計(ji)顯(xian)示，今(jin)年(nian)一季度(du)，廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比(bi)去年(nian)大跌40%，合計(ji)成交面積為184.6萬平方(fang)米，同比(bi)大跌42.5%。

“在(zai)剛剛結束的(de)第一季度，廣(guang)州(zhou)樓市整體成(cheng)(cheng)交依然低迷，3月份(fen)也沒有(you)出現業(ye)界(jie)預期的(de)小(xiao)陽春，導致開(kai)發商對后市判斷漸趨謹(jin)慎；此(ci)外，銀行信(xin)貸(dai)(dai)持續(xu)收(shou)緊，房(fang)貸(dai)(dai)并沒有(you)放松的(de)跡象，廣(guang)州(zhou)首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利率幾乎全線(xian)上浮，放款時(shi)間更長達半年，這(zhe)對開(kai)發商的(de)資(zi)金鏈造成(cheng)(cheng)極大的(de)壓力。因(yin)此(ci)即便地塊條件優越，開(kai)發商也不敢輕易入手”，黃韜(tao)認為。

一(yi)線城市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場或降(jiang)溫(wen)

進入新年(nian)以來，土地市(shi)場(chang)分化持續(xu)加劇，一線(xian)城市(shi)土地市(shi)場(chang)異常火爆，但二(er)三線(xian)城市(shi)降溫的勢頭卻愈加明顯。

根據克而瑞的(de)研究報告顯示，2014年第一季度90個(ge)重點(dian)監測城市(shi)經營性(xing)用地(di)成(cheng)交建筑面(mian)積18309萬(wan)平方米(mi)，同比(bi)減少11%，但土(tu)地(di)成(cheng)交均(jun)價(jia)達到2594元/平方米(mi)，同比(bi)大幅增長36%，土(tu)地(di)出讓(rang)金額(e)4749億元，同比(bi)增長21%。

克而瑞研究中心研究經理楊科偉認為，一季度土(tu)(tu)地(di)成交規模的縮減，一方面(mian)(mian)是由于政府控制供(gong)應(ying)量，土(tu)(tu)地(di)市場(chang)供(gong)應(ying)大幅下降(jiang)，另一方面(mian)(mian)企業在經過上(shang)一輪的補倉之后，土(tu)(tu)地(di)儲備(bei)相對充足，拿地(di)態度也愈發理性(xing)。但由于年初一線城市土(tu)(tu)地(di)市場(chang)火爆(bao)，新年伊始(shi)北上(shang)廣(guang)深就推出較(jiao)多優質地(di)塊，受(shou)到企業熱捧(peng)，導致平均地(di)價快速攀升。

根據中原(yuan)地產研(yan)究部統計數(shu)據顯(xian)示，截至今年(nian)4月20日，北(bei)上(shang)廣深(shen)四(si)大一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)土地出(chu)(chu)讓(rang)金高(gao)達(da)2117.26億元，同(tong)比2013年(nian)同(tong)期的1059.95億元上(shang)漲幅(fu)度高(gao)達(da)100%，創下歷史新(xin)高(gao)。但與(yu)此(ci)同(tong)時，二(er)三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)土地市(shi)場(chang)出(chu)(chu)現(xian)明顯(xian)的降(jiang)溫跡象，克爾瑞的研(yan)究數(shu)據顯(xian)示，今年(nian)一(yi)季度重點二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)土地出(chu)(chu)讓(rang)成交面積(ji)為(wei)(wei)11787萬平(ping)方米，同(tong)比下降(jiang)10%，三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成交面積(ji)僅(jin)為(wei)(wei)4906萬平(ping)方米，同(tong)比降(jiang)幅(fu)達(da)到21%。

但值得關(guan)注的(de)是(shi)，深受(shou)開發商追捧的(de)一線城(cheng)市土(tu)地市場(chang)熱度也可(ke)能出(chu)現(xian)(xian)見頂(ding)回落(luo)的(de)勢頭(tou)。楊偉(wei)科認(ren)為(wei)，由于(yu)部分一線城(cheng)市把(ba)原(yuan)本計劃在去年(nian)末推出(chu)的(de)優(you)質地塊(kuai)延(yan)遲至今年(nian)初投入市場(chang)，造成(cheng)年(nian)初出(chu)現(xian)(xian)了(le)多宗(zong)天(tian)價地王現(xian)(xian)身，隨著這批優(you)質地塊(kuai)完成(cheng)出(chu)讓(rang)，一線城(cheng)市土(tu)地市場(chang)的(de)景氣度也將(jiang)出(chu)現(xian)(xian)理性回落(luo)，不同區(qu)域的(de)地塊(kuai)分化也將(jiang)加劇。

中原地產(chan)研究部統計數(shu)據顯示，4月(yue)中上(shang)旬，全國(guo)54個(ge)重點城市(shi)合計住(zhu)宅簽約12.17萬套，較去年同(tong)期下調幅(fu)度達28%。其中，一線城市(shi)合計成(cheng)交14281套，較去年同(tong)期下降25%，市(shi)場成(cheng)交低迷。

“雖然從長期來看，一線城(cheng)市(shi)仍然是開發(fa)商角(jiao)逐(zhu)的(de)(de)重點，但隨(sui)著墊首付等促銷方式不斷涌現，包(bao)括廣(guang)州在(zai)內的(de)(de)部(bu)分(fen)一線城(cheng)市(shi)逐(zhu)漸出現市(shi)場調(diao)整壓力(li)，促使開發(fa)商從此前的(de)(de)樂觀轉為謹慎(shen)，帶動(dong)一線城(cheng)市(shi)土地(di)市(shi)場出現降溫，不同區(qu)域地(di)塊的(de)(de)市(shi)場熱度更會出現較大差異”，黃韜認為。