每經記者(zhe) 王杰 發自(zi)北京

天津(jin)泰達股份(fen)有限(xian)公(gong)司（以下(xia)簡稱(cheng)泰達股份(fen)）日前(qian)發(fa)布公(gong)告稱(cheng)，公(gong)司擬投資79.43億元(yuan)建設揚州現代服務業集聚區（Y-MSD）項目(mu)。

對于項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)資金(jin)問題，泰達(da)股份表示，Y-MSD項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發體量大，建設(she)(she)周(zhou)期資金(jin)缺口較大，需要通過貸款方式滿(man)足項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)如期建設(she)(she)。公司(si)將(jiang)以持有物業做抵押，積(ji)極尋求股東(dong)及關聯方的(de)資金(jin)支(zhi)持，同(tong)時擴展新的(de)融(rong)資模式如：信托貸款、工(gong)程墊款、融(rong)資租賃等融(rong)資方式。

愿(yuan)景雖然(ran)美(mei)好，但資金(jin)壓力仍不容忽(hu)視(shi)。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者查(cha)詢該公(gong)司(si)2013年(nian)年(nian)報顯示，截(jie)至報告期(qi)末，公(gong)司(si)的(de)短期(qi)負(fu)債達(da)到了53.5億(yi)元(yuan)，而一(yi)年(nian)內到期(qi)的(de)非(fei)流(liu)動負(fu)債則為10.7億(yi)元(yuan)。

在多位業(ye)內(nei)人士(shi)看來(lai)，從(cong)目前的(de)房地(di)產大(da)(da)環(huan)境，泰(tai)達此舉無異于“小馬拉(la)大(da)(da)車”。

快速走量不易

據(ju)悉，該項目(mu)位(wei)于揚州市(shi)東部廣陵新城境(jing)內，總用地(di)面積約17萬(wan)平方米，性質為商業、金融、辦公等(deng)用地(di)。

泰(tai)達股(gu)份公(gong)告(gao)稱(cheng)，項目規(gui)劃總建筑面積101萬(wan)㎡。其中(zhong)地(di)(di)上76萬(wan)㎡, 地(di)(di)下(xia)25萬(wan)㎡。項目含文(wen)創、信息SOHO工作室26萬(wan)㎡，辦(ban)公(gong)30萬(wan)㎡，商業10萬(wan)㎡，酒店(dian)式公(gong)寓6.5萬(wan)㎡，商務(wu)式酒店(dian)3.5萬(wan)㎡。

克爾(er)瑞研(yan)究總監薛建雄在接受《每日經濟新聞》采(cai)訪時(shi)表示，項(xiang)(xiang)目均(jun)價(jia)過萬(wan)的(de)(de)話，在揚州并(bing)不便宜，跑(pao)量能力(li)也不強(qiang)。“單個項(xiang)(xiang)目這么(me)大體量，在揚州這種城市(shi)，要招商滿(man)、經營(ying)活(huo)，沒(mei)有15年是(shi)完不成(cheng)的(de)(de)。”

上述(shu)研報還(huan)指出(chu)了(le)項目(mu)潛在的(de)威脅，該項目(mu)所在地廣(guang)陵(ling)新(xin)城(cheng)在未來的(de)2~3年土地供(gong)應量還(huan)會(hui)增加，市場會(hui)形(xing)成較大競爭壓力；環球金融(rong)城(cheng)等區域(yu)內(nei)(nei)具(ju)有(you)一定規(gui)模的(de)商業(ye)項目(mu)已搶占了(le)一定的(de)市場先(xian)機。目(mu)前區域(yu)內(nei)(nei)特(te)(te)色(se)市場產品(pin)創(chuang)新(xin)較多(duo)，走特(te)(te)色(se)化道(dao)路具(ju)有(you)一定的(de)阻礙。

薛建雄舉了(le)一個例子(zi)。“在上海徐家匯這種商業如(ru)此繁榮的地(di)方，40萬體量的港匯廣場(chang)，用(yong)的10年時間才開發(fa)完招商滿。”

資金鏈承壓

據了解，該項(xiang)目計(ji)劃投(tou)(tou)資總額(e)為79.43億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，分(fen)二期(qi)建設，一期(qi)投(tou)(tou)資約39.37億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，二期(qi)投(tou)(tou)資約40.05億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。其(qi)中(zhong)自籌資金及(ji)滾動投(tou)(tou)入54.43億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、銀行貸(dai)款25億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

但是，泰達股份(fen)的負債(zhai)率增高，在2013年就見端倪。

但根(gen)據(ju)泰達(da)的合并資產負(fu)債表(biao)數據(ju)，其(qi)在(zai)2013年(nian)的短(duan)期借(jie)款為(wei)53.53億，而在(zai)2012年(nian)該數值為(wei)36.99億元。而其(qi)長期借(jie)款為(wei)27.51億元，在(zai)2012年(nian)則為(wei)13.39億元。

睿信致(zhi)成管理咨(zi)詢公司合伙人薛(xue)迥文對《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者表(biao)示，大(da)(da)體量的(de)商業地(di)產項目，遇(yu)到的(de)最大(da)(da)問題還是(shi)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)。房地(di)產企業的(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)來自于兩個(ge)渠道，一(yi)種是(shi)融(rong)資(zi)(zi)、還有一(yi)種是(shi)銷售。在目前的(de)時點(dian)上，整(zheng)個(ge)行(xing)業都(dou)有 “山雨欲(yu)來風滿(man)樓(lou)”之勢，市場肯定會(hui)有一(yi)些(xie)惡化(hua)，總而(er)言之，整(zheng)個(ge)資(zi)(zi)金(jin)環境，無論從(cong)銷售還是(shi)融(rong)資(zi)(zi)端，在未(wei)來的(de)兩三年之內(nei)，都(dou)會(hui)越來越難。

他(ta)進而表示，包括泰(tai)達自身，并(bing)沒有快速單項目現(xian)金流平衡的成功案(an)例，至少從(cong)目前來(lai)看，不是一個很樂觀的狀(zhuang)態。這種項目的好(hao)處就是分階(jie)段開發，分階(jie)段拿地(di)，真不行就可以(yi)停下來(lai)，這樣也鎖定和地(di)方政府的合(he)作。