每經(jing)編輯｜每經(jing)記者(zhe) 尚希 發自北京    

每(mei)經記者(zhe) 尚希(xi) 發自(zi)北京

“新(xin)型城鎮(zhen)化(hua)政(zheng)策(ce)的(de)(de)出(chu)臺，會改變未來三四線城市(shi)的(de)(de)樓市(shi)、產業等發(fa)展。各類(lei)優惠政(zheng)策(ce)的(de)(de)出(chu)臺不可避免。”易(yi)居房地(di)產研(yan)究院(yuan)研(yan)究員(yuan)嚴躍進在接受《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者采訪時指出(chu)，但對于房企來說，中西部(bu)部(bu)分(fen)城市(shi)的(de)(de)高庫存將(jiang)是最大的(de)(de)風(feng)險。

庫存(cun)壓力(li)將逼迫(po)房(fang)企降價

業(ye)績增長乏力，是目前三、四線城市房企共同面臨的問題(ti)。

中原地產研究部統計數據顯示，已公布前2月(yue)銷售業(ye)績的30家(jia)房企中，2月(yue)份銷售業(ye)績合計665億元，環比1月(yue)份下(xia)降39%。其中，立(li)足三、四線城市的房企銷售業(ye)績明顯同(tong)比下(xia)滑(hua)，最高跌幅達到了近六(liu)成。

“進入2014年后，春節假(jia)期、價(jia)格(ge)、貸款、政策觀望等各方面因素不同程度(du)地影響了買家的(de)購房意愿，市(shi)(shi)場(chang)(chang)成交(jiao)持續萎縮，且未(wei)現明(ming)(ming)顯回暖跡象。持續冷淡的(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)表(biao)現促使部(bu)分房企采取優(you)惠降(jiang)價(jia)的(de)手段(duan)，或者(zhe)改變定價(jia)策略，帶(dai)動成交(jiao)。以(yi)近期在杭(hang)州及一些(xie)庫存量較大的(de)三(san)四線城市(shi)(shi)表(biao)現尤為明(ming)(ming)顯。”鏈家地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)研究部(bu)張旭(xu)對(dui)《每日經濟新聞》記者(zhe)說道。

“今年市(shi)(shi)場出(chu)現調整的(de)可能性越(yue)來越(yue)大(da)，特(te)別是三四線城(cheng)市(shi)(shi)，很可能會陷入整體低迷(mi)。”中原地(di)產首(shou)席分析師張大(da)偉表示。

上海易居房(fang)地產(chan)研(yan)究院發(fa)布報告指出，截至(zhi)2月底，一、二、三線20個城市(shi)新建商(shang)品(pin)住宅庫存(cun)總量(liang)分別(bie)為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速分別(bie)為1.3%、18.0%和19.7%。

同時，2月(yue)份20個三線城市新建(jian)商品住(zhu)宅存(cun)銷(xiao)比(bi)為15∶5。相(xiang)比(bi)1月(yue)份的(de)(de)14.9有(you)所(suo)上(shang)升，“這說明(ming)在2月(yue)相(xiang)對疲軟的(de)(de)樓市環境下，三類城市的(de)(de)庫存(cun)去(qu)化效果都(dou)受到了影響(xiang)。”嚴躍(yue)進指出。

“立足三四(si)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)企(qi)業明顯在淡季（通過降價）展開增加(jia)(jia)銷售的(de)(de)努力。整體市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)去(qu)化難度在加(jia)(jia)大(da)(da)。”張大(da)(da)偉指(zhi)出(chu)(chu)，如果這些市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)其他企(qi)業跟進促銷的(de)(de)話，三四(si)線(xian)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)目前的(de)(de)僵持可(ke)能會出(chu)(chu)現價格調整的(de)(de)變化。

毛利率水平(ping)提升(sheng)或(huo)成難題(ti)

“對于三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)，還是會優先考慮經(jing)濟(ji)發展水平和(he)市(shi)場(chang)潛(qian)力較大的區(qu)域，而且(qie)在(zai)新型城(cheng)(cheng)鎮化的大框架下(xia)，還是需要考慮轉變盈(ying)利模式(shi)，雖然(ran)三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)的土地(di)價格比較低，但市(shi)場(chang)消(xiao)化力不高，僅僅依(yi)靠低廉的土地(di)成本獲益顯然(ran)不行，需要深入了解當地(di)的需求，尋找新的機會。”一位房(fang)企人(ren)士對《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者說道。

在(zai)其看來，伴(ban)隨著(zhu)三四線城市農業人口市民化的(de)過程(cheng)，城市郊(jiao)區的(de)大型社區舊城改造以(yi)及改善型物業具(ju)有一定的(de)機(ji)會(hui)。

“如果中(zhong)西部地(di)(di)區房(fang)(fang)地(di)(di)產市場成交活躍，當(dang)然對房(fang)(fang)企是重大(da)利(li)好，但是總體來看，企業的(de)毛利(li)率(lv)水平難以提高。”中(zhong)投顧問房(fang)(fang)地(di)(di)產行業研究員殷(yin)旭(xu)飛表示。

殷旭飛進一(yi)步指出，受影響更大(da)的是當地(di)中小(xiao)型房(fang)企(qi)，對于這些(xie)中小(xiao)型房(fang)企(qi)而言，會有銷(xiao)售(shou)業績以及資金(jin)方(fang)面(mian)的壓力(li)，“銀行收(shou)緊房(fang)地(di)產業務(wu)審批，中小(xiao)房(fang)企(qi)獲(huo)取(qu)貸(dai)款難度加(jia)大(da)，財務(wu)成本增加(jia)；另一(yi)方(fang)面(mian)，部(bu)分三四線城市住(zhu)房(fang)供給嚴重失衡，房(fang)屋庫存量處(chu)在高位，加(jia)上購(gou)買者(zhe)觀望的情緒較濃(nong)，銷(xiao)售(shou)業績或下滑，年內這些(xie)房(fang)企(qi)的處(chu)境不太(tai)樂觀。”