每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者(zhe) 杜(du)冉樂 發自(zi)成都    

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當越來越多(duo)的(de)品牌房(fang)企將注意(yi)力(li)重新集中(zhong)(zhong)(zhong)在(zai)(zai)一(yi)線(xian)城(cheng)市時，一(yi)張新的(de)“機會路線(xian)圖”直(zhi)指中(zhong)(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)廣袤的(de)三四(si)線(xian)城(cheng)市。2014年(nian)全國(guo)“兩(liang)會”期(qi)間，李克強(qiang)總理在(zai)(zai)政府工作報告中(zhong)(zhong)(zhong)提到，“引導約(yue)1億人在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)地(di)區就近城(cheng)鎮化”，這(zhe)(zhe)是否意(yi)味著(zhu)這(zhe)(zhe)些被看淡(dan)的(de)三四(si)線(xian)城(cheng)市樓市將迎來“主場時間”？

消息一出(chu)，A股和H股的(de)地(di)產股集體拉升，可見(jian)投資者(zhe)對此(ci)極(ji)為看好。然(ran)而，中西部多為三四線城市，也是去年引發“鬼城”、“崩盤說(shuo)”的(de)根(gen)源，有機構發布的(de)風(feng)險報(bao)告也稱，高風(feng)險城市主要(yao)集中在這類(lei)地(di)區(qu)。

在上述目標出(chu)爐(lu)后(hou)，這些三、四線高風險城(cheng)市(shi)樓市(shi)能否被重新盤(pan)活？房地產(chan)公司(si)在中西部城(cheng)市(shi)有(you)哪些投資(zi)機(ji)會，又面臨哪些風險？

每經記(ji)者(zhe) 杜(du)冉樂 發自(zi)成都

自國務(wu)院總理李克強在2014年政府工作報告中(zhong)提出(chu)，“引導(dao)約1億人在中(zhong)西部地(di)區(qu)就近城鎮化”之后就被資本市(shi)場看作是一(yi)個送給房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業的大(da)“蛋糕”。消息(xi)公布當日(ri)，連續低迷(mi)的滬深A股(gu)地(di)產(chan)板塊股(gu)價集體飆升。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者綜合(he)克而(er)瑞、世聯地產與中(zhong)原(yuan)集團等機構研(yan)究報告發現，中(zhong)西部(bu)地區(qu)的(de)(de)房地產市場確實存在大量(liang)可(ke)以投(tou)資的(de)(de)城(cheng)市，其中(zhong)武漢、成都、重慶(qing)、西安、鄭州等省會城(cheng)市均為具(ju)投(tou)資性的(de)(de)熱點區(qu)域。

首選：省會和交通(tong)樞紐城市(shi)

來(lai)自(zi)中(zhong)原集團研究中(zhong)心(xin)的(de)(de)數據顯(xian)示(shi)，10個二(er)線城市(shi)的(de)(de)2009年~2013年前11個月購(gou)地銷(xiao)售(shou)比指標中(zhong)，重慶(qing)、成都(dou)、武漢(han)三個中(zhong)西(xi)部核心(xin)城市(shi)成為關注的(de)(de)焦(jiao)點。

《每日經濟新聞(wen)》記者發現(xian)，重慶(qing)市(shi)(shi)在2009年(nian)(nian)(nian)(nian)~2012年(nian)(nian)(nian)(nian)的購地銷(xiao)售(shou)比指標均為114%~195%，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)前11個(ge)月(yue)飆升(sheng)至(zhi)226%。成都市(shi)(shi)在2009年(nian)(nian)(nian)(nian)購地銷(xiao)售(shou)比為86%，此后(hou)三年(nian)(nian)(nian)(nian)最高達到(dao)(dao)190%，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)前11個(ge)月(yue)迅速回落至(zhi)66%。武(wu)漢市(shi)(shi)在2009年(nian)(nian)(nian)(nian)~2012年(nian)(nian)(nian)(nian)的購地銷(xiao)售(shou)比均超(chao)過了(le)300%，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)前11個(ge)月(yue)又降到(dao)(dao)134%。

就三四線城(cheng)市的購(gou)地(di)銷售(shou)比而言，南昌(chang)、合肥、長沙、昆明、貴陽(yang)(yang)、南寧、西(xi)安(an)、洛陽(yang)(yang)、安(an)慶、瀘州與襄陽(yang)(yang)成為重(zhong)點關注區域。除了南昌(chang)、洛陽(yang)(yang)之外(wai)，其他幾個城(cheng)市的購(gou)地(di)銷售(shou)比指標(biao)均在200%以下。

按照中原集(ji)團(tuan)的區間劃分，購(gou)地銷(xiao)售比(bi)小于等于110%，為供(gong)(gong)求(qiu)(qiu)平衡；大于110%，為供(gong)(gong)應(ying)略(lve)多；大于150%，為供(gong)(gong)大于求(qiu)(qiu)；大于等于200%，則為嚴重供(gong)(gong)大于求(qiu)(qiu)。據此推(tui)算，重慶、南昌、洛(luo)陽三個(ge)城市的購(gou)地銷(xiao)售比(bi)已呈現(xian)嚴重的供(gong)(gong)大于求(qiu)(qiu)。

實際上，自去年初以來，國土資源(yuan)部(bu)曾要求(qiu)各地(di)政府(fu)加大房(fang)(fang)地(di)產用地(di)的供應，以穩定土地(di)價格。同時，不少品牌房(fang)(fang)企“不差錢(qian)”，這才有(you)了“搶地(di)補倉(cang)”現象。

中國指數研究院在(zai)(zai)盤(pan)點2013年百城房價報告中指出(chu)，重慶、成都、武漢等多數二、三線城市供(gong)需基本(ben)平(ping)衡，房價走勢基本(ben)基本(ben)平(ping)穩，同(tong)比漲幅基本(ben)上在(zai)(zai)10%以內，給(gei)出(chu)的理(li)由是(shi)此類城市經濟發達、市場規模(mo)大且具有較強吸(xi)附周(zhou)邊人口的能力，需求相對旺盛。

“中西部(bu)地(di)區那(nei)些(xie)交(jiao)通發(fa)展(zhan)比較好(hao)(hao)(hao)的(de)(de)，尤其是(shi)那(nei)些(xie)省會城(cheng)市(shi)本(ben)身集中了很多(duo)優勢，較一般的(de)(de)地(di)級市(shi)有絕對的(de)(de)資源(yuan)優勢，肯定會被(bei)開發(fa)商所(suo)普(pu)遍(bian)看好(hao)(hao)(hao)。”CRIC研究中心研究員馬千(qian)里(li)向(xiang) 《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者表示，像(xiang)河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿(mian)陽等一些(xie)位于交(jiao)通樞紐上的(de)(de)城(cheng)市(shi)以及第二產業(ye)發(fa)展(zhan)較好(hao)(hao)(hao)的(de)(de)資源(yuan)型(xing)城(cheng)市(shi)均(jun)有后續發(fa)展(zhan)的(de)(de)潛力(li)。

世聯地(di)產與(yu)同(tong)濟大學(xue)房地(di)產研究所共同(tong)發(fa)布(bu)的 《2014年城(cheng)市(shi)房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)價(jia)值研究》顯示，在中西(xi)部地(di)區，城(cheng)市(shi)住(zhu)宅地(di)產投(tou)(tou)資(zi)價(jia)值的分化(hua)現象較(jiao)為嚴重，整個(ge)內陸地(di)區只(zhi)有合肥(fei)、西(xi)安、重慶、武漢、成都等為數不多的投(tou)(tou)資(zi)價(jia)值領先型城(cheng)市(shi)。

不過，他(ta)們也坦(tan)言，從城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)發展(zhan)水平的(de)(de)視角研(yan)判(pan)區(qu)域房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)價(jia)值(zhi)比簡單(dan)的(de)(de)東中(zhong)西部分析可能(neng)更具參考意義。在(zai)中(zhong)西部地(di)(di)(di)區(qu)，川(chuan)渝城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)為房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)價(jia)值(zhi)集聚區(qu)；中(zhong)原城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、環鄱陽(yang)湖城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、長株潭(tan)城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、黔中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、關(guan)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、武漢(han)城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)、蘭西城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)等10個城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)屬(shu)于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)價(jia)值(zhi)擴散區(qu)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)價(jia)值(zhi)在(zai)城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)內(nei)的(de)(de)分化(hua)現象較(jiao)為嚴重；呼包鄂榆城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)和寧夏沿(yan)黃城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)屬(shu)于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風險集中(zhong)區(qu)。

下一步：中西(xi)部的中小(xiao)城市

2012年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)以來，貴陽(yang)(yang)因頻出多(duo)個千萬級(ji)(ji)體量的(de)超(chao)級(ji)(ji)大盤(pan)而一度陷入“崩盤(pan)論”的(de)口水戰之中。不過，經過2013年(nian)(nian)一年(nian)(nian)的(de)市(shi)(shi)場消化(hua)，貴陽(yang)(yang)樓(lou)市(shi)(shi)并(bing)未(wei)遭遇崩盤(pan)。中地行貴陽(yang)(yang)市(shi)(shi)場研究部(bu)高級(ji)(ji)項目主任(ren)劉永坤(kun)告訴(su)《每日經濟新聞》記者，貴陽(yang)(yang)樓(lou)市(shi)(shi)出現了(le)結(jie)構性(xing)變化(hua)，改善性(xing)物業大幅增長，給購房(fang)者帶來更多(duo)的(de)選擇空間。

今年(nian)初，貴陽市正式實施了(le)一系列房(fang)地(di)產新政策。與此對應的是，貴陽市開始重視產業園區建(jian)設。今年(nian)初，貴安新區、西咸新區同時獲(huo)得國(guo)務院批復(fu)。在西部地(di)區，如今已有4個國(guo)家級新區。

“現在(zai)房地產開發(fa)的熱(re)點主要(yao)是像成(cheng)都、重慶、西安等那些公共(gong)資源比較多的城(cheng)市(shi)，中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)產業空心化(hua)，尤(you)其是縣域(yu)經(jing)濟發(fa)展比較困(kun)難。”西南財經(jing)大學中(zhong)(zhong)國西部經(jing)濟研究中(zhong)(zhong)心教(jiao)授劉成(cheng)玉向《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，下一步(bu)必須推(tui)進公共(gong)資源均等化(hua)改革(ge)，引導(dao)人(ren)口向中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)流動，進而帶動相(xiang)關產業發(fa)展。

前(qian)不久(jiu)，據媒體報道稱，截至2013年(nian)底，除(chu)成都外，四(si)川已有綿(mian)陽、南(nan)充、瀘州等三個城市建(jian)成區(qu)常住人口超過了100萬(wan)，在當地(di)的(de)解讀中，四(si)川省正在實施(shi)的(de)“多(duo)極(ji)多(duo)點支撐”的(de)發展(zhan)戰略(lve)格局正在逐步形成。

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公司樣本

提前布局(ju)中西部碧(bi)桂園恒大嘗甜頭

每(mei)經(jing)記者(zhe) 區家(jia)彥 發自廣州(zhou)

當市場掀起(qi)一股回歸一、二線城(cheng)(cheng)市潮之際，少(shao)數(shu)逆勢進軍中西部城(cheng)(cheng)市的“拓(tuo)荒者”，卻(que)取(qu)得令人意想不到(dao)的業(ye)績。

碧桂園、恒大地產、河南(nan)建業等房企在中西(xi)部城市深耕，已初步獲得(de)回(hui)報。

全產業(ye)鏈(lian)造“新城(cheng)”

作為一個河(he)谷地(di)(di)帶(dai)發展起來的城市(shi)，蘭州受地(di)(di)形限制(zhi)，想(xiang)要(yao)地(di)(di)已無地(di)(di)，蘭州新城規劃正是為了解(jie)決(jue)蘭州用地(di)(di)矛盾(dun)而出爐。

2013年初，碧(bi)桂園宣布與蘭(lan)州城區和蘭(lan)州新區合(he)作，打造(zao)“蘭(lan)州新城”和新區地標(biao)，作為(wei)低(di)丘(qiu)緩坡(po)荒山未利(li)用地綜合(he)開發(fa)(fa)示范區，從前(qian)期(qi)土(tu)地一級開發(fa)(fa)整理(li)開始，填溝、換土(tu)、引水、植樹等所(suo)有步驟，碧(bi)桂園一手包辦。

由于(yu)碧(bi)桂園(yuan)(yuan)同(tong)時擔任一級土地(di)開發商與二級房產(chan)開發商，因此最終土地(di)成本(ben)很低，產(chan)品也(ye)更具性(xing)價(jia)(jia)比(bi)(bi)。克而(er)瑞研究資料顯(xian)示，碧(bi)桂園(yuan)(yuan)蘭州項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)樓面地(di)價(jia)(jia)基本(ben)保(bao)持在200元/平方米以下，項(xiang)目(mu)首期產(chan)品的(de)(de)(de)洋房均價(jia)(jia)為6280元/平方米 ，與一橋(qiao)相(xiang)(xiang)隔的(de)(de)(de)市區項(xiang)目(mu)動(dong)輒上萬的(de)(de)(de)售價(jia)(jia)相(xiang)(xiang)比(bi)(bi)，價(jia)(jia)格優勢(shi)相(xiang)(xiang)當(dang)明顯(xian)。以至于(yu)有當(dang)地(di)業(ye)內(nei)人士調侃：“碧(bi)桂園(yuan)(yuan)就是來拉低蘭州房價(jia)(jia)的(de)(de)(de)。”

然而(er)，作為方興未艾的新城，如何避免淪(lun)為“空城”相當關(guan)鍵。據(ju)悉，碧桂園(yuan)(yuan)蘭(lan)州新城項目里還配備五星級酒店、商業中(zhong)心、中(zhong)英文學校、體育園(yuan)(yuan)區(qu)等配套設施，碧桂園(yuan)(yuan)還出資7億元修建雁白黃河大(da)橋與市(shi)區(qu)相通(tong)。

不(bu)過，3月13日，摩(mo)根大通(tong)發表(biao)報告指(zhi)出，碧桂園去年增(zeng)長速度快，但已經呈現(xian)(xian)疲態(tai)，若不(bu)能解決現(xian)(xian)有問題，集團(tuan)短期內難(nan)有新的增(zeng)長動(dong)力，須集團(tuan)提高售(shou)價以及海外銷售(shou)持續向好，才可(ke)令集團(tuan)重(zhong)拾增(zeng)長，估計最快要到今年中，此情(qing)況才會出現(xian)(xian)。

值(zhi)得(de)注意的是，摩根大(da)(da)通還指(zhi)出，碧桂(gui)園(yuan)去(qu)年(nian)毛(mao)(mao)利(li)率只有28.4%，按年(nian)跌4.6個(ge)百分(fen)點(dian)，真正主(zhu)因(yin)并非加(jia)大(da)(da)低(di)毛(mao)(mao)利(li)率產品的銷售比例(li)，而是廣(guang)東(dong)省以(yi)外(wai)的銷售毛(mao)(mao)利(li)率過低(di)所(suo)致。摩根大(da)(da)通亦認為，碧桂(gui)園(yuan)廣(guang)東(dong)省的業務已呈飽(bao)和跡象，因(yin)此只可向外(wai)拓展(zhan)，相信(xin)會令集(ji)團未來(lai)兩(liang)至三(san)年(nian)的毛(mao)(mao)利(li)率收窄100至200個(ge)基(ji)點(dian)。

部分(fen)房企提前(qian)布(bu)局嘗甜頭

中原地(di)(di)產(chan)研(yan)究(jiu)部統計數據顯示，今(jin)年1～2月，萬科、保利等全國15強房(fang)企(qi)拿地(di)(di)總額達到了784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達88%。中原地(di)(di)產(chan)市場(chang)總監張大(da)(da)偉(wei)認為，隨著大(da)(da)量房(fang)企(qi)聚集在一二線城市狹小的市場(chang)，帶(dai)動土地(di)(di)價格(ge)不斷飆(biao)升，給市場(chang)帶(dai)來了非(fei)常大(da)(da)的潛在風險。

與之相對(dui)，隨(sui)著中(zhong)西部城鎮化(hua)建設的推進，對(dui)于(yu)開發商來說，今年也許(xu)是介(jie)入的最好(hao)機會。

實際(ji)上，部(bu)(bu)分房企已(yi)經(jing)嘗到(dao)布局中(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)(bu)城市(shi)的(de)(de)甜頭。《每日經(jing)濟新聞》記者統(tong)計發現，截至去年末碧桂園在(zai)中(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)(bu)城市(shi)在(zai)售(shou)與開發中(zhong)(zhong)的(de)(de)項目達(da)到(dao)30個。2013年中(zhong)(zhong)期報告顯示(shi)，恒大地產期內合(he)約銷售(shou)額(e)中(zhong)(zhong)，約55.7%來自于中(zhong)(zhong)西(xi)部(bu)(bu)城市(shi)。恒大地產董事局副主(zhu)席、總(zong)裁夏海(hai)鈞(jun)早(zao)前在(zai)接受媒體采訪(fang)時表示(shi)，集團增(zeng)加一(yi)二線城市(shi)的(de)(de)土地儲備主(zhu)要(yao)是(shi)補充早(zao)兩年的(de)(de)消耗，以達(da)到(dao)平衡(heng)布局的(de)(de)目的(de)(de)，隨著新型(xing)城鎮化政策的(de)(de)出(chu)臺，未來中(zhong)(zhong)國主(zhu)戰場依然在(zai)三(san)線城市(shi)。

除(chu)了全(quan)國性布局的大(da)型(xing)房(fang)企，一些扎根在中(zhong)西部城市(shi)的房(fang)企同樣獲得喜人(ren)的發展。以深耕河南的建(jian)業(ye)地(di)產為例，公司去年合約銷售總額(e)達(da)到140.03億元(yuan)，同比增(zeng)長35.3%，達(da)全(quan)年銷售目標的111%。

建業(ye)地(di)產(chan)董(dong)事局(ju)主(zhu)席胡葆森此前(qian)在接(jie)受《每日經濟新聞》記者采訪時(shi)也表示，今(jin)后20年，除了在一、二線城(cheng)市(shi)(shi)城(cheng)鎮化(hua)不(bu)斷提高質(zhi)量，解決已經進城(cheng)人(ren)員的“人(ren)”的城(cheng)鎮化(hua)問題(ti)外，著力點(dian)會從大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)擴展到中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)，三(san)、四線城(cheng)市(shi)(shi)因此被業(ye)內視為“藍海”。

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中西部紅利？多(duo)省市GDP增速(su)超10%

每經記(ji)者 胡健 實習生 周程(cheng)程(cheng)發(fa)自北京

“工業化(hua)(hua)、城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)持(chi)續推進，區域發展(zhan)(zhan)(zhan)回旋余地(di)大”，“加大對中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)地(di)區新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)的(de)支持(chi)”，“提(ti)高產業發展(zhan)(zhan)(zhan)和(he)集聚人口(kou)能力，促(cu)進農業轉移人口(kou)就(jiu)近(jin)從業”，“加快推進交(jiao)通、水利、能源、市政基礎(chu)設施(shi)建設，增強中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)地(di)區城(cheng)市群(qun)和(he)城(cheng)鎮(zhen)發展(zhan)(zhan)(zhan)后勁”——政府報(bao)告中(zhong)頻提(ti)“中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)”一(yi)詞，讓各界明顯(xian)感覺(jue)到中(zhong)央政府對于中(zhong)西(xi)(xi)部(bu)(bu)的(de)“偏(pian)愛(ai)”。

國家統計局數據顯(xian)示(shi)，2013年有11個西(xi)部(bu)省區(qu)(qu)GDP增速超(chao)過(guo)了10%，遠(yuan)高于全國平均7.7%的GDP增長幅(fu)度。此外，據《每日經濟新聞(wen)》記者了解(jie)，東(dong)部(bu)沿海(hai)多地區(qu)(qu)城鎮化率(lv)已(yi)經超(chao)越(yue)60%，而中西(xi)部(bu)地區(qu)(qu)還不到50%。城鎮化率(lv)的差距，正意味著中西(xi)部(bu)地區(qu)(qu)房地產開發(fa)的空(kong)間。

基(ji)礎設(she)施有望大量(liang)投入

全國人大(da)代表朱國軍對此解讀稱，政府(fu)工作報告提出“引(yin)導約1億人在中西部(bu)地(di)區就近城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化”，這意味著很多中西部(bu)地(di)區的農民不用再背井離鄉，就能在家門口過(guo)上(shang)城(cheng)(cheng)市生活。要實(shi)現這一(yi)目標，需要中西部(bu)地(di)區切實(shi)增強(qiang)產(chan)業發展(zhan)、基礎設施、公共服務(wu)等(deng)方面的水平(ping)，并根據當地(di)實(shi)際搞好城(cheng)(cheng)鎮(zhen)規劃。

但從目前中(zhong)(zhong)西部(bu)的(de)(de)發展狀況(kuang)來看(kan)，大多中(zhong)(zhong)西部(bu)城(cheng)市(shi)與(yu)東部(bu)城(cheng)市(shi)的(de)(de)發展水平差距較大，公(gong)共服(fu)務(wu)與(yu)城(cheng)鎮(zhen)化建設方(fang)面還不(bu)到位，亟須(xu)國家落實政府工作報告中(zhong)(zhong)談及(ji)的(de)(de)促(cu)進中(zhong)(zhong)西部(bu)城(cheng)市(shi)的(de)(de)公(gong)共服(fu)務(wu)均(jun)等化。

據《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者了解(jie)，長期以來存在的(de)(de)城(cheng)鄉二元結構，導致城(cheng)鄉、地(di)區、人群之間(jian)的(de)(de)基(ji)本公(gong)共服(fu)務存在差距。從城(cheng)鎮(zhen)化的(de)(de)覆蓋率來看(kan)，東(dong)部沿海地(di)區城(cheng)鎮(zhen)化率已經超(chao)越60%，而中西部地(di)區還不到(dao)50%，特別是西部地(di)區，2010年剛(gang)邁過40%的(de)(de)門檻。

中(zhong)(zhong)國社科院城(cheng)(cheng)市發展與(yu)環境研究所副所長魏后凱表示，相(xiang)對(dui)于東(dong)南沿海地區(qu)(qu)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)水平(ping)相(xiang)對(dui)較高(gao)，中(zhong)(zhong)西(xi)部地區(qu)(qu)未(wei)來將是加快(kuai)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)建設的主戰場。

中西部將培育城市群

對于中(zhong)西部(bu)目前相對落后的現狀(zhuang)，李克強(qiang)總(zong)理在政府工作報告中(zhong)指出(chu)，要加大對中(zhong)西部(bu)地區(qu)新(xin)型(xing)城鎮化的支持(chi)，提高產業發(fa)展和集聚(ju)人口能力，促進農(nong)業轉(zhuan)移人口就近從業。加快推進交通、水利、能源(yuan)、市(shi)政等基(ji)礎設(she)(she)施建設(she)(she)，增強(qiang)中(zhong)西部(bu)地區(qu)城市(shi)群和城鎮發(fa)展后勁。

政府工作報告中也提到(dao)，中央預算內投資(zi)擬增加(jia)到(dao)4576億元，重(zhong)點投向保(bao)障性安居工程、農業(ye)、重(zhong)大水利、中西部鐵路(lu)、節(jie)能(neng)環保(bao)、社會事業(ye)等領(ling)域(yu)。

除國家對于中西(xi)部資金的(de)支持與投入外(wai)，總理所言的(de)增強中西(xi)部城市群發展(zhan)后勁也獲得眾多的(de)關(guan)注。

盤(pan)古智庫(ku)城鎮(zhen)化首席(xi)研究員易鵬(peng)表示，新型城鎮(zhen)化的趨(qu)勢是要對(dui)北上廣三大城市(shi)群做(zuo)一個(ge)戰略設計，所(suo)有資源不會(hui)裝在一個(ge)籃子，因此接下來會(hui)在中西部地(di)區培育城市(shi)群，如長江(jiang)中游、成(cheng)渝、關中、中原城市(shi)群，實現就地(di)城鎮(zhen)化。

易(yi)鵬認為，未來國家對(dui)于中西(xi)部地區(qu)的產業(ye)發展也會(hui)加強一定(ding)的支(zhi)持力(li)度(du)，從而在承(cheng)接東部地區(qu)產業(ye)轉(zhuan)移、做(zuo)大經濟總量(liang)方面優勢(shi)將凸(tu)顯。

中(zhong)西(xi)部(bu)地區的(de)(de)發展得益于產(chan)業(ye)(ye)轉(zhuan)移也日趨(qu)明(ming)顯，例如，以富(fu)士康(kang)為(wei)代表的(de)(de)電(dian)子科(ke)技(ji)產(chan)業(ye)(ye)正在由東(dong)部(bu)沿(yan)海地區向中(zhong)西(xi)部(bu)轉(zhuan)移，使得中(zhong)西(xi)部(bu)的(de)(de)外貿增速提升(sheng)。同時(shi)，中(zhong)西(xi)部(bu)也已經成為(wei)吸引(yin)外商投資的(de)(de)主(zhu)要區域。

國家統計局數據顯示，2013年有11個(ge)西(xi)部省(sheng)區GDP增速(su)超過10%。其中貴(gui)州省(sheng)最高，達到12.7%左右(you)；西(xi)藏、重慶、云南(nan)、甘肅GDP增速(su)都超過12%；僅有內(nei)蒙古以9%的(de)增速(su)墊底。

雖然今年很多省份都(dou)調低了經濟增長(chang)，但湖北、陜西(xi)(xi)、寧夏(xia)、西(xi)(xi)藏、甘(gan)肅等省（自治區）在(zai)下(xia)調的同時，增速仍維(wei)持在(zai)兩位數(shu)，明顯(xian)高(gao)于(yu)東部(bu)沿(yan)海地區。

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風險分析

三四線城(cheng)市現高庫(ku)存(cun)壓力本(ben)土中小房企風險更大(da)

每經記者 尚希 發自北京

“新型(xing)城(cheng)鎮化政(zheng)策(ce)的(de)(de)出臺(tai)(tai)，會(hui)改變未來(lai)三四線城(cheng)市(shi)的(de)(de)樓市(shi)、產業等發展。各類優惠政(zheng)策(ce)的(de)(de)出臺(tai)(tai)不可避(bi)免。”易(yi)居房地產研(yan)究院研(yan)究員嚴躍進在接(jie)受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時指出，但對于(yu)房企來(lai)說，中西部(bu)部(bu)分城(cheng)市(shi)的(de)(de)高庫存將(jiang)是最大的(de)(de)風險。

庫存壓力將逼(bi)迫房企(qi)降(jiang)價

業績增長乏力，是(shi)目前三、四線城(cheng)市房企共同面臨的(de)問題(ti)。

中原地產(chan)研究部統(tong)計數據顯示，已公布前2月(yue)銷(xiao)售(shou)業績的30家房企中，2月(yue)份(fen)銷(xiao)售(shou)業績合(he)計665億元，環比1月(yue)份(fen)下降39%。其(qi)中，立(li)足三、四(si)線城(cheng)市(shi)的房企銷(xiao)售(shou)業績明顯同比下滑(hua)，最高跌幅達到了近六成。

“進入2014年后，春節假期(qi)、價(jia)格(ge)、貸款、政策觀(guan)望等各方(fang)面因素不同(tong)程(cheng)度地(di)影響了買家的(de)購房意愿，市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)持(chi)續(xu)萎縮，且未現(xian)明顯(xian)回暖跡象。持(chi)續(xu)冷淡(dan)的(de)市(shi)場(chang)表現(xian)促使部分房企采取優惠降價(jia)的(de)手(shou)段，或者改變定(ding)價(jia)策略，帶動成(cheng)交(jiao)。以近期(qi)在杭州及一些庫(ku)存量較(jiao)大(da)的(de)三四線(xian)城市(shi)表現(xian)尤為明顯(xian)。”鏈家地(di)產市(shi)場(chang)研究部張旭對《每日經濟新聞》記者說道。

“今年市(shi)場(chang)出現(xian)調整的可(ke)(ke)能性越來越大，特別是三四線(xian)城市(shi)，很可(ke)(ke)能會陷入整體低(di)迷。”中原(yuan)地產首席分析師(shi)張大偉表(biao)示。

上海(hai)易(yi)居房地產(chan)研究院(yuan)發布報告指(zhi)出，截(jie)至2月底，一、二(er)、三(san)線20個城市新建商(shang)品住宅庫存總量分別(bie)為2768萬、3089萬和2376萬平方米，同比增速(su)分別(bie)為1.3%、18.0%和19.7%。

同時，2月份20個三(san)線(xian)城市新(xin)建商品住(zhu)宅存銷比(bi)為15∶5。相比(bi)1月份的(de)14.9有(you)所(suo)上升，“這(zhe)說明(ming)在(zai)2月相對疲軟(ruan)的(de)樓市環境下，三(san)類城市的(de)庫存去化效果(guo)都受(shou)到了(le)影(ying)響。”嚴躍(yue)進指出(chu)。

“立足(zu)三四線城市的(de)(de)企(qi)(qi)業明(ming)顯在淡(dan)季(ji)（通過降價）展開(kai)增加銷售的(de)(de)努(nu)力(li)。整(zheng)體市場的(de)(de)去化難度在加大(da)。”張大(da)偉(wei)指出，如果這些市場的(de)(de)其他企(qi)(qi)業跟進促銷的(de)(de)話，三四線市場目前的(de)(de)僵持可能會出現價格調整(zheng)的(de)(de)變化。

毛利率(lv)水平提升或成難題

“對(dui)于三四線城(cheng)市，還是(shi)會(hui)優先(xian)考(kao)慮經(jing)濟發展水平(ping)和市場潛力(li)較(jiao)大(da)的(de)(de)(de)區域(yu)，而(er)且(qie)在新(xin)(xin)型城(cheng)鎮化(hua)(hua)的(de)(de)(de)大(da)框架下，還是(shi)需(xu)(xu)要(yao)(yao)考(kao)慮轉變盈利模式，雖然三四線城(cheng)市的(de)(de)(de)土地(di)(di)價格比較(jiao)低，但市場消化(hua)(hua)力(li)不高，僅僅依靠(kao)低廉(lian)的(de)(de)(de)土地(di)(di)成本獲益顯(xian)然不行，需(xu)(xu)要(yao)(yao)深入了解當(dang)地(di)(di)的(de)(de)(de)需(xu)(xu)求，尋找新(xin)(xin)的(de)(de)(de)機(ji)會(hui)。”一位房企人士對(dui)《每日經(jing)濟新(xin)(xin)聞》記(ji)者說道(dao)。

在其看來(lai)，伴隨著三四(si)線城(cheng)市(shi)農業(ye)人口市(shi)民化的(de)過程，城(cheng)市(shi)郊區的(de)大型社區舊(jiu)城(cheng)改造以及改善型物業(ye)具有一(yi)定的(de)機會。

“如果中(zhong)(zhong)西(xi)部地(di)區房地(di)產市場(chang)成交活(huo)躍(yue)，當然對(dui)房企是重大利好，但是總體(ti)來(lai)看，企業的(de)毛利率水平(ping)難以(yi)提高。”中(zhong)(zhong)投顧問房地(di)產行業研究員(yuan)殷旭飛表示。

殷旭飛進一(yi)步指出，受影響更大的(de)是當地(di)中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)型房(fang)企(qi)，對于這些中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)型房(fang)企(qi)而言，會有銷售業績以及資金方面(mian)的(de)壓力(li)，“銀行收緊房(fang)地(di)產業務審批，中(zhong)(zhong)(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)獲取貸款難度加(jia)大，財務成本增(zeng)加(jia)；另(ling)一(yi)方面(mian)，部(bu)分三(san)四線城市住房(fang)供給嚴(yan)重失衡(heng)，房(fang)屋庫存量處在高(gao)位，加(jia)上購買者觀(guan)望(wang)的(de)情緒較濃，銷售業績或下滑，年內這些房(fang)企(qi)的(de)處境不太樂觀(guan)。”