每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者(zhe) 區家彥 發(fa)自廣(guang)州     

每經(jing)記者 區(qu)家彥 發自廣州(zhou)

當(dang)市(shi)場掀起一股(gu)回(hui)歸一、二線城(cheng)市(shi)潮之際，少(shao)數逆勢進軍中西(xi)部城(cheng)市(shi)的(de)“拓荒者”，卻取得令(ling)人意想不到(dao)的(de)業績。

碧桂園、恒大地產(chan)、河南建業等房企在(zai)中西部城市(shi)深耕，已初步獲得回(hui)報。

全產業鏈造“新城”

作為(wei)一個河谷地(di)帶發展起來(lai)的(de)城市，蘭(lan)州受(shou)地(di)形限制，想要地(di)已無地(di)，蘭(lan)州新(xin)城規劃正是(shi)為(wei)了解決蘭(lan)州用地(di)矛盾(dun)而出(chu)爐。

2013年初，碧桂園(yuan)宣布與蘭(lan)州城區(qu)和蘭(lan)州新(xin)區(qu)合作(zuo)(zuo)，打造“蘭(lan)州新(xin)城”和新(xin)區(qu)地標，作(zuo)(zuo)為低丘(qiu)緩坡荒(huang)山(shan)未利用(yong)地綜(zong)合開發示范(fan)區(qu)，從前期土(tu)地一(yi)級開發整理(li)開始，填(tian)溝、換土(tu)、引水、植樹等(deng)所有步驟，碧桂園(yuan)一(yi)手包辦。

由于碧(bi)桂(gui)園同時擔任一級土(tu)地(di)開發商與(yu)二級房產(chan)開發商，因此最終土(tu)地(di)成本(ben)很(hen)低(di)，產(chan)品也(ye)更具性(xing)價比(bi)。克而瑞研(yan)究資(zi)料(liao)顯示(shi)，碧(bi)桂(gui)園蘭(lan)州項目(mu)的樓面地(di)價基本(ben)保持在200元(yuan)(yuan)/平(ping)方米以(yi)下(xia)，項目(mu)首(shou)期產(chan)品的洋(yang)房均價為6280元(yuan)(yuan)/平(ping)方米 ，與(yu)一橋(qiao)相(xiang)隔的市區(qu)項目(mu)動輒上萬(wan)的售價相(xiang)比(bi)，價格優勢相(xiang)當明顯。以(yi)至于有當地(di)業內人士調(diao)侃：“碧(bi)桂(gui)園就是來拉低(di)蘭(lan)州房價的。”

然而，作為(wei)方興未艾(ai)的新城，如何避免淪為(wei)“空城”相當關(guan)鍵。據悉，碧桂(gui)園蘭州新城項目里還(huan)(huan)配(pei)備五星級酒店、商業中心、中英(ying)文學校、體育園區等配(pei)套設施，碧桂(gui)園還(huan)(huan)出資7億元(yuan)修建雁白黃河大(da)橋(qiao)與市區相通(tong)。

不過，3月13日，摩根大通發表報告指出，碧桂(gui)園去年增(zeng)(zeng)長速(su)度(du)快，但(dan)已經呈現疲態(tai)，若(ruo)不能解決(jue)現有(you)問題，集(ji)團短(duan)期(qi)內難有(you)新的(de)增(zeng)(zeng)長動力(li)，須集(ji)團提高售(shou)價以及海(hai)外(wai)銷售(shou)持續(xu)向好，才可令集(ji)團重拾(shi)增(zeng)(zeng)長，估計最(zui)快要到今年中，此情(qing)況才會出現。

值得注意的是，摩(mo)根(gen)大(da)通還指出，碧桂(gui)園去年毛利率(lv)只(zhi)(zhi)有(you)28.4%，按年跌4.6個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)，真(zhen)正主因并非加(jia)大(da)低(di)毛利率(lv)產品的銷售比例，而是廣(guang)東(dong)省以外的銷售毛利率(lv)過低(di)所致。摩(mo)根(gen)大(da)通亦認為，碧桂(gui)園廣(guang)東(dong)省的業務已呈(cheng)飽和跡象，因此只(zhi)(zhi)可向(xiang)外拓展，相信會令集團未(wei)來兩至三年的毛利率(lv)收窄100至200個(ge)基點(dian)。

部分房企提前布局嘗甜頭

中原地產(chan)研究部(bu)統計數(shu)據(ju)顯示，今(jin)年1～2月，萬科、保利(li)等全國15強(qiang)房(fang)(fang)企拿地總額達到(dao)了784.8億(yi)元。其中在(zai)一(yi)二線城(cheng)市(shi)687.68億(yi)元，占比(bi)高(gao)達88%。中原地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)總監張大偉認為(wei)，隨著大量房(fang)(fang)企聚集在(zai)一(yi)二線城(cheng)市(shi)狹小的市(shi)場(chang)(chang)，帶動土地價(jia)格不斷(duan)飆升，給市(shi)場(chang)(chang)帶來了非常大的潛在(zai)風險(xian)。

與之(zhi)相對，隨著中西部(bu)城鎮化建設的(de)推進，對于開發商來(lai)說，今年也許是(shi)介(jie)入(ru)的(de)最好(hao)機(ji)會。

實際上(shang)，部(bu)分房企已經(jing)嘗到(dao)(dao)布(bu)局中(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)甜(tian)頭。《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)統計(ji)發現(xian)，截(jie)至(zhi)去年末(mo)碧桂園在(zai)中(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)在(zai)售(shou)與開發中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)項目(mu)達(da)到(dao)(dao)30個。2013年中(zhong)(zhong)(zhong)期(qi)報告顯示，恒大地產期(qi)內合(he)約(yue)銷售(shou)額中(zhong)(zhong)(zhong)，約(yue)55.7%來(lai)自于中(zhong)(zhong)(zhong)西部(bu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。恒大地產董事局副主(zhu)(zhu)席、總裁夏海鈞早(zao)(zao)前在(zai)接受媒體(ti)采訪時表示，集團(tuan)增加(jia)一二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)土地儲備主(zhu)(zhu)要是補充早(zao)(zao)兩年的(de)(de)(de)消耗，以達(da)到(dao)(dao)平衡布(bu)局的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)，隨著新型城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化政策的(de)(de)(de)出臺，未來(lai)中(zhong)(zhong)(zhong)國主(zhu)(zhu)戰場依(yi)然在(zai)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

除(chu)了全國性布局(ju)的(de)(de)(de)大型房(fang)企，一些扎根在中西(xi)部城市的(de)(de)(de)房(fang)企同(tong)樣獲得(de)喜人的(de)(de)(de)發展。以深(shen)耕河南的(de)(de)(de)建業地產為例，公司(si)去年合約銷售總額達到140.03億元，同(tong)比增長35.3%，達全年銷售目標的(de)(de)(de)111%。

建業地(di)產董事局(ju)主席胡葆森此(ci)前在接受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪(fang)時(shi)也表(biao)示，今后20年，除了在一、二線(xian)城(cheng)(cheng)市城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化不斷提高(gao)質(zhi)量(liang)，解(jie)決已經進城(cheng)(cheng)人員的(de)“人”的(de)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化問題外，著力點(dian)會(hui)從(cong)大中城(cheng)(cheng)市擴展到中小城(cheng)(cheng)市，三、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市因此(ci)被業內視為“藍海(hai)”。