本報記者于萍

盡管經歷房(fang)地(di)產調控的持(chi)續影響，但在(zai)去(qu)年樓市回暖的帶動下，上(shang)(shang)市房(fang)企(qi)整體(ti)業績仍保持(chi)增(zeng)長態勢。不過業內人(ren)士認為(wei)，隨著城市分化(hua)的加(jia)劇，布局在(zai)一二線城市的房(fang)企(qi)業績仍將(jiang)上(shang)(shang)漲，但三四線占比較多的房(fang)企(qi)業績上(shang)(shang)漲將(jiang)面臨乏力。雖然今年前兩(liang)個月房(fang)企(qi)銷(xiao)售出現下滑(hua)，但隨著推(tui)盤量(liang)增(zeng)加(jia)，3月市場預期已有(you)所(suo)回暖。

整體業績保持增長

由于去年(nian)樓市復(fu)蘇，上市房企的業績仍保持穩步增(zeng)長。Wind數據顯(xian)示，目(mu)前已經有(you)42家上市房企披露了(le)年(nian)報(bao)和快(kuai)報(bao)，其中(zhong)有(you)34家公司(si)的業績出現同比增(zeng)長。

大(da)型房(fang)企在(zai)去(qu)年(nian)(nian)的(de)表現(xian)(xian)(xian)仍(reng)十分穩(wen)健。萬科和保(bao)利(li)地產(600048)已(yi)經先(xian)后披露了去(qu)年(nian)(nian)的(de)業績情況。萬科年(nian)(nian)報(bao)顯示，公(gong)司去(qu)年(nian)(nian)實現(xian)(xian)(xian)營業收入1354.19億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長31.33%；實現(xian)(xian)(xian)歸屬(shu)于(yu)母公(gong)司股(gu)東的(de)凈(jing)利(li)潤151.19億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長20.46%；公(gong)司擬(ni)每10股(gu)派送(song)現(xian)(xian)(xian)金(jin)4.1元(yuan)（含稅）。2013年(nian)(nian)，公(gong)司實現(xian)(xian)(xian)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金(jin)額1709.4億元(yuan)，同(tong)比分別增(zeng)(zeng)(zeng)長15.0%和21.0%，年(nian)(nian)度銷售金(jin)額再度刷新行業記錄。保(bao)利(li)地產則披露了業績快報(bao)，公(gong)司實現(xian)(xian)(xian)凈(jing)利(li)潤107.7億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長27.63%。此外，華僑城的(de)凈(jing)利(li)潤同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)幅也在(zai)10%以上。

與(yu)此(ci)同時，一些中小房企(qi)也由于項目(mu)結算而實現業(ye)績增長。國興地產(000838)、冠城大通(600067)等公(gong)司(si)的業(ye)績增幅均在(zai)50%以上。

申銀萬國研究認(ren)為(wei)，去年商品房銷(xiao)售增速(su)創4年來新高(gao)，投資開工增速(su)和(he)新開工規(gui)模均有明顯(xian)提高(gao)，雖(sui)然各個公司的(de)(de)發展策(ce)略、推盤(pan)量(liang)和(he)所在區域的(de)(de)市場形勢各有不同(tong)，但重點房企的(de)(de)合同(tong)銷(xiao)售額(e)增長(chang)仍顯(xian)著好于全國水(shui)平(ping)。

業(ye)內人(ren)士指(zhi)出，隨著(zhu)城(cheng)(cheng)市分(fen)化的加劇，布(bu)局在(zai)一二線城(cheng)(cheng)市的房企(qi)業(ye)績仍將(jiang)(jiang)上(shang)漲(zhang)，但三(san)四線占比較多的房企(qi)業(ye)績上(shang)漲(zhang)將(jiang)(jiang)面(mian)臨(lin)乏力。中小房企(qi)因為融資壓力大(da)，市場(chang)占有率有下調的趨勢，而萬科等(deng)大(da)型房企(qi)的業(ye)績依然處于(yu)穩定上(shang)漲(zhang)。

市場預期有所改善

盡管去年銷售保持較快增長，但是年初以來(lai)房地產行業卻遭遇“寒流(liu)”。從(cong)已經(jing)公布前兩個月銷售情況的房企來(lai)看，不少公司都出(chu)現了下滑。

中原(yuan)地產(chan)研究部統計數據顯示，目前(qian)(qian)共有30家房企公布了(le)前(qian)(qian)兩個月(yue)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)業績，其中兩個月(yue)份(fen)(fen)30家房企銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)收入合(he)計665億元，環比(bi)(bi)1月(yue)份(fen)(fen)的(de)(de)1082.88億元下降(jiang)了(le)39%。在30家房企中，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)收入出現(xian)了(le)分化。有16家公司前(qian)(qian)2月(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)收入出現(xian)同比(bi)(bi)下降(jiang)。特別是一些(xie)立(li)足三四線城市的(de)(de)房企銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)業績下降(jiang)比(bi)(bi)較明(ming)顯。

“雖然2月(yue)份成交量(liang)下(xia)調主要是因為(wei)春節的因素(su)，但仍具有警示(shi)意(yi)義。”中原地產(chan)首席分析師張大偉認為(wei)，布局三四線城市(shi)(shi)較多的房(fang)企，在2014年銷售可(ke)(ke)能會遇到較大問題。一些二線城市(shi)(shi)項目(mu)價格出(chu)現(xian)(xian)調整，也預示(shi)著今年樓(lou)市(shi)(shi)分化將更(geng)加明顯。特(te)別是庫存(cun)嚴重、人口(kou)新(xin)增放(fang)緩(huan)的城市(shi)(shi)，有可(ke)(ke)能再次出(chu)現(xian)(xian)降價。

值得注意的是(shi)，相比前兩個(ge)月(yue)，3月(yue)份北京住宅市場項(xiang)目(mu)(mu)入(ru)市積(ji)極(ji)性已有提升(sheng)。根據(ju)亞(ya)豪(hao)機構的統計，3月(yue)預(yu)計入(ru)市的項(xiang)目(mu)(mu)將(jiang)超過30個(ge)，且多個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的報價均出(chu)現上漲。亞(ya)豪(hao)機構副總經理高(gao)姍認為，3月(yue)大量房企項(xiang)目(mu)(mu)整裝待發，準備開(kai)(kai)始(shi)新一輪的銷售(shou)(shou)季。再加上4萬元以(yi)上中高(gao)端項(xiang)目(mu)(mu)開(kai)(kai)始(shi)發放(fang)預(yu)售(shou)(shou)許可證，去年嚴格執行的“限價令”松動也使得房企入(ru)市積(ji)極(ji)性明(ming)顯(xian)提升(sheng)。

國泰君安分析師認(ren)為，前兩個月出現銷(xiao)售下滑主要是受杭州降價影響，各(ge)地(di)出現一定觀望情緒，同時年初偏緊的信貸(dai)也導(dao)致(zhi)簽(qian)約(yue)速度(du)變(bian)慢。預計3月推盤回升，可能帶來(lai)成交量階段性改善。

招商證券(600999)分析(xi)師(shi)認為，房價小幅(fu)回(hui)調、資金面(mian)的(de)偏緊會帶來(lai)成交量(liang)緩慢(man)復蘇(su)以及行業洗牌(pai)的(de)進一步加速。