每經(jing)編輯｜尚希(xi)     

每經記者 尚希 發自北京

根據仲量聯行的最新研究報(bao)告顯示，2013年(nian)(nian)中國(guo)(guo)海外(wai)商業(ye)房地產投資總額(e)達76億(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)，同比增長124%。而2012年(nian)(nian)和(he)2011年(nian)(nian)的數字分別為33億(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)29億(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)。仲量聯行國(guo)(guo)際(ji)資本集(ji)團(tuan)中國(guo)(guo)區總監夏飏(yang)飏(yang)預計，2014年(nian)(nian)中國(guo)(guo)買家(jia)對海外(wai)房地產市場(chang)總投資額(e)有望突(tu)破100億(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)大關。

伴(ban)隨著大(da)量國內購買力(li)的(de)(de)外溢，越來越多的(de)(de)標桿房(fang)企(qi)也將“全球化(hua)”提上日程。《每日經濟新聞(wen)》記者梳理后發現(xian)，2014年(nian)開年(nian)不(bu)到3個月的(de)(de)時(shi)間，萬科、綠(lv)地以及碧桂園等千億級房(fang)企(qi)則是(shi)集體(ti)出海，投資規模(mo)都非常(chang)大(da)。

購買力外涌

作(zuo)為(wei)在(zai)美(mei)國紐交所(suo)上市的第一家中(zhong)國房(fang)企，鑫苑置業推出的紐約·東河灣(wan)項(xiang)目也是其在(zai)美(mei)國獨立開發的第一個住宅項(xiang)目。

“這個項目可售(shou)面(mian)積大約3.4萬(wan)平方(fang)米，總(zong)供應量為216套(tao)，首期推出(chu)48套(tao)。房屋面(mian)積64~300平方(fang)米，各種戶型都有(you)(you)。”鑫苑置(zhi)業(ye)旗(qi)下北京鑫苑優晟地產顧問有(you)(you)限(xian)公(gong)司美國(guo)地產部(bu)市場總(zong)監(jian)李興告訴《每(mei)日經濟新聞》記者。

他表示，目前出海置(zhi)業(ye)的(de)購房(fang)者(zhe)中(zhong)絕大部分的(de)首要(yao)訴求便是(shi)尋求新的(de)投資(zi)渠道(dao)以(yi)實現資(zi)產配置(zhi)，而(er)加速購房(fang)者(zhe)出海的(de)首要(yao)因素，便是(shi)國(guo)內一線城市(shi)的(de)限(xian)購政策(ce)(ce)以(yi)及信貸政策(ce)(ce)的(de)逐漸(jian)收緊。

在萊坊剛(gang)剛(gang)發布的(de)2014財富報告(gao)中，這一趨勢已經有了很強(qiang)的(de)數據支撐，中國(guo)正在成(cheng)為全球(qiu)房地產(chan)投(tou)資(zi)(zi)市場的(de)主力(li)軍。記者從這份(fen)報告(gao)中獲悉，隨著新興(xing)市場財富的(de)增(zeng)加(jia)，財富保護的(de)需求也在增(zeng)加(jia)，投(tou)資(zi)(zi)移民(min)的(de)比(bi)例在不斷增(zeng)大。據萊坊統計，美國(guo)設有每年10000名(ming)投(tou)資(zi)(zi)移民(min)的(de)上(shang)限(xian)，2012年其投(tou)資(zi)(zi)移民(min)數字首次(ci)接近上(shang)限(xian)，達(da)到7641名(ming)，其中中國(guo)投(tou)資(zi)(zi)者占(zhan)總數的(de)80%。

不僅如此，教育投資也(ye)是目前(qian)加(jia)速國(guo)(guo)內高資產人士出海置業(ye)的另一原因。“教育是購置豪(hao)宅甚至商(shang)業(ye)物業(ye)的一大(da)驅動因素(su)。接近一半的亞洲(zhou)超(chao)高資產凈值人士傾向(xiang)把子女送(song)往海外升讀大(da)學，美國(guo)(guo)、英(ying)國(guo)(guo)和澳(ao)洲(zhou)是亞洲(zhou)超(chao)高資產凈值人士把子女送(song)往海外升讀大(da)學的三(san)大(da)熱門地點。”萊坊(fang)董事及(ji)大(da)中華研究及(ji)咨詢部主管林(lin)浩文告訴《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者。

房企加速出海

伴隨著大批(pi)高資產(chan)人士將(jiang)注意(yi)力轉移到(dao)海外(wai)市(shi)場(chang)，嗅覺(jue)敏感的開發商(shang)自(zi)然也已把握到(dao)這一方向。

當被問及國(guo)內購買力(li)還(huan)可以釋放多久(jiu)時，林(lin)浩文(wen)表示，這取決(jue)于國(guo)內房(fang)地產市場的政策變化，“目(mu)前來看海外地產開發的黃(huang)金期最少還(huan)有5~10年。”

進入2014年(nian)以(yi)來(lai)，綠地、萬科、碧桂園紛紛拋出“海外大(da)(da)單”，相比去年(nian)來(lai)說，更多標桿房企將(jiang)“出海”提上日程。來(lai)自萊坊的統(tong)計，國(guo)(guo)內大(da)(da)型(xing)開(kai)發商在(zai)全球的開(kai)發活動越(yue)來(lai)越(yue)多，其(qi)中英國(guo)(guo)、美國(guo)(guo)和澳大(da)(da)利亞三國(guo)(guo)超過76%的入境資金來(lai)自中國(guo)(guo)、新加坡、馬(ma)來(lai)西亞和印度(du)等，其(qi)中美國(guo)(guo)和澳大(da)(da)利亞的住(zhu)宅市場中43%的開(kai)發資金來(lai)自中國(guo)(guo)。

“中國、印度和(he)(he)中國香港(gang)投(tou)資者購買(mai)倫敦、紐約、悉(xi)尼和(he)(he)溫哥華(hua)豪宅物業時，將(jiang)會更加(jia)認同本土品牌，這將(jiang)促使開發(fa)企業繼(ji)續以倫敦、紐約、中國香港(gang)、新(xin)加(jia)坡、巴黎和(he)(he)悉(xi)尼為投(tou)資目標。”萊(lai)坊(fang)亞太區研究部主管Nicholas Holt對記者說(shuo)道。

“我們(men)是2012年(nian)9月(yue)(yue)份收購的(de)(de)這一(yi)地(di)(di)塊，在(zai)去(qu)年(nian)11月(yue)(yue)開工，按照法律(lv)規(gui)定(ding)是要在(zai)2015年(nian)11月(yue)(yue)26日交房，美(mei)國(guo)地(di)(di)產(chan)開發最關鍵(jian)的(de)(de)是要嚴格遵守當地(di)(di)的(de)(de)法律(lv)，而國(guo)內靈活性非常大。”李興表示。

“但相比國內市場(chang)來(lai)說，海外市場(chang)的盈利相對比較低。目前海外市場(chang)一級開發的利潤(run)率在(zai)10%~15%，而國內平(ping)均在(zai)20%~30%，一線城市稍微低一點(dian)在(zai)15%~20%，同(tong)時，海外投資有很(hen)多(duo)稅(shui)費(fei)、開發制(zhi)度也比較嚴格。”林浩(hao)文說。

“目(mu)前(qian)國(guo)(guo)內的品牌開(kai)(kai)發企(qi)業(ye)(ye)今年都將銷售(shou)目(mu)標調高(gao)了10%~15%，其中海(hai)外市(shi)場也將對其有一定(ding)的支撐，雖然(ran)全球布(bu)局不會(hui)占比太大。”林(lin)浩(hao)文表示。在其看來，目(mu)前(qian)國(guo)(guo)內開(kai)(kai)發企(qi)業(ye)(ye)出海(hai)主要是采(cai)用合作的模(mo)式，“2008年金融危(wei)機(ji)以(yi)后，以(yi)美(mei)(mei)國(guo)(guo)為例，當地(di)很多(duo)公司擁有土地(di)資源但沒(mei)錢開(kai)(kai)發，而(er)國(guo)(guo)內開(kai)(kai)發商初入美(mei)(mei)國(guo)(guo)，有錢沒(mei)地(di)，剛好可以(yi)形(xing)成(cheng)互補。”

林浩(hao)文進一步(bu)指出(chu)，金融(rong)危機的(de)(de)“后遺(yi)癥”讓海外(wai)市場越來越歡迎中國資本的(de)(de)進入，“所以目(mu)前(qian)國內出(chu)海的(de)(de)房企(qi)更(geng)多(duo)地是與當地的(de)(de)企(qi)業合(he)(he)作(zuo)，通(tong)過購買項目(mu)公司一定比例(li)的(de)(de)股權(quan)，主要由當地公司開發，在積(ji)累(lei)了(le)經驗后也會派(pai)出(chu)團隊共同合(he)(he)作(zuo)開發。”

在鑫苑（中國）置業有限(xian)公司(si)總裁(cai)崔勇看來，開發商出海開發最關鍵的還是拿(na)地，“位置很重要，而(er)且沒(mei)有歷史(shi)遺留問題，這樣(yang)的情況并不好找。”