每經(jing)編輯｜每經(jing)記者(zhe) 葉燕(yan)婷(ting) 發(fa)自(zi)深圳(zhen)    

每(mei)經(jing)記者 葉(xie)燕婷 發自深圳

不(bu)爭規模，爭城市(shi)配套商轉(zhuan)型(xing)；不(bu)博高利潤率(lv)，重視上市(shi)公司ROE（凈資產收益率(lv)）提升；無懼互(hu)聯網(wang)搶飯(fan)碗，學習互(hu)聯網(wang)極致精神(shen)與扁平化(hua)架構……

3月7日，萬科(ke)（000002，SZ）總裁郁亮現身萬科(ke)2013年(nian)度業績發布會，再次強調萬科(ke)“真的不(bu)在(zai)乎老大（規模）問題”，并(bing)指出房地產行業利潤率(lv)(lv)下(xia)降符(fu)合政府(fu)和百姓的期望，但(dan)萬科(ke)會利用小(xiao)股操盤等多(duo)種模式，提高凈資(zi)產收(shou)益率(lv)(lv)來(lai)滿足股東的需求。

對于被(bei)外界(jie)無限放大的萬科“互聯網(wang)取經之旅”，郁亮認為，并不(bu)懼互聯網(wang)“搶飯碗”，與互聯網(wang)的跨界(jie)合作已到(dao)具體業務(wu)層面。

此(ci)外，萬(wan)科的互聯(lian)網思維也開(kai)始萌芽。郁亮稱(cheng)，萬(wan)科目前(qian)的職(zhi)(zhi)業經理(li)人制度或改(gai)變為合(he)伙人制度，以(yi)更好地激勵(li)職(zhi)(zhi)工，為股東創造價值。

談行業老大：規模導向很危險

“我們走的跑(pao)(pao)道不是規(gui)(gui)模擴張(zhang)的跑(pao)(pao)道，也(ye)不會以規(gui)(gui)模擴張(zhang)來衡量(liang)是不是勝(sheng)利了(le)。”郁亮說(shuo)，“發自內心地(di)說(shuo)，萬科(ke)從2008年以來就放棄了(le)速(su)度、規(gui)(gui)模的模式，走了(le)質(zhi)量(liang)效(xiao)益的模式。”

2013年(nian)，萬科以1709億(yi)元(yuan)的(de)(de)銷售額蟬聯國內房(fang)企銷售狀(zhuang)元(yuan)，但與第二名綠地的(de)(de)距離由2012年(nian)的(de)(de)362億(yi)元(yuan)縮小到了(le)(le)84億(yi)元(yuan)，“如何保持行業規模的(de)(de)老(lao)大”也(ye)成了(le)(le)近期郁亮媒體見面會(hui)的(de)(de)必答(da)題。在上周(zhou)五的(de)(de)業績會(hui)上，郁亮有些(xie)無奈地回答(da)，“被超(chao)過沒(mei)有關系(xi)，真的(de)(de)不(bu)在乎這個事情了(le)(le)。”

郁亮(liang)認為，對于(yu)已(yi)經進入下半場的內地房企而(er)言(yan)，再以規模來引(yin)領行業，只能是規模越大(da)(da)越危險(xian)。他(ta)以自己(ji)女(nv)兒的成長舉例，“青(qing)(qing)春期前，我用一年長了(le)幾公分來證明我女(nv)兒確實成長了(le)，沒(mei)白(bai)養(yang)她，過了(le)青(qing)(qing)春期，個子不再長了(le)，但心智更(geng)成熟，力量更(geng)強(qiang)大(da)(da)，能為自己(ji)和社會承(cheng)擔(dan)更(geng)多(duo)責任，是不是更(geng)好(hao)？”

對于(yu)萬科而言，心智和力量依然需(xu)要不斷磨練，在郁亮的理解中(zhong)(zhong)，磨練即(ji)包(bao)含著吸收互(hu)聯網思維(wei)，利用互(hu)聯網工具，適(shi)應新的時代，亦(yi)意味著在城市(shi)化進程中(zhong)(zhong)，真正轉型為城市(shi)配套(tao)服(fu)務商(shang)。

此前，萬(wan)科(ke)(ke)董事會主席王(wang)石坦言，萬(wan)科(ke)(ke)轉型城市(shi)配套服務商是(shi)發(fa)展的(de)必然邏輯。他認(ren)為，住(zhu)宅開發(fa)中(zhong)，要求6%~8%用(yong)于(yu)配套的(de)學校、商場甚至酒(jiu)店，而對(dui)于(yu)住(zhu)宅開發(fa)量巨大的(de)萬(wan)科(ke)(ke)，僅為住(zhu)宅所做的(de)配套體量已(yi)(yi)經(jing)不(bu)小。《每日經(jing)濟新聞》記者查(cha)閱年報獲悉，2013年萬(wan)科(ke)(ke)新開工(gong)面積達1950萬(wan)平方米(mi)，即便全是(shi)純住(zhu)宅項目，也意(yi)味著萬(wan)科(ke)(ke)需完成至少117萬(wan)平方米(mi)的(de)配套，綜合下來(lai)數字已(yi)(yi)經(jing)不(bu)小。

不過，郁亮強調，并(bing)不是(shi)(shi)說(shuo)萬(wan)科什么都干，“我們只(zhi)是(shi)(shi)為衣食(shi)住(zhu)行提供房子(zi)。”他說(shuo)，“如我們提供餐廳，第(di)五(wu)食(shi)堂是(shi)(shi)我們的配套，但不是(shi)(shi)說(shuo)萬(wan)科會去做飯館。”

談新模式：提高ROE是核心

萬科(ke)放下長(chang)久以來的規模爭奪(duo)，也把高利(li)潤率放在一(yi)旁，根據年報(bao)數(shu)據顯示(shi)，萬科(ke)的結算(suan)利(li)潤率已經連續3年下滑，2013年同比(bi)下降1.07個(ge)百(bai)分點(dian)至12.01%。郁亮認為(wei)，商品房的薄利(li)多銷成為(wei)這個(ge)行業(ye)變化和(he)進步方式之(zhi)一(yi)，他表示(shi)，房地產利(li)潤率下降，符(fu)合調控時代對房地產行業(ye)的總體要(yao)求(qiu)，從政府到老百(bai)姓都(dou)樂(le)于見到房企(qi)利(li)潤率下降，但萬科(ke)的凈(jing)資產收益率自1993年以來不斷(duan)提高，2013年為(wei)19.66%，符(fu)合股東的要(yao)求(qiu)。

放棄規(gui)模之爭(zheng)的又一表現，是(shi)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)的“小股(gu)操盤(pan)”方式。所謂(wei)小股(gu)操盤(pan)，即(ji)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)在(zai)合作(zuo)項(xiang)目中不控股(gu)，但(dan)項(xiang)目仍然由萬(wan)(wan)科(ke)(ke)團(tuan)隊操盤(pan)，使用萬(wan)(wan)科(ke)(ke)品牌和(he)產品體系，共(gong)享萬(wan)(wan)科(ke)(ke)的信(xin)用資(zi)源和(he)采購資(zi)源。這(zhe)意味(wei)著，在(zai)同(tong)等的資(zi)產規(gui)模下，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)可以支持更(geng)大(da)的經營規(gui)模，同(tong)時獲得(de)更(geng)大(da)的市(shi)場份(fen)額(e)。

目(mu)前，萬科不(bu)少項目(mu)采取(qu)的(de)都(dou)是(shi)合作的(de)方式(shi)，但大(da)多數以大(da)股(gu)(gu)操盤(pan)模(mo)式(shi)存(cun)在(zai)。郁亮認為，“小股(gu)(gu)操盤(pan)”瓦解了老大(da)意識(shi)，不(bu)利于(yu)銷售額，卻(que)有助于(yu)上市公司ROE的(de)提(ti)升。“我們會學(xue)會使(shi)用(yong)(yong)杠桿做這(zhe)件事情，用(yong)(yong)盡可能少的(de)股(gu)(gu)東投入來給(gei)股(gu)(gu)東創造更(geng)多回報。”

據(ju)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者了解，在這種模(mo)式下，利(li)益(yi)將根據(ju)項目經營(ying)情況靈活(huo)分(fen)配。一般(ban)而言(yan)，操(cao)盤一方在項目經營(ying)效益(yi)好的(de)情況下能獲(huo)得更高的(de)收益(yi)分(fen)配比例。

看上去很美，但小(xiao)(xiao)(xiao)股操盤的風險卻不(bu)能忽(hu)略。對于小(xiao)(xiao)(xiao)股操盤，郁亮在(zai)業績會(hui)上多(duo)次強調這種(zhong)模(mo)式(shi)的重(zhong)點在(zai) “操盤”，“萬科靠一雙手賺錢(qian)，而不(bu)是別的。小(xiao)(xiao)(xiao)股操盤是干更多(duo)活，賺更多(duo)錢(qian)。”

然而，“小(xiao)股(gu)”之后，如(ru)何(he)(he)“操(cao)(cao)盤”亦成(cheng)(cheng)為這種方(fang)式的(de)難點。融創中(zhong)國(guo)董事長孫宏斌曾表示，“合作(zuo)是最(zui)麻煩的(de)事，因為你(ni)想(xiang)做主，我(wo)也(ye)想(xiang)做主”。業內(nei)人士(shi)認為，萬科在項目中(zhong)失去(qu)控股(gu)權，如(ru)何(he)(he)保證(zheng)對項目操(cao)(cao)作(zuo)的(de)控制權，仍需(xu)要合作(zuo)雙方(fang)設置(zhi)合理的(de)合作(zuo)機制，這也(ye)成(cheng)(cheng)為小(xiao)股(gu)操(cao)(cao)盤后保證(zheng)萬科品牌質(zhi)量的(de)不(bu)確定因素之一。

談互聯網思維：或引入合伙人制度

對于這段時間萬(wan)科(ke)(ke)與(yu)互(hu)聯網公司(si)擦出的火花，萬(wan)科(ke)(ke)董秘譚華杰笑言(yan)，互(hu)聯網公司(si)都很火，萬(wan)科(ke)(ke)借他們的光火了一把。

據譚(tan)華杰(jie)向 《每日經濟新聞(wen)》記者透(tou)露(lu)，公(gong)司與騰訊在業務層面的(de)(de)合作已經展開(kai)，萬科的(de)(de)微信(xin)(xin)公(gong)共(gong)賬(zhang)號(hao)(hao)已經開(kai)始研(yan)究(jiu)。“賬(zhang)號(hao)(hao)功能包括物業費(fei)(fei)、水電費(fei)(fei)繳納、物業維修、社區(qu)(qu)團購、社區(qu)(qu)活動等，微信(xin)(xin)公(gong)共(gong)賬(zhang)號(hao)(hao)做(zuo)好了(le)可以取代(dai)社區(qu)(qu)App。”譚(tan)華杰(jie)認(ren)為，目(mu)前房(fang)企社區(qu)(qu)App繁多(duo)，但真正做(zuo)起來的(de)(de)很少，“一個手機有這么多(duo)App，很難吸引(yin)用戶使(shi)用社區(qu)(qu)App，相比(bi)而(er)言(yan)，微信(xin)(xin)公(gong)共(gong)賬(zhang)號(hao)(hao)更加方(fang)便。”

不過，對于(yu)具體推出時間，譚華杰(jie)表(biao)示目前難以確(que)定，“騰訊太忙了，我們(men)還需要時間一起坐(zuo)下來再研究(jiu)。”

目前，萬科對于互聯(lian)網給(gei)出了(le)明確的態(tai)度：互聯(lian)網將改變(bian)世(shi)界，但短期內互聯(lian)網還無法威脅到房企的業(ye)(ye)務層面(mian)，萬科將向互聯(lian)網學習極(ji)致思(si)維(wei)、專業(ye)(ye)化、扁(bian)平化管(guan)理，用好互聯(lian)網這個工具。

為什么不(bu)怕互(hu)聯(lian)網企業(ye)來(lai)搶飯(fan)碗(wan)(wan)？郁亮直言，“我(wo)們的飯(fan)碗(wan)(wan)不(bu)太好(hao)搶。”他(ta)表(biao)示，從(cong)拿到(dao)地到(dao)蓋完房子，要(yao)蓋200多(duo)個章，也就是(shi)(shi)說要(yao)和200多(duo)個部門打交道(dao)，互(hu)聯(lian)網能(neng)夠改變的是(shi)(shi)自(zi)己能(neng)夠控制的東西。不(bu)過，房企必須學習互(hu)聯(lian)網思維，否則將(jiang)會(hui)被時代(dai)淘汰。

而(er)萬(wan)科(ke)的(de)互聯網(wang)思維也開始萌(meng)芽，首(shou)先是合伙人制(zhi)度(du)(du)的(de)引入。郁亮(liang)稱，例如曾看到公司一(yi)個(ge)管理(li)者監督(du)三個(ge)清潔(jie)工打掃衛生，但在互聯網(wang)時代下(xia)，信(xin)息完全透(tou)明后(hou)，三個(ge)下(xia)屬可以(yi)背(bei)(bei)靠背(bei)(bei)互相信(xin)任，可以(yi)不需要這個(ge)上(shang)司，管制(zhi)費用可以(yi)省下(xia)來。大的(de)方(fang)面，萬(wan)科(ke)目前的(de)職業經理(li)人制(zhi)度(du)(du)或(huo)改(gai)變(bian)為合伙人制(zhi)度(du)(du)，以(yi)更(geng)好地激勵職工，為股(gu)東創造價值。

不(bu)過，對于房子會不(bu)會降價甚至免(mian)費(fei)(fei)，郁亮稱這是他對互聯網有所懷(huai)疑(yi)的(de)原因之一(yi)，“我(wo)不(bu)相信免(mian)費(fei)(fei)模式(shi)，滿(man)足客戶需要的(de)是商業邏輯，賺到錢同樣(yang)是商業邏輯。你可以免(mian)費(fei)(fei)一(yi)時，但(dan)怎么長久，是要告訴(su)大家這個盈(ying)利渠(qu)道在哪里。”

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記者觀察

馬年“馬太效應”加劇 中小型房企恐被邊緣化

每經記者(zhe) 區(qu)家彥 發自廣(guang)州

近日，多家上市房(fang)企(qi)陸續公(gong)(gong)布(bu)其(qi)前2月的銷(xiao)售(shou)業績(ji)。《每日經(jing)濟新聞》記者整理銷(xiao)售(shou)數據發現(xian)，以(yi)碧桂園(yuan)與恒大為代表的大型房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)業績(ji)依舊突飛(fei)猛進，而(er)與此形成對(dui)比的是(shi)，除了奧園(yuan)地產與中駿置(zhi)業外，目前已經(jing)公(gong)(gong)布(bu)銷(xiao)售(shou)數據的多數中小型上市房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額(e)較(jiao)去年同(tong)期(qi)出現(xian)下滑(hua)，如瑞安(an)房(fang)地產、花樣年等，銷(xiao)售(shou)額(e)較(jiao)去年同(tong)期(qi)下跌50%以(yi)上。

當前，隨(sui)著資(zi)金面(mian)逐漸收緊，以及部分城市出(chu)現的(de)(de)降(jiang)價跡象，房地產(chan)(chan)市場面(mian)臨不利的(de)(de)開局。但龍頭房企強者愈強的(de)(de)局面(mian)愈發明顯。克而(er)瑞研究中心分析師楊晨(chen)青告(gao)訴記者，隨(sui)著千億房企的(de)(de)不斷涌(yong)現，規(gui)模(mo)效(xiao)應在房地產(chan)(chan)行業愈加重(zhong)要，銷售規(gui)模(mo)在這之下的(de)(de)房地產(chan)(chan)企業將面(mian)臨被邊緣化的(de)(de)風險。

上市(shi)房(fang)企銷售分(fen)化明顯

碧(bi)桂園日(ri)前(qian)公(gong)布(bu)的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售數據顯示，公(gong)司今年前(qian)兩月實(shi)現(xian)合同(tong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售額253.4億元（人民幣，下同(tong)），同(tong)比增長(chang)(chang)104%；實(shi)現(xian)銷(xiao)(xiao)(xiao)售面積(ji)395萬平(ping)方米，同(tong)比增長(chang)(chang)119%。

此(ci)外(wai)，恒大地產公(gong)布的銷(xiao)售(shou)(shou)數據(ju)顯(xian)示(shi)，公(gong)司今(jin)年前兩月實現銷(xiao)售(shou)(shou)額200.7億元，同比增長(chang)(chang)75%；實現銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)279.7萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，同比增長(chang)(chang)119%。萬(wan)科(ke)今(jin)年前兩月銷(xiao)售(shou)(shou)額也(ye)高達397.9億元，同比增長(chang)(chang)40%；銷(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)則為(wei)293.9萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，同比增長(chang)(chang)20%。

與(yu)此同時，《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者發現，除(chu)了奧園地(di)產與(yu)中駿置(zhi)業(ye)前(qian)兩月銷售(shou)金額(e)仍舊錄得大幅增長(chang)外，不(bu)少中小型上市房(fang)企(qi)在(zai)年初出現下(xia)滑的勢頭。

首(shou)創置(zhi)業與(yu)(yu)深圳控股前兩月銷(xiao)售額分別為8.9億元與(yu)(yu)5.8億元，同比分別下(xia)滑30%與(yu)(yu)29%。瑞安房地(di)產(chan)與(yu)(yu)花樣年前兩月銷(xiao)售額僅為12.1億元與(yu)(yu)4億元，較(jiao)去年同期(qi)大(da)幅下(xia)降52%與(yu)(yu)65%。

房地產行業集中(zhong)度提(ti)高

據(ju)中原地(di)產研究(jiu)中心監測數(shu)據(ju)顯(xian)示，今年(nian)(nian)1月全國(guo)54個重點(dian)城市新(xin)房成交住(zhu)宅22萬套，相比去年(nian)(nian)12月下(xia)調(diao)(diao)15%，同(tong)比2013年(nian)(nian)初下(xia)調(diao)(diao)了19.6%。進(jin)入2月，54個重點(dian)城市合計新(xin)建商品住(zhu)宅簽約套數(shu)為13.56萬套，同(tong)比下(xia)調(diao)(diao)13.8%，環比1月份下(xia)調(diao)(diao)幅度達35%。

那么，在(zai)市場(chang)表現(xian)慘淡的情況下，龍頭房企(qi)(qi)為何(he)能實現(xian)高(gao)歌猛進？對(dui)此，克而瑞研(yan)究報告(gao)認為，由于部分房企(qi)(qi)在(zai)去年(nian)末留存了較多的銷售業績(ji)，部分大(da)型企(qi)(qi)業留存的業績(ji)高(gao)達百億元以上，目前這部分留存的業績(ji)逐漸在(zai)今年(nian)1~2月的銷售業績(ji)中得到體現(xian)。

但龍頭房(fang)(fang)企業(ye)(ye)績(ji)的(de)持續擴張，也(ye)就意味著(zhu)其他房(fang)(fang)企的(de)市(shi)場份額被(bei)蠶(can)食(shi)。楊晨青向(xiang)記者表示，在當今的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場，規模大小(xiao)對(dui)于企業(ye)(ye)的(de)品牌(pai)、銷售、融資以及拿(na)地(di)起著(zhu)重要(yao)作用，規模越(yue)大的(de)企業(ye)(ye)無(wu)論是拿(na)地(di)還(huan)是拿(na)錢(qian)都(dou)更加容易，這也(ye)導致了中小(xiao)型(xing)房(fang)(fang)企被(bei)進一步邊緣化(hua)。

“隨(sui)著千億(yi)級以(yi)及500億(yi)級別的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)企不(bu)斷增加(jia)(jia)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產行業集(ji)中度在(zai)加(jia)(jia)速提高，實際上在(zai)去(qu)年回歸(gui)一二線城市(shi)(shi)的(de)浪潮中，有能力拿地的(de)基本是全國(guo)TOP50的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)企，缺乏融資渠道的(de)中小型房(fang)(fang)(fang)(fang)企在(zai)一二線城市(shi)(shi)的(de)生存難度越來(lai)越大。”楊晨青認為，只要不(bu)出(chu)現全國(guo)性的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產調控政(zheng)策，市(shi)(shi)場(chang)(chang)環境不(bu)出(chu)現大幅逆轉(zhuan)，大型房(fang)(fang)(fang)(fang)企能通過提高市(shi)(shi)場(chang)(chang)占有率繼續擴大銷(xiao)售規(gui)模，相反地，銷(xiao)售規(gui)模在(zai)100億(yi)元以(yi)下(xia)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)企未來(lai)或將陷入發(fa)展困境。