每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記(ji)者(zhe) 區家彥 發自廣州 ;   

每經記者 區(qu)家彥(yan) 發自廣州

就在地(di)(di)(di)產(chan)股陷入“跌跌不休”的困(kun)境之際，令(ling)一些地(di)(di)(di)產(chan)大佬附于房地(di)(di)(di)產(chan)公司迷(mi)惑的是(shi)，部分地(di)(di)(di)產(chan)服務(wu)類公司股價卻走出(chu)獨立的上漲(zhang)行情。

《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者發現，去(qu)年(nian)初(chu)至今，包括搜(sou)房網、易居(ju)中國等網絡房地(di)產信息服務公司市值“逆市”大幅增長，以(yi)搜(sou)房網為例，公司市值逼近去(qu)年(nian)剛剛進入(ru)千億俱樂部的(de)恒(heng)大地(di)產。

難道(dao)是(shi)開發商的利潤，被這(zhe)些互聯網(wang)服務(wu)商掙(zheng)去了？還是(shi)說，互聯網(wang)企業(ye)在未來(lai)的競(jing)爭中(zhong)，比傳統房(fang)地產企業(ye)更被看好？如果是(shi)這(zhe)樣，經過互聯網(wang)思維改造的房(fang)地產公司未來(lai)能否重(zhong)振雄(xiong)風？

房(fang)地(di)產網站市值飆(biao)升/

在(zai)房地(di)產(chan)行業(ye)，建筑(zhu)公(gong)(gong)司、中(zhong)介(jie)、代(dai)理公(gong)(gong)司、廣告公(gong)(gong)司、房地(di)產(chan)網站(zhan)都是服務于(yu)房地(di)產(chan)開(kai)發商(shang)的“乙方”。在(zai)很(hen)多人眼里，這些(xie)企(qi)業(ye)就是靠開(kai)發商(shang)吃(chi)剩(sheng)下的 “殘羹剩(sheng)飯”生存的。有人曾總結說(shuo)，開(kai)發商(shang)“吃(chi)肉”，中(zhong)介(jie)啃“骨頭”，房產(chan)網站(zhan)“喝湯”。然而，誰也沒想到，如今(jin)“喝湯”公(gong)(gong)司的身價(jia)，居然高(gao)過了(le)“吃(chi)肉”的開(kai)發商(shang)。

其中，2010年9月(yue)登陸紐交所的(de)搜房(fang)網，成(cheng)為最近一年來(lai)最受投資者追捧(peng)的(de)房(fang)地產(chan)類上(shang)市(shi)公司之(zhi)一。

《每(mei)日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者計算，截(jie)至(zhi)3月(yue)4日(ri)，搜房網(wang)收盤價為83.99美元，較去(qu)年初開盤價漲幅(fu)超211%。以市(shi)值(zhi)計算，截(jie)至(zhi)3月(yue)4日(ri)收盤，搜房網(wang)總市(shi)值(zhi)約為68.68億美元（約合421.82億元人(ren)民幣）。去(qu)年銷(xiao)售額突(tu)破(po)千億的恒大地產，同期市(shi)值(zhi)卻(que)只有370.07億元人(ren)民幣。

擁(yong)有高市(shi)值(zhi)的，不只(zhi)有搜房(fang)網，與其業務性質接近的易(yi)居中國(guo)、三六五(wu)網等(deng)公(gong)(gong)司市(shi)值(zhi)也出(chu)現大(da)幅飆(biao)升。《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)統計(ji)發(fa)現，截至3月4日(ri)，與去年初開(kai)盤價相比，易(yi)居中國(guo)、三六五(wu)網兩(liang)家公(gong)(gong)司股價漲幅分別達到177%與76%，市(shi)值(zhi)分別達到79億元與49億元人民幣。

與之相反，備受矚(zhu)目的千億(yi)房企股價(jia)卻(que)不甚理想，2013年的千億(yi)“黑馬”碧桂(gui)園股價(jia)自(zi)去(qu)年初(chu)至今(jin)已下跌3%，A股地產“一哥(ge)”萬科同(tong)期股價(jia)更是(shi)下跌接(jie)近40%。

互(hu)聯(lian)網思維的(de)勝利？/

從業務范圍來看(kan)，搜房(fang)網(wang)收入(ru)主(zhu)(zhu)要來自網(wang)絡廣告及(ji)電商服務，恒大地(di)產收入(ru)主(zhu)(zhu)要來自物業開發(fa)銷(xiao)售(shou)，前者(zhe)(zhe)業務主(zhu)(zhu)要是為(wei)(wei)后者(zhe)(zhe)服務。從收入(ru)規模而(er)言，2013年(nian)(nian)搜房(fang)網(wang)總(zong)營收為(wei)(wei)6.374億(yi)美元（折(zhe)合約39億(yi)人民(min)幣），恒大地(di)產2013年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)營業收入(ru)已經高(gao)達419億(yi)元，年(nian)(nian)內合約銷(xiao)售(shou)額突(tu)破千億(yi)。為(wei)(wei)開發(fa)商“打(da)工”的搜房(fang)網(wang)，為(wei)(wei)何能發(fa)展如此迅猛呢(ni)？

一位(wei)投(tou)行人(ren)士向(xiang)記者表示，雖(sui)然從(cong)財務數據來(lai)看(kan)，很多大型房企規模占優，但由(you)于(yu)定位(wei)互聯網服(fu)務，輕資(zi)產的特性決定了搜(sou)房網在凈利潤率、凈資(zi)產回報率等關鍵指標上超過(guo)重資(zi)產的房地產開發商(shang)。

《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者查閱財報(bao)發現，搜房網2013年(nian)(nian)總營收(shou)為6.374億美(mei)元（39億人民幣），但凈(jing)利(li)潤(run)高達(da)3億美(mei)元（18.3億元人民幣），同比增長97%，凈(jing)利(li)潤(run)率(lv)(lv)接近(jin)50%，凈(jing)資產收(shou)益(yi)率(lv)(lv)接近(jin)100%。與之(zhi)相(xiang)對(dui)，萬科2013年(nian)(nian)中報(bao)顯示(shi)，公司營業收(shou)入(ru)為413.9億元，凈(jing)利(li)潤(run)為45.6億元，凈(jing)利(li)潤(run)率(lv)(lv)約為11%，萬科在2012年(nian)(nian)凈(jing)資產收(shou)益(yi)率(lv)(lv)為19.66%，為1993年(nian)(nian)以來(lai)最高水(shui)平。

更重要的(de)(de)是，搜房網不僅獲(huo)益于房地產銷售推廣(guang)渠道從(cong)線下(xia)向互聯網轉移，更依托著海量的(de)(de)用(yong)戶數據(ju)優勢，成功從(cong)單純的(de)(de)廣(guang)告業務向銷售環(huan)節(jie)實現深(shen)度介入，通過電商服務成功帶動營業收入大幅(fu)增長。

搜(sou)房(fang)網(wang)2013年財報(bao)顯示，代表(biao)廣告業(ye)務(wu)(wu)的(de)網(wang)絡營銷服(fu)務(wu)(wu)營收為2.783億(yi)(yi)美元(yuan)，同比增長(chang)11.4%；電子(zi)商(shang)務(wu)(wu)服(fu)務(wu)(wu)營收為1.881億(yi)(yi)美元(yuan)，同比增長(chang)84.1%；二手房(fang)業(ye)務(wu)(wu)搜(sou)房(fang)幫房(fang)源發布服(fu)務(wu)(wu)營收為1.615億(yi)(yi)美元(yuan)，同比增長(chang)高達121.7%。

德銀認為，作為國內最大的(de)在線房地產垂直網站，過去兩年搜房已(yi)成功利用其用戶流量(liang)，從單純的(de)廣告業(ye)務(wu)轉向(xiang)線索驅動營銷/電商平臺，未來搜房網仍將(jiang)受益(yi)于處(chu)于起步階段的(de)電商業(ye)務(wu)實現快(kuai)速增長。

“雖然搜房(fang)(fang)網的(de)主營業(ye)(ye)(ye)務依托于房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)，但它的(de)本質是(shi)一家為房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)提供網絡廣告(gao)與電商服務的(de)互聯網公司，這不僅(jin)讓(rang)它受益于中國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)蓬(peng)勃發展，也(ye)(ye)得益于中國互聯網用戶的(de)高(gao)速(su)增長，這也(ye)(ye)是(shi)與同質化競(jing)爭激烈的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)相(xiang)比，搜房(fang)(fang)網在細分市場(chang)取(qu)得遠高(gao)于行(xing)業(ye)(ye)(ye)增幅的(de)發展速(su)度(du)，股價也(ye)(ye)擺脫地(di)(di)(di)產(chan)(chan)板塊走出獨立行(xing)情的(de)重要(yao)原因之一。”盛富(fu)資本與協眾(zhong)國際總裁黃立沖告(gao)訴(su)《每日經濟新聞》記者。

用(yong)互聯網改(gai)造(zao)房地(di)產/

以(yi)搜(sou)房(fang)網為代表的(de)(de)房(fang)地(di)產垂直網站(zhan)改(gai)變(bian)了傳統的(de)(de)地(di)產銷售模式，未來會不會出現一個“小米”顛覆(fu)房(fang)地(di)產的(de)(de)開發模式，誰也(ye)(ye)說不準，正(zheng)如郁(yu)亮直言：“可(ke)能(neng)我們(men)(men)未來的(de)(de)對(dui)手不是我們(men)(men)現在(zai)所謂的(de)(de)對(dui)手，也(ye)(ye)可(ke)能(neng)將是現在(zai)完(wan)全不知道的(de)(de)人在(zai)做我們(men)(men)的(de)(de)對(dui)手”。

中(zhong)(zhong)銀國際(ji)分(fen)析師田世(shi)欣認為(wei)，在行(xing)業增速(su)(su)下降(jiang)的背景下，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發同質化競(jing)爭的現狀必然受(shou)到沖擊，雖然龍(long)頭房(fang)企可以(yi)(yi)通(tong)過(guo)集中(zhong)(zhong)度提升(sheng)獲得(de)超越行(xing)業的增速(su)(su)，但從2013年以(yi)(yi)來(lai)開(kai)發商(shang)紛紛回縮戰(zhan)線至(zhi)一二線城市的戰(zhan)略以(yi)(yi)及住宅開(kai)發競(jing)爭的同質化來(lai)看，房(fang)企通(tong)過(guo)原先提高周轉(zhuan)速(su)(su)度的方(fang)式維持成長性必然受(shou)到挑戰(zhan)，回報率面(mian)臨下滑(hua)壓力，更(geng)多開(kai)發商(shang)開(kai)始(shi)考慮重新進行(xing)戰(zhan)略布(bu)局。

自(zi)稱“與其被(bei)別(bie)人(ren)革命，不如自(zi)己革自(zi)己的命”的萬科已經(jing)率(lv)先(xian)行動。

萬科(ke)物業(ye)與華為合作開發的(de)(de)手(shou)機APP“住這(zhe)兒(er)”在去年“雙(shuang)十(shi)一”正(zheng)式推出(chu)，主要為萬科(ke)業(ye)主提(ti)(ti)供社區圈子交流與周邊商圈服務，雖然這(zhe)款APP目(mu)(mu)前(qian)功能應用仍較為單薄，但可(ke)(ke)以(yi)預見的(de)(de)是，無論是萬科(ke)目(mu)(mu)前(qian)所做(zuo)的(de)(de)“五菜(cai)一湯(tang)”社區配(pei)套、為業(ye)主提(ti)(ti)供配(pei)送(song)、團購等服務的(de)(de) “幸福(fu)驛(yi)站(zhan)”、甚至未來(lai)可(ke)(ke)能提(ti)(ti)供的(de)(de)金融服務都有可(ke)(ke)能通(tong)過這(zhe)款APP與業(ye)主實現“零接觸”。

此外，包括世茂房(fang)地產、綠城中(zhong)國、花樣年、海印股份等公司也紛(fen)紛(fen)結合互聯網推(tui)出(chu)“云”社區(qu)服務、O2O等新(xin)的(de)商業(ye)模式(shi)(shi)，盡管新(xin)的(de)商業(ye)模式(shi)(shi)和(he)盈利(li)模式(shi)(shi)仍(reng)然模糊(hu)，但(dan)房(fang)地產“觸網”將成(cheng)為不可扭轉的(de)趨勢。

“中國房(fang)(fang)(fang)地(di)產未(wei)來(lai)(lai)依(yi)靠‘拿地(di)-建房(fang)(fang)(fang)-賣房(fang)(fang)(fang)’的模(mo)式(shi)來(lai)(lai)賺大(da)錢將難以為繼(ji)，未(wei)來(lai)(lai)的商業模(mo)式(shi)必須調整。對(dui)于房(fang)(fang)(fang)地(di)產商而言(yan)，數量巨大(da)的業主群是(shi)他(ta)們擁有的最寶(bao)貴財富，在互(hu)聯(lian)網思(si)維(wei)下，倘若找(zhao)到合適(shi)的突破口來(lai)(lai)開(kai)發這一金礦(kuang)，將成(cheng)為房(fang)(fang)(fang)企未(wei)來(lai)(lai)很長(chang)一段時間的業務增長(chang)點，也(ye)能成(cheng)為新(xin)的股價催化動力”，輝(hui)立證(zheng)券分析師陳耕(geng)如此告訴《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者(zhe)。