每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者(zhe) 蒙(meng)湘林 發自北京    

每(mei)經(jing)記者 蒙湘林 發自北京

盡管去年房企業績表現不(bu)錯，但二級市場(chang)上的房地(di)產板塊整體走勢(shi)卻(que)并(bing)不(bu)理想，據同(tong)花順數據顯示，2014年前兩(liang)個(ge)月房地(di)產開發指數（881153）跌(die)幅達3.22%，資(zi)金流出明顯。2月中旬出現銀(yin)行停止放貸傳聞后(hou)，地(di)產股再次(ci)遭遇集體暴跌(die)，一(yi)大批中小市值地(di)產股破凈(jing)，“招(zhao)保萬金”等地(di)產龍頭也處于破凈(jing)邊緣(yuan)。

相比房(fang)企(qi)去年火(huo)爆的(de)銷售(shou)情況，地產股為什么還是遭到市場(chang)沽空？亞太城市房(fang)地產研(yan)究院院長謝逸楓認為：一方面由于流動性偏緊(jin)的(de)預期，如最近(jin)美國QE3加(jia)速退出、人民幣匯率(lv)快(kuai)速下跌(die)、房(fang)貸收緊(jin)等導致(zhi)資金偏緊(jin)的(de)預期；另一方面，近(jin)期個(ge)別城市出現(xian)樓盤降價等現(xian)象，加(jia)重購房(fang)者觀望(wang)情緒。

因此(ci)，盡管房企(qi)業績實現了增長，但在股市整體弱勢(shi)的情況下，地產股股價出現大幅度下跌是可以預見的。

另一方(fang)面(mian)，股(gu)(gu)價的(de)(de)“跌跌不(bu)休”也反映在(zai)地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)估(gu)值上(shang)，此前的(de)(de)股(gu)(gu)市(shi)“貴族”房地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)票自2007年(nian)達(da)到頂峰后(hou)持續調整，目(mu)前估(gu)值已經(jing)處(chu)于歷(li)史底部。據Wind資訊統計顯示，2007年(nian)10月(yue)16日上(shang)證(zheng)指數在(zai)6124點的(de)(de)位(wei)置(zhi)時，房地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)平均市(shi)盈(ying)率(lv)為(wei)83.43倍(bei)；2008年(nian)10月(yue)28日上(shang)證(zheng)指數創下1664點新(xin)低的(de)(de)時候，房地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)平均市(shi)盈(ying)率(lv)為(wei)14.31倍(bei)，而(er)目(mu)前房地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)市(shi)盈(ying)率(lv)低至10.44倍(bei)。

令(ling)市(shi)場(chang)唏(xi)噓的(de)是(shi)，相(xiang)較于房地產(chan)股票市(shi)盈(ying)率一路下跌，實(shi)體(ti)市(shi)場(chang)的(de)房地產(chan)開發(fa)和(he)銷售這幾年卻持續(xu)火爆，是(shi)我國房地產(chan)價格漲(zhang)幅(fu)最(zui)快的(de)階(jie)段。

中原(yuan)地產研究總監(jian)張大偉解釋道(dao)，造成股(gu)價(jia)(jia)或市(shi)盈率和業(ye)(ye)績背道(dao)而馳有(you)兩點(dian)原(yuan)因：其(qi)一(yi)是(shi)，股(gu)價(jia)(jia)反(fan)映(ying)的(de)(de)是(shi)未來的(de)(de)預期。具體看(kan)，杭州降價(jia)(jia)等新聞的(de)(de)確(que)存在夸張，但(dan)類似信號的(de)(de)頻繁(fan)出現(xian)，必然(ran)會(hui)(hui)影響到購房者心理，這種心理波動又(you)會(hui)(hui)提前(qian)反(fan)映(ying)在資(zi)本市(shi)場的(de)(de)投資(zi)上(shang)；其(qi)二，股(gu)價(jia)(jia)反(fan)映(ying)的(de)(de)是(shi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)利(li)潤(run)(run)(run)，從現(xian)在看(kan)，雖然(ran)房價(jia)(jia)還在漲(zhang)(zhang)，但(dan)地價(jia)(jia)漲(zhang)(zhang)幅(fu)遠超過(guo)房價(jia)(jia)的(de)(de)漲(zhang)(zhang)幅(fu)。今年年初(chu)，一(yi)線(xian)城市(shi)的(de)(de)拿地規模不減反(fan)增，拿地成本高企(qi)(qi)(qi)，如此一(yi)來房企(qi)(qi)(qi)的(de)(de)利(li)潤(run)(run)(run)率肯定(ding)是(shi)逐步下滑的(de)(de)，既(ji)然(ran)利(li)潤(run)(run)(run)處于下滑趨勢，那么股(gu)價(jia)(jia)自然(ran)會(hui)(hui)做提前(qian)的(de)(de)調整。

在地(di)產股頻頻全(quan)線(xian)下(xia)跌的(de)情況下(xia)，不少房(fang)企也開始拋出回(hui)購或(huo)(huo)增持(chi)計(ji)劃(hua)(hua)以(yi)抑(yi)制下(xia)跌的(de)趨勢。2月(yue)5日(ri)，恒(heng)大(da)地(di)產擬以(yi)超過3.7億港(gang)元回(hui)購1.2億股股份；2月(yue)26日(ri)，保(bao)利地(di)產、新湖中寶和深振業(ye)(ye)均同時發布大(da)股東增持(chi)計(ji)劃(hua)(hua)。事(shi)實上，房(fang)企這類護盤措施對(dui)于地(di)產股的(de)股價刺激作(zuo)用并不大(da)，除(chu)了偶爾出現反彈，上述幾家上市房(fang)企的(de)股價仍(reng)然持(chi)續(xu)低(di)迷(mi)。對(dui)此(ci)，國信證(zheng)券房(fang)地(di)產行業(ye)(ye)高級研究員方(fang)炎坦言：“地(di)產股的(de)回(hui)購或(huo)(huo)增持(chi)在提(ti)振股價方(fang)面(mian)效果其實很微弱，倒(dao)是在鞏固(gu)大(da)股東控制權(quan)、穩定股權(quan)融資能(neng)力方(fang)面(mian)有(you)(you)較好的(de)作(zuo)用。盡管現在業(ye)(ye)績不錯，但市場對(dui)于房(fang)地(di)產行業(ye)(ye)整體利潤(run)率下(xia)滑(hua)的(de)預期沒(mei)有(you)(you)變，因此(ci)雖(sui)然有(you)(you)增持(chi)，但投資者還是會用腳投票。”

地產(chan)股(gu)(gu)股(gu)(gu)價(jia)的(de)長期(qi)低迷并沒有(you)影響房地產(chan)企業(ye)在(zai)新(xin)業(ye)務模(mo)式(shi)上(shang)(shang)的(de)大膽嘗(chang)試，方炎表示，去年(nian)至今(jin)，很(hen)多房企提(ti)出的(de)新(xin)業(ye)務模(mo)式(shi)在(zai)短期(qi)內(nei)可(ke)能對地產(chan)股(gu)(gu)的(de)股(gu)(gu)價(jia)有(you)一定的(de)刺激效果(guo)，但炒作退(tui)潮后即(ji)大幅(fu)(fu)(fu)回調。例如，去年(nian)計(ji)劃收購海(hai)外油田的(de)美(mei)都控股(gu)(gu)和(he)正和(he)股(gu)(gu)份，股(gu)(gu)價(jia)曾出現大幅(fu)(fu)(fu)上(shang)(shang)漲，不(bu)過(guo)后來股(gu)(gu)價(jia)回落明顯(xian)。今(jin)年(nian)1月(yue)，涉足博彩(cai)業(ye)的(de)新(xin)華聯、開(kai)發液(ye)化石(shi)油氣(qi)的(de)萊(lai)茵置業(ye)、沾上(shang)(shang)網(wang)絡彩(cai)票(piao)概(gai)念的(de)中體產(chan)業(ye)、具備自貿區概(gai)念的(de)天津(jin)(jin)松(song)江和(he)津(jin)(jin)濱發展(zhan)都成為當(dang)月(yue)漲幅(fu)(fu)(fu)前五(wu)的(de)股(gu)(gu)票(piao)，但其股(gu)(gu)價(jia)在(zai)2月(yue)隨(sui)即(ji)出現大幅(fu)(fu)(fu)下跌。

在大環境普遍謹慎(shen)的(de)情況下(xia)，地產股短(duan)期內(nei)的(de)投(tou)資價值很難體現，地產主(zhu)題目前不建議大量(liang)進入。另(ling)外(wai)，房(fang)企業(ye)務(wu)多元化(hua)應側重在和房(fang)地產主(zhu)業(ye)相(xiang)關(guan)的(de)新業(ye)務(wu)上(shang)，相(xiang)比之下(xia)，涉足非主(zhu)營相(xiang)關(guan)業(ye)務(wu)往往市場(chang)不會(hui)認可。