2013年對于開發商(shang)來說可謂是收獲頗豐的(de)一年，雖然遭遇“國五(wu)條”的(de)調控，但幾

家(jia)龍頭房(fang)企紛紛刷新了各自(zi)的銷(xiao)售紀錄，“千億俱樂部”成員也擴至7家(jia)，不少中小

房(fang)企的(de)業績也實現了(le)一定幅度增長。

據(ju)《證券時報(bao)》數(shu)據(ju)統計(ji)，截至2月(yue)中旬，132家A股(gu)上市房(fang)企已(yi)(yi)經有65家披露2013年(nian)全年(nian)業(ye)(ye)績(ji)預(yu)告，其中業(ye)(ye)績(ji)預(yu)增的(de)有43家，占到已(yi)(yi)披露業(ye)(ye)績(ji)預(yu)告公(gong)司的(de)66%。然(ran)而，在業(ye)(ye)績(ji)普(pu)遍向好的(de)情(qing)況下，兩市地(di)產股(gu)2014開年(nian)以來的(de)股(gu)價走(zou)勢(shi)持續低迷。

投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)不(bu)禁要問，業(ye)(ye)績優良(liang)的地產股被看空背后的原因是什么？地產股未來的投(tou)資(zi)(zi)之路在哪(na)里？《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪業(ye)(ye)內專家(jia)和券商分(fen)析師，業(ye)(ye)內對(dui)地產股今(jin)年的預(yu)期(qi)普遍謹(jin)慎，短(duan)期(qi)內的投(tou)資(zi)(zi)價值仍然難(nan)以顯現。

地產股的冬天

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業績越好股價越低

每經記者 蒙湘林 發自北京

盡管去年房企業績表現不(bu)錯，但二級市(shi)場上的房地(di)產(chan)板塊整體(ti)走勢(shi)卻并不(bu)理想，據(ju)同(tong)花順數據(ju)顯(xian)示，2014年前兩個月房地(di)產(chan)開(kai)發指數（881153）跌幅達3.22%，資金(jin)流出明顯(xian)。2月中(zhong)旬(xun)出現銀行停止放貸傳聞(wen)后，地(di)產(chan)股再次遭遇(yu)集體(ti)暴(bao)跌，一大批中(zhong)小市(shi)值地(di)產(chan)股破凈(jing)，“招保萬金(jin)”等(deng)地(di)產(chan)龍頭也處于(yu)破凈(jing)邊緣。

相比(bi)房企去年火爆(bao)的銷售情況，地產股為什么(me)還是遭(zao)到市場沽空？亞太(tai)城市房地產研究院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長謝逸楓認為：一方面(mian)由于流(liu)動性偏緊的預(yu)期，如(ru)最近美國(guo)QE3加速退出、人民幣匯率快速下跌、房貸收緊等導致資金偏緊的預(yu)期；另一方面(mian)，近期個別城市出現(xian)樓盤降價等現(xian)象，加重購(gou)房者觀望情緒。

因(yin)此，盡(jin)管(guan)房(fang)企業績實現了(le)增長(chang)，但在股市整(zheng)體弱勢的(de)情況(kuang)下(xia)，地產股股價出現大幅度(du)下(xia)跌是可(ke)以預見的(de)。

另一方面，股(gu)價的(de)(de)“跌跌不休”也反映在地(di)產(chan)(chan)股(gu)的(de)(de)估值上，此(ci)前(qian)的(de)(de)股(gu)市(shi)“貴族”房地(di)產(chan)(chan)股(gu)票自2007年達到頂峰后持續調(diao)整(zheng)，目(mu)前(qian)估值已(yi)經(jing)處于歷史底部。據(ju)Wind資(zi)訊統計(ji)顯示，2007年10月(yue)16日上證(zheng)指(zhi)數(shu)在6124點的(de)(de)位置(zhi)時，房地(di)產(chan)(chan)股(gu)的(de)(de)平均(jun)市(shi)盈(ying)率(lv)為83.43倍；2008年10月(yue)28日上證(zheng)指(zhi)數(shu)創下1664點新(xin)低(di)(di)的(de)(de)時候，房地(di)產(chan)(chan)股(gu)的(de)(de)平均(jun)市(shi)盈(ying)率(lv)為14.31倍，而目(mu)前(qian)房地(di)產(chan)(chan)股(gu)的(de)(de)市(shi)盈(ying)率(lv)低(di)(di)至(zhi)10.44倍。

令(ling)市(shi)場(chang)唏噓的是，相較于房(fang)地產股(gu)票市(shi)盈率一(yi)路下跌(die)，實體市(shi)場(chang)的房(fang)地產開發和銷售這幾年卻持續火爆(bao)，是我國房(fang)地產價格漲幅最快的階段。

中原地(di)產(chan)研究總監張大偉(wei)解釋道(dao)(dao)，造成(cheng)股價(jia)(jia)(jia)(jia)或(huo)市(shi)盈率和業績背道(dao)(dao)而馳(chi)有兩點原因：其(qi)一是，股價(jia)(jia)(jia)(jia)反(fan)(fan)(fan)映(ying)的(de)(de)(de)是未(wei)來的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)。具體看(kan)(kan)，杭州降價(jia)(jia)(jia)(jia)等新聞的(de)(de)(de)確(que)存在(zai)夸(kua)張，但(dan)類似信號的(de)(de)(de)頻繁出現(xian)，必然(ran)會(hui)影響到購房(fang)者心(xin)理，這種(zhong)心(xin)理波動又會(hui)提前反(fan)(fan)(fan)映(ying)在(zai)資本市(shi)場的(de)(de)(de)投(tou)資上；其(qi)二，股價(jia)(jia)(jia)(jia)反(fan)(fan)(fan)映(ying)的(de)(de)(de)是企(qi)(qi)業利(li)(li)潤，從現(xian)在(zai)看(kan)(kan)，雖然(ran)房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)還在(zai)漲，但(dan)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)漲幅(fu)遠超過房(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)漲幅(fu)。今年年初(chu)，一線城市(shi)的(de)(de)(de)拿(na)(na)地(di)規(gui)模不減反(fan)(fan)(fan)增，拿(na)(na)地(di)成(cheng)本高企(qi)(qi)，如(ru)此一來房(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)(de)利(li)(li)潤率肯定是逐步下滑的(de)(de)(de)，既(ji)然(ran)利(li)(li)潤處于下滑趨(qu)勢(shi)，那么股價(jia)(jia)(jia)(jia)自然(ran)會(hui)做提前的(de)(de)(de)調整。

在(zai)(zai)地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)頻頻全(quan)線下(xia)跌的(de)(de)情(qing)況下(xia)，不(bu)少房(fang)企也開始拋出(chu)回購(gou)或增(zeng)持計(ji)劃以抑(yi)制下(xia)跌的(de)(de)趨(qu)勢(shi)。2月5日(ri)，恒大(da)地(di)(di)產(chan)擬以超過3.7億港元回購(gou)1.2億股(gu)(gu)股(gu)(gu)份(fen)；2月26日(ri)，保利地(di)(di)產(chan)、新湖中(zhong)寶(bao)和(he)深振業(ye)均同時發布(bu)大(da)股(gu)(gu)東(dong)增(zeng)持計(ji)劃。事實(shi)上，房(fang)企這類護盤措施對于地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)股(gu)(gu)價刺(ci)激(ji)作用(yong)并不(bu)大(da)，除了偶爾出(chu)現(xian)反(fan)彈，上述幾家上市(shi)房(fang)企的(de)(de)股(gu)(gu)價仍然持續低迷。對此，國信證券(quan)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)高級研究(jiu)員方(fang)(fang)炎坦言：“地(di)(di)產(chan)股(gu)(gu)的(de)(de)回購(gou)或增(zeng)持在(zai)(zai)提振股(gu)(gu)價方(fang)(fang)面(mian)效果其實(shi)很微(wei)弱，倒是在(zai)(zai)鞏(gong)固(gu)大(da)股(gu)(gu)東(dong)控制權、穩定股(gu)(gu)權融資能力方(fang)(fang)面(mian)有較(jiao)好的(de)(de)作用(yong)。盡管現(xian)在(zai)(zai)業(ye)績不(bu)錯，但(dan)市(shi)場(chang)對于房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)整體利潤(run)率下(xia)滑的(de)(de)預期沒有變，因(yin)此雖然有增(zeng)持，但(dan)投資者還是會用(yong)腳投票。”

地產股(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)價的長期低迷并沒有影響房地產企業在(zai)新業務模式上(shang)的大膽嘗試(shi)，方(fang)炎表示，去年至今(jin)，很多房企提出的新業務模式在(zai)短(duan)期內可能對地產股(gu)(gu)(gu)(gu)的股(gu)(gu)(gu)(gu)價有一定的刺激效果，但炒(chao)作退潮后即大幅(fu)回(hui)調。例(li)如，去年計劃收購海外油(you)田(tian)的美都(dou)控股(gu)(gu)(gu)(gu)和(he)正和(he)股(gu)(gu)(gu)(gu)份(fen)，股(gu)(gu)(gu)(gu)價曾出現大幅(fu)上(shang)漲，不過后來(lai)股(gu)(gu)(gu)(gu)價回(hui)落(luo)明顯。今(jin)年1月，涉足(zu)博(bo)彩(cai)業的新華聯、開發液化石油(you)氣的萊茵置業、沾(zhan)上(shang)網絡彩(cai)票概(gai)念的中體產業、具(ju)備自貿區概(gai)念的天津(jin)松江和(he)津(jin)濱發展(zhan)都(dou)成為當月漲幅(fu)前五的股(gu)(gu)(gu)(gu)票，但其股(gu)(gu)(gu)(gu)價在(zai)2月隨即出現大幅(fu)下(xia)跌。

在大(da)環境普遍謹慎(shen)的(de)情(qing)況下(xia)，地產(chan)股短期內(nei)的(de)投(tou)資價值很(hen)難體(ti)現(xian)，地產(chan)主(zhu)(zhu)題目前不(bu)建議大(da)量(liang)進入(ru)。另(ling)外(wai)，房企業務多元化應側(ce)重在和房地產(chan)主(zhu)(zhu)業相(xiang)關的(de)新業務上，相(xiang)比(bi)之下(xia)，涉足(zu)非主(zhu)(zhu)營相(xiang)關業務往往市場不(bu)會認可。

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互聯網思維拯救房(fang)地產？ 房(fang)地產網站股價“獨立上行”

每經記者 區家彥 發自廣州

就在地產(chan)(chan)(chan)股陷入“跌(die)跌(die)不休”的(de)(de)困境之際，令一些地產(chan)(chan)(chan)大(da)佬附(fu)于房地產(chan)(chan)(chan)公司迷惑(huo)的(de)(de)是，部分地產(chan)(chan)(chan)服(fu)務類(lei)公司股價卻走(zou)出獨(du)立的(de)(de)上漲行情。

《每日(ri)經濟新聞》記者發現，去年初(chu)至今，包(bao)括搜房(fang)網(wang)(wang)、易(yi)居中國等網(wang)(wang)絡(luo)房(fang)地產信息服務公(gong)司(si)市(shi)值“逆市(shi)”大(da)幅增長，以搜房(fang)網(wang)(wang)為例，公(gong)司(si)市(shi)值逼(bi)近去年剛剛進入千億俱樂部(bu)的恒大(da)地產。

難道是開發商的(de)利潤(run)，被這(zhe)(zhe)些互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)服務商掙去(qu)了？還是說，互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)企業(ye)(ye)在未來(lai)(lai)的(de)競(jing)爭中，比傳(chuan)統房(fang)地產企業(ye)(ye)更被看好(hao)？如果是這(zhe)(zhe)樣，經過互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)思維改造的(de)房(fang)地產公(gong)司(si)未來(lai)(lai)能否重振雄風？

房地產網站市值飆升/

在房地(di)(di)產(chan)行業，建筑公司(si)、中(zhong)介(jie)、代理(li)公司(si)、廣(guang)告公司(si)、房地(di)(di)產(chan)網(wang)站都(dou)是服務于(yu)房地(di)(di)產(chan)開發商(shang)的“乙(yi)方(fang)”。在很多人眼里，這些(xie)企業就是靠開發商(shang)吃剩(sheng)下的 “殘(can)羹(geng)剩(sheng)飯(fan)”生存的。有人曾總結說，開發商(shang)“吃肉”，中(zhong)介(jie)啃(ken)“骨頭”，房產(chan)網(wang)站“喝(he)湯”。然而，誰也沒想(xiang)到，如今“喝(he)湯”公司(si)的身(shen)價，居然高過(guo)了(le)“吃肉”的開發商(shang)。

其(qi)中(zhong)，2010年9月登陸紐交所的(de)搜房(fang)網，成為最近一(yi)年來最受(shou)投資者追捧的(de)房(fang)地產類上(shang)市公(gong)司之一(yi)。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者計算(suan)，截至(zhi)3月4日(ri)，搜房網(wang)收盤價(jia)為(wei)83.99美元，較去年(nian)初開盤價(jia)漲幅超(chao)211%。以市值(zhi)計算(suan)，截至(zhi)3月4日(ri)收盤，搜房網(wang)總市值(zhi)約(yue)為(wei)68.68億(yi)美元（約(yue)合(he)421.82億(yi)元人民幣）。去年(nian)銷售額突破千億(yi)的恒(heng)大(da)地產(chan)，同(tong)期市值(zhi)卻(que)只有370.07億(yi)元人民幣。

擁(yong)有(you)(you)高市(shi)(shi)值(zhi)的(de)，不(bu)只有(you)(you)搜房網，與(yu)其(qi)業務(wu)性質接(jie)近的(de)易居中(zhong)國(guo)(guo)、三(san)六(liu)五(wu)網等公(gong)司市(shi)(shi)值(zhi)也出現大幅飆升。《每日(ri)經濟新聞》記者統計發現，截至3月4日(ri)，與(yu)去年初開(kai)盤價相比，易居中(zhong)國(guo)(guo)、三(san)六(liu)五(wu)網兩家(jia)公(gong)司股價漲幅分別達到(dao)177%與(yu)76%，市(shi)(shi)值(zhi)分別達到(dao)79億元(yuan)與(yu)49億元(yuan)人民幣。

與之相(xiang)反，備(bei)受(shou)矚目的千(qian)億(yi)房企股價(jia)卻不甚理想，2013年的千(qian)億(yi)“黑馬”碧桂園股價(jia)自去年初(chu)至今已下(xia)跌(die)3%，A股地產“一哥”萬科同期股價(jia)更是下(xia)跌(die)接近40%。

互聯(lian)網思(si)維(wei)的(de)勝利？/

從業務范圍來(lai)看，搜房網收(shou)入主要(yao)來(lai)自(zi)網絡廣告及電商服務，恒大(da)地產(chan)收(shou)入主要(yao)來(lai)自(zi)物業開(kai)發(fa)銷售(shou)，前者(zhe)業務主要(yao)是為后者(zhe)服務。從收(shou)入規模而言，2013年(nian)(nian)(nian)搜房網總營(ying)收(shou)為6.374億美(mei)元(yuan)（折(zhe)合約39億人(ren)民幣(bi)），恒大(da)地產(chan)2013年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)營(ying)業收(shou)入已經高達419億元(yuan)，年(nian)(nian)(nian)內(nei)合約銷售(shou)額突破千億。為開(kai)發(fa)商“打工”的搜房網，為何能發(fa)展如此(ci)迅猛(meng)呢？

一位投行人士向(xiang)記者表示，雖然(ran)從(cong)財務數據來看，很多大型房企規(gui)模占優，但(dan)由于定(ding)位互聯網服務，輕資(zi)產的(de)特(te)性決定(ding)了(le)搜房網在凈利潤率、凈資(zi)產回報率等關鍵指標(biao)上(shang)超過重資(zi)產的(de)房地產開發商。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者查閱財報(bao)發現(xian)，搜房網2013年總(zong)營(ying)收為(wei)6.374億(yi)美元（39億(yi)人(ren)民幣(bi)），但凈利潤高達(da)3億(yi)美元（18.3億(yi)元人(ren)民幣(bi)），同比(bi)增長97%，凈利潤率(lv)接近50%，凈資(zi)產收益(yi)率(lv)接近100%。與之相對(dui)，萬科2013年中報(bao)顯示，公司營(ying)業收入為(wei)413.9億(yi)元，凈利潤為(wei)45.6億(yi)元，凈利潤率(lv)約為(wei)11%，萬科在2012年凈資(zi)產收益(yi)率(lv)為(wei)19.66%，為(wei)1993年以來最高水(shui)平。

更重要的(de)是，搜(sou)房網不(bu)僅(jin)獲益于房地產銷(xiao)售(shou)推廣渠(qu)道從(cong)線下向互(hu)聯網轉移(yi)，更依(yi)托著海量(liang)的(de)用戶數據優勢(shi)，成功從(cong)單純的(de)廣告業務(wu)向銷(xiao)售(shou)環節實現深(shen)度介入，通過電商服務(wu)成功帶動營業收(shou)入大幅增長。

搜房(fang)(fang)網2013年財報顯示，代表廣告業(ye)務的網絡營(ying)(ying)銷服務營(ying)(ying)收為2.783億美元，同比(bi)增長11.4%；電(dian)子商務服務營(ying)(ying)收為1.881億美元，同比(bi)增長84.1%；二手房(fang)(fang)業(ye)務搜房(fang)(fang)幫房(fang)(fang)源發布服務營(ying)(ying)收為1.615億美元，同比(bi)增長高達121.7%。

德(de)銀認為(wei)，作(zuo)為(wei)國內最大的(de)在線(xian)房(fang)地產垂直網站，過(guo)去兩年搜房(fang)已(yi)成功利用其用戶(hu)流量，從單純的(de)廣告業(ye)務(wu)轉向線(xian)索驅動營銷/電商平臺，未來搜房(fang)網仍(reng)將受益于處于起步階(jie)段的(de)電商業(ye)務(wu)實現快速增長。

“雖然搜(sou)(sou)房(fang)(fang)網的主營業(ye)(ye)務(wu)依(yi)托于房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)，但它的本質(zhi)是一家(jia)為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)提(ti)供網絡廣告與(yu)電商服務(wu)的互聯網公司，這(zhe)不僅讓(rang)它受益(yi)于中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場的蓬(peng)勃發(fa)展，也得(de)益(yi)于中(zhong)國(guo)互聯網用(yong)戶的高(gao)速增(zeng)長，這(zhe)也是與(yu)同質(zhi)化競(jing)爭(zheng)激烈的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)相比，搜(sou)(sou)房(fang)(fang)網在細分市場取得(de)遠高(gao)于行(xing)業(ye)(ye)增(zeng)幅的發(fa)展速度(du)，股價也擺脫(tuo)地(di)(di)產(chan)板塊走出獨立行(xing)情的重要(yao)原因之(zhi)一。”盛(sheng)富資本與(yu)協眾國(guo)際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者。

用(yong)互聯網改造房地產/

以搜房(fang)網為代表的房(fang)地(di)產垂直(zhi)網站改變(bian)了傳統的地(di)產銷售模式，未來會不(bu)會出(chu)現(xian)一個(ge)“小米”顛覆房(fang)地(di)產的開發模式，誰(shui)也(ye)說(shuo)不(bu)準，正如郁亮直(zhi)言：“可(ke)能我們(men)(men)未來的對手(shou)不(bu)是(shi)我們(men)(men)現(xian)在所謂的對手(shou)，也(ye)可(ke)能將是(shi)現(xian)在完(wan)全(quan)不(bu)知(zhi)道的人在做我們(men)(men)的對手(shou)”。

中銀國際分析師田世欣認為，在行(xing)業增速下降(jiang)的(de)背景下，房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)同質化(hua)競爭的(de)現狀必(bi)然(ran)受(shou)到沖擊，雖然(ran)龍頭房企可以(yi)通過集中度提(ti)升獲得超越(yue)行(xing)業的(de)增速，但從2013年以(yi)來(lai)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)紛紛回縮戰(zhan)線至一二線城市(shi)的(de)戰(zhan)略以(yi)及住宅開(kai)發(fa)(fa)競爭的(de)同質化(hua)來(lai)看，房企通過原(yuan)先提(ti)高(gao)周轉速度的(de)方(fang)式維持成長性必(bi)然(ran)受(shou)到挑戰(zhan)，回報率(lv)面臨下滑(hua)壓力，更(geng)多開(kai)發(fa)(fa)商(shang)開(kai)始考慮(lv)重新進行(xing)戰(zhan)略布局(ju)。

自稱“與其被別(bie)人革命，不如自己(ji)革自己(ji)的命”的萬科已(yi)經率(lv)先行動。

萬科物業(ye)與(yu)華為合(he)作開發的(de)手(shou)機APP“住(zhu)這兒(er)”在去年“雙十一(yi)”正式推出(chu)，主(zhu)要為萬科業(ye)主(zhu)提供社(she)區圈子交流與(yu)周邊(bian)商圈服務(wu)，雖然這款APP目(mu)前功能(neng)應用(yong)仍較為單薄，但(dan)可(ke)(ke)以預見的(de)是(shi)，無(wu)論(lun)是(shi)萬科目(mu)前所做的(de)“五(wu)菜一(yi)湯”社(she)區配套、為業(ye)主(zhu)提供配送(song)、團購等(deng)服務(wu)的(de) “幸(xing)福(fu)驛站(zhan)”、甚至未來可(ke)(ke)能(neng)提供的(de)金融服務(wu)都有可(ke)(ke)能(neng)通過這款APP與(yu)業(ye)主(zhu)實(shi)現“零接觸(chu)”。

此外(wai)，包括(kuo)世茂房(fang)地產、綠城中國、花(hua)樣年、海印股份等公司也紛(fen)紛(fen)結(jie)合互聯網推出“云”社(she)區服務(wu)、O2O等新的商業模(mo)式，盡管新的商業模(mo)式和(he)盈利模(mo)式仍然(ran)模(mo)糊(hu)，但房(fang)地產“觸網”將成為不可扭(niu)轉的趨勢。

“中(zhong)國房地產未(wei)(wei)來(lai)(lai)依靠(kao)‘拿地-建房-賣房’的(de)(de)模式來(lai)(lai)賺大錢將難以為繼，未(wei)(wei)來(lai)(lai)的(de)(de)商業模式必須(xu)調整。對于房地產商而言，數量巨(ju)大的(de)(de)業主(zhu)群是他們擁有的(de)(de)最寶貴財(cai)富，在互聯網思維下，倘若找到合適(shi)的(de)(de)突破口(kou)來(lai)(lai)開發這一金礦，將成為房企未(wei)(wei)來(lai)(lai)很(hen)長一段時間的(de)(de)業務(wu)增(zeng)長點，也能成為新(xin)的(de)(de)股(gu)價催(cui)化動(dong)力”，輝立證券(quan)分析(xi)師陳耕如(ru)此告(gao)訴《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者。

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市值(zhi)保衛戰的難題：業務轉型須獲(huo)投資者認同(tong)

每經記(ji)者 楊羚(ling)強 發自上海(hai)

事實上，在過去一年中，轉變(bian)既有發(fa)展模式(shi)，探索和(he)尋求(qiu)新(xin)的(de)商業(ye)模式(shi)，已(yi)經成為房地(di)產行業(ye)的(de)一種風尚(shang)。云服(fu)務、代建、地(di)產金(jin)融(rong)、社區金(jin)融(rong)、社區電商……這些(xie)全新(xin)的(de)名(ming)詞，不斷從開發(fa)商召開的(de)各種戰略發(fa)布會上傳出，但(dan)地(di)產股的(de)價格并沒(mei)有因為這些(xie)嶄(zhan)新(xin)的(de)戰略轉型方向(xiang)發(fa)生(sheng)巨大(da)的(de)變(bian)化。

《每日經濟新聞》記者采訪(fang)中信(xin)建投首席分析(xi)師(shi)蘇雪晶時問(wen)道，為(wei)何地產商作了(le)很多對行業具有顛覆性意義的(de)嘗(chang)試(shi)后，仍然(ran)無法擺脫(tuo)股(gu)票市值(zhi)縮水(shui)的(de)命運，后者意味深長地回答：“股(gu)價已體現了(le)資本市場的(de)看法。”

蘇雪晶認為(wei)，根本原(yuan)因(yin)是投資者目前還沒有(you)看(kan)到這些新的(de)戰略方(fang)向(xiang)的(de)盈利前景，在這樣一個背景之下，股票(piao)價格自(zi)然不會(hui)有(you)大的(de)變動(dong)。

五花八(ba)門的(de)輕資產(chan)運動/

實際上，房(fang)地(di)產公司在(zai)“觸網”之前(qian)，已(yi)經有過五花八(ba)門的各式(shi)“輕資(zi)產運動”。早在(zai)2010年(nian)，綠城就第(di)一個(ge)“吃螃蟹”，向全行業推出(chu)了綠城“代建”業務(wu)，按(an)照被代建項(xiang)目的6%~7%收取(qu)費用。在(zai)當時，這是(shi)個(ge)相當令人眼饞的數(shu)字。

“綠(lv)城自身的(de)凈利潤率也不過只有12%，代建的(de)收(shou)費(fei)等于是和綠(lv)城大量投入自有資金開(kai)發的(de)項目接近了。”億(yi)瀚(han)智庫中國上市房(fang)企研究中心副主任張化東(dong)說。

綠城(cheng)的(de)(de)輕資產業(ye)務，不(bu)僅(jin)只有(you)代建(jian)，還包(bao)括(kuo)它的(de)(de)建(jian)材電(dian)商(shang)(shang)。截至2013年(nian)12月，綠城(cheng)電(dian)商(shang)(shang)已成(cheng)功拓(tuo)展了包(bao)括(kuo)葛洲壩集團(tuan)、積(ji)水房產、重(zhong)慶兩(liang)江(jiang)集團(tuan)、海(hai)爾集團(tuan)等(deng)外部會員333家(jia)，客(ke)戶類型(xing)包(bao)括(kuo)房地(di)產開發商(shang)(shang)、工程(cheng)承建(jian)商(shang)(shang)、城(cheng)市綜合(he)體、酒店、銀行等(deng)。目前，綠城(cheng)電(dian)商(shang)(shang)服(fu)務的(de)(de)房地(di)產項目已達(da)600余個，年(nian)銷售額25億元。

發展輕資產(chan)模塊的(de)不只(zhi)有綠城。另一家(jia)位于浙(zhe)江的(de)房地產(chan)上市公(gong)司(si)去年也(ye)推出了(le)新的(de)業務——體驗式消費(fei)型(xing)城鎮(zhen)商業資產(chan)管(guan)理(li)服務，并在上海、四川(chuan)、浙(zhe)江等地開出了(le)五家(jia)商業地產(chan)資產(chan)管(guan)理(li)公(gong)司(si)。

同(tong)樣(yang)，花樣(yang)年也推出了(le)“彩生(sheng)活”這樣(yang)的社(she)區電(dian)商(shang)，并依托社(she)區服務的平臺，發(fa)展面(mian)向(xiang)業(ye)主的社(she)區金融(rong)。

這些新推出的業(ye)(ye)務背(bei)后，都有一個(ge)共同的商(shang)業(ye)(ye)邏輯——減少企業(ye)(ye)自有資金的投入，通過輕資產的商(shang)業(ye)(ye)模式盈利。

對現金流和負(fu)債率飽受詬(gou)病(bing)的(de)開發商來說，上(shang)述模(mo)式顯然有(you)利于(yu)公司(si)的(de)財務(wu)健康，幫助投資(zi)者(zhe)對公司(si)建立信(xin)心。但出人意(yi)料的(de)是，資(zi)本市場卻被沒有(you)立即(ji)作(zuo)出正面回應。

即(ji)使已經涉足社(she)區金融(rong)的花(hua)樣年控股，去年的股價維持(chi)在(zai)1.2~1.4港元間(jian)，并未(wei)出現大幅(fu)增(zeng)長跡象(xiang)。

這個結果讓很多人(ren)感到詫(cha)異。為什么房地(di)產業的(de)轉型，卻(que)難以得到資(zi)本市(shi)場的(de)踴躍回應呢？

盈利(li)前景尚(shang)未被(bei)看到/

開發商向互聯網轉型，資本(ben)市場會不會看好(hao)？張化東舉例說(shuo)，三(san)泰(tai)電子推出(chu)的“速(su)遞易”，說(shuo)白了(le)(le)就是進(jin)入(ru)到各大社區的自助快遞箱，但這(zhe)一業務推出(chu)后，三(san)泰(tai)電子的股票幾乎漲了(le)(le)40多倍。

如果說，速遞易(yi)不過(guo)是解(jie)決(jue)物流的最后一公里，而萬科、世茂在內(nei)的開(kai)發商所(suo)提供(gong)的社(she)區金融、社(she)區服務所(suo)涵蓋(gai)的領域顯(xian)然要(yao)比三泰電子大得多(duo)。

據張化(hua)東統(tong)計(ji)，萬科(ke)目(mu)前已經累計(ji)開發交付的(de)(de)社(she)區(qu)(qu)將近1億平方米(mi)，能容納300萬~500萬人口，這部分人群每年在社(she)區(qu)(qu)的(de)(de)常規消費規模都是非常驚人的(de)(de)。在此基礎上，萬科(ke)等地產商開展的(de)(de)社(she)區(qu)(qu)金融、社(she)區(qu)(qu)電商和社(she)區(qu)(qu)服務等新業(ye)務，顯然孕(yun)育著巨(ju)大的(de)(de)潛力。

但目(mu)前(qian)關鍵的(de)問題是(shi)這些(xie)企(qi)業(ye)的(de)轉型仍然處(chu)于探索(suo)和嘗試(shi)階(jie)段，連樣板(ban)都沒有(you)完(wan)成，資本(ben)市場很難對這些(xie)新業(ye)務的(de)盈利前(qian)景(jing)進行評估，市值偏低也是(shi)理所當(dang)然的(de)事。

不(bu)(bu)僅如(ru)此，蘭德(de)咨詢總裁宋延慶還認為，更糟糕的是有些房企的轉型，讓(rang)投(tou)資者(zhe)認為，連開發(fa)商都已經不(bu)(bu)看好房地產行業了，要轉型其他(ta)領域發(fa)展(zhan)，房地產股票的投(tou)資價(jia)值就更可想而知(zhi)。

宋延(yan)慶說(shuo)，房(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)(ye)目(mu)前最大的問題在(zai)于其增長模(mo)式。長期無法(fa)從規(gui)模(mo)增長向質量效益(yi)增長轉變，行業(ye)(ye)的銷售(shou)規(gui)模(mo)越來越大，資金的壓力也(ye)變得越來越大。資金環(huan)境稍有風吹草(cao)動，地產(chan)(chan)股(gu)就風聲(sheng)鶴唳(li)。另外，行業(ye)(ye)平均(jun)凈(jing)利潤率按年均(jun)一個百(bai)分點往下降，也(ye)令投資者頗(po)為(wei)失望(wang)。這個局面要改，轉型是必須的，需要深度(du)實現房(fang)地產(chan)(chan)開發的全價(jia)值(zhi)鏈。

但從(cong)目前看，開發商(shang)的(de)(de)轉型也有(you)(you)不小的(de)(de)難度。雖然綠城的(de)(de)代建業(ye)務、電商(shang)業(ye)務，需(xu)要(yao)(yao)投(tou)入(ru)自有(you)(you)資金(jin)極(ji)少，但由于需(xu)要(yao)(yao)投(tou)入(ru)大(da)量的(de)(de)團隊和(he)精(jing)力，凈利潤非常低(di)(di)。其他諸如(ru)資產(chan)(chan)管理、社區(qu)電商(shang)等業(ye)務，都不同程度地存在利潤率偏低(di)(di)的(de)(de)問題。相(xiang)比(bi)之下(xia)，社區(qu)服(fu)務倒可能是房地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)最(zui)好的(de)(de)發展(zhan)方向(xiang)。

宋延(yan)慶的(de)(de)(de)說法(fa)，顯然與萬科(ke)、世(shi)茂、龍湖等主流地產商目(mu)前(qian)正在進行的(de)(de)(de)一系列圍繞社區(qu)(qu)生活服(fu)務業的(de)(de)(de)變革不謀(mou)而合。對(dui)于開發商來說，如果(guo)要改變目(mu)前(qian)地產股(gu)(gu)的(de)(de)(de)低市值，唯一的(de)(de)(de)辦法(fa)就(jiu)是(shi)加(jia)快(kuai)社區(qu)(qu)服(fu)務領域(yu)的(de)(de)(de)轉型，至少在一部(bu)分(fen)試點樣板區(qu)(qu)里(li)實(shi)現很好的(de)(de)(de)業績，再把試點成果(guo)向資本市場公布(bu)，才能重新贏得投資者(zhe)的(de)(de)(de)信心，令股(gu)(gu)價重新恢復到向上的(de)(de)(de)軌(gui)道上。

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地產股(gu)“藥方(fang)”：打造一(yi)個社區(qu)商(shang)業帝國

每經記(ji)者 葉燕婷 發自深(shen)圳(zhen)

房(fang)地產如果轉向社(she)區服(fu)務，會(hui)有多大的(de)盈(ying)利(li)空(kong)間？它的(de)商(shang)業模式又是怎樣的(de)？它會(hui)成(cheng)為拯救地產股頹勢的(de)一劑靈丹妙藥嗎？按照在(zai)行業中最先發展社(she)區電商(shang)、社(she)區金融的(de)萬(wan)科、花樣年、龍湖(hu)、世茂等公司所描繪的(de)場景，相信將令投資者心(xin)動。

以(yi)花(hua)樣年為例，公司成立(li)的彩生活服務(wu)集團（以(yi)下簡(jian)稱(cheng)彩生活）不僅提供物業(ye)服務(wu)、商品服務(wu)、虛擬服務(wu)、智能管家以(yi)及(ji)連(lian)鎖經營等六個板塊的業(ye)務(wu)，還(huan)基于(yu)這些業(ye)務(wu)所生成的消費(fei)大數據，推出了針(zhen)對業(ye)主的工薪貸、業(ye)主貸和生意貸。

萬(wan)(wan)科在杭州良渚文(wen)(wen)化(hua)村(cun)項目中(zhong)(zhong)試驗的(de)(de)“社區金融”，也給投資者(zhe)以想象(xiang)的(de)(de)空間。據《每日商報》報道，萬(wan)(wan)科良渚文(wen)(wen)化(hua)村(cun)為業主配(pei)(pei)備了 “村(cun)民卡”。在入住的(de)(de)3000個良渚文(wen)(wen)化(hua)村(cun)家庭(ting)中(zhong)(zhong)，超過8000位村(cun)民開(kai)通此(ci)卡。這張卡不(bu)僅用(yong)于身(shen)份識別及衣食住行的(de)(de)生活消費，卡中(zhong)(zhong)的(de)(de)余額還(huan)可以在村(cun)民食堂、早教中(zhong)(zhong)心、超市(shi)等社區配(pei)(pei)套場(chang)所使(shi)用(yong)。

如果(guo)花樣年、萬科等(deng)的社區(qu)商業模式(shi)最終成型，那么社區(qu)將成為一個龐大的金礦，并且這個社區(qu)金礦占(zhan)消費者日常開(kai)支(zhi)的比(bi)重，將遠非淘寶、易趣等(deng)社會電商平臺可比(bi)。

房企社區APP搶占業(ye)主市(shi)場/

賣(mai)房(fang)(fang)和互聯(lian)網的交(jiao)集在哪兒？通過房(fang)(fang)產物業積累的大量社區(qu)(qu)用戶(hu)，成(cheng)為(wei)房(fang)(fang)地產商涉(she)足(zu)互聯(lian)網最先想到的資(zi)源，社區(qu)(qu)服務產業成(cheng)為(wei)房(fang)(fang)企切入(ru)互聯(lian)網成(cheng)本最低的市場(chang)。目前，已(yi)有(you)包括(kuo)花樣(yang)年、萬科(ke)、龍湖等多家房(fang)(fang)企推出社區(qu)(qu)APP客戶(hu)端，涵蓋物業服務、社區(qu)(qu)團購、周邊消費推薦等，水電物業繳費、訂(ding)餐(can)，甚至打車、訂(ding)機票(piao)、金融服務等均包含在內。

去(qu)年7月(yue)，花樣年旗(qi)下彩(cai)(cai)生活(huo)(huo)社區(qu)服(fu)(fu)務應用(yong)“彩(cai)(cai)之(zhi)云(yun)”正式上線，包(bao)含物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務、O2O的服(fu)(fu)務、虛(xu)擬服(fu)(fu)務、商品服(fu)(fu)務、智能管家、連鎖經營(ying)等六(liu)個板塊。其中核心盈(ying)利(li)點則為(wei)O2O“一公(gong)里商圈”模式。花樣年公(gong)司稱彩(cai)(cai)之(zhi)云(yun)APP可為(wei)社區(qu)用(yong)戶推薦一公(gong)里范圍內(nei)餐飲、休閑、娛樂等店鋪，其盈(ying)利(li)方式與“大眾點評”類(lei)似(si)，彩(cai)(cai)生活(huo)(huo)總裁唐學斌(bin)表示(shi)，公(gong)司有專業(ye)團隊考察周邊商鋪，符合條件后，愿意上彩(cai)(cai)之(zhi)云(yun)平臺的商鋪會向彩(cai)(cai)生活(huo)(huo)提供費用(yong)，“既有消(xiao)費提成的模式，也有直接(jie)收取固定(ding)費用(yong)的模式。”

除結合周邊商鋪(pu)的O2O活(huo)動外，在彩之云平(ping)臺上也會向用(yong)戶推(tui)薦團(tuan)購，一種是每月“幸福中國行”中來自原(yuan)產地、低于市場價30%的水果，另一種則(ze)是物業公司通(tong)過大數據提供的客戶需求類團(tuan)購。

不過，有開(kai)發(fa)社區應用經(jing)驗(yan)的(de)小(xiao)眾信息科技CEO何海(hai)瑛坦言，目前市場上社區類APP非(fei)常(chang)多，而且處在(zai)跑馬圈地的(de)野蠻生(sheng)長時期(qi)，還沒有能單(dan)靠(kao)它盈利的(de)。

去(qu)年(nian)底(di)，唐學斌(bin)在(zai)接受《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者采訪時(shi)表示，“彩(cai)之(zhi)云(yun)”推出(chu)半年(nian)，用(yong)戶達十萬(wan)(wan)級別(bie)。不(bu)過他(ta)也表示，現階段(duan)并未太考慮利潤，更(geng)多的是在(zai)探索并吸納用(yong)戶，當(dang)擁有500萬(wan)(wan)個(ge)常用(yong)戶時(shi)，彩(cai)之(zhi)云(yun)才可(ke)能真正盈利。不(bu)過，一(yi)位(wei)安裝了該(gai)APP的成都花樣年(nian)業主稱，除了每個(ge)月(yue)通過APP繳納物(wu)業費可(ke)以打點兒(er)折之(zhi)外，他(ta)極(ji)少使用(yong)APP里的其他(ta)服(fu)務。

目(mu)前(qian)(qian)花樣年已通過(guo)兼(jian)并、合作等方式收購(gou)超過(guo)30家物(wu)業(ye)公司，在全國(guo)范圍內擴張。唐學斌表示，目(mu)前(qian)(qian)彩生(sheng)活管理的社區(qu)中，90%都不是花樣年旗下的樓盤。

除(chu)了APP，通過(guo)(guo)提高(gao)社區(qu)智能(neng)化，批量(liang)(liang)化管理(li)，大(da)量(liang)(liang)減少人員成(cheng)本，彩生(sheng)(sheng)活已連續實(shi)現(xian)(xian)盈利。花樣年(nian)公司披露，彩生(sheng)(sheng)活收入以(yi)及利潤(run)占花樣年(nian)集團整體(ti)不足一成(cheng)，不過(guo)(guo)已連續三(san)年(nian)復合(he)增(zeng)長(chang)超過(guo)(guo)25%。2012年(nian)，彩生(sheng)(sheng)活實(shi)現(xian)(xian)收入1.85億元，同比增(zeng)長(chang)48%；凈(jing)利潤(run)超過(guo)(guo)4000萬元，凈(jing)利率達14%，毛利率高(gao)達40%以(yi)上。

在彩生活憑借社區服務挖到(dao)第一桶金后，物管行業成(cheng)為越來越多房企(qi)眼(yan)中的 香 饃(mo)饃(mo)，房企(qi)的業主爭(zheng)奪(duo)戰也就此拉開。

彩之(zhi)云誕生四個月后，萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業(ye)主(zhu)的(de)“住哪兒(er)”手機客(ke)戶端，功能(neng)(neng)包括物業(ye)申請報修、曝光、投訴(su)、表揚(yang)等，同時還能(neng)(neng)對周(zhou)邊商家(jia)進行打分，而龍湖(hu)的(de)社(she)區APP也將于本(ben)月在重(zhong)慶試點(dian)。

速(su)途網專(zhuan) 欄作家、電商分析師楊世界則(ze)記者表示，雖然目(mu)前(qian)已有大眾(zhong)點評、美團網等大量的(de)生活消(xiao)費(fei)類APP，但房企(qi)的(de)社(she)區APP如果瞄準(zhun)“社(she)區最后(hou)一公里消(xiao)費(fei)”，較其他APP而言仍具有用戶精準(zhun)度高、落(luo)地(di)概(gai)率大的(de)優勢(shi)，而且(qie)對(dui)于(yu)未來圍繞業(ye)主開展的(de)業(ye)務，也具

有無限的可能性。

大數據的可能性/

與花樣年一樣，眾(zhong)多房(fang)企扎堆社(she)區電商APP，并不滿(man)足于社(she)區生活消費(fei)，更(geng)注重(zhong)把社(she)區業主引入APP平臺后，社(she)區金(jin)融帶來的廣闊“錢景(jing)”。

2013年(nian)6月23日，花樣年(nian)全資發起(qi)的桂林市(shi)合和年(nian)小(xiao)額貸款有限責(ze)任公(gong)司正式成立，透露出花樣年(nian)總裁潘(pan)軍(jun)更大的野(ye)心——“草根金(jin)融(rong)”，去(qu)年(nian)底(di)花樣年(nian)與成都媒體(ti)交(jiao)流時(shi)，潘(pan)軍(jun)曾提到(dao)，公(gong)司希望通過社區服務平臺，發展金(jin)融(rong)業務，這個(ge)金(jin)融(rong)服務是社區、小(xiao)額的。

在(zai)潘軍的(de)(de)(de)設想中，彩生(sheng)(sheng)活(huo)服務的(de)(de)(de)業主(zhu)、小(xiao)(xiao)區內(nei)的(de)(de)(de)生(sheng)(sheng)活(huo)服務商都(dou)(dou)可以成(cheng)為小(xiao)(xiao)額貸款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)潛在(zai)目標人群，“現(xian)在(zai)銀行做(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)小(xiao)(xiao)微貸款(kuan)(kuan)都(dou)(dou)是50萬元以上的(de)(de)(de)，幾萬元錢(qian)的(de)(de)(de)銀行都(dou)(dou)不(bu)做(zuo)(zuo)，但(dan)這個市(shi)場(chang)需(xu)求又(you)很大(da)，”他認(ren)為，雖然額度小(xiao)(xiao)，但(dan)如(ru)果小(xiao)(xiao)額貸款(kuan)(kuan)總量(liang)(liang)做(zuo)(zuo)到(dao) “海量(liang)(liang)”，小(xiao)(xiao)額貸款(kuan)(kuan)將仍(reng)有盈利(li)空間，“比如(ru)每人借(jie)4.5萬，那么多用戶就能放出上億元貸款(kuan)(kuan)，這個利(li)息、復(fu)利(li)是很高(gao)的(de)(de)(de)。”

對(dui)于業(ye)(ye)主(zhu)的(de)信用(yong)(yong)評(ping)(ping)估(gu)(gu)，則(ze)將(jiang)采用(yong)(yong)“基(ji)于社區消費的(de)信用(yong)(yong)”，在這個 “大數(shu)據”理(li)(li)論的(de)應用(yong)(yong)中，物管獲取的(de)海(hai)量業(ye)(ye)主(zhu)信息成(cheng)為(wei)獲得(de)高(gao)效評(ping)(ping)估(gu)(gu)結(jie)果的(de)關鍵(jian)。業(ye)(ye)主(zhu)是否準時(shi)繳納水電費、物業(ye)(ye)管理(li)(li)費、停(ting)車管理(li)(li)費等都被(bei)記錄(lu)在案，成(cheng)為(wei)其信用(yong)(yong)評(ping)(ping)估(gu)(gu)標準。潘軍透露，花樣年從5年前開始搜集用(yong)(yong)戶數(shu)據。在這個平臺上(shang)，業(ye)(ye)主(zhu)、小區內的(de)生(sheng)活服務(wu)商(shang)都會留下所有行為(wei)的(de)數(shu)據。

《每日經濟新聞》記者(zhe)登(deng)錄合和年小(xiao)貸公司網站查詢發現，公司業(ye)務包括(kuo)工薪(xin)貸、業(ye)主貸和生意(yi)貸，額度在2萬~30萬元不(bu)等(deng)。其中額度在2萬~10萬元的工薪(xin)貸無需(xu)擔(dan)保(bao)，貸款者(zhe)只需(xu)提供身份證復(fu)印(yin)件、工作證明、幾(ji)個月銀行(xing)流水(shui)、房(fang)產證/租房(fang)合同復(fu)印(yin)件和近一個月交(jiao)租單(dan)或(huo)水(shui)電單(dan)幾(ji)項記錄。

隨著物業(ye)大數據的(de)深入搜(sou)集，未來這些資料(liao)或許無需用戶提供，而是直接(jie)由物業(ye)公司聯合的(de)銀行自動調出、生成(cheng)。

潘軍(jun)向(xiang) 《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)表示，社區的小(xiao)額貸款幾乎沒有(you)(you)出(chu)現壞賬的可能，因為業主(zhu)有(you)(you)房產(chan)在(zai)小(xiao)區；而對于(yu)那些在(zai)小(xiao)區租房的用戶來(lai)說(shuo)，只要嚴格(ge)把關(guan)，也能將壞賬率控(kong)(kong)制在(zai)可控(kong)(kong)范圍之內(nei)。

想(xiang)在(zai)社區(qu)金融(rong)分一(yi)杯羹(geng)的當(dang)然(ran)不止花樣年，越(yue)秀集團(tuan)、萬科均有類似舉(ju)動。

事實(shi)上，萬科的社區(qu)金融服(fu)務已(yi)在杭州良(liang)渚(zhu)文(wen)化(hua)村項目中小試牛刀，萬科為良(liang)渚(zhu)文(wen)化(hua)村的業主配備了(le)“村民卡”，據《每(mei)日商報(bao)》報(bao)道(dao)，在入住(zhu)的3000個良(liang)渚(zhu)文(wen)化(hua)村家庭中，超過8000位村民開通了(le)此卡。這張卡可(ke)用于身份(fen)識別及衣食住(zhu)行的生(sheng)活消費，卡中的余額(e)可(ke)以(yi)在村民食堂(tang)、早教中心、超市等社區(qu)配套場所(suo)使用。

楊世界(jie)認為，在房企通(tong)(tong)過(guo)(guo)物業(ye)搶奪業(ye)主(zhu)(zhu)用戶后(hou)，未來不僅在生活消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)和社區金(jin)融上有所斬獲，一(yi)旦消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)觀念成熟后(hou)，通(tong)(tong)過(guo)(guo)APP賣(mai)房亦可(ke)能高速發展，“根據(ju)搜集到的業(ye)主(zhu)(zhu)數據(ju)，針(zhen)對不同消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)能力的業(ye)主(zhu)(zhu)，判斷(duan)其朋友圈消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)層級(ji)，針(zhen)對性地推(tui)薦房源，最(zui)終可(ke)以(yi)更精準地推(tui)動二(er)次消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，把(ba)大量的業(ye)主(zhu)(zhu)轉化為潛在銷(xiao)售人員，這種創新(xin)、海量的營(ying)銷(xiao)手段正(zheng)是‘互聯網思維’的本質所在。”楊世界(jie)說。

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地產創新的另(ling)一面(mian)：被(bei)迫“觸(chu)網(wang)”恐難(nan)有(you)顛覆性

每(mei)經記者 杜冉樂 發自成(cheng)都

地產(chan)股的(de)(de)集體低迷，不(bu)能完(wan)全歸咎于(yu)投(tou)資者沒有(you)足夠的(de)(de)眼力，沒有(you)對房企做的(de)(de)一(yi)系列業務創新進行關注。以(yi)商業地產(chan)為例，雖然也有(you)部(bu)分房企開(kai)發了(le)電商銷(xiao)售(shou)平臺(tai)，但(dan)是在商業模式上卻沒有(you)像電商那(nei)樣(yang)有(you)更進一(yi)步(bu)的(de)(de)突破(po)，并沒有(you)完(wan)成對傳統零售(shou)商業的(de)(de)顛(dian)覆。

在(zai)這(zhe)樣的(de)背景(jing)下(xia)，開(kai)(kai)發商(shang)的(de)創新業(ye)務(wu)盈(ying)利前景(jing)自然被投資(zi)者打了(le)個(ge)問號。中國商(shang)業(ye)地(di)產聯(lian)盟秘書長王永平(ping)向《每日經濟(ji)新聞》記者表(biao)示，開(kai)(kai)發商(shang)“觸網”推出(chu)社區APP等(deng)云服務(wu)，主要還是為了(le)整(zheng)合會(hui)員資(zi)源(yuan)進行精致營銷(xiao)。如果要做類金融業(ye)務(wu)，只有(you)像萬(wan)達這(zhe)種規模足夠大的(de)開(kai)(kai)發商(shang)才有(you)可能做到。

地產商加速擁抱(bao)“電(dian)商”/

隨著(zhu)經濟(ji)大環境的降溫及限制“三公(gong)”消費(fei)，給實體商業(ye)企業(ye)帶來較大沖(chong)擊，而(er)電商的迅(xun)猛發展則直接給零售商業(ye)企業(ye)致命一擊。

近(jin)日，據《第一(yi)財經日報(bao)》報(bao)道(dao)稱，在(zai)全國近(jin)20家零(ling)售類上市企(qi)業2013年(nian)(nian)年(nian)(nian)報(bao)或快報(bao)中，約8家公司業績出現下滑，占(zhan)比約45%；另有約55%的公司在(zai)過去一(yi)年(nian)(nian)中獲得盈利(li)(li)且(qie)同比有所增(zeng)長。不(bu)過，即便(bian)是盈利(li)(li)企(qi)業，其增(zeng)速(su)也已放緩。

與(yu)此關聯的(de)是，作為(wei)零售地(di)(di)產（商業地(di)(di)產是一個更大的(de)概念）的(de)開發商也倍感(gan)壓力。“面(mian)臨電商的(de)沖擊，我(wo)們應該(gai)是傳(chuan)統百(bai)貨業里(li)反(fan)應最快的(de)。”銀泰置地(di)(di)集團總裁助理鄭勇(yong)強(qiang)告訴 《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者，現在要做的(de)就是要讓線上與(yu)線下(xia)結合，通過線上互動平臺，引導(dao)消(xiao)費者線下(xia)有更多的(de)體驗和娛樂。

對(dui)于(yu)電商(shang)的(de)沖擊程度，鄭勇強(qiang)用(yong)了“結(jie)構(gou)性挑戰”來(lai)形容(rong)。在(zai)他看來(lai)，未來(lai)商(shang)業(ye)零(ling)售企業(ye)必須進行結(jie)構(gou)性調整，不能滿足(zu)市(shi)場(chang)需求的(de)商(shang)業(ye)業(ye)態必然會被(bei)淘汰掉。

萬(wan)達(da)(da)(da)也在加速擁(yong)抱 “電商”。去年底，萬(wan)達(da)(da)(da)匯成功(gong)上(shang)線(xian)，按照萬(wan)達(da)(da)(da)董事長(chang)王健(jian)林的(de)思路，萬(wan)達(da)(da)(da)電商將定位于大(da)會員、大(da)數(shu)據兩個方(fang)面，真(zhen)正(zheng)做到線(xian)上(shang)線(xian)下結(jie)合。

《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者注意到，萬(wan)達通過(guo)淘寶網可以直接購買萬(wan)達影院的門(men)票，以及(ji)一些體驗餐飲的門(men)票，還(huan)在自家網站上打了折(zhe)扣。

不過，在一(yi)位行(xing)業專家看來，觸網是(shi)開發商(shang)不得已而為之(zhi)的(de)選擇，真正的(de)價值在于借助租金抽成或(huo)大數據(ju)，來做其他增值業務。

地產創新(xin)受制持(chi)有商業零售規(gui)模/

目(mu)前，蘇(su)寧(ning)旗下的(de)(de)易付寶(bao)作(zuo)為第三方支付平臺，似乎正(zheng)(zheng)在扮演著同余(yu)額寶(bao)一(yi)樣(yang)的(de)(de)金融服務功能(neng)。在蘇(su)寧(ning)易購(gou)的(de)(de)首頁，可(ke)以看(kan)到易付寶(bao)正(zheng)(zheng)在力推充值返(fan)金優惠活動，比如(ru)充值100元即(ji)可(ke)返(fan)還100元易購(gou)券(quan)。

按照(zhao)行業(ye)人士的(de)(de)說法，如(ru)果易付寶在(zai)線充值人群(qun)足夠龐大，比如(ru)有(you)100萬消費者，如(ru)果一(yi)次(ci)充上500元(yuan)，易付寶就會(hui)有(you)5億元(yuan)的(de)(de)現(xian)金流，如(ru)果消費者翻倍增長，那么將同余額寶一(yi)樣，一(yi)天的(de)(de)沉(chen)淀資金非常(chang)可觀(guan)。

海(hai)通證券研報認為(wei)，蘇(su)寧依托易付寶及線(xian)上線(xian)下兩(liang)個渠(qu)道,開展(zhan)包括基金(jin)支付、保險代理銷售、彩票業(ye)(ye)(ye)務(wu)、消費(fei)信貸及供(gong)應鏈(lian)金(jin)融(rong)在(zai)內(nei)的各(ge)項業(ye)(ye)(ye)務(wu)等，有望(wang)實現(xian)超越傳(chuan)統電商(shang)(shang)范疇(chou)的平臺型服務(wu)商(shang)(shang)戰略目標(biao)。前述行(xing)業(ye)(ye)(ye)人士亦表示，按照這(zhe)種發(fa)展(zhan)思路，蘇(su)寧商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)盈利模式將(jiang)從(cong)商(shang)(shang)品銷售轉為(wei)大(da)量(liang)現(xian)金(jin)流(liu)衍(yan)生的金(jin)融(rong)業(ye)(ye)(ye)務(wu)。

蘇寧(ning)模式能否被移植到地產(chan)開發商，成為它們的新業務(wu)增長點？

中國商(shang)業地產(chan)聯盟秘書長(chang)王永(yong)平(ping)在接受(shou)(shou)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者采訪時表(biao)示，現在還沒(mei)有這種跡象。目前受(shou)(shou)制(zhi)于開(kai)發(fa)商(shang)持有商(shang)業零售(shou)規模較小(xiao)等因素(su)，開(kai)發(fa)商(shang)從中發(fa)掘類(lei)金(jin)融業務增長(chang)點的想法暫(zan)時還難以做(zuo)到。

在(zai)王永平(ping)看來，商(shang)(shang)(shang)業地產公司主要是(shi)參(can)與租賃型商(shang)(shang)(shang)業物業，收取(qu)固定(ding)租金的(de)占多數，而在(zai)抽成(cheng)(cheng)模(mo)式(shi)(shi)中，一種是(shi)保底(di)租金+抽成(cheng)(cheng)模(mo)式(shi)(shi)，另一種是(shi)完全抽成(cheng)(cheng)模(mo)式(shi)(shi)，這種模(mo)式(shi)(shi)是(shi)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)的(de)無奈之舉，比如某個(ge)品牌有8%的(de)銷售額提成(cheng)(cheng)，但(dan)商(shang)(shang)(shang)戶們往往不愿意(yi)將銷售額做高(gao)，反而在(zai)商(shang)(shang)(shang)場指定(ding)的(de)收銀系統之外另設刷卡機，導致(zhi)“跑單”。

RET睿意德高級(ji)董事(shi)王玉珂(ke)亦向《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者表(biao)示(shi)，目前開發商每(mei)年的租金(jin)收入很少(shao)，而運營成本卻很高。因(yin)此(ci)目前這(zhe)種(zhong)模式只能(neng)理(li)(li)解為一種(zhong)理(li)(li)財(cai)增值服務(wu)。

目(mu)前，萬(wan)科(ke)加緊布局(ju)社(she)(she)區金融(rong)(rong)，龍湖準備上線社(she)(she)區生活APP。在(zai)業(ye)內的(de)解讀中，萬(wan)科(ke)的(de)深層邏(luo)輯是構建新的(de)投融(rong)(rong)資能力，融(rong)(rong)合地產和(he)金融(rong)(rong)兩(liang)項業(ye)務(wu)，進行產業(ye)鏈價(jia)值再(zai)造。

花樣年(nian)(nian)集團也在(zai)國內(nei)嘗試新的(de)增值模(mo)式，被稱作“彩(cai)生(sheng)活(huo)”模(mo)式。按照(zhao)花樣年(nian)(nian)總裁潘軍的(de)目標(biao)，到2020年(nian)(nian)，彩(cai)生(sheng)活(huo)服務的(de)社(she)區將(jiang)(jiang)超過10億(yi)平方米，超過4000萬人口(kou)。他算過一(yi)筆(bi)賬，如果每人每月社(she)區消費2000元(yuan)(yuan)，一(yi)年(nian)(nian)就是2.4萬元(yuan)(yuan)，4000萬人一(yi)年(nian)(nian)將(jiang)(jiang)消費上萬億(yi)元(yuan)(yuan)。按天貓模(mo)式計算收取3%至5%的(de)傭(yong)金，則是300億(yi)至500億(yi)元(yuan)(yuan)。

對(dui)于(yu)這(zhe)一(yi)巨大商機，花樣年(nian)正(zheng)在著(zhu)力打(da)造 “草根(gen)金融”，提供小額貸款。對(dui)于(yu)盈(ying)利模式，潘軍表示，他們將遵循(xun)大數據原則(ze)。

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內地房(fang)企前兩月海外融資額同比增三成

每經記(ji)者(zhe) 沙斐 發自上海

春節過(guo)后，在(zai)港交所上市的(de)內(nei)房(fang)股(gu)(gu)普遍遭遇(yu)“倒春寒”，包括綠城中國、瑞安房(fang)地(di)產在(zai)內(nei)的(de)9只內(nei)房(fang)股(gu)(gu)自節后開始全線下跌，并(bing)一直(zhi)延續(xu)至今(jin)。盡管內(nei)房(fang)股(gu)(gu)表現低迷，但依然(ran)阻擋不了內(nei)地(di)房(fang)企海外(wai)融資的(de)步伐。

眾安房產分拆獲批

眾安房產有限公(gong)司(si)2月(yue)28日(ri)(ri)宣布，就之前公(gong)司(si)申(shen)請中國新(xin)城市股份于聯交(jiao)(jiao)所主(zhu)板上市買賣，聯交(jiao)(jiao)所已批準公(gong)司(si)可進(jin)行(xing)分拆(chai)。公(gong)司(si)新(xin)聞發(fa)言人施(shi)南路向(xiang) 《每日(ri)(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)表(biao)示，現階(jie)段聯交(jiao)(jiao)所已經(jing)認可旗下中國新(xin)城市商業發(fa)展有限公(gong)司(si)分拆(chai)上市，但具體(ti)分拆(chai)的時(shi)間暫時(shi)還沒有定，屆時(shi)會有進(jin)一(yi)步公(gong)告(gao)。

眾安房(fang)產(chan)此前曾表(biao)示，分(fen)拆將(jiang)使(shi)中(zhong)國新城市及眾安集(ji)團建立(li)更(geng)為明確的業務范圍，亦(yi)能(neng)夠擁有獨立(li)的融資平臺(tai)，進而提(ti)高兩個集(ji)團的融資靈活性。

資料(liao)顯示，眾安房(fang)產為(wei)2007年(nian)11月在港交(jiao)所(suo)(suo)上市的內(nei)房(fang)股，主(zhu)要于內(nei)地從(cong)事房(fang)地產開發、租賃及酒(jiu)店管(guan)理，項(xiang)目集中(zhong)在浙江省杭州市。公司于2013年(nian)6月13日(ri)向聯(lian)交(jiao)所(suo)(suo)提交(jiao)分(fen)拆中(zhong)國新(xin)城市在主(zhu)板上市的申請(qing)。

財報顯示，眾安房產去年(nian)中期收入按年(nian)增(zeng)加2.8倍(bei)(bei)，純利增(zeng)長13.8倍(bei)(bei)至3.09億元人民幣，每(mei)股盈(ying)利0.13元，幾乎已是上一(yi)年(nian)度(du)全(quan)年(nian)水平，業績理想。目(mu)前市盈(ying)率12.3倍(bei)(bei)，若全(quan)年(nian)盈(ying)利獲得強勁增(zeng)長，現價仍(reng)有一(yi)定吸引力。

海外融(rong)資(zi)額同比增三成

分析(xi)人(ren)士指出(chu)(chu)，隨著QE逐(zhu)步(bu)退(tui)出(chu)(chu)正式開始，內地(di)房企(qi)近期也加緊了海外融資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)步(bu)伐，以(yi)期趕上QE的(de)末(mo)班車(che)。根(gen)據機構(gou)統計數(shu)據，2014年(nian)前(qian)兩個月，內地(di)房企(qi)海外融資(zi)(zi)(zi)(zi)總額達到了133.27億(yi)美元(yuan) （約812億(yi)元(yuan)人(ren)民幣），較2013年(nian)同期的(de)海外融資(zi)(zi)(zi)(zi)額100.98億(yi)美元(yuan)上漲了32%，并達到2013年(nian)內地(di)房企(qi)海外全年(nian)融資(zi)(zi)(zi)(zi)額551億(yi)美元(yuan)的(de)25%。

同(tong)時(shi)，據(ju)《每日(ri)經濟新聞》記者了(le)解，3月(yue)份內地房(fang)(fang)企仍會(hui)加大海外(wai)融(rong)資的力度。而在這(zhe)支(zhi)海外(wai)融(rong)資的大軍中(zhong)，赴港IPO的房(fang)(fang)企無疑是最(zui)為緊張的成員，畢(bi)竟(jing)這(zhe)個(ge)上市窗口期一過(guo)，何時(shi)才有上市機會(hui)就很難(nan)說(shuo)了(le)，如果拖得過(guo)久勢必影響(xiang)公司的發展。

除眾(zhong)安房產分拆獲(huo)批(pi)，記者(zhe)了解到，陽光(guang)100國際配售也(ye)已經獲(huo)得(de)了超額認(ren)購，而這距其2月27日(ri)(ri)(ri)正式啟動招股僅過了一(yi)個周末的(de)時間(jian)。認(ren)購的(de)大型(xing)機構包括來自(zi)(zi)內地的(de)中資投(tou)資機構，以及來自(zi)(zi)亞洲及歐美(mei)的(de)多家知名(ming)基金(jin)。有業內人士認(ren)為，從目前形勢(shi)看，陽光(guang)100于其預定日(ri)(ri)(ri)期3月13日(ri)(ri)(ri)成功掛牌港交所幾(ji)無懸(xuan)念。

而(er)令(ling)陽(yang)光100備受國際資本青(qing)睞的(de)原因(yin)，則(ze)是資本市場(chang)看好內地(di)“新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)”戰略(lve)所(suo)帶來(lai)(lai)的(de)市場(chang)商(shang)機。諸多證券機構認(ren)為 “新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)”將會是“兩會”期間(jian)的(de)熱點議題。中(zhong)(zhong)金公司發表了一份詳盡(jin)的(de)研究報告(gao)，建(jian)議投資者在(zai)港股市場(chang)上，留意“兩會”可能(neng)透露的(de)影響中(zhong)(zhong)國經濟和改革(ge)的(de)中(zhong)(zhong)長(chang)期因(yin)素。中(zhong)(zhong)金的(de)報告(gao)稱，“兩會”關注的(de)“新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)”下(xia)一步將在(zai)二、三線城(cheng)(cheng)市全面升級，除住房(fang)(fang)需(xu)求外，城(cheng)(cheng)市的(de)商(shang)務、娛(yu)樂、休閑需(xu)求將帶來(lai)(lai)房(fang)(fang)地(di)產企業(ye)新的(de)增長(chang)點。