每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 王杰 發自(zi)北(bei)京    

每經記者 王(wang)杰 發自北京

12月15日(ri)，機構數(shu)據(ju)表明(ming)，2013年北(bei)京(jing)合(he)計供應的住宅(zhai)套(tao)數(shu)為50399套(tao)，供應量(liang)已跌至最(zui)近5年最(zui)低值(zhi)；住宅(zhai)類土地(di)總(zong)成(cheng)(cheng)交(jiao)額為1158億，購地(di)銷(xiao)售比首次突(tu)破(po)5成(cheng)(cheng)；住宅(zhai)類土地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)面積為1217萬平(ping)方米(mi)，高于成(cheng)(cheng)交(jiao)面積（962萬平(ping)方米(mi)）約254萬平(ping)方米(mi)；北(bei)京(jing)土地(di)市(shi)場(chang)競(jing)爭已經趨于白熱(re)化。有業(ye)內觀點表示，明(ming)年房價原(yuan)則(ze)上(shang)仍有上(shang)漲的空間。

一(yi)(yi)家上市(shi)房企的相關(guan)負責人(ren)告訴《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，大房企在一(yi)(yi)、二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)拿地(di)，原因是在一(yi)(yi)、二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)能實(shi)現高周轉、高利潤、高去化。上海易居房地(di)產(chan)研(yan)究(jiu)院(yuan)研(yan)究(jiu)員嚴躍進表(biao)示，一(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的土地(di)將(jiang)趨于稀缺(que)化，充足的土地(di)儲備，將(jiang)是長久(jiu)發展(zhan)的完全之策(ce)。

多因素催生供應低谷

中原(yuan)地產研究部提供(gong)的(de)數(shu)據顯(xian)示，截至12月15日，2013年北(bei)京合計供(gong)應(ying)的(de)住宅套(tao)(tao)數(shu)為(wei)50399套(tao)(tao)，該供(gong)應(ying)量(liang)是(shi)5年來最低點，比2012年同期的(de)66750套(tao)(tao)減少了24.5%。數(shu)據也表明，商品住宅庫存(cun)量(liang)也已經跌到59059套(tao)(tao)的(de)低點。

中原地產市場研究部總監張大偉分析，出現(xian)2013年供(gong)(gong)應減少(shao)的(de)主要原因是(shi)2011年～2012年的(de)住宅類土地供(gong)(gong)應減少(shao)。此外，在2013年北京執行全國(guo)最嚴格的(de)限價政策也(ye)是(shi)供(gong)(gong)應減少(shao)的(de)重要原因。諸多觀點認(ren)為，供(gong)(gong)應量降(jiang)至近5年低(di)點緣(yuan)于2013年北京市場的(de)快速去化(hua)效果。

上述機構(gou)統計數(shu)據顯示，截(jie)至12月(yue)15日，2013年北(bei)(bei)京住宅類土地(di)(di)(di)總成(cheng)交額為(wei)1158億，而銷(xiao)售額則為(wei)2260億元。購地(di)(di)(di)銷(xiao)售比高達51.2%，首次突破5成(cheng)。張大偉告訴記者(zhe)，高于(yu)35%比例基本就代表房企對土地(di)(di)(di)有較大的渴求，超過50%則代表北(bei)(bei)京土地(di)(di)(di)市場(chang)競爭已經(jing)趨于(yu)白熱(re)化。

陽(yang)光100置(zhi)業集團常(chang)務副總(zong)裁范(fan)小沖在(zai)接(jie)受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，北京目前的樓市特征是供給(gei)不足。雖然今年供地量大增，但明(ming)年尚不能確(que)定(ding)是否(fou)能達到銷售狀(zhuang)態(tai)，明(ming)年的供給(gei)和需求差距依(yi)然存在(zai)。

范(fan)小沖(chong)說，原(yuan)則(ze)上明年北京房價仍有提升的機會，但還(huan)是要看公司的現(xian)金(jin)流、融資能(neng)(neng)力以(yi)及(ji)能(neng)(neng)否拿到銷售許可(ke)證。開(kai)發(fa)商的主導思想(xiang)是擴大生產規模再開(kai)發(fa)，以(yi)此來保證可(ke)持續(xu)性發(fa)展。但對于一(yi)些現(xian)金(jin)流緊張、在北京無拿地能(neng)(neng)力的房企，只能(neng)(neng)在一(yi)個項目上擴大戰果(guo)，盡可(ke)能(neng)(neng)實現(xian)利潤最大化。

一線城市搶地做儲備

中原地產市(shi)場研究部統計數據顯示，截至(zhi)12月15日(ri)，2013年(nian)北京住(zhu)宅類土地成交面(mian)積(ji)為1217萬(wan)平方米(mi)(mi)，高于成交面(mian)積(ji)（962萬(wan)平方米(mi)(mi)）約254萬(wan)平方米(mi)(mi)。

張大偉分析，出現(xian)最近幾年(nian)房價(jia)上(shang)漲的(de)(de)根(gen)源是土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)缺口(kou)(kou)較大范圍地(di)(di)存在。最近5年(nian)來，土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)缺口(kou)(kou)達到了340萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。特別(bie)是2009年(nian)和(he)2012年(nian)，這兩年(nian)的(de)(de)住宅類土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)缺口(kou)(kou)分別(bie)達到了600萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)和(he)465萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。恰(qia)是這兩年(nian)，北京(jing)的(de)(de)房價(jia)漲幅最快。而(er)在土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)增(zeng)加的(de)(de)2010年(nian)和(he)2011年(nian)房價(jia)漲幅都比較緩慢或者房價(jia)處于下調狀態。

分析表明，2013年(nian)(nian)的土地(di)供應(ying)增加，這(zhe)也(ye)是繼2012年(nian)(nian)供應(ying)出現缺口后再次供大于求。從土地(di)供應(ying)看，2013年(nian)(nian)，北(bei)京土地(di)供應(ying)總量中，住宅類(lei)(lei)土地(di)供應(ying)首次超過5成，今年(nian)(nian)的住宅類(lei)(lei)土地(di)供應(ying)建筑面積也(ye)超過了1300萬(wan)平方米，有望僅次于2010年(nian)(nian)的土地(di)供應(ying)爆發期。

即便是一線(xian)城市(shi)在年底迎來(lai)了緊急調控，但房企(qi)仍視一線(xian)城市(shi)為“必搶之地(di)”。

一(yi)(yi)家上市(shi)房(fang)(fang)企(qi)的(de)相(xiang)關負責(ze)人(ren)告訴記者(zhe)，大房(fang)(fang)企(qi)在一(yi)(yi)、二(er)(er)線城(cheng)市(shi)拿地，原(yuan)因在于：在一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)中，有助于實現高周轉、高利(li)潤和高去化。這(zhe)樣一(yi)(yi)來(lai)，房(fang)(fang)企(qi)對于政策(ce)的(de)敏感度相(xiang)對較低。同時，這(zhe)可以為(wei)可持續(xu)發(fa)(fa)展(zhan)做準備。因為(wei)一(yi)(yi)、二(er)(er)線城(cheng)市(shi)的(de)土地，不需要非(fei)常密集的(de)開發(fa)(fa)節奏，多數(shu)房(fang)(fang)企(qi)拿地都是為(wei)了之后做優質(zhi)土地的(de)儲備。