每(mei)經記(ji)者 李婷 發(fa)自廈門

日(ri)前(qian)，廈(sha)門(men)法制局發(fa)布(bu)征(zheng)求《廈(sha)門(men)市(shi)商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)管理辦法(修訂(ding)草(cao)案)》（以下簡(jian)稱“草(cao)案”）意(yi)見的(de)通知，正式將該(gai)草(cao)案列入立法計劃項目。此前(qian)廈(sha)門(men)執行的(de)是2001年9月(yue)30日(ri)廈(sha)門(men)市(shi)人民政府令第100號公(gong)布(bu)的(de)《廈(sha)門(men)市(shi)商品房(fang)(fang)預(yu)售(shou)管理規(gui)定》。

據悉，目(mu)前國(guo)內在商(shang)品(pin)房預售(shou)(shou)管(guan)理(li)方(fang)面執行的(de)(de)是由建設部頒(ban)布的(de)(de)《城市商(shang)品(pin)房預售(shou)(shou)管(guan)理(li)辦法(fa)》，在2004年曾進行修訂。各地雖然有對《城市商(shang)品(pin)房預售(shou)(shou)管(guan)理(li)辦法(fa)》推出執行細則，但欲將部門性的(de)(de)規(gui)章立為地方(fang)法(fa)規(gui)的(de)(de)，尚屬首次。

業內人(ren)士(shi)認(ren)為，廈(sha)門此舉具有積極的嘗試意義。日前(qian)公布(bu)的十八屆(jie)三中(zhong)全會《決定(ding)(ding)》提出(chu)，使市場在資源配置(zhi)中(zhong)起決定(ding)(ding)性作(zuo)用(yong)和更好發(fa)揮政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)作(zuo)用(yong)。這(zhe)意味(wei)著，樓(lou)市起決定(ding)(ding)作(zuo)用(yong)的仍然是市場，政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)應尊重市場規律改進(jin)調控方式。逐步告別(bie)行政(zheng)(zheng)(zheng)化(hua)的樓(lou)市調控已是時(shi)候(hou)。

建開發商預(yu)售信用檔案

根據(ju)草案，開發(fa)商欲取得預售許可證除了按(an)照此(ci)前規(gui)定“已(yi)交(jiao)(jiao)付(fu)全部土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)出讓金(jin)，取得土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)證書”持有“建(jian)(jian)設(she)工程(cheng)規(gui)劃(hua)許可證”、房(fang)屋(wu)建(jian)(jian)設(she)工程(cheng)承(cheng)包合同已(yi)生效（房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)付(fu)使(shi)用日期已(yi)經(jing)確(que)定），開發(fa)商投(tou)入開發(fa)建(jian)(jian)設(she)的資金(jin)，必須達到該項目工程(cheng)建(jian)(jian)設(she)總投(tou)資的25%以上(shang)。

不過，對于(yu)申請(qing)預售商品(pin)房項目(mu)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)形象(xiang)進度從原先的(de)(de)“三層以(yi)下(xia)(xia)的(de)(de)商品(pin)房項目(mu)已(yi)完成基(ji)礎和(he)機(ji)構(gou)(gou)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)；四層以(yi)上的(de)(de)商品(pin)房項目(mu)，有地下(xia)(xia)室的(de)(de)，已(yi)完成基(ji)礎和(he)首層工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)的(de)(de)，無地下(xia)(xia)室工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)的(de)(de)，已(yi)完成基(ji)礎和(he)四層結構(gou)(gou)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)”變更為(wei)“7層以(yi)下(xia)(xia)（含7層）的(de)(de)，已(yi)完成主(zhu)體建筑封頂工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)；8層以(yi)上（含8層）的(de)(de)，已(yi)完成主(zhu)體結構(gou)(gou)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)的(de)(de)二分之一以(yi)上，且(qie)不得(de)少于(yu)7層。” 

針對一些開(kai)發商，在未取(qu)得(de)商品房預售許(xu)可證(zheng)(zheng)就(jiu)以(yi)(yi)各種形式“賣房”的現(xian)象，草(cao)案對此(ci)(ci)也給予(yu)“叫停(ting)”。草(cao)案明(ming)確(que)規(gui)定(ding)，未取(qu)得(de)商品房預售許(xu)可證(zheng)(zheng)，開(kai)發商不(bu)得(de)以(yi)(yi)認(ren)購、預訂(ding)、排號(hao)、發放(fang)貴賓卡等方式收取(qu)或者變相收取(qu)定(ding)金、預定(ding)款等費用。與(yu)此(ci)(ci)同(tong)時，對于一些開(kai)發商以(yi)(yi)返(fan)本(ben)銷(xiao)售、售后包租(zu)等營銷(xiao)、促銷(xiao)，草(cao)案也明(ming)確(que)給予(yu)嚴(yan)禁。

值得注意的(de)(de)是，若有開發商(shang)未(wei)取(qu)得許可證先變相(xiang)賣(mai)房等，也(ye)將(jiang)被處以一系列處罰(fa)。根據草案(an)，相(xiang)關主管(guan)部門(men)將(jiang)責(ze)令(ling)改(gai)正(zheng)，并(bing)暫停該項目的(de)(de)網上(shang)簽約(yue)；拒不改(gai)正(zheng)的(de)(de)，預售(shou)主管(guan)部門(men)還可以在預售(shou)現場或者公共媒體(ti)曝光其違法行為，向公眾提示(shi)預購風險。直到及(ji)時改(gai)正(zheng)，相(xiang)關部門(men)才恢(hui)復該項目的(de)(de)網上(shang)簽約(yue)。

值得一提的是，草案(an)(an)還規定，開(kai)發(fa)商在取得預(yu)售許可證(zheng)后(hou)，必須于(yu)10日內一次性公開(kai)全部(bu)預(yu)售房源及(ji)每套價(jia)格。若(ruo)未(wei)及(ji)時公開(kai)，相(xiang)關(guan)主管(guan)部(bu)門先責令改正，處(chu)1萬元以(yi)(yi)上3萬元以(yi)(yi)下罰款，并記入(ru)預(yu)售人信用檔(dang)案(an)(an)。

立法將利好各方

中(zhong)國(guo)房地產研(yan)究院執(zhi)行(xing)院長陳晟表示，雖然建(jian)設部有發(fa)相關的商品房預(yu)售(shou)管理(li)辦法，但(dan)各地對于辦法的執(zhi)行(xing)程度(du)并不一(yi)致，如有些地區城市(shi)可以賣樓花(hua)、或(huo)者只是建(jian)了(le)一(yi)個地基就(jiu)在(zai)銷售(shou)、預(yu)售(shou)資金被挪用等等，對于廈門這個房價快速上漲的城市(shi)，將這種交易秩(zhi)序的監(jian)管，提出(chu)來上升到地方(fang)法規的高度(du)進行(xing)管理(li)。

根(gen)據(ju)本周國家統計局發(fa)布10月份70個大中城市住(zhu)宅(zhai)銷售價格(ge)變動(dong)情況。數據(ju)顯示，廈(sha)門新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)價格(ge)環比(bi)上漲(zhang)0.4%，漲(zhang)幅排名(ming)全國第(di)38位，同比(bi)上漲(zhang)16.9%排名(ming)全國第(di)五，僅次(ci)于上海、北京、廣州 和(he)深(shen)圳。值得(de)關注(zhu)的是，這也是自(zi)去年6月以(yi)來(lai)，廈(sha)門房(fang)價連續17個月環比(bi)上漲(zhang)。

陳晟認為(wei)，廈(sha)門此舉(ju)在樓市(shi)調控背(bei)景(jing)下，特(te)(te)別(bie)是(shi)在三中全國之后，是(shi)有一(yi)定積極意義的(de)，眼下包括房(fang)地產(chan)稅(shui)也是(shi)通(tong)過(guo)先立(li)法(fa)(fa)再推廣(guang)，強化(hua)了(le)法(fa)(fa)制(zhi)管理，而(er)不是(shi)“拍腦(nao)袋(dai)”決定，立(li)法(fa)(fa)是(shi)有周(zhou)期的(de)，通(tong)過(guo)立(li)法(fa)(fa)表(biao)(biao)示，是(shi)在一(yi)段時間長期執行(xing)(xing)的(de)，嚴肅的(de)事(shi)情。而(er)廈(sha)門將(jiang)商(shang)品房(fang)預售進(jin)行(xing)(xing)立(li)法(fa)(fa)，表(biao)(biao)明(ming)廈(sha)門已經跟特(te)(te)大型城市(shi)一(yi)樣，表(biao)(biao)明(ming)就是(shi)希望走規范化(hua)的(de)道路(lu)。

上(shang)海杜(du)躍平律師(shi)事務(wu)(wu)所律師(shi)杜(du)躍平表示，作為(wei)首個(ge)(ge)將部門(men)規章進(jin)行立(li)法上(shang)升到地方(fang)法規的(de)城(cheng)市，廈門(men)面臨(lin)比較艱巨的(de)任務(wu)(wu)，整個(ge)(ge)商品房市場(chang)的(de)規律至(zhi)今還未完全顯現(xian)，但同時此舉也具有(you)(you)嘗試性的(de)意義。目前對于(yu)商品房預(yu)售(shou)方(fang)面出現(xian)的(de)糾紛(fen)，是依據最高法院在(zai)2003年推出的(de)相關司法解釋進(jin)行裁判，但對于(yu)一些問題還是存(cun)在(zai)裁決上(shang)的(de)難度(du)，如(ru)果廈門(men)的(de)商品房預(yu)售(shou)立(li)法能夠在(zai)這些問題上(shang)進(jin)行細化補充(chong)，對于(yu)開發(fa)商和(he)購(gou)房者各方(fang)都是利好，對于(yu)商品房預(yu)售(shou)的(de)部門(men)規章將是一個(ge)(ge)有(you)(you)力的(de)法律支(zhi)撐。