每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 羅(luo)碧 發自深圳    

每(mei)經記(ji)者 羅碧(bi) 發自深圳

在A股市(shi)場融資受阻的內地房企，將目光瞄向海(hai)外。

昨(zuo)日(ri)（11月5日(ri)），萬科公(gong)(gong)告，公(gong)(gong)司(si)(si)全(quan)資子(zi)公(gong)(gong)司(si)(si)萬科地產（香(xiang)港(gang)(gang)）有限公(gong)(gong)司(si)(si)（以下簡稱萬科地產香(xiang)港(gang)(gang)）的全(quan)資子(zi)公(gong)(gong)司(si)(si)BestgainRealEstateLyraLimited于(yu)今(jin)年7月16日(ri)設(she)立20億美元(yuan)(yuan)中期(qi)票據(ju)(ju)計劃。基于(yu)該票據(ju)(ju)，萬科地產香(xiang)港(gang)(gang)通過BestgainRealEstateLyraLimited首(shou)次發行1.4億新加(jia)坡(po)元(yuan)(yuan) （約合人民幣6.9億元(yuan)(yuan)）4年期(qi)定息(xi)(xi)債券(quan)(quan)，債券(quan)(quan)票面(mian)利率為3.275%。萬科地產香(xiang)港(gang)(gang)為該債券(quan)(quan)本息(xi)(xi)提供不可撤(che)銷(xiao)的全(quan)額擔(dan)保，有關債券(quan)(quan)將于(yu)11月7日(ri)在新加(jia)坡(po)證券(quan)(quan)交易所掛牌(pai)。

值(zhi)得一(yi)提的(de)是(shi)，此次發債(zhai)(zhai)(zhai)是(shi)自萬(wan)科地(di)產香港今年(nian)3月(yue)以年(nian)票(piao)息(xi)(xi)率2.625%、發行(xing)金額(e)為8億(yi)美(mei)元的(de)5年(nian)定息(xi)(xi)債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)之后，又一(yi)次發債(zhai)(zhai)(zhai)融資。而此次債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)票(piao)面(mian)(mian)利率仍居同(tong)行(xing)海(hai)外(wai)(wai)發債(zhai)(zhai)(zhai)票(piao)面(mian)(mian)利率較低水平。同(tong)時，內地(di)房企海(hai)外(wai)(wai)融資潮起(qi)。據Dealogic數據，截至今年(nian)10月(yue)底，內地(di)房企合計發行(xing)了(le)總值(zhi)達171億(yi)美(mei)元的(de)美(mei)元計價債(zhai)(zhai)(zhai)券(quan)，超過(guo)2012年(nian)的(de)83億(yi)美(mei)元。

盛(sheng)富資本與協縱國際總裁(cai)黃立沖(chong)向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)介紹，內(nei)地房企海外發(fa)債如果能(neng)獲得第三(san)方機構較(jiao)高的(de)債券評級，將會對其獲得低(di)成本融資有利。

萬(wan)科(ke)海外債券(quan)利率低于同行

今年3月，萬科地產香(xiang)港(gang)發行的(de)8億美元(yuan)5年期定息債(zhai)(zhai)券(quan)，債(zhai)(zhai)券(quan)票面利率為(wei)2.625%，每100美元(yuan)債(zhai)(zhai)券(quan)發行價99.397美元(yuan)，折(zhe)合年收益率2.755%。當時，這一低(di)(di)債(zhai)(zhai)券(quan)票息被(bei)認為(wei)頗(po)為(wei)罕見，甚(shen)至(zhi)低(di)(di)于擁有良好企業信(xin)譽(yu)評(ping)級的(de)中(zhong)海(hai)地產。

中指院此前(qian)發(fa)布的報告(gao)顯(xian)示，海外(wai)評級(ji)機(ji)構(gou)將(jiang)考察重點放在企業運(yun)營情況(kuang)和財(cai)務風險指標之上的國(guo)際評級(ji)體系(xi)中，評級(ji)較高的房(fang)企融資成本較低。

據(ju)《第一財經》報(bao)道，首次參與國際權威信用機構評級(ji)的(de)(de)萬科獲得的(de)(de)BBB+信用等級(ji)，為內(nei)地房地產行業(ye)中信用最好的(de)(de)企(qi)業(ye)。

根據中指院報(bao)告，獲BBB評級(ji)(ji)的中海地產在(zai)2012年11月(yue)發(fa)行的7億美(mei)元(yuan)10年期(qi)債(zhai)(zhai)券，債(zhai)(zhai)券票(piao)面(mian)利(li)(li)率為3.95%，3億美(mei)元(yuan)20年期(qi)，票(piao)面(mian)利(li)(li)率為5.35%。方興(xing)、越秀的信用評級(ji)(ji)也相對較高，債(zhai)(zhai)券票(piao)面(mian)利(li)(li)率維持(chi)在(zai)5%左右。金(jin)地、首(shou)創、龍湖、SOHO中國(guo)、世貿房地產等(deng)發(fa)行的債(zhai)(zhai)券票(piao)面(mian)利(li)(li)率則控制在(zai)8%以下。評級(ji)(ji)等(deng)級(ji)(ji)較低的奧園、融創中國(guo)等(deng)發(fa)行的債(zhai)(zhai)券票(piao)面(mian)利(li)(li)率則都在(zai)10%以上。評級(ji)(ji)為B2的奧園今年1月(yue)發(fa)布的1億美(mei)元(yuan)5年期(qi)債(zhai)(zhai)券，票(piao)面(mian)利(li)(li)率達(da)13.88%。

上述報(bao)告(gao)同(tong)時顯示，穆迪、標普(pu)等(deng)國(guo)際(ji)評級(ji)機(ji)構對(dui)內地房地產企業海(hai)外債券多給予“非投(tou)”評級(ji)，報(bao)告(gao)預(yu)測隨著房企密集赴港發債或(huo)將(jiang)進一步(bu)導致(zhi)國(guo)際(ji)評級(ji)機(ji)構下調信用等(deng)級(ji)。

黃立(li)沖稱，內地(di)土地(di)市(shi)場多年持(chi)續(xu)上漲，房(fang)企需要不(bu)斷積累土地(di)，這導(dao)致內地(di)房(fang)企資(zi)產負債率普遍較高，進而(er)影響評(ping)級。海外評(ping)級機構一般很看(kan)(kan)中行業前(qian)景(jing)，但現(xian)在內地(di)房(fang)企前(qian)景(jing)在評(ping)級機構看(kan)(kan)來并不(bu)是特(te)別(bie)樂觀，“比如政(zheng)策存在不(bu)確定性，以及連續(xu)多年上漲的樓市(shi)存在的泡沫有破滅的可能性”。

盡管評(ping)級影(ying)響(xiang)到企業(ye)的(de)融資成本(ben)，但(dan)從發(fa)債(zhai)認購(gou)(gou)情(qing)況來看，并(bing)未對市場造成影(ying)響(xiang)。企業(ye)信用等級良好的(de)萬(wan)科3月首次8億(yi)(yi)美(mei)元發(fa)債(zhai)額(e)獲得超過60億(yi)(yi)美(mei)元認購(gou)(gou)，而中(zhong)海15億(yi)(yi)美(mei)元債(zhai)獲131億(yi)(yi)美(mei)元認購(gou)(gou)額(e)。

報告顯(xian)示，今年(nian)(nian)初(chu)“被(bei)降級”的龍湖地產，去年(nian)(nian)10月發行的4億美(mei)元(yuan)的7年(nian)(nian)期優先票據獲得(de)高達(da)40倍的認購，而禹洲地產發行的2.5億美(mei)元(yuan)的優先票據15分鐘即獲全數認購，且總認購額超過90億美(mei)元(yuan)。

內地房企海外(wai)發(fa)債潮起

海外(wai)資本(ben)市場認購的(de)熱(re)度，激發(fa)了(le)更多(duo)內(nei)地房企(qi)海外(wai)發(fa)債(zhai)的(de)熱(re)情。根據Dealogic數(shu)據，連同(tong)中海發(fa)行的(de)債(zhai)券，截至今(jin)年(nian)10月底，內(nei)地房企(qi)合(he)計(ji)(ji)發(fa)行了(le)總值(zhi)達(da)171億(yi)美(mei)元的(de)美(mei)元計(ji)(ji)價(jia)債(zhai)券，超過2012年(nian)的(de)83億(yi)美(mei)元。

中指院此前發(fa)布的相關報告(gao)顯(xian)示，2012年(nian)共(gong)有(you)20家(jia)內(nei)地房(fang)企發(fa)行了(le)25筆海外債(zhai)券(quan)，融(rong)資總額達600億元。進入2013年(nian)，截至5月，已有(you)27家(jia)上(shang)市(shi)房(fang)企海外發(fa)債(zhai)融(rong)資共(gong)計(ji)759億元。不足半年(nian)的統計(ji)數據，內(nei)地房(fang)企發(fa)債(zhai)數量與(yu)所獲資金已超(chao)過2012年(nian)。

中原地產研(yan)究(jiu)中心(xin)統計數據顯示，9月份，包括(kuo)旭輝控股、綠(lv)城中國、五洲(zhou)國際(ji)、碧桂園、珠光控股在內(nei)(nei)的5家在港上市的內(nei)(nei)地房企，發行的美(mei)元(yuan)計價(jia)債券，合計融資16.8億(yi)美(mei)元(yuan)；10月累計有6家內(nei)(nei)地房企共發債39億(yi)美(mei)元(yuan)。

相關分析報告稱，國有(you)銀(yin)行信貸資金(jin)更(geng)多流(liu)向國有(you)企業，銀(yin)行對民營企業的(de)支持面逐(zhu)漸(jian)收窄，且利率變高，這也(ye)是導致內地房(fang)企融資不易，另尋(xun)出路(lu)的(de)原因之一。

黃立(li)沖表示，美國(guo)(guo)持續實(shi)施量化(hua)(hua)寬松(song)政策，使全球(qiu)資本市場利率較低(di)，因此中國(guo)(guo)企(qi)業在境外發行美元債能獲得較低(di)成本的資金，“如果年底(di)（美國(guo)(guo)）量化(hua)(hua)寬松(song)政策撤(che)出，將給中國(guo)(guo)企(qi)業帶來不(bu)利的影響”。

此外，黃立沖認為，這(zhe)與今(jin)年以(yi)來政(zheng)策處于(yu)相對 “空(kong)窗”時期相關，“在(zai)(zai)這(zhe)種境況下，購買(mai)氣氛(fen)趨好，房企想加快推售產品，這(zhe)需要資金儲(chu)備”。而今(jin)年上(shang)市(shi)房企偏向在(zai)(zai)一(yi)二線(xian)城市(shi)囤積土地導致拿(na)地金額上(shang)升，在(zai)(zai)他看(kan)來，這(zhe)也(ye)是房企集(ji)中海外發(fa)債的推動因素。