每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 查道坤 發自江(jiang)蘇鎮江(jiang)    

每經記者 查道(dao)坤 發自江蘇鎮江

平(ping)均房(fang)價排在全(quan)國(guo)五六十位(wei)，且只有當地家(jia)庭年收入6倍多(duo)（上海要一戶(hu)家(jia)庭19.1倍年收入才能購買一套房(fang)屋(wu)）的鎮江丹(dan)徒(tu)新城正出現(xian)大面(mian)積的空城。

據鎮(zhen)江丹徒(tu)區委宣(xuan)傳部提供的數據顯示(shi)，目前丹徒(tu)新城(cheng)已(yi)銷(xiao)售商品房43743套，居民入住(zhu)率(lv)僅為45%，這意味著(zhu)有超過2萬套的住(zhu)宅空關。

根據丹(dan)(dan)徒2012年(nian)和2013年(nian)政府公(gong)報，丹(dan)(dan)徒每年(nian)新吸納的城(cheng)鎮就業人口(kou)都超(chao)過8000人。按(an)照這一速度(du)，空置的2萬余套住宅能(neng)很快消化。

但(dan)《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)調(diao)(diao)查發現，要讓丹徒提(ti)高入(ru)住(zhu)率和(he)房(fang)屋(wu)銷售率，并(bing)不是一(yi)件容(rong)易的事。丹徒房(fang)地產市場的激活，需(xu)要找到一(yi)個新的增長點(dian)，而這個增長點(dian)將依賴于當(dang)地的產業結(jie)構(gou)調(diao)(diao)整。

超2萬套住宅空關/

近日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者前往丹徒實地調查，除了(le)盤量(liang)達到100萬(wan)平方米的風(feng)景城(cheng)邦(bang)，不(bu)斷有(you)購房者前來看(kan)房外(wai)，其他在售(shou)樓(lou)盤，零星可見一(yi)些購房者，部(bu)分樓(lou)盤售(shou)樓(lou)部(bu)甚至看(kan)不(bu)到購房者。

記者在晚(wan)上9點(dian)后調查(cha)多個已(yi)建成小(xiao)區，發現多數住(zhu)宅樓的亮燈率都不高。高層住(zhu)宅樓往往只有(you)幾盞亮燈，諸如亞廈風和(he)苑(yuan)和(he)香榭麗舍(she)這樣(yang)的小(xiao)區，大部分沒(mei)有(you)亮燈。

鎮江丹徒(tu)(tu)宣傳部(bu)提供的數據(ju)顯示，目前丹徒(tu)(tu)新城(cheng)已建商品房45470套，已銷(xiao)售商品房43743套，居(ju)民(min)入住(zhu)率僅(jin)為(wei)45%，這意味著有超過2萬(wan)套的住(zhu)宅(zhai)空關。而(er)當地的常(chang)住(zhu)人口，更是幾乎人均(jun)一套。

有知(zhi)情人士介紹說，這個數據僅僅涉及已建(jian)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，尚未包括目前還(huan)未竣工(gong)的(de)(de)預(yu)售住(zhu)(zhu)宅(zhai)。“預(yu)計目前鎮江在售44000套住(zhu)(zhu)宅(zhai)，丹徒區要占到(dao)四(si)分之一，而其常住(zhu)(zhu)人口只有5萬人，外來(lai)人口非常少，如此高(gao)的(de)(de)庫存(cun)量很難(nan)消(xiao)化。”

相比同是江蘇的(de)蘇州和無錫動輒上萬元一平(ping)方米的(de)房(fang)(fang)價(jia)，鎮江丹徒(tu)的(de)房(fang)(fang)價(jia)并不高。《每日經濟新聞》記者調查(cha)的(de)丹徒(tu)區數十(shi)個樓盤(pan)，價(jia)格(ge)大都(dou)處(chu)于(yu)4000~6000元每平(ping)方米，部分別墅(shu)的(de)價(jia)格(ge)也只有1萬元每平(ping)方米左右。

消化能力不佳/

中國(guo)房地產(chan)超市(shi)網對2013年(nian)上半(ban)(ban)(ban)年(nian)的鎮江樓市(shi)綜合分(fen)析報告顯(xian)示，上半(ban)(ban)(ban)年(nian)丹(dan)徒區銷售面積為27萬(wan)平方(fang)米，占到鎮江全市(shi)上半(ban)(ban)(ban)年(nian)銷售量的21%。報告分(fen)析，丹(dan)徒區樓盤(pan)數(shu)(shu)量多，基數(shu)(shu)大，上半(ban)(ban)(ban)年(nian)除了個別樓盤(pan)，其他大多數(shu)(shu)樓盤(pan)的銷售情況(kuang)并不樂觀。

鎮江上半年商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)排行(xing)榜(bang)統(tong)計顯(xian)示，只有兩(liang)個丹(dan)徒樓(lou)盤銷(xiao)售(shou)套(tao)數排到鎮江前20。而(er)8月(yue)份(fen)，丹(dan)徒銷(xiao)售(shou)最多(duo)的在售(shou)樓(lou)盤冠(guan)城商(shang)業中心僅僅賣出7套(tao)房(fang)源(yuan)，僅是主(zhu)城區“銷(xiao)冠(guan)”銷(xiao)售(shou)量(liang)的四分之(zhi)一。

在(zai)丹徒當地不少居民看來，不少樓盤的(de)銷(xiao)售幾乎(hu)(hu)處于(yu)停滯狀態，“香榭麗舍項(xiang)(xiang)目(mu)目(mu)前銷(xiao)售幾乎(hu)(hu)停滯，由于(yu)是別墅項(xiang)(xiang)目(mu)，總價太高，幾乎(hu)(hu)不受(shou)本地購房者(zhe)的(de)關注，銷(xiao)售只能依靠外地購房者(zhe)，銷(xiao)售情況一直不是很好。”丹徒區(qu)房產中介(jie)李宏對《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)說。

此外，李(li)宏(hong)介紹，“丹徒區(qu)目前現(xian)房(fang)銷售(shou)的(de)項目不在少數，并(bing)不是開發(fa)商一開始就銷售(shou)現(xian)房(fang)，而(er)是項目長(chang)期銷售(shou)業績不佳，在交房(fang)之后還有大量房(fang)源賣不出去。”

庫存高居不下/

“政府在不斷開發新(xin)的(de)項目(mu)，卻忽略了消化能力，僅有5萬余(yu)人，卻要開發高(gao)達430萬平方米的(de)項目(mu)，最終導致(zhi)了樓市庫存居高(gao)不下。”房(fang)地產業內人士陳(chen)晟對(dui)《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)說(shuo)。

按照業界觀點，要消化這些庫存，必須(xu)依(yi)靠當(dang)地企(qi)業創造新的就業崗位。

鎮江(jiang)丹(dan)(dan)徒(tu)區(qu)發改委趙主(zhu)任對《每日經濟新聞》記者說，丹(dan)(dan)徒(tu)區(qu)目前年銷售額在2000萬元(yuan)以上的企(qi)業有(you)300~350家(jia)，其中位于丹(dan)(dan)徒(tu)區(qu)工業園區(qu)的有(you)80多(duo)家(jia)。“這(zhe)些企(qi)業帶(dai)動就(jiu)業和吸(xi)引外地人口比(bi)較多(duo)，本地大概在三分之一(yi)，外地大概占到四分之一(yi)。”

趙主任認為，制造業企業必然會帶動本地(di)農村人口(kou)和外地(di)人口(kou)入住新(xin)城區，在新(xin)城區安置(zhi)買房(fang)。

但(dan)是，丹徒發布的一份《全區城鎮非私營單位在崗職(zhi)工(gong)工(gong)資(zi)情況簡析(xi)》卻顯示(shi)，制造業(ye)(ye)的員工(gong)收入很低。根據上述文件，丹徒的制造業(ye)(ye)從業(ye)(ye)者占到職(zhi)工(gong)總數的65%以上，但(dan)他(ta)們的平均工(gong)資(zi)卻只有在崗職(zhi)工(gong)的84%。

相對較低的(de)(de)收入，讓(rang)依(yi)靠(kao)工業園區消化丹徒空置房的(de)(de)希望成(cheng)為泡影。

“外地(di)打工者(zhe)，由(you)于工資(zi)不(bu)高(gao)，根(gen)本沒有辦(ban)法來丹(dan)徒(tu)區(qu)(qu)安家落戶(hu)。而當(dang)地(di)的(de)農村(cun)人口，附近就(jiu)有房子(zi)，也不(bu)需(xu)要買(mai)房。所(suo)以，工業(ye)園(yuan)區(qu)(qu)的(de)員工對丹(dan)徒(tu)新城(cheng)區(qu)(qu)樓市(shi)消(xiao)化貢獻并(bing)不(bu)大。”丹(dan)徒(tu)區(qu)(qu)當(dang)地(di)一家企(qi)業(ye)的(de)負責人對《每日經濟新聞》記者(zhe)說(shuo)。“至于那些由(you)市(shi)區(qu)(qu)搬遷過來的(de)企(qi)業(ye)，員工大部分(fen)都來自市(shi)區(qu)(qu)，也都居住在市(shi)區(qu)(qu)，企(qi)業(ye)有班車接送，同(tong)樣(yang)不(bu)需(xu)要在丹(dan)徒(tu)新城(cheng)區(qu)(qu)買(mai)房。”

趙(zhao)主任(ren)也證(zheng)實了(le)這一點，今年被(bei)丹徒作為重點項目(mu)招商引進的(de)兩(liang)家(jia)企業——中福馬(ma)林業機械(xie)和華通重工，目(mu)前都很難為丹徒消化樓市庫存。

土地出讓之困/

在鎮江(jiang)本地人看(kan)來，丹徒區配套設施(shi)不夠完善(shan)，這導致(zhi)了附近的農村(cun)人口并沒有向丹徒新城遷移(yi)。

“丹(dan)徒區(qu)(qu)目(mu)前(qian)沒(mei)有大型的(de)購物商場、超(chao)市，基(ji)礎(chu)配套設(she)施不完善，這(zhe)肯定會影響購房(fang)者的(de)買房(fang)意愿。”出租車(che)司機賈(jia)師傅對 《每日經(jing)濟新聞》記者說，“丹(dan)徒區(qu)(qu)離市區(qu)(qu)較遠，出行也不方便。”

丹(dan)徒區2013年(nian)政(zheng)府工作報(bao)告顯示(shi)，2013年(nian)預計(ji)實(shi)現地區生產總值256.5億(yi)元(yuan)，比(bi)上年(nian)增長12.5%。完成公(gong)共(gong)財政(zheng)預算收入18.5億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增長25%，稅(shui)收占比(bi)90.6%。

“這說(shuo)(shuo)明一個(ge)問題，丹徒區財(cai)政(zheng)預算(suan)并不依(yi)賴于土地(di)(di)出讓的(de)(de)收入，18.5億元就相(xiang)當于一些地(di)(di)方賣一塊地(di)(di)的(de)(de)收入。而不依(yi)賴土地(di)(di)財(cai)政(zheng)的(de)(de)背后，往往是地(di)(di)方土地(di)(di)出讓難的(de)(de)體現。”南京(jing)一位長(chang)期研究(jiu)區域經濟的(de)(de)卞教授對(dui)《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者說(shuo)(shuo)。

據克而瑞信息(xi)集團統(tong)計數(shu)據顯(xian)示(shi)，從(cong)2011年(nian)1月(yue)至今年(nian)7月(yue)，丹徒區土(tu)地(di)供應量(liang)為95.5萬平方米(mi)，出讓底(di)(di)價為25.124億(yi)元。雖(sui)然(ran)供應量(liang)巨大，但是(shi)實際(ji)成交(jiao)面積(ji)為73.3萬平方米(mi)，成交(jiao)總價僅為14.8億(yi)元。此(ci)外，統(tong)計數(shu)據還(huan)顯(xian)示(shi)，這些成交(jiao)的地(di)塊大都是(shi)以底(di)(di)價成交(jiao)。

此外，統計(ji)數(shu)據(ju)還顯示，2012年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，鎮(zhen)江國有(you)建(jian)設用地(di)(di)(di)共(gong)有(you)58幅(fu)掛牌，共(gong)計(ji)240.3998萬(wan)平(ping)方米(mi)，共(gong)成(cheng)交(jiao)48幅(fu)，成(cheng)交(jiao)面積(ji)為203.8146萬(wan)平(ping)方米(mi)，其(qi)中丹(dan)徒區僅出讓6幅(fu)地(di)(di)(di)塊，共(gong)計(ji)20.5271萬(wan)平(ping)方米(mi)，只(zhi)占到(dao)鎮(zhen)江全市(shi)成(cheng)交(jiao)面積(ji)的10%。而在(zai)出讓金額方面，根(gen)據(ju)2012年(nian)(nian)鎮(zhen)江市(shi)房地(di)(di)(di)產市(shi)場報告顯示，2012年(nian)(nian)丹(dan)徒區土地(di)(di)(di)出讓金額為4.77億元，僅占鎮(zhen)江全市(shi)2012年(nian)(nian)土地(di)(di)(di)出讓總額的7.6%。

產業結構調整是出路

對(dui)于丹(dan)徒區來說，改變(bian)目前大(da)面積(ji)樓房空置的(de)(de)辦法是吸引當地(di)的(de)(de)農村人(ren)口遷入新城，以及外來人(ren)口長期在丹(dan)徒安(an)家和就業(ye)。

此前，丹徒打出了“宜居丹徒”的口(kou)號，并大力建設城(cheng)市配套設施，比如開工建設中學和醫院等。這(zhe)些(xie)舉(ju)措部分(fen)提升了當地的居住環境，增加了對農村人口(kou)就近買(mai)房的吸引力。

但是，如(ru)何(he)吸(xi)引(yin)外(wai)來人口在丹徒(tu)居住，是消化目前樓市高庫(ku)存的(de)另外(wai)一個(ge)關(guan)鍵，這就(jiu)取決(jue)于丹徒(tu)如(ru)何(he)調整產業結構。

根據(ju)2013年(nian)丹(dan)(dan)徒區政府工(gong)作報告(gao)，丹(dan)(dan)徒的工(gong)業(ye)增加值達到182億(yi)元，服務(wu)業(ye)增加值則只有99.3億(yi)元，占GDP的比重比較低，而服務(wu)業(ye)恰(qia)恰(qia)是(shi)吸納高收入人群的大戶(hu)，可(ke)以為丹(dan)(dan)徒帶來更多高收入的購房者。

不過，目前這一(yi)產(chan)業(ye)結構正在發生變化(hua)。根據2013年丹徒區政府工作報告，鎮江軟(ruan)件(jian)科技產(chan)業(ye)園、服(fu)務外包產(chan)業(ye)園、世界奇石園、動漫娛樂城等能夠大(da)面積提供相對(dui)高收入崗位(wei)的(de)產(chan)業(ye)正在進入丹徒。

如(ru)果(guo)這些能(neng)解決(jue)大量(liang)就業、且員(yuan)工(gong)收入(ru)較高的項目(mu)能(neng)順利遷至(zhi)丹徒，房地產(chan)開發(fa)能(neng)適度放慢，那么(me)丹徒區的大量(liang)空置房屋將有望得到消化(hua)。