每(mei)(mei)經(jing)編輯｜每(mei)(mei)經(jing)記者 尚(shang)希 發自北(bei)京    

每經(jing)記者(zhe) 尚希 發(fa)自北京

近日，關于農村土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)流轉(zhuan)的(de)(de)討論成為繼“上(shang)海自貿區”之(zhi)后(hou)新的(de)(de)市場熱(re)點(dian)。根據我國(guo)現行(xing)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)管理(li)法(fa)，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有權歸屬分兩類：一是(shi)(shi)全民(min)所(suo)有制(zhi)，即國(guo)有土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)；二是(shi)(shi)勞動群眾集(ji)體所(suo)有制(zhi)，主要指(zhi)農村集(ji)體土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)。從(cong)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)用途來看，分為農業用地(di)(di)(di)和建設(she)用地(di)(di)(di)等(deng)。集(ji)體建設(she)用地(di)(di)(di)多指(zhi)除(chu)耕(geng)地(di)(di)(di)、林地(di)(di)(di)等(deng)農用地(di)(di)(di)外，用于宅基地(di)(di)(di)、集(ji)體企業用地(di)(di)(di)等(deng)建設(she)用途的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)，而這類土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)就是(shi)(shi)此輪(lun)城鎮化浪潮下，市場密(mi)切關注(zhu)的(de)(de)潛(qian)在蛋(dan)糕。

隨(sui)著海南、溫州(zhou)等部(bu)分(fen)城市試點的(de)(de)(de)出現，集體建設(she)(she)用(yong)地(di)不(bu)經征地(di)而直(zhi)接(jie)進(jin)入土(tu)地(di)市場，打破政府對建設(she)(she)用(yong)地(di)的(de)(de)(de)壟斷，似乎成為眾望所歸(gui)。對房地(di)產開(kai)發企業來說，海量土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)預示著巨大的(de)(de)(de)機遇。但如何讓農民作為土(tu)地(di)集體所有者(zhe)的(de)(de)(de)身份，分(fen)享城鎮化(hua)紅利？同屬(shu)于(yu)農村宅基(ji)地(di)的(de)(de)(de)小產權房又(you)面臨怎(zen)樣(yang)的(de)(de)(de)命(ming)運？對開(kai)發商又(you)會帶(dai)來怎(zen)樣(yang)的(de)(de)(de)機遇？

本(ben)期 《每日(ri)經濟新聞》（以下簡稱NBD）邀請了(le)陽(yang)光100置業集團常務副總裁(cai)范小沖、上(shang)海易居(ju)房地(di)產研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長楊紅旭共同(tong)探(tan)討(tao)關于農(nong)村(cun)土地(di)流轉的話題(ti)。

NBD：農村土(tu)地(di)流(liu)轉一旦放開，對房地(di)產(chan)市場(chang)的影響會集(ji)中在哪(na)些方面(mian)？開發商是否面(mian)臨更多的機會。

范小沖：這部分土地(di)資源是(shi)非(fei)常(chang)巨(ju)大的，一旦變(bian)成城市用(yong)地(di)，土地(di)價值也是(shi)天量級(ji)，具有十分重大的意義(yi)。但(dan)還(huan)有一個非(fei)常(chang)敏(min)感的問題，就是(shi)如何在土地(di)流轉過程(cheng)中(zhong)去(qu)實現公平性，普(pu)惠(hui)農(nong)民，這就需要制(zhi)度的約束，不能(neng)簡單(dan)靠地(di)塊位置、性質、交通便利程(cheng)度來(lai)決定土地(di)價格高(gao)低。

這對未來房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)格局(ju)會(hui)產(chan)生(sheng)(sheng)重大改變。在此(ci)之前，土地(di)是由政(zheng)府一級壟斷的，供需矛盾(dun)很大，出現(xian)房價(jia)持(chi)續上漲，地(di)王頻生(sheng)(sheng)的狀(zhuang)況。一旦海量的農村建設用地(di)進入市(shi)場(chang)，特別是一些區域市(shi)場(chang)的地(di)價(jia)會(hui)發(fa)生(sheng)(sheng)巨大變化。這種(zhong)影響(xiang)不光是對整個(ge)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)，乃至中國經濟發(fa)展也(ye)會(hui)有巨大改變，從而真正(zheng)推動(dong)城鄉一體(ti)化。

楊紅旭：在我(wo)看來，這個改革會(hui)是(shi)一(yi)個比(bi)較漫(man)長(chang)的過程。農村(cun)(cun)建設(she)用地(di)(di)的流轉實則難度比(bi)農用耕地(di)(di)還要大，涉(she)及的利(li)益(yi)方更多。目前一(yi)些(xie)地(di)(di)方出現試(shi)點，但基本都是(shi)集體內的，最多是(shi)縣村(cun)(cun)一(yi)級的內部流轉，不可能(neng)出讓(rang)給地(di)(di)產開發商或城市(shi)。

十七屆三中全會提出，要(yao)逐步(bu)建立城鄉(xiang)統一的建設用地市場，但過去5年的推(tui)進(jin)(jin)非常慢。目前雖然(ran)在進(jin)(jin)行一些相(xiang)關嘗(chang)試，但不會一下(xia)全都放開。

按照目前態(tai)勢來看，開發(fa)商(shang)很難有更大(da)的(de)機(ji)會，主要(yao)是集中在(zai)新城鎮建設，在(zai)部分中心縣城做地產開發(fa)，但由于購買人群主要(yao)是非城市人口，因(yin)此規模(mo)很小(xiao)，利潤相對較(jiao)薄(bo)。

NBD：此前有(you)(you)業內專(zhuan)家提(ti)到，原(yuan)來(lai)的(de)土(tu)地供應有(you)(you)限，很大一(yi)(yi)部分原(yuan)因是(shi)中央緊守18億畝(mu)耕地紅線。一(yi)(yi)旦農村土(tu)地流轉放開，這一(yi)(yi)紅線是(shi)否(fou)會松動？同屬于農村宅基地的(de)小(xiao)產權房的(de)命運又將如(ru)何？

范小沖：農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)建設(she)(she)用(yong)(yong)(yong)地(di)與農(nong)(nong)(nong)用(yong)(yong)(yong)耕(geng)地(di)是(shi)(shi)完全(quan)不同的概念(nian)，18億畝農(nong)(nong)(nong)用(yong)(yong)(yong)地(di)主要(yao)是(shi)(shi)指(zhi)耕(geng)地(di)，這道紅線(xian)控制得非常嚴(yan)。而農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)建設(she)(she)用(yong)(yong)(yong)地(di)主要(yao)是(shi)(shi)宅基(ji)地(di)以及農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)鄉鎮企業用(yong)(yong)(yong)地(di)，其中有很大(da)(da)一部分用(yong)(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)(yong)效率低，甚至是(shi)(shi)閑置狀態。伴隨著城鎮化的推進，大(da)(da)量農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)人口進入(ru)城市(shi)，農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)(cun)土(tu)地(di)流轉(zhuan)是(shi)(shi)大(da)(da)勢所趨。

至于小產權房(fang)的(de)(de)(de)出現(xian)則是(shi)制度不合理造成的(de)(de)(de)，特(te)別是(shi)在大(da)城(cheng)市，小產權房(fang)的(de)(de)(de)比例已經相當高，必須改革。我覺得可以(yi)將其納入(ru)整個城(cheng)市規劃，納入(ru)房(fang)產稅。

楊紅(hong)旭：小產權(quan)房的問題一定要解決(jue)，但改革難度會很(hen)大，未來幾年很(hen)難全面性處理。至于耕地問題，18億(yi)畝紅(hong)線碰不碰，現(xian)在還(huan)不好說(shuo)。