每經(jing)(jing)編輯｜每經(jing)(jing)記者 區家彥 發自廣州    

每(mei)經記者 區(qu)家彥 發自廣(guang)州(zhou)

在住宅調控(kong)的(de)背景下，商(shang)(shang)業地產項目成為(wei)部分上(shang)市房企募資投向重點。8月初，海印股(gu)份(fen)（000861，SZ）計劃(hua)通過定向增(zeng)發(fa)(fa)，發(fa)(fa)行不超過1億股(gu)，發(fa)(fa)行價(jia)格不低于8.34元(yuan)(yuan)/股(gu)，預計募集資金8.34億元(yuan)(yuan)，其(qi)中(zhong)(zhong)5.84億元(yuan)(yuan)在廣州(zhou)光(guang)谷(gu)旁打(da)造一座占地539畝的(de)國際汽車展覽(lan)交易中(zhong)(zhong)心。日前，《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)發(fa)(fa)現，上(shang)述號稱(cheng)打(da)造“全球最大的(de)LED照(zhao)明產業集聚地”的(de)廣州(zhou)光(guang)谷(gu)開(kai)業近兩年(nian)仍是一座空城——人煙(yan)稀少、商(shang)(shang)家撤離。與其(qi)相鄰的(de)國際汽車展覽(lan)交易中(zhong)(zhong)心未來的(de)盈(ying)利(li)能力(li)讓人擔(dan)憂。

廣(guang)州(zhou)楚睿商業(ye)有限公司董事長(chang)黃(huang)文杰表示(shi)， 汽(qi)車制造業(ye)作為廣(guang)州(zhou)戰略性主導產(chan)業(ye)，為廣(guang)州(zhou)打造大型汽(qi)車展(zhan)貿中心提供雄厚的產(chan)業(ye)基礎，但能(neng)否吸引已(yi)經(jing)成熟的汽(qi)車交易商圈遷移至展(zhan)貿城，是能(neng)否實(shi)現預期收益的關鍵因素(su)。

對于項(xiang)目的盈利(li)前景，記者致電海印股份，工(gong)作人員回應稱，由于增發方案仍在(zai)等待證(zheng)監會審批，暫時沒有更(geng)多可以披(pi)露的信息。

選址偏僻(pi) 交通條件不理想(xiang)/

海印股份于8月(yue)2日(ri)拋(pao)出定向(xiang)增(zeng)(zeng)發預案，擬定向(xiang)增(zeng)(zeng)發募集資(zi)金(jin)8.34億元(yuan)，其中(zhong)5.84億元(yuan)用于國際(ji)汽車展覽交(jiao)易中(zhong)心項目，2.5億元(yuan)用于補(bu)充公司流動資(zi)金(jin)。

國(guo)際汽(qi)(qi)車(che)(che)(che)展覽中心位(wei)于番(fan)禺區化龍鎮，定位(wei)于集汽(qi)(qi)車(che)(che)(che)、二手(shou)車(che)(che)(che)、汽(qi)(qi)車(che)(che)(che)品交易，汽(qi)(qi)車(che)(che)(che)文化體驗園(yuan)以(yi)及休閑配套等服務(wu)功能(neng)于一體的專業(ye)化汽(qi)(qi)車(che)(che)(che)貿(mao)易流通市場。記者查閱資料發現，2011年11月(yue)，海(hai)印(yin)股(gu)份與番(fan)禺區政(zheng)府(fu)下屬(shu)國(guo)有獨(du)資公司簽訂轉租(zu)合同，擬以(yi)28.67億元向番(fan)禺區政(zheng)府(fu)租(zu)賃(lin)總毛地(di)面積約(yue)為3500畝的土地(di)使用(yong)權，用(yong)以(yi)建設“海(hai)印(yin)國(guo)際展貿(mao)城項目(mu)”，租(zu)賃(lin)期至2038年1月(yue)31日(ri)。

作為“海印(yin)國際(ji)展貿城”的首期(qi)工程(cheng)，國際(ji)汽車展覽中心(xin)于2011年(nian)11月開工奠基，總投資6.5億元，占地539畝。目前主(zhu)體(ti)項(xiang)目綜合大樓已經封(feng)頂(ding)，預計在2014年(nian)上半年(nian)開業，項(xiang)目通(tong)過收取(qu)管(guan)理費和(he)租金(jin)，獲取(qu)收益。

廣(guang)州國際商品展貿城距離廣(guang)州市區(qu)近30公里，目前(qian)交通條(tiao)件并不理想。記者在(zai)現(xian)場看到，項目周邊主要為農地與鄉道，附近沒有大型住(zhu)宅(zhai)社區(qu)，地理位置較(jiao)為偏僻(pi)。

在海印股份董事長邵建(jian)明(ming)的規劃里，國(guo)際汽(qi)車(che)(che)(che)(che)展覽中心(xin)將展貿、物流、信息中心(xin)的功能與(yu)汽(qi)車(che)(che)(che)(che)主題(ti)Mall模式有機融合，集合汽(qi)車(che)(che)(che)(che)展示中心(xin)、品牌汽(qi)車(che)(che)(che)(che)4S店、汽(qi)車(che)(che)(che)(che)改裝(zhuang)、汽(qi)車(che)(che)(che)(che)金(jin)融服(fu)務機構(gou)等(deng)配套服(fu)務于一體(ti)的華南首個汽(qi)車(che)(che)(che)(che)產業綜合體(ti)。

中原(yuan)地產項目部總(zong)經(jing)(jing)理黃韜對《每日經(jing)(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，“對于大型展貿(mao)城而言，交通便利是重要條件之一(yi)，如果(guo)選址偏僻，無法與周邊形成產業(ye)效益(yi)，難以吸引人(ren)流(liu)，對凝聚商(shang)業(ye)氛圍極(ji)為不利。”

商圈遷(qian)移之困 恐步光谷(gu)后塵/

公(gong)告(gao)顯示，海印(yin)股份預計國(guo)際汽車展(zhan)覽中心開業稅后年平均投資回報(bao)收(shou)益率約(yue)為(wei)9.14%，按照項目5.84億元的投入(ru)計算，年凈利潤約(yue)為(wei)5337萬元。

平(ping)安證(zheng)券預測，目前番禺地區汽(qi)車4S店的平(ping)均月租金(jin)為(wei)30元(yuan)(yuan)~50元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，由于國際(ji)汽(qi)車展覽中心土(tu)地月租金(jin)成本僅為(wei)3.6元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，項目在2014~2016年將(jiang)貢(gong)獻(xian)凈利潤約-2200萬元(yuan)(yuan)、1600萬元(yuan)(yuan)、3500萬元(yuan)(yuan)，到2017年項目成熟后凈利潤將(jiang)超(chao)5000萬元(yuan)(yuan)，達到預期收益率。

“商(shang)圈遷移在(zai)廣(guang)(guang)州是(shi)一個(ge)老大難(nan)的問題。”黃文杰(jie)表示，現在(zai)廣(guang)(guang)州的汽車展貿商(shang)圈主要(yao)集中(zhong)在(zai)天河區(qu)(qu)跑馬場以及白云(yun)區(qu)(qu)機場北一帶，雖然規模不大，但得益于(yu)地處中(zhong)心城區(qu)(qu)，商(shang)業氣氛濃厚、交(jiao)通(tong)四通(tong)八達，對客戶吸引力強，購銷(xiao)客戶在(zai)這(zhe)里(li)已經形成(cheng)交(jiao)易習慣，要(yao)改變這(zhe)種習慣是(shi)相(xiang)當困難(nan)的。

記者(zhe)發現，在廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)商(shang)圈遷(qian)(qian)移中最令人(ren)印象深刻的(de)失敗案例，莫過(guo)于由長和系2004年打造的(de)廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)國際玩具禮品(pin)城(cheng)(cheng)。作(zuo)為(wei)廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)市政府改造和提升專業市場的(de)第(di)一(yi)個試點(dian)項目，由于位置(zhi)偏遠(yuan)、缺乏長期經(jing)營規(gui)劃，經(jing)過(guo)近十(shi)年發展，玩具商(shang)圈并未順利遷(qian)(qian)移，曾經(jing)風靡(mi)一(yi)時的(de)廣(guang)(guang)(guang)州(zhou)國際玩具禮品(pin)城(cheng)(cheng)目前淪為(wei)空(kong)城(cheng)(cheng)。

廣州市(shi)(shi)(shi)政府(fu)相關文件顯(xian)示，整個國際(ji)展貿城采取政府(fu)主導、企(qi)業(ye)運作(zuo)模(mo)式，由(you)市(shi)(shi)(shi)經委成立項目公司(si)，并組建(jian)國有企(qi)業(ye)控股的市(shi)(shi)(shi)場(chang)建(jian)設經營(ying)公司(si)統一開發、招租和(he)管理。

在寒(han)桐投資顧問有限(xian)公司總(zong)經(jing)理(li)韓世同看來(lai)，到底是定(ding)位一般消(xiao)費者(zhe)還是二級經(jing)銷商并(bing)不清晰(xi)，這對于展貿城的長期發展是一大隱患。

擺在眼前的(de)現實是，位(wei)于國際汽(qi)車展覽(lan)中心旁、展貿城(cheng)的(de)首(shou)個(ge)項目廣(guang)州光谷開(kai)業近兩(liang)年來，經營情況(kuang)每況(kuang)愈(yu)下。《每日經濟新聞》記者在現場看到，項目人煙稀少、店鋪(pu)冷清，多個(ge)商家陸續撤店。

“如果(guo)無法吸(xi)引汽(qi)(qi)車商圈成功(gong)遷移，廣州國際汽(qi)(qi)車展覽中心極有可能步光谷與玩(wan)具城(cheng)的(de)后(hou)塵。”韓世同認(ren)為。