每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 楊羚強 發自上海     

每(mei)經記者 楊(yang)羚強 發自(zi)上海

昨日 （9月12日），《每日經濟新聞》記者獲悉，上海迪士尼板塊的首幅地(di)(di)塊正式出(chu)讓。有報道稱，招商地(di)(di)產、建發股(gu)份、綠地(di)(di)集團、保利地(di)(di)產等多家地(di)(di)產公(gong)司將(jiang)參與(yu)競拍。迪士尼概念股(gu)界龍實業 （600836，SH）因此(ci)在(zai)11日觸(chu)及漲停。

此前，界龍實業公告稱，公司將收購界龍生活(huo)廣(guang)場17%的股權。界龍生活(huo)廣(guang)場工地的外(wai)立面就自(zi)稱為“迪(di)士(shi)尼(ni)鄰里中(zhong)心”。但(dan)從百度地圖搜索得(de)知，所謂的 “迪(di)士(shi)尼(ni)鄰里中(zhong)心”其(qi)實離上海迪(di)士(shi)尼(ni)樂(le)園并不(bu)近，坐公交車需要一個(ge)多(duo)小時(shi)。

知名(ming)房地產專(zhuan)家蔡為(wei)民表示，只有(you)當界龍生活廣場成(cheng)為(wei)前往迪(di)(di)士(shi)尼(ni)的(de)必(bi)經之(zhi)地，“迪(di)(di)士(shi)尼(ni)鄰(lin)里中心”才真(zhen)正(zheng)具有(you)迪(di)(di)士(shi)尼(ni)樂園的(de)商業(ye)經營價值。但目前來看，其能否成(cheng)為(wei)前往迪(di)(di)士(shi)尼(ni)樂園必(bi)經地還是(shi)未知數。

對于務實(shi)的(de)投資者來說，他們更(geng)關心的(de)是界龍實(shi)業增發(fa)募資究竟能帶來多高的(de)收益回(hui)報，但公告(gao)給出的(de)答案并不(bu)理(li)想。以揚州(zhou)項目(mu)為例，年綜合回(hui)報率(lv)只有9.38%。

收購價高出凈資產近1倍

9月3日，界龍(long)實業發布公告稱(cheng)，擬(ni)非公開(kai)發行募集5.4億(yi)元，其(qi)中1.4億(yi)元用于收(shou)購兩(liang)個項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)股權，其(qi)中一項目(mu)(mu)就是上海(hai)界龍(long)聯合房(fang)地產(chan)有限(xian)(xian)公司(si)（以下簡稱(cheng)界龍(long)聯合）17%的(de)(de)(de)股權。該公司(si)目(mu)(mu)前(qian)(qian)正(zheng)通過上海(hai)德意嘉置業有限(xian)(xian)公司(si)開(kai)發界龍(long)生(sheng)活廣(guang)場。另一項目(mu)(mu)則是目(mu)(mu)前(qian)(qian)正(zheng)在開(kai)發揚州(zhou)“御龍(long)灣”商(shang)業二期的(de)(de)(de)揚州(zhou)界龍(long)名都置業有限(xian)(xian)公司(si)40%的(de)(de)(de)股權。根據公告，上述兩(liang)項股權收(shou)購價格較兩(liang)家公司(si)的(de)(de)(de)凈(jing)資產(chan)價值高(gao)出接近1倍(bei)。

除了收購上(shang)述兩個(ge)項(xiang)目股權，公告(gao)還披露募集資金(jin)中(zhong)的2.4億(yi)元將投資揚州御龍灣商業(ye)二期。

資料顯示，界(jie)龍(long)聯合開發的界(jie)龍(long)生活廣場建筑面(mian)積達到24568平方米，緊鄰(lin)迪(di)士(shi)尼動遷基地，市政配(pei)套已成熟(shu)，交(jiao)通便(bian)利(li)等。

根據德佑房地(di)產此前提(ti)供的資(zi)料，界龍生活(huo)廣(guang)場(chang)所在的上海川沙新建商場(chang)的平(ping)均銷售價(jia)僅2萬多元/平(ping)方米。以去年成交的綠地(di)東海岸商業廣(guang)場(chang)為(wei)例，成交價(jia)為(wei)23312元/平(ping)方米。

上海德融房地產經紀有限公(gong)司研究(jiu)經理(li)錢(qian)羅(luo)寧告(gao)訴 《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者，目(mu)前與界龍生活廣場(chang)同在(zai)一(yi)條街的(de)恒(heng)越生活廣場(chang)1樓的(de)最高售價也(ye)就5萬(wan)元/平方米(mi)，平均售價只有3.5萬(wan)元/平方米(mi)。

如果界(jie)龍實(shi)業按照(zhao)3.5萬元(yuan)/平方米的(de)價格(ge)進(jin)行銷售(shou)，整個項(xiang)(xiang)目銷售(shou)額有望達到8.6億(yi)元(yuan)。而依據上(shang)海(hai)市城鄉(xiang)建設和交(jiao)通(tong)委員會登記的(de)該項(xiang)(xiang)目信(xin)息(xi)顯(xian)示，項(xiang)(xiang)目總投資(zi)額在2.35億(yi)元(yuan)。

中房信研(yan)究總監薛建雄透露，目前稅費一般占(zhan)房產(chan)銷售(shou)價格的30%。按照上述比(bi)重，收(shou)購界龍生活(huo)廣(guang)場17%股權帶(dai)來(lai)的收(shou)益，預期可達到6000多萬元。

揚州項目或拖累收益

盡管收(shou)購界龍生(sheng)活廣場可能(neng)帶(dai)來的(de)收(shou)益不低(di)，但另一投資(zi)項目揚(yang)州(zhou)御龍灣二期(qi)(qi)的(de)較低(di)預期(qi)(qi)收(shou)益率，極可能(neng)拖累這次非公開募集資(zi)金的(de)收(shou)益。

根據公告，雖然揚州御龍(long)灣二期的銷(xiao)售毛利率(lv)高達40%，但整個(ge)項目的預計綜合內部收益率(lv)卻只有9.38%，而(er)2012年地產(chan)行業平均股東(dong)回報率(lv)在14.1%。

業內人(ren)士質疑，以(yi)高出(chu)賬面(mian)價(jia)(jia)值接近1倍的(de)價(jia)(jia)格，收購揚州(zhou)御龍(long)灣二期40%的(de)股權究竟有何意義(yi)。

《證(zheng)券(quan)日(ri)報(bao)》的報(bao)道稱(cheng)，大(da)股東界(jie)龍集團(tuan)在界(jie)龍實(shi)業股價(jia)上(shang)漲(zhang)時停(ting)牌“截胡(hu)”，以較(jiao)低價(jia)發行(xing)股份(fen)，投資(zi)對上(shang)市(shi)公司業績影(ying)響不大(da)的項(xiang)目(mu)(mu)，嚴重損(sun)害中小股東的利益(yi)。9月(yue)3日(ri)的界(jie)龍實(shi)業收(shou)盤價(jia)是增發價(jia)的1.4倍，大(da)股東認購不低于總發行(xing)股數的26.21%，在目(mu)(mu)前股價(jia)上(shang)行(xing)時將獲(huo)得(de)較(jiao)高的收(shou)益(yi)。

事實上，界(jie)龍實業受(shou)到的質疑并(bing)不(bu)只是收購價格(ge)過高，前期投資回報率低，也(ye)讓投資者(zhe)對其投資方向存在顧慮。

9月3日，界(jie)龍實(shi)業(ye)公布其前次募集(ji)資金使用情況的專項(xiang)報(bao)告。根據該報(bao)告，界(jie)龍實(shi)業(ye)曾在(zai)2007年1月非(fei)公開(kai)募資1.58億(yi)元(yuan)，其中凈額(e)1.498億(yi)元(yuan)，界(jie)龍實(shi)業(ye)將其中的1.4882億(yi)元(yuan)投(tou)資到承諾投(tou)資項(xiang)目。

值得注意的是，從2008年(nian)到今年(nian)7月，上述投資總(zong)計獲得利潤僅為2740.4萬元，折合成年(nian)投資回報(bao)率僅為4.09%。